Quizz

Question 1

Hva er tingsrett?

Answer 1

Reguleringen av en juridisk persons umiddelbare råderett over en ting eller formuesgode

Question 2

Hva er obligasjonsrett?

Answer 2

Rettsreglene som regulerer forpliktelsesforhold mellom en kreditor og debitor.

Question 3

Hvorledes trekkes grensen mellom tingsrett og obligasjonsrett?

Answer 3

Uklar grense, men grovt sett går grensen etter hvor stor beskyttelse en rettighet har. Har As rettighet beskyttelse overfor alle, er dette innenfor tingsrett. Med beskyttelse bare ovenfor debitor, er den obligasjonsrettslig.

Question 4

Hva er forskjellen mellom statisk og dynamisk tingsrett?

Answer 4

Statisk tingsrett er rettigheter i “hviletilstand” og går på innholdet og omfanget av eiendomsretten. Dynamisk tingsrett dekker endring i rettighetsforhold. og dreier seg om stiftelse, opphør og overdragelse av disse.

Question 5

Nevn noen viktige sondringer mellom de formuesverdier som er tingrettens objekt.

Answer 5

Formuesverdier som er tingsrettens objekter er fast eiendom, løsøre, servitutter, panterettter, fordringer, etc. Det kan være hensiktsmessig å sondre mellom primær- og sekundærrettigheter. A gir B en servituttrett over As eiendom (primærrett). B kan da disponere denne retten fritt rettslig, f.eks pantsette den (sekundærrett)

Question 6

Hvorledes vil du definere eiendomsretten?

Answer 6

En juridisk persons rett til å eie og ha ekslusiv rådighet over eiendeler eller eiendom. Dette innebærer både juridisk og faktisk rådighet. Eiendomsretten blir derfor negativt avgrenset (innskrenkninger på denne retten blir hovedregel framfor unntak). Eiendomsretten er ikke nødvendigvis absolutt og kan være beskåret av andres begrensede rettigheter. Disse er positivt avgrenset (andres begrensede rettigheter er begrenset til kun det som faktisk fremgår av retten)

Question 7

Hva menes med at eiendomsretten er “elastisk”?

Answer 7

As rådighet over egen eiendom kan være beskåret av andre privates rettighet, f.eks gjennom en bruksrett eller annen servitutt, eller av offentligrettslige regler. Men når disse begrensningene faller bort, øker As rådighet igjen. Sånn sett sier vi at eiendomsretten er fleksibel eller “elastisk”

Question 8

Kan lovgiver fritt regulerer eller beskjære eiendomsretten?

Answer 8

Ja, lovgiver står svært fritt til å gjøre dette. Dette ble slått fast i Hjemfallsrett-dommen i Rt. 1918 s. 401 og prinsippet står fortsatt idag:

“Det er klart, at den lovgivende magt har og maa ha utstrakt beføielse til at begrænse eiendomsretten”

Question 9

Gi eksempler på at eiendomsretten er forbundet med plikter for eieren.

Answer 9

Pliktaspekter har blitt større for fast eiendom, da spesielt om verdier som også er vesentlige for samfunnet. Jordl.§ 8 forplikter jordeier å holde dyrket jord ved like, lov om skogbruk § 6 pålegger eier å sørge for “tilfredsstillande forynging etter hogst”, samt bo- og driftspliktreglene i konsesjonsl.§ 5 og odelsl.§ 27 om landbrukseiendommer.

Question 10

Hva menes med relativ eiendomsrett - “kløyvd eiendomsrett”?

Answer 10

Rettsoppfatning om at dersom A og B har ulike beføyelser knyttet til en eiendom (f.eks beiterett og skogsrett) skal begge oppfattes som eiere.

Rettspraksis og teori opererer derimot med at det kun er A som er eier med negativt avgrenset rådighet, mens B er rettighetshaver med positivt avgrenset rådighet.

Question 11

Hva er grunneiendomsrett (“restretten”)?

Answer 11

Eierretten til selve eiendommen minus andres rådighetsbeføyelser på samme eiendom. (B har veirett og beiterett på en eiendom, C har hogstrett. A er grunneier med de resterende beføyelsene som er negativt avgrenset av B og C sine råderetter. A sitter igjen med “restretten”.

Question 12

Hva er “Vestlandsregelen”?

Answer 12

Retten til grunneiendommen følger i alminnelighet med beiteretten.

Tanken bak har vært at på Østlandet dominerer skoginteressene, mens på Vestlandet er beitet viktigere. Den som har den viktigste utnyttelsemåten, må antas å være eieren.

Dette er imidlertid ikke noe prinsipp, og domstolene går konkret til verks i hvert enkelt tilfelle.

Question 13

Hva er forskjellen på alders tids bruk og “festnet bruk”?

Answer 13

Både alders tid bruk og “festnet bruk” er prinsipp om at hvor alminnelige hevdsvilkår ikke er oppfylt, kan en rett allikevel erverves ved bruk gjennom lang tid. Men hvor det er tvil om alders tids bruk kan fungere som et selvstendig ervervgrunnlag, er det klart at “festnet bruk” kan det, jf. Dale-dommen Rt. 1961 s. 1163.

Question 14

Hva skal til for at “festnet bruk” kan legitimere et eiendoms- eller rettighetsforhold?

