Seance 4: Methode de comparaison part2 Flashcards
4ieme étape d’évaluation: ajuster la valeur des comparables pour chaque paramètre différent de la propriété à l’étude
Ajustement se font sur les comparables plutôt que sur la propriété
Si le comparable à un paramètre supérieur on réduit son prix pour élimer son avantage sur le sujet
Si le comparable à un paramètre inférieur on ajuste son prix pour compenser son désavantage
Type d’ajustement
Ajustement en pourcentage peut être plus simple pour des différences de qualité non lié à une quantité d’un attribut précis. Il faut penser si il s’applique au bâtiment seulement ou à l’immeuble incluant le terrain
Ajustement en dollar absolu basé sur une quantité: ex $/salle de bain.
Comment ajuster
Les ajustements se font à partir d’une estimation de la valeur contributive de chaque caractéristiques de la propriété.
Négatif: caractéristique est supérieur à la propriété sujet
Positif: caractéristique est inférieur à la propriété sujet
Ajustement pour une différence de superficie de terrain
Voir diapos 8
Valeur contributive
Le coût d’un élément n’est pas nécessairement équivalant à sa valeur contributive sur le marché
Exemple: pour un aménagement paysager
Déterminer la valeur contributive d’une caractéristique: approche comparative
Les montant d’ajustement doivent être basés sur des observations de différence de prix de vente comparable.
Correspond à la différence de prix à un moment identique entre deux propriétés identiques sauf sur un aspect. Différence = valeur de cet aspect
Propriété identique rare: prendre des propriétés non identique et les ajuster pour les rendre identique
Difficile de rendre propriété identique: estimé la valeur contributive avec plusieurs comparable et faire la moyenne pondérer
Déterminer la valeur contributive d’une caractéristique: approche comparative
Le montant des valeurs contributives change constamment avec l’offre et la demande
Impossibilité de donner une valeur à une propriété de façon intuitive sans connaître les valeurs contributives actuelles, locale et propre au type de propriété à l’étude
Importance du travail d’évaluation: doit toujours être refait pour refléter ces changements
Déterminer la valeur contributive: élément ayant un marché propre
Terrain: possibilité de vérifier la valeur d’un terrain à développer ayant des caractéristiques similaires, surtout au niveau du zonage
Stationnement: stationnement en vente dans un développement immobilier récent ou sur le marché de la revente
Déterminer la valeur contributive d’une caractéristique: autre approche voir exemple diapo 22
Approche statistique: base de données avec des centaines de propriété pour mesurer la différence de valeur pour chaque caractéristiques (méthode de régression)
Approche du coût: évaluer par la méthode du coût la valeur d’une caractéristique. Très utile pour estimer la valeur des améliorations à une propriété: climatisation, piscine, salle de bain. Permet d’utiliser un répertoire de coût
Approche du revenu: utiliser la méthode du revenu pour comparer le différentiels de loyer qu’une caractéristique permet
Séquence d’ajustement
Commencer par les ajustements liés à la normalisation de la transaction: droit de propriété, condition de financement, condition de vente.
Puis par l’ajustement de temps/condition de marchés pour ramener toutes les propriétés à un prix correspondant à la même période temporel
5ieme étape: réconcilier toutes les valeurs des comparables ajustés pour déterminer le prix de la propriété à l’étude
Calculer le pourcentage d’ajustement fait sur chaque propriété—> permet d’exclure propriété dont trop d’ajustement on été fait (>20%)
Procéder en faisant une moyenne pondéré
La pondération est fonction de la quantité et de l’importance des rajustements faits aux comparable
Donner une pondération plus grande aux propriétés dont le taux est plus faible
Limitation de la méthode
Impossible si peu ou pas de comparable
- pour un type de propriété très rare
- dans un marché avec très peu de transaction
Les ajustements peuvent être réalisé arbitrairement—> plus ils sont nombreux moins la méthode est objective.
Méthode basée sur le passé: comparable sont toujours des vente du passé
- marché qui évolue rapidement= méthode moins faible
Limitation de la méthode
Impossible si peu ou pas de comparable
- pour un type de propriété très rare
- dans un marché avec très peu de transaction
Les ajustements peuvent être réalisé arbitrairement—> plus ils sont nombreux moins la méthode est objective.
Méthode basée sur le passé: comparable sont toujours des vente du passé
- marché qui évolue rapidement= méthode moins faible
