Seance 2: Déterminant de la valeur des segments immobiliers

Question 1

C’est quoi un marché efficient

Answer 1

Les biens sont homogène et substituables
C’est un marché compétitif: plusieurs participant en compétition, marché ,libre, aucun participant ne peut influencé les prix
Équilibre de marché: au niveau de l’offre et la demande
Tout les participant sont informé
Coût de transaction sont faible et le marché est liquide

Question 2

Marché immobilier

Answer 2

Bien sont hétérogène, chaque immeuble est unique
Marché compétitif: hétérogénéité des biens limitent la quantité d’acheteur et de vendeur intéressé pour un type de bien. Certain participant peuvent influencer le prix
Équilibre du marché : construction d’immeuble lente ce qui crée une inélasticité de l’offre
Coût son élevé et certain type d’immeuble peuvent être dans un marché de faible liquidité
Externalités à une influence important sur le prix

Question 3

Déterminant de la valeur

Answer 3

Le besoin crée de la valeur, l’offre et la demande la font varier
- l’utilité économique du bien se mesure par le besoin (logement, agriculture, éducatif)
- l’utilité seul n’est pas la cause de la valeur. Il faut qu’elle soit relié à la rareté poussent les gens à vouloir s’approprier un bien
- un bien peut être utile et rare, mais il doit être désiré
- il faut avoir le pouvoir d’achat nécessaire pour notre désir (ex une auto)

Question 4

Les externalités

Answer 4

Déterminer par le contexte urbain ex proche du métro, proche d’un parc, belle vue
Définition: lorsqu,un agent économique rend service ou préjudice à un agent sans être pénalisé ou récompensé

Question 5

Politique monétaire et coût du capital

Answer 5

Taux directeur influence le taux des prêt interbancaire
Influence le taux sans risque
Ce qui impacte le taux hypothecaire
Ce qui impact les rendement sur les investissements
Ce qui impacte la valeur des actif et la capacité de payer des agents économiques

Question 6

Impact à court terme: transmission de la politique dans le taux hypothecaire

Answer 6

Hausse taux du directeur = hausse des taux d’intérêt fixe: les banques anticipent la hausse
Hausse du taux ne provoque pas nécessairement une hausse des taux hypothecaire fixe si cette hausse était déjà anticipé

Question 7

Impact à moyen terme de la transmission politique monétaire dans le taux hypothecaire

Answer 7

Impact plus large macro-économiques prenne 18 à 24 mois pour se faire sentir (inflation, taux de chômage)
Ce qui influence les coûts et la demande

Question 8

Cycle immobilier et politique monétaire

Answer 8

Phase 1: reprise—> baisse graduellement de l’inocupation, pas de nouvelle construction
Phase 2: expansion/croissance —> baisse de l’innocupation, absorption positive importante, pénurie d’espace, augmentation des loyers importantes
Phase 3: sur construction—> augmentation de l’innocupation, absorption négative modéré, nouvelle construction, surproduction
Phase 4: récession—> augmentation de l’innocupation, absorption négative importante, surproduction, baisse de loyers

Question 9

La population

Answer 9

Naissance - décès + immigration - émigration = croissance de la population

Question 10

Répartition de la population dans des ménages

Answer 10

1 ménage = 1 unité d’habitation
Peut être une personne seule
Couple
Ménage bi/ multi générationelle
Ménage avec enfant
Colocation
—> décroissance de la taille des ménages d’année en année

Question 11

Sous segment influencé par le pyramide démographique

Answer 11

Résidence pour personne âgées
Résidence étudiante

Question 12

Récapitulatif des principaux indicateurs sociodemographique

Answer 12

Population totale
Tailles de ménages
Composition des ménages
Âge de la population

Question 13

Les deux types de demande résidentiel

Answer 13

Logement locatif et marché de la propriété

Question 14

Qu’est ce qui détermine la demande pour logement locatif et propriété

Answer 14

Faciliter d’accès à la propriété:
- taux d’intérêt en vigueur
- règle de mise de fond
- patrimoine des ménages
- prix du marché par rapport au revenu du ménage
Préférence des ménages:
Ménage forte mobilité préfèrent location
Ménage de personne seule préfèrent location
Ménage souhaitant de pas être responsable de leur propriété

Question 15

Segement du marché résidentiel: locatif et propriétaire occupant

Answer 15

Taux de ménage locatif fluctue dans le temps
Taux de ménage locatif fluctue selon les régions
Selon les groupe d’âge

Question 16

Parc existant de logement

Answer 16

Immeuble sont durable
Marjorite du parc de logement a été construit pour répondre aux caractéristiques d’une demande d’une autre époque
L’offre disponible est celle du passé donc répond plus à la demande donc hausse taux d’inoccupation

Question 17

Typologie résidentiel disponible sur le marché

Answer 17

Type maison unifamiliale: isolée jumelée et en rangée
Immeuble multi logement locatif ou copropriété

Question 18

Nouvelle offre disponible à la vente

Answer 18

Influencé par la demande anticipé, le coût des agent de production, encadrement réglementaire (influence vitesse de développement)

Question 19

Indicateur clé de l’offre et la demande résidentielle. (1)

Answer 19

Nombre de permis de construction émis
Nombre unité mise en chantier
Inventaire du nombre d’unité neuves invendus

Question 20

Indicateur clé de l’offre et la demande résidentielle (2)

Answer 20

Nombre total d’inscription en vigueur (unité en vente)
Absorption net= diminution du nombre total d’inscriptions en vigueur
Temps moyen de vente sur marché (rapidement =15jours)
Taux d’inoccupation pour le marché locatif