Answer 14

Ikke noen klar grense, men Høyesterett har godtatt et slikt ervervgrunnlag når man “rent faktisk har etablert som vanlig eier” og dette har foregått over svært lang tid (ofte over 100-150 år, minimum 50). I tillegg må han være i god tro. Ettersom det dreier seg om et langt lengre tidsspenn enn ved hev, er kravet til synbar innretting lavere.

Question 15

Hva er originære og derivative erverv?

Answer 15

Originære erverv er når man tar eiendom uten eier i sin egen besittelse. Dette er lite praktisk idag ettersom så godt som all eiendom har eier. Derivative erverv er en overført eiendomsrett fra A til B, enten gjennom kjøp, salg, gave, bytte, arv, etc.

Question 16

Gi eksempler på okkupasjon av løsøre og fast eiendom

Answer 16

Mineraler som eier finner i berggrunnen, dyr og fisk (fangst), vann (fyller man en bøtte er man eier). Ved fast eiendom kan f. eks strandeier fylle ut et område og innlemme dette i sin eiendom.

Question 17

Hva er “dereliksjon”?

Answer 17

Når en eier har gitt avkall på sin rett. Typisk når en avis legges igjen på toget for neste passasjer. Kan det påvises en “dereliksjonsvilje” - eier har faktisk gitt avkall på sin rett - kan gjenstanden okkuperes av hvem som helst. Dette gjelder bare i begrenset grad når det kommer til større verdier, se. Rt. 1924 s. 170 og Rt. 1970 s. 346

Question 18

Hva er allemannsrett?

Answer 18

Kollektive rettigheter som almenheten har over annens private eiendom. Dette er typisk rett til å ferdes til fots i utmark, ferdsel i vassdrag, bade, campe, plukke bær, etc.

Question 19

Hva er allmenningsrett?

Answer 19

Kollektive rettigheter for bygdelag eller lignende enhet med rettigheter over annen manns eiendom. Først og fremst gjelder dette statsalmenninger hvor staten eier grunnen, men gårdsbrukene i tilstøtende bygdelag har rettigheter til hugst og beite.

Question 20

Hva er godtroerverv?

Answer 20

En form for ekstinktivt erverv. Kjøper B kan bli eier til tross for at tingen ikke tilhørte A i utgangspunktet eller han allerede har solgt tingen til C.

Question 21

Hva er forskjellen mellom en total og en partiell bruksrett?

Answer 21

Når en rettighetshaver har besittelse av tingen har han total bruksrett. Et krav er at rettighetshaver har den eksklusive rådighet eller i det minste en rådighet som er dominerende i forhold til eieren. Typisk er festerett eller husleieforhold.

Partielle bruksrettigheter (servitutter) er når bruksrettshaveren ikke har besittelsen av den eiendommen rettigheten knytter seg til. Positive servitutter gir rett til fysisk rådighet over en eiendom tilhørende tredjeperson (f. eks veirett). Negative servitutter legger bånd på den faktiske utnyttelsen av en eiendom (typisk byggeforbud).

Question 22

Hva er tomtefeste?

Answer 22

Leie av grunnareal. Begrenset overføring av rådigheten til festeren mot et årlig beløp. Er det snakk om feste av grunn “til hus som festaren har eller får på tomta” dekkes dette av tomtefestel. av 1996.

Question 23

Hva er grunnbyrder?

Answer 23

Der hvor grunneieren - den som til enhver tid er eier av eiendommen - er forpliktet til å gjøre eller å yte noe til fordel for en annen. Typisk en plikt til å f. eks levere melk, vedlikeholde grøfter og veier, o.l.

Question 24

Nevn noen typer løsningsrettigheter?

Answer 24

Sammensatt gruppe rettigheter som grovt sett går ut på at rettighetshaver har en rett til å bli eier av et gode som foreløpig tilhører en annen.

Vi har for eksempel kontraktsmessige løsningsretter hvor foreldre lover barn B en senere forkjøpsrett ved overføring av eiendom til barn A. I tillegg har vi lovbestemte løsningsretter som fremgår av bl. a løsningsrettsloven. Dette er typisk odelsrett.

Question 25

Hvilke hovedvarianter finnes av panteretter? Definer disse

Answer 25

En panterett innebærer at en eiendom tjener til sikkerhet for en pengeforpliktelse som påhviler eieren eller tredjeperson.

Vi skiller hovedsaklig mellom kontraktspant, utleggspant og legalpant. Kontraktspant forekommer i tråd med en avtale. Utleggspant kommer i stand ved namsmyndighetens dekret i forbindelse med gjeldsinndrivelse. Legalpant oppstår direkte i kraft av loven, se særlig pantel.§ 6-1

Question 26

Hva mener vi med at “eiendomsretten er en sum av funksjoner”?

Answer 26

Eiendomsretten består av en rekke beføyelser, som den som innehar eiendomsretten har rådigheten over. Disse beføyelsene deles inn i faktisk og juridisk rådighet, og derunder i positiv og negativ forstand. Eiendomsretten innebærer altså summen av alle disse positive og negative beføyelsene.

Question 27

Forklar hva en grunneiendomsenhet er.

