seance 3: Methode de comparaison part1 Flashcards
La méthode de comparaison c’est quoi
Méthode la plus intuitive et simple qui consiste à comparer la propriété à l’étude avec une propriété comparable.
Principe de substitution: un acheteur ne paiera pas plus pour une propriété que ce que lui aurait coûté une propriété comparable
Enjeux principaux
Propriété ne sont jamais identique (hétérogène) donc il faut faire des ajustement au prix des comptables.
On ne peut que constater les ventes passée et faire des ajustements si nécessaire.
Il faut des bons comparables dont le prix vendu reflète la valeur marchande —> période d’exposition au marché, financement avantageux, vendeur et acheteur informé, usage meilleur et profitable respectable
Application de la méthode de comparaison
S’applique à tous les segments de marché: résidentiel, commercial, industriel, agricole
1ere étape d’évaluation: collecte de données
Colligée toutes les mêmes information pour la propriété à évaluer
Présenter les informations dans une grille qui liste chaque caractéristiques
Information à collecter: paramètre influençant la valeur
Paramètre 1: caractéristiques de la vente et des droits de propriété —> droits de propriété vendu, mode de financement, condition de la vente, travaux réalisés immédiatement après la vente
Paramètre 2: date de vente
Paramètre 3: caractéristiques du bien vendu —> caractéristiques physique, économique (pas applicable au segment residentiel unifamiliale), biens mobilier inclus à la vente
Caractéristiques physique importante à colliger
Superficie habitable et du terrain
Année de construction, âge apparent et travaux de rénovation à réaliser à court terme
Nombre de pièce, chambre, salle de bain
Aménagement extérieur
Stationnement
La superficies habitable
C’est la superficie hors sol du bâtiment. Le sous sol, le garage et le balcon son exclus de la superficie habitable.
Pour la calculer il faut prendre des mesures durant l’inspection, certificat de localisation, rôle d’évaluation
VOIR DIAPO 19 calcul
Âge effectif vs âge apparent
Âge effectif: âge chronologique
Âge apparent: varie selon les rénovations et l’entretien
La vie économique
C’est la période de temps pendant laquelle une construction contribuable à la valeur de la propriété. La vie économique varie d’un bien immobilier à l’autre. C’est influencer par la qualité de construction (entre 60-100ans).
Vie économique restante= vie économique- age apparent
Caractéristiques importante de la copropriété
Étage sur lequel se situe l’unité
Aire commune incluse (gym, piscine)
Caractéristiques économiques—> frais de condo
2ème étape d’évaluation: vérifier l’exactitude des données
Petite erreur peut modifier grandement le résultat
Mauvaise donnée = mauvaise évaluation
Recherche des données onéreux en temps: base de données ont une grande valeur économique
3ème étape d’évaluation: sélectionner les propriétés les plus comparables
Choisir les propriétés qui demande le moins d’ajustement
Prix identique ne veut pas dire bon comparable
Choisir des propriétés à la fois inférieur et supérieur au sujet pour trouver la valeur milieu
Choisir suffisamment de propriétés généralement de 3a 5 comparable
Choix des comparables
Dans les marchés avec un grand volume de vente, il est possible de trouver des comparable nécessitant peu d’ajustement.
Caractéristiques besoins:
Date de la vente (idéalement inférieur 6mois)
Localisation
Superficie: +/- 5% à 15% de variation
Nombre de pièce similaire
Type d’immeuble similaire
Âge de la propriété, âge apparent très similaire (+/- 10 ans)