Question 21

Indicateur clé de l’offre et la demande résidentielle (3)

Answer 21

Prix moyen et médiane de vente pour la propriété privée
Loyer moyen
Changement dans le type de logement vendu peut modifier ces statistiques sans changer réellement la valeur du marché

Question 22

Le marché favorable aux vendeur en bref

Answer 22

Il y a un plus grand nombre d’acheteur que de propriétés à vendre
Les prix augmente en raison de la hausse de la demande
Les propriétés se vendent rapidement
Comme les probabilité de recevoir des offres d’achat multiple sont plus élevé, le vendeur jouit d’un pouvoir de négociation

Question 23

Le marché favorable aux acheteur

Answer 23

Plus grand nombre de propriété à vendre que d’acheteurs
Les prix descende en raison de l’augmentation de l’offre
Certains propriété pourraient ne trouver aucun acquéreur
Une offre excédentaire d’habitation peut entraîner un ralentissement de la montée des prix
Lea acheteurs ont un plus grand choix et un plus grand levier de négociation

Question 24

Indicateur pour immeuble non résidentiel

Answer 24

Taux de disponibilité: superficie disponible divisée par l’inventaire total. Si un espace est loué mais inoccupé, il est considéré disponible
Taux d’inoccupation: proportion d’espace inoccupé divisé par l’inventaire total. Indicateur de l’équilibre du marché.
Superficie de plancher mis en chantier
Loyer moyen net
Absorption net (en superficie)
Prix de vente moyen en pi2

Question 25

Type de baux commerciaux

Answer 25

Bail net: propriétaire transfère un minimum de risque au locataire, qui paie les taxes foncière. Propriétaire paie toute autre dépense (assurance, opération,entretien, réparation). Petite opération (ex dépanneur)
Bail net net: le locataire paie le loyer, taxes foncière, assurance. Le propriétaire paie le reste des frais d’exploitation. Moyenne opération ( ex clinique dentaire)
Bail net net net: le locataire paie les coût de réparation et d’opération, le loyer, les taxes foncière et assurance. Puisque le locataire paie bcp de frais, alors sont loyer est inférieur. Augmente les frais d’exploitation du locataire ainsi que leur exposition aux dépassement de coûts. Grosse opération (ex centre commercial)
Bail brut ou loyer brut: bail sur une base brut= aucune récupération, une seule charge, tout le risqué opérationnel sur les épaule du propriétaire
Loyer net effectif: loyer de base qui tient compte des améliorations locatives et congé de loyer assumé par le propriétaire

Question 26

Différence avec le segment résidentiel

Answer 26

Bail résidentiel de moins de 31 jours est normé pour protéger les locataire = bail unique
Bail commercial est largement laissé à la discrétion des parties = bcp plus de diversité

Question 27

Comment le loyer est exprimé

Answer 27

Loyer de base: montant demandé par le propriétaire pour l’espace au pi2 par année (exclue le coût d’opération et taxe foncière)
Loyer additional: coût d’exploitation et taxe foncière au pi2 par année lorsqu’applicable selon le bail
Incitatif à la location: amélioration locative et congé de loyer

Question 28

Segment bureau indicateur de la demande

Answer 28

1) nombre de gens qui travaillent dans un bureau
2) superficie totale de bureau par employé
- la configuration des bureau influence la superficie totale par employé
- configuration évolue avec le type d’entreprise

Question 29

Catégorie d’immeuble de bureau

Answer 29

Catégorie A: immeuble plus chère qui offre plus grand type de service (gym, piscine), architecture plus belle (construction en béton), accessibilité excellent au autoroute, métro
Catégorie B: immeuble un peu plus âgé, qualité de la finition de passable à bonne, taux de location moyen. Investisseur peuvent cibler ces immeuble pour les rénover et les mettre en catégorie a
Catégorie C: plus bas niveau pour immeubles, immeuble âgé, localisation moins intéressante, loyer plus bas, architecture moins impressionnante. Souvent cible dans le but de redéveloppes

Question 30

Segment commerce de détail

Answer 30

1e indicateur de demande à l’échelle métropolitaine: le volume de vente au détail
2e indicateur de demande à l’échelle locale: l’achalandage

Question 31

Localisation qui crée de l’achalandage dépend du type de commerce

Answer 31

Commerce de proximité: doit être proche de sa clientèle ex iga
Commerce de destination: la clientèle se déplacera pour s’y rendre à condition que l’accès de transport soit aisé ex IKEA

Question 32

Segment hôtellerie

Answer 32

Indicateur de demande: nombre de visiteur

Question 33

Segment industriel

Answer 33

Manufacturier lourd: équipement conçu sur mesure pour usage spécifique, grand immeuble.
Manufacturier léger et espace flex: plus petit espace adaptable à de nouveaux usager. Espace avec un portion bureau et portion entreposage (bcp en demande)

Question 34

Entreposage et distribution

Answer 34

Entrepôt de distribution: stockage des produits temporaires pour leur transport final. Localisation et nombre de quai de changement sont très important
Entreposage général: stockage à plus long terme. Localisation et quai de chargement moins importante
Terminal logistique: pas de stockage, sert uniquement au transit

Question 35

Indicateur de demande pour manufacturier et entreposage/ distribution

Answer 35

Manufacturier : vitalité économique du secteur secondaire
Entreposage et distribution: vente totale au détail et en ligne d’une région métropolitaine. Proximité aux grand axes de transport qui mène vers les région métropolitaine

Question 36

Commerce électronique et espace industriel

Answer 36

Croissance dans le commerce en ligne entraîne croissance dans la demande pour les entrepôts de distribution
Augmente demande pour l’entreposage et distribution jusqu’au client