Answer 27

I hver kommune er grunneiendomsenhetene større gårder. For fast eiendom er den juridiske grunnenhet bruksnummeret under et gårdsnummer. Hver gård er tildelt eget gårdsnummer.

Question 28

Hvorledes kommer nye enheter istand?

Answer 28

Nye enheter deles ut i fra gården, som er den opprinnelige enhet (hovedbøylen). En gård har f.eks gårdsnummer (gnr.) 10, og får da bruksnummer (bnr.) 1. Når nye tomter deles ut fra gårdseiendommen får disse først et gnr. ut i fra hvilken eiendom det er snakk om og deretter et nytt bkn. F. eks. kan en ny tomteenhet få betegnelsen gnr. 10, bkn. 27 (ettersom det er skilt ut 25 andre tomter fra samme gård).

Question 29

Hva er en kartforretning og målebrev?

Answer 29

En kartforretning innebærer at grensepunktene for eiendommen oppmåles og at disse, sammen med et representasjonspunkt innenfor den nye enhet, skal koordinatbestemmes i forhold til det kommunale koordinatssystem, jf. delingsl.§ 2-5. Resultatet kommer til uttrykk i et målebrev som viser grensene og grensemerkenes art.

Question 30

Hva er matrikkelen? Hvilke oppgaver har matrikkelen?

Answer 30

Matrikkelen er Norges offisielle register over fast eiendom (bygninger, bosteder og adresser). Matrikkelen skal sikre opplysninger som er nødvendig for planlegging, utbygging og bruk og vern av fast eiendom, og ha oversikt over grensene og opplysninger som gjelder bruk av grunn eller bygninger.

Question 31

Hva er en oppmålingsforretning?

Answer 31

Grunnkrav for å innføre et areal i matrikkelen. Dette innebærer at grensene skal merkes og måles i marka og oppgis med koordinater, jf. pbl.§ 6.

Question 32

Hvem kan kreve at avholdt en oppmålingsforretning?

Answer 32

Fremgår av matrikkell.§ 9.

Question 33

Hvem foretar oppmålingsforretningen?

Answer 33

Et landmålerforetak. Dette er en kommunal oppgave.Oppgaven kan delegeres til et foretak godkjent av kommunen, men kommunen kan også monopolisere oppgaven. jf. delingsl. § 33, sml. § 38.

Question 34

Hva er et matrikkelbrev?

Answer 34

Når en eiendom innføres i matrikkelen, gir kommunen melding til tinglysningsmyndigheten om at den nye enheten er opprettet. Kommunen får deretter beskjed når tinglysningen er fullført og kommunen utsteder matrikkelbrev, jf. matrikkell.§ 24. Dette viser alle registrerte opplysninger om en eiendom ved oppgitt dato.

Question 35

Hva er forholdet mellom matrikkel og grunnbok?

Answer 35

Grunnboka er et rettsvernregister som gir opplysninger om rettigheter og plikter knyttet til registerenheter. Opplysinger om at hjemmelen har gått over fra A til B ved skjøte, arv eller ekspropriasjon, at eiendommen er pantsatt, at noen har forkjøpsrett, veg- eller brønnrett, eller at det hviler andre heftelser på eiendommen er eksempler på dette. Matrikkelen skal gi alle nødvendige faktiske opplysninger om en eiendom, så som beliggenhet, areal og form på grenser, informasjon om påstående bygninger, adresser m.v.

Question 36

Når kan to eiendommer sammenføyes?

Answer 36

Matrikkell.§18: Dette kan skje dersom de to eiendommene ligger i samme kommune og har samme hjemmelshaver.

Question 37

Forklar hva som hører til fast eiendom mht. ting som befinner seg på eller i den, på naturlig vis eller som et resultat av menneskelig innsats.

Answer 37

Alt som på naturlig måte er forbundet med eiendommen, er en del av denne. Dette innebærer f.eks trær, stein, avling, osv. For gjenstander som er et resultat av menneskelig innsats er det en forutsetning om at disse ikke har en altfor beskjeden tilknytning til eiendommen. Videre er det et krav om en viss permanens over tilknytningsforholdet.

Question 38

Hvor langt nedad i grunnen går eiendomsretten?

Answer 38

Utgangspunktet er at overflateeierens rett går så langt ned som han rimeligvis kan tenkes å utnytte undergrunnen.
I Askøy-dommen, Rt. 1959 s. 1198, ble det uttalt at vurderingen av dette ikke kun gikk på “spesielle behov” hos overflateeier, men også “de utnyttelsemuligheter som sannsynligvis vil komme til å foreligge i rimelig framtid”.

Question 39

Hvor langt ut i sjøen går strandeierens rettigheter hvor det er langgrunt?

Answer 39

Hvor det ikke kan påvises noen marbakke (brådyp), trekkes grensen ved to meters dyp målt ved middels lav vannstand. Dette er imidlertid en gammel generell regel og er i dag subsidiær, jf. Florø havn-dommen, Rt. 2005 s. 1577: “Utenfor denne grense tilligger det dessuten eieren strandrettigheter, som for eksempel utfyllingsrett”

Question 40

Hvor langt ut i sjøen går strandeierens rettigheter hvor det er brådypt ved land?

Answer 40

Her har vi ingen praksis eller lov, men det er i teori hevdet at landeier eier bunnen så langt ut han får noenlunde samme rådighet som marebakkelinja vanligvis gir.
Hva er tilflottsretten?
Adgangen til å komme til og fra egen strandeiendom med båt. Sperringer utenfor marbakken/tometerskoten kan derfor være ulovlig.

Question 41

Hvor mye skal til for at tilflottsretten anses krenket?

Answer 41

Rettspraksis har vist at det må dreie seg om vesentlig vanskeliggjort adkomst for at er krav skal føre frem.

Se Utsira kommune-kai, Rt. 1983 s. 1154: Faktorer som spiller inn i denne avveiningen er; hva slags trafikk er det snakk om, hvor store er fartøyene, hvor mange anløp og hvor mange opphold?

Question 42

Er innsjøer underkastet privat eiendomsrett?

Answer 42

Hovedregelen er at innsjøer er underlagt privat eiendomsrett. Unntaket er enkelte store innsjøer, hvor det er et “fritt midtsykke”. Hvorvidt en sjø har dette avgjøres konkret utifra størrelse, form, dybde beliggenhet, lokal rettsoppfatning og faktisk bruksutøvelse.

Hvorledes trekkes grensene mellom de private interesser for “frie midtstykker”?
Også en konkret vurdering. I Tyin-dommen, Rt. 1951 s. 417 ble grensen trukket etter det prinsipp at man skulle ha sikkerhet for at den private grunneiers rett ikke ble gått for nær; for å komme utenfor garn- og lineplasser ble grensen satt til 100 meter fra land.

Question 43

Hvorledes trekkes grensen utover i ferskvann mellom to eiendommer som ligger på samme side av vassdraget (elven/innsjøen)?

Answer 43

Vassdragsl.§ 4. Dersin det ikke foreligger særlig hjemmel for annet, skal grensen trekkes slik at “hvert sted på bunnen tilhører den strand som det ved lav vass-stand ligger nærmest”.

Question 44

Hva er Høyfjellskommisjonen?

Answer 44

Særdomstol opprettet i 1908 som kunne fastsette grensene mellom statens grunn og tilstøtende eiendommer for så vidt angikk høyfjell og almenningsgrunn. Opphevet i 1953.

Question 45

Hva er Finnmarkskommisjonen?

Answer 45

Råd uten domstolskompetanse - fem medlemmer, tre jurister - som skal “utrede bruks- og eierrettigheter til den grunnen som Finnmarkseiendommen overtar etter Finnmarkslove § 49”. Har kommisjonen påvist tvister om rettigheter viderebringes disse til Utmarksdomstolen for Finnmark - en særdomstol. Kan ankes til HR.

Question 46

Når kan jordskifteretten fastsette grenser mellom to eiendommer?

Answer 46

Jordskifteretten er gitt ganske vid kompetanse til å fastsette nye grenser og dersom det er tvist om dette kan retten avgjøre dette ved dom hvis det er nødvendig for jordskifte. Videre har jordskifteretten også kompetanse til å standpunkt til omstridte grenser, jf. Rt. 1959 s. 1059

Question 47

Hva er “rettsutgreiing”?

Answer 47

Sakstype som behandles av jordskifteretten. Her klargjøres eiendomsforhold og bruksrettsforhold i realsameier og andre områder med rettslig grunnet sambruk, samt områder med reindrift i samiske beiteområder. Tvister avgjøres ved dom.

Question 48

Hvilke sondringer er det mellom tingsrettslig sameie (frie sameie) og bundet sameie?

Answer 48

I tingsrettslig sameie råder hver part over sin bruttopart. I det bundne sameiet råder hver part over sin nettopart. Dette regulerers av sameieloven av 18. juni 1965.

Question 49

Hva innebærer et tingsrettslig sameie (fritt sameie)?

Answer 49

Sameierne har samme kvantitative rett over en ting - til å råde over den faktisk og juridisk. Hver enkelt kan utøve den rådighet som en eneeier normalt ville hatt, begrenset av medeiernes rådighet.

Question 50

Hvem gjelder sameieloven for? Og for hva?

Answer 50

Loven gjelder for alle tilfeller hvor to parter eller flere eier noe sammen på en måte hvor deres rett regnes i enten brøk eller prosent, jf. sameiel.§ 1.

Med “noko” åpnes det for at det sameiet kan omfatte flere gjenstander eller en formuesmasse. Svært åpen definisjon.

Question 51

Hva er personlig sameie?

Answer 51

Vanlig sameie hvor rettighetene er knyttet til en person og eventuelt denne sine suksessorer.

Question 52

Hva er realsameie?

Answer 52

Motstykket til personlig sameie. Hvor rettighetsutøvelsen er knyttet med eiendomsrett til en bestemt eiendom. Eier av eiendom X har sameierett i område Y. Dette kalles også “jordsameie”. Typisk i jordbruksforhold hvor flere gårder er sameiere av jordflekk. Den som til enhver tid er eier av en av gårdene, er i tillegg sameier i fellesområdet. Utenfor landbruket vil f.eks være boligsstrøk med en felles parkeringsplass eller lekeplass som eies sammen av eierne av de omliggende boligene.

Question 53

Hvorledes avgjør man om et sameieforhold er personlig eller reelt?

Answer 53

Beror på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Skulle dette ikke gi klart svar, vil det være veiledende om sameieretten kan sees som avhjelp av “en mangel” ved den hovedeiendom som sameieren har.

Question 54

Hvorledes bestemmes partsforholdet i et sameie?

Answer 54

Gjennom tolkning av et stiftelsesgrunnlag. Dette skjer bl.a gjennom hva som er konkret avtalt, forutsetningsvis (hvor mye har hver betalt?). Gir ikke dette noe klart svar, anses hver sameier å eie like stor part, jf. sameiel.§ 2(1).

Question 55

Redegjør for den enkelte sameiers rettigheter hva angår faktisk (fysisk) rådighet.

Answer 55

Bestemmes primært av avtale eller forutsetninger mellom partene. Hvis ikke er utgangspunktet er at hver har den fulle eierrådighet, jf. sameiel.§ 3
Han kan utnytte tingen til
i. “det han er etla til”
ii. “til det han er…vanleg brukt til”
iii.”til anna som høver med tida og tilhøva”

Opprinnelig ytnyttelsesmåte kan bli mindre praktisk og meningsløs over tid. En sameier kan da tenkes å kunne utnytte tingen annerledes enn det som var tanken.

Question 56

Og rettslige disposisjoner?

Answer 56

Også her er utgangspunktet avtale eller forutsetning. Utover dette er hovedregelen i avhl.§ 10 at den enkelte sameier - helt eller delvis - kan avhende sin part uten medeiernes samtykke. Sameierne har forkjøpsrett, jf. § 11
Ett unntak er at en sameiepart som er knyttet til fast eiendom ikke kan avhendes separat - den må avhendes sammen med eiendom. Man f. eks ikke avhende kun sameiepart i en skog eller beitemark dersom denne hører til en gård, man må også avhende gården.

Question 57

Hva taler for og imot en fri avhendelsesrett for den enkelte sameier?

Answer 57

For: Den enkeltes interesse.
Imot: Kan begrunnes i hensynet til de øvrige medeierne. Videre er en viktig begrunnelse at naturlige enheter ikke skal brytes opp.

Question 58

Kan den enkelte sameier pantsette hele sameiet og/eller pantsette sin egen part?

Answer 58

Sameieloven er taus om sameiers rett til å foreta juridiske disposisjoner utover salg. Pantel.§ 2-1 gir adgang til pantsettelse av sameiepart i fast eiendom (eller rettighet). Det gis ikke svar om dette kreves samtykke fra de øvrige medeiere, men det anses som utvilsomt at en sameier fritt kan gjøre dette. Sameier kan ikke pantsette hele sameiet.

Question 59

Kan en sameiers kreditor ta utlegg i hele sameieobjektet eller i deler av det?

Answer 59

Kreditor får som hovedregel ikke bedre rett enn debitor. Kreditor kan således kun ta utlegg i debitors ideelle andel. Kreditor kan imidlertid begjære sameiet tvangssolgt dersom han har utleggspant i debitors del, jf. tvangsl.§ 8-1.

Question 60

Har en medeier forkjøpsrett når en annen sameier leier ut sin del av sameiet?

Answer 60

Det er kun disposisjoner som vedrører eiendomsretten som kan utløse rettigheter for medeierne. Etter § 12 skal tilsvarende gjelde når en sameier leier bort sin del eller “på anna måte let frå seg heile eller noko av utnyttingsreten sin” for mer enn ett år. Medeierne har da fortrinnsrett til å tre inn i leieforholdet.

Question 61

Hvis det er forkjøpsrett, når må retten utøves og hvilket vederlag skal ytes?

Answer 61

Forkjøpsretten utløses ved enhver form for eiendomsovergang. Dersom det ikke er gitt et forhåndstilbud følger det av løsningsretsl. §§ 12 og 13 at en medeier må gjøre retten gjelden innen 6 måneder fra vedkommende fikk kunnskap eller burde skaffet seg kunnskap om at eiendomsovergang er skjedd. Oversittes fristen går retten tapt i første omgang, men aktualiseres på ny ved videre salg.
Vederlaget blir salgssummen, med mindre parten “openbert er selt til underpris”, da “vanleg pris” skjønnsmessig legges til grunn, jf. § 19. Dette vil vike for forhåndsavtale, forutsatt at det er gått minst 10 år siden beløpet ble fastsatt, jf. § 20.

Question 62

Kan en sameiers salgsdisposisjon omgjøres når det viser seg at en medeier vil benytte sin forkjøpsrett?

Answer 62

Omgjøringsadgangen faller bort idet medeieren mottar skriftlig varsel etter § 12 eller idet avhenderen mottar medeiers erklæring om å gjøre forkjøpsretten gjeldende, jf. § 18.

Question 63

Har en medeier som har hatt utlegg på sameiegjenstanden, regress overfor medeierne? I så fall for hvilket beløp? Er kravet i tilfelle sikret?

Answer 63

De utlegg en sameier har til fellesskapets beste skal fordeles - hver sameier har et proratarisk ansvar. Beløpet fordeles etter sameierandelen eller nytteprinsippet - altså hvem som får nytte av utlegget. Det var foreslått at medeiers utlegg skulle være sikret ved legalpant i de øvriges andeler, men dette ble avvist under lovforberedelsen av hensyn til “realkreditten”. Regresskravet må inndrives etter vanlige regler.

Question 64

Hvilke sanksjoner har man overfor en sameier som misligholder?

Answer 64

Sameiers mislighold som medfører tap dekkes av alminnelige erstatningsregler. Utover dette kan de øvrige sameiere oppløse sameiet og tvinge misligholder til å selge sin part, jf. sameiel.§ 13

Question 65

Hva er vilkåret for å utløse en medeier?

Answer 65

Medeier må ha misbrukt sin rådighet - juridisk eller faktisk - i sameiet, og dette må ha ført til “ugagn eller uhugnad for nokon medeigar”. Dersom kun én er blitt plaget, er dette tilstrekkelig.

Question 66

Kan flertallet beslutte at sameieobjektet skal selges eller pantsettes?

Answer 66

Utgangspunktet er at flertallet av sameierne kan binde mindretallet. Et unntak er imidlertid sameiel.§ 4(3): vedtaket kan ikke gå ut på avhending. Tilsvarende for pantsetting

Question 67

Kan flertallet beslutte at sameiegjenstanden skal utnyttes på en annen måte enn tidligere?

Answer 67

Flertallet kan fatte vedtak om “styring og utnytting” i samsvar med det objektet er “etla eller skikka til”, jf. sameiel § 4. “Etla” sikter til formålet for sameiet, mens “skikka” viser til sameieobjektets potensiale. Dersom sameiet ikke har noe klart formål, kan det anvendes på annen måte enn tidligere såfremt sameierne ikke får noen dårligere rett som følge.

Question 68

Kan flertallet treffe vedtak om vedlikehold som koster såvidt meget at en av sameierne ikke har råd til å bidra?

Answer 68

Flertallet kan ikke binde mindretallet til noe som medfører “urimeleg kostnad”. Dette kan for det første stride mot formålet med sameiet, jf. første ledd. Dersom det ikke kan påvises slik motstrid, peker forarbeidene på at den enkelte sameiers dårlige økonomi ikke skal stå i veien for rasjonelle tiltak (Rådsegn 4 s. 24).Det som vil være omfattet vil være unødige og klart urimelige, samt risikopregede tiltak. Vedlikehold vil sånn sett ikke være urimelig.

Question 69

Hva kan et mindretall som mener seg “overkjørt”, gjøre?

Answer 69

Dersom flertallsvedtaket medfører tap for mindretallet i form av skade eller ulempe, har disse krav på erstatning.

Question 70

Skal et sameie som vedrører store verdier, ha skriftlige vedtekter og et styre?

Answer 70

Sameiel. § 6 sier at det “kan” veljes styre i et sameie. Dette tilsier i utgangspunktet at dette ikke er noe krav. Enkelte steder er dette likevel pålagt, f. eks i eierseksjonsloven § 38 som sier at et slikt sameie skal ha et styre.

Question 71

Hva er en servitutt?

Answer 71

En begrenset rett til faktisk rådighet over fremmed eiendom. Dette kan være en veirett, rett til utnyttelse av ressurser, rett til å utøve aktiviterer, m.m.

Question 72

Hva er forskjellen mellom en realservitutt og en personlig servitutt?

Answer 72

Realservitutter er rettigheter som er knyttet til selve eiendommen. Den personlige servitutten er knyttet til en person.

Question 73

Hvorledes avgjør man om en servitutt er en realservitutt?

Answer 73

Dette kan for det første være åpenbart etter forholdene; rett til å ha vannledninger og kloakk under annen manns eiendom.
Et hovedsynspunkt er at servitutten er reell hvor den må sees som en naturlig avhjelp av mangler eller svakheter ved servitutthaverens eiendom.

Et annet synspunkt er at dersom omfanget av servitutten er så vidt at det gir mer enn hva som trenges for behovet på servitutthavers eiendom, er den personlig.

Question 74

Gi eksempler på forskjellige typer servitutter.

Answer 74

I prinsippet ikke grenser for hva slags servitutter som kan stiftes. De vanligste er:

• Avvirknings- eller tilegnelse: F.eks skogrettigheter,
• Egentlige bruksservitutter: Omfatter alle rådigheter over fremmed eiendom.
• Rett til utvider rådighet over egen grunn: F.eks rett til å drive virksomhet i strid med naboloven
• Rett til å forby en virksomhet på den tjenende eiendom

Question 75

Hva er forskjellen på “allmenn bruk” og “einskild rett”

Answer 75

Ved en “allmenn bruksrett” har rettighetshaver rådighet over hele - eller en ikke ubetydelig del av - eiendommen. Dette står i motsetning til “einskild bruk”. Den allmenne bruksrett gjelder så langt ikke annet fremgår av lov eller andres rett og er således negativt avgrenset. “Einskild rett” går bare så langt servitutten dikterer og er derfor positivt avgrenset. Servituttloven gjelder for begge, jf. § 1

Question 76

Hvorledes kan servitutter bli stiftet?

Answer 76

Det viktigste stiftelsesgrunnlaget er avtale, typisk som en del av en transaksjon. De vanlige avtalerettslige reglene gjelder også her - kan inngås både formløst og muntlig, men skriftlighet er en forutsetning for rettsvern. Avtalefriheten er innskrenket av servl.§§ 11-16.

Servitutter kan også stiftes gjennom:

i) Testamentarisk bestemmelse
ii) Hevd
iii) Alders tids bruk
iv) Jordskifte
v) Ekspropriasjon

Question 77

Hvorledes bestemmes servituttens innhold?

Answer 77

Gjennom en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Dersom stiftelsesgrunnlaget er avtale, gjelder alminnelige avtaletolkningsprinsipper.

Innholdet deles inn i:

i) det kvalitative (hva slags rådighet)
ii) det kvantitive (hvor omfattende retten er)

Nevn noen viktige tolkingsmomenter for å fastslå innholdet i en servitutt.
Ofte korte og uklare avtaler og den faktisk utøvede bruk er et viktig supplement.

Videre kan bruken ha endret servituttens innhold (se Sigdal, Rt. 1992 s. 352), i ytterste tilfeller har dette skjedd ved hevd.

Andre momenter er det vederlag som er betinget. Er dette lite, tyder dette på at rettigheten er gitt som en velvillighet. Servitutthavers behov kan også få innvirkning.
Videre kan endringer i samfunnet i forhold til servitutthavers behov endre innholdet (se Gjensidige, Rt. 1995 s. 904)

§ 3 har en særlig tolkningsregel som bestemmer at det ved tvilstilfeller at partene skal være likestillet; er det lite vann i en brønn begge har bruksrett til og ingenting annet bestemt, må begge redusere sin bruk likt.

Question 78

Hva forstås med en “husbehovsrett”? Gi eksempler

Answer 78

Med dette menes rett til dekning av av visse behov som det til enhver tid trengs for rettigheters eiendom. Dette kan f.eks være gjerdematerialer, ved, reparasjons-materialer, ved, tømmer, m.m

Question 79

Hvorledes bestemmes innholdet (omfanget) av en “husbehovsrett”?

Answer 79

Forutsetningen er at det gjelder behovsdekning av samme art som på stiftelsestidspunktet, eller dekning av et nytt behov som har meldt seg ved en rimelig utbygging av virksomheten på eiendommen. Slik blir også dagens situasjon et betydelig moment.

Question 80

Kan servitutt som var stiftet med tanke på driftsvann for industriell virksomhet, idag overdras til et vannverk?

Answer 80

Synspunktet er at en annen utnyttelse av vannet er tillatt dersom det ikke påfører grunneier en øket byrde, jf. Rt. 1906 s. 69.

Dette er lagt til grunn i avgjørelser hvor vannrettigheter til industribedrifter har blitt overdratt til kommunen som vannverk., jf. Rt. 1965 s. 272, Rt. 1965 s. 1140, Rt. 1966 s. 765. Alle dommen slo fast at slik utnyttelse ville være annerledes og mer byrdefull, og grunneier måtte ikke finne seg i dette.

Question 81

Kan ferdselsservitutt stiftet før bilenes tid idag gi rett til bilkjøring?

Answer 81

For tolkningen av en ferdselsrett vil momenter av betydning være formålet med veiretten, hvor viktig den er for rettighetshaver - holdt opp mot belastningen for den tjenende eiendom.

Flere dommer har satt spørsmålet om veirett stiftet før bilens tid idag gir rett til bilkjøring. Avgjørelsene har i stor grad åpnet for dette med med begrunnelse i rettighetshavers behov og tidens utvikling, se Rt. 1924 s. 538, Rt. 1937 s. 355, Rt. 1968 s. 695. Men dette har også blitt nektet, se. f.eks Rt. 1957 s. 350.

Avgjørende er rettighetshaver behov, spørsmålet om økt påkjenning, utvikling i tid og stiftelsesgrunnlaget ( i de to dommene hvor det ble nektet var det snakk om alders tids bruk/hevd som hadde gitt rett til gangvei, noe HR ikke fant at medførte noen “automatisk” oppgradering til bil.

Question 82

Hva kan servitutthaveren gjøre dersom eieren av den tjenende eiendom vanskeliggjør eller umuliggjør servituttbruken?

Answer 82

I slike tilfeller kan krenkede part få nedlagt rettslig forbud mot videre urettmessig opptreden, jf. tvfbl. kap. 15, tvistel. kap. 34, jf. strfl. § 343.

I tillegg kan det være aktuelt med et erstatningskrav etter alminnelige erstatningsregler. Der er også en særregel i servl. § 17 om “kvalifisert mislighold” av retten, hvor krenkede kan kreve dom enten for opphør av servitutten (avskiping) eller suspensjon for en viss tid.

Question 83

Hva er “omskiping” og “avskiping”?

Answer 83

Endring og avløsning av en servitutt. Dette er hjemlet i servl. §§ 5 og 6, sml. 7.

Question 84

Hvilke muligheter har grunneieren til å bli kvitt en servitutt? Spiller det noen rolle om det gjelder en personlig eller en reell servitutt?

Answer 84

Grunneier kan kreve oppløsning (avskiping) etter servl.§ 7. Forutsetningen for dette er at servitutten klart er til mer skade enn gagn etter samme vurdering som i § 6. Dette gjelder for alle servitutter.

