Questions de cours Flashcards
Conditions d’application de l’article 257bis du CGI
Pour le cédant
- Immeuble utilisé pour une activité de location soumise à TVA (surfaces vacantes possibles si proposées à la location)
- Option pour l’assujettissement à la TVA des loyers
- Immeuble comptabilisé en immobilisation (≠ stock)
Pour le cessionnaire
- Reprise de l’activité de location soumise à TVA
- Inscription de l’immeuble en immobilisation
Si article 257 bis du CGI applicable
- Pas de régularisation de TVA chez le cédant
- Pas de TVA due, le cas échéant sur le prix de vente
- Reprise par le cessionnaire des obligations de régularisation du cédant
- -> L’application de l’article 257 bis est de droit, elle ne constitue pas une option
Définition et conditions d’application de la CRL
CRL : Contribution sur les loyers locatifs
Seuls sont soumis à la CRL
- Immeubles achevés depuis + de 15 ans
- Immeubles pour lesquels les loyers ne sont pas soumis à TVA
- Immeubles détenus par
des personnes morales soumises à l’IS ou
des sociétés de personnes (SCI) dont l’un des associés au moins est soumis à l’IS, ou
des organismes à but non lucratif (OBNL)