séance 1: caracteristique des biens immobiliers

Question 1

Qu’est qu’un bien immobilier?

Answer 1

1) fonds de terre
2) une ou des construction incluant : bâtiment (terrain/immeuble), ouvrage à caractère permanent (infrastructures routière, de communication)

Question 2

Caractéristiques d’un terrain

Answer 2

Localisation unique
Immobilité du bien
Durable
Offre limitée
Procure une utilité aux agents économiques

Question 3

Caractéristiques d’un bien immobilier

Answer 3

Localisation unique
Immobilité du bien
Durable
Hétérogène
Procure une utilité aux agents économiques

Question 4

Utilité de l’évaluation immobilière

Answer 4

Hétérogène =unique (produit a offre illimitée ex un cartier de maison)
Durable= revendable
Les autres marchés ayant ces caractéristiques ont aussi des évaluateurs ex: œuvre d’art

Question 5

Segments de marché

Answer 5

Résidentiel: maison, copropriété, immeubles d’unité locative
Commercial: bureau, commerce de détail, hôtel
Industriel: entrepôt, manufacturier,centre de données
Agricole
Spécialisés: parc aquatique, lieu de culte

Question 6

Les 4 droits de propriété d’un bien

Answer 6

1) usus: droit d’utiliser le bien
2) fructus: droit de percevoir un revenu d’un bien
3) abusus: droit de détruire vendre ou altérer le bien
4) accesio: droit de devenir propriétaire des autres biens qui se rattache au bien ex: planter un arbre sur le terrain de quelqu’un d’autre = pas à toi

Question 7

Droits de propriété à évaluer

Answer 7

Usuel: propriété absolue, copropriété divise, copropriété indivise
Moins usuel: propriété superficiaire (ex droit aérien), emphytéose (vend usus et fructus), usufruit

Question 8

Copropriété divisé

Answer 8

Immeuble découpé en lots privés et en lot commun, propriétaire possèdent leur lot privé seul et le lot commun collectivement

Question 9

Copropriété indivise

Answer 9

Petit immeuble dont 50% est à toi et 50% est loué. Donc c’est un seul lot qui a plusieurs propriétaires. La vente implique la vente des parts et non du lot au complet

Question 10

Restriction au droit de propriété

Answer 10

Régie de logement
Règlement municipaux de lotissement, de zonage ou de construction
Loi sur les biens culturels protection des terres agricole
Loi sur l’expropriation
Lois sur la protection des terres agricoles
Droit de préemption (avisée la ville de l’immeuble à vendre)

Question 11

La servitude

Answer 11

Restriction d’usage la plus courante
C’est une charge imposée sur un immeuble et cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter de la part du propriétaire du fonds dominant certain acte d’usage.
En gros tu vend une parcelle de l’usage de ton terrain

Question 12

Cadastre et registre foncier

Answer 12

Cadastre= plans de lots représentant l’état de la propriété foncière
Registre foncier= base de donnée dans laquelle est inscrite l’ensemble des actes de vente et actes affectant les titres de propriétaire d’un immeuble

Question 13

Déterminant de la valeur selon la critique de l’école autrichienne

Answer 13

La valeur d’une n’est pas liée à son coût mais à son utilité et sa desirabilité

Question 14

Déterminant de la valeur selon la synthèse marginale (19e siècle)

Answer 14

La valeur d’une chose est liée à son coût: si les acheteurs sont prêts à payer moins que ce dernier, le bien ne sera pas produit.
Mais elle est aussi liée à sa desirabilité et utilité, car il faut que l’acheteur soit prêt à payer un prix supérieur ou égale à son coût
Croisement de la demande (désirabilité et utilité) et de l’offre (coût)= valeur

Question 15

L’équilibre pour un bien

Answer 15

Pour qu’un bien soit produit: coût <= valeur
Pour qu’un bien soit acheter: valeur>= coût
Équilibre: coût =valeur=prix

Question 16

Méthode pour obtenir l’équilibre

Answer 16

Méthode de coût=cout
Méthode du revenu= valeur pour un investisseur d’un bien
Méthode de comparaison =prix payé pour un bien comparable
DONC méthode de coût =méthode de comparaison

Question 17

Théorie moderne de la valeur en évaluation immobilière

Answer 17

Les trois méthodes doivent résulter en le même résultat de la valeur
Baser sur la synthèse marginalisme

Question 18

Distinction entre prix valeur et coût

Answer 18

Prix: montant monétaire qu’un acheteur et un vendeur accepte pour faire une transaction. Donc à quel prix on le vend
Coût: montant monétaire nécessaire pour construire un immeuble. Incluant un profit. Donc prix courant
Valeur: baser sur l’anticipation des bénéfice futurs que le propriétaire offrira à son usager. Donc la valeur marchande

Question 19

Valeur marchande et ses conditions

Answer 19

C’est le prix sincère le plus probable, de la vente réelle d’un immeuble à une date précise sur un marché libre et ouvert à la concurrence.
Condition:
Acheteur et vendeur informé agissant pour leur intérêt financier personnels
Période d’exposition au marché
Paiement exprimer en argent comptant et le prix fait abstraction de toute considération étrangère à l’immeuble
Les parties sont avisé de l’usage le meilleur et le plus profitable

Question 20

Usage le meilleur et le plus profitable

Answer 20

Usage d’un immeuble qui maximise sa valeur marchande
Tous les usages du site doivent être considérés pour l’établir

Question 21

L’usage le meilleur et le plus profitable doit être

Answer 21

1) une utilisation possible sur le plan physique
2) une utilisation permise par les règlements et par la loi
3) il doit y avoir une demande pour le bien évaluer
4) être financièrement possible
5) pouvoir se concrétiser à court terme
6) être le plus profitable

Question 22

Autre types de valeurs

Answer 22

Juste valeur marchande: définition comptable de la valeur marchande

Valeur d’usage: valeur marchande pour un usage spécifique (non basé sur l’usage le meilleur et le plus profitable)
Valeur d’investissement: valeur d’une propriété basée sur des critère d’investissement spécifique d’un investisseur

Question 23

Valeur municipale (valeur du rôle foncier)

Answer 23

Valeur servant de base à la taxation et l’imposition des immeubles. Se base sur les donnée de l’immeuble et sur les caractéristiques (chambre salle de bain) pour évaluer l’immeuble et exposer sa valeur. Baser sur des méthode d’évaluation fiscale standardisé

Question 24

Valeur assurable

Answer 24

Montant maximal qu’une assurance déboursera pour remplacer ou reproduire un immeuble endommagé ou détruit. Base sur le coût de reconstruction. Liée au bâtiment et non au terrain

Question 25

Valeur de liquidation

Answer 25

Montant obtenu après une courte exposition au marché lorsque le vendeur doit absolument vendre en un cours laps de temps. Ex la banque reprend l’immeuble si le propriétaire n’est plus capable de payer son hypothèque. Donc elle remet l’immeuble à un prix moindre pour vendre plus rapidement

Question 26

Valeur publique

Answer 26

Valeur d’un lieu pour des raisons sociale, esthétique et de préservation
Ex terrain de golf