Question 85

Redegjør for de hensyn som taler for og imot adgang til å overdra en servitutt?

Answer 85

Overføring medfører et skifte av kreditor i rettighetsforholdet, noe debitor kan av ulike grunner være misfornøyd med. Når en person gis en særlig rett til en annens eiendom, kan det være eiendomshavers mening at denne ikke skal gjelde for noen andre enn han. På en annen side kan den som er rettighetshaver ikke lenger ha behov for den og ønsker å gjøre den om i penger.

Question 86

Redegjør for gjeldende rett mht. overdragelsesrett.

Answer 86

Utgangspunktet er at servitutter kan overføres uten samtykke fra eier av den tjenende eiendom, med mindre annet er særlig avtalt i stiftelsesgrunnlaget. Hovedunntaket er at overføringen ikke medfører noen økning i belastning for eier.

I servl. § 9 kan servitutter - helt eller delvis - fritt overdras, med unntak av servitutter som skal tilfredsstille “rent personlege” behov hos rettighetshaver.

For reelle servitutter gjelder en presumpsjonsregel om at disse kun kan avhendes sammen med den herskende eiendom eller “ein høveleg del” av den. Unntaket fra dette er dersom
i) Servitutten ikke har tilknytning til næringsdrift på den herskende eiendom og heller ikke er bundet til bruken av denne og
ii) servitutten er “uturvande eller ulagleg til utnytting saman med eigedommen”.
Et eksempel kan være en beiterett og det på den herskende eiendom ikke lenger drives gårdsdrift.

Question 87

Når har grunneieren forkjøps- eller innløsningsrett?

Answer 87

Dersom personlige servitutter eller reelle servitutter separat overføres, har eier av tjenende eiendom som hovedregel forkjøpsrett. Dette gjelder uavhengig av hvilken form for overføring, jf. servl. § 10.

Reglene for hva som utløser forkjøpsretten er det samme som i sameieforhold.

Unntaket er hvor servituttene overføres sammen med den herskende eiendom.

Question 88

Hva slags vederlag må ytes ved innløsning av en servitutt? Adskiller dette seg fra vederlaget ved ekspropriasjon?

Answer 88

Ved innløsning skal det betales “vanleg pris”, og ved avhending eller tvangssalg må innløsningssummen ikke settes lavere enn salgssummen, jf. Ot.prp.nr. 8 (1967-68) side 25.

Ved ekspropriasjon skal det som hovedregel ytes full erstatning. Forskjellen er at den som blir utsatt for dette kan velge mellom utgifter til gjenkjøp, bruksverdi eller salgsverdi, jf. vederl. § 4.

Question 89

Nevn endel opphørsgrunner for servitutter.

Answer 89

• Servitutten er tidsbegrenset
• Servitutten er knyttet til virksomhet som nedlegges
• Bortfall “i utviklingens medfør”, jf. Rt. 1995 s. 904 Gjensidige
• Bortfall ved avtale
• Avløsning og innløsning
• Reguleringsplan (i ytterste tilfeller, jf. Bortelid)

Question 90

Hva er en utsiktsservitutt?

Answer 90

Dette er en byggeservitutt som negativt begrenser hva man kan bygge på tomten sin i den grad at rettighetshaver skal sikres fri utsikt.

Question 91

Hvem vil være påtaleberettiget hvis en utsiktsservitutt ikke etterleves?

Answer 91

Utgangspunktet er at den som fikk servitutten stiftet, også er påtaleberettiget. Dette er dog ikke i veien for at også andre kan være det, enten ut i fra stiftelsesgrunnlaget eller forutsetningsvis.

Dette kan være problematisk der hvor det har skjedd en utparsellering fra den begunstigede eiendom. Her kommer servl.§ 4 til nytte. Den slår fast at den servitutt som skal “ tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område” gjelder til fordel for hver eiendom i området. Parselleier kan bare protestere når det er forhold som direkte kan påføre ham skade, jf. Rt. 1958 s. 456 og § 4.

Question 92

Hvilken betydning kan en reguleringsplan ha for en byggeservitutt?

Answer 92

En reguleringsplan medfører som hovedregel at det ikke kan bygges i strid med planen. Om dette medfører bortfall av servitutter, har vært svært omdiskutert.

Spørsmålet ble behandlet i to viktige avgjørelser; Gjensidige, Rt. 1994 s. 904 og Bortelid, Rt. 2002 s. 145 med to forskjellige utfall.

I Rt. 2008 s. 362, Naturbetong ble det ved motstrid 3-2 avgjort at en villaservitutt ikke var bortfalt som følge av en reguleringsplan. Førstvoterende mente at det ikke var tvilsomt at servitutter kunne falle bort som følge av reguleringsplaner, men at det generelle standpunkt fra Gjensidige-dommen om at servitutten bare kunne gjøres gjeldende så langt den ikke var i motstrid med reguleringsplanen, ikke kunne opprettholdes.

Fra dommen kan vi slutte at bare når opprettholdelse av servitutter fører til meningsløs ikke-bruk kan bortfall være aktuelt. Noen mer generell regel utover dette er det vanskelig å oppstille. Som følge av dette er det nå et forslag til lovendring til behandling.