Seance 2: Déterminant de la valeur des segments immobiliers Flashcards
C’est quoi un marché efficient
Les biens sont homogène et substituables
C’est un marché compétitif: plusieurs participant en compétition, marché ,libre, aucun participant ne peut influencé les prix
Équilibre de marché: au niveau de l’offre et la demande
Tout les participant sont informé
Coût de transaction sont faible et le marché est liquide
Marché immobilier
Bien sont hétérogène, chaque immeuble est unique
Marché compétitif: hétérogénéité des biens limitent la quantité d’acheteur et de vendeur intéressé pour un type de bien. Certain participant peuvent influencer le prix
Équilibre du marché : construction d’immeuble lente ce qui crée une inélasticité de l’offre
Coût son élevé et certain type d’immeuble peuvent être dans un marché de faible liquidité
Externalités à une influence important sur le prix
Déterminant de la valeur
Le besoin crée de la valeur, l’offre et la demande la font varier
- l’utilité économique du bien se mesure par le besoin (logement, agriculture, éducatif)
- l’utilité seul n’est pas la cause de la valeur. Il faut qu’elle soit relié à la rareté poussent les gens à vouloir s’approprier un bien
- un bien peut être utile et rare, mais il doit être désiré
- il faut avoir le pouvoir d’achat nécessaire pour notre désir (ex une auto)
Les externalités
Déterminer par le contexte urbain ex proche du métro, proche d’un parc, belle vue
Définition: lorsqu,un agent économique rend service ou préjudice à un agent sans être pénalisé ou récompensé
Politique monétaire et coût du capital
Taux directeur influence le taux des prêt interbancaire
Influence le taux sans risque
Ce qui impacte le taux hypothecaire
Ce qui impact les rendement sur les investissements
Ce qui impacte la valeur des actif et la capacité de payer des agents économiques
Impact à court terme: transmission de la politique dans le taux hypothecaire
Hausse taux du directeur = hausse des taux d’intérêt fixe: les banques anticipent la hausse
Hausse du taux ne provoque pas nécessairement une hausse des taux hypothecaire fixe si cette hausse était déjà anticipé
Impact à moyen terme de la transmission politique monétaire dans le taux hypothecaire
Impact plus large macro-économiques prenne 18 à 24 mois pour se faire sentir (inflation, taux de chômage)
Ce qui influence les coûts et la demande
Cycle immobilier et politique monétaire
Phase 1: reprise—> baisse graduellement de l’inocupation, pas de nouvelle construction
Phase 2: expansion/croissance —> baisse de l’innocupation, absorption positive importante, pénurie d’espace, augmentation des loyers importantes
Phase 3: sur construction—> augmentation de l’innocupation, absorption négative modéré, nouvelle construction, surproduction
Phase 4: récession—> augmentation de l’innocupation, absorption négative importante, surproduction, baisse de loyers
La population
Naissance - décès + immigration - émigration = croissance de la population
Répartition de la population dans des ménages
1 ménage = 1 unité d’habitation
Peut être une personne seule
Couple
Ménage bi/ multi générationelle
Ménage avec enfant
Colocation
—> décroissance de la taille des ménages d’année en année
Sous segment influencé par le pyramide démographique
Résidence pour personne âgées
Résidence étudiante
Récapitulatif des principaux indicateurs sociodemographique
Population totale
Tailles de ménages
Composition des ménages
Âge de la population
Les deux types de demande résidentiel
Logement locatif et marché de la propriété
Qu’est ce qui détermine la demande pour logement locatif et propriété
Faciliter d’accès à la propriété:
- taux d’intérêt en vigueur
- règle de mise de fond
- patrimoine des ménages
- prix du marché par rapport au revenu du ménage
Préférence des ménages:
Ménage forte mobilité préfèrent location
Ménage de personne seule préfèrent location
Ménage souhaitant de pas être responsable de leur propriété
Segement du marché résidentiel: locatif et propriétaire occupant
Taux de ménage locatif fluctue dans le temps
Taux de ménage locatif fluctue selon les régions
Selon les groupe d’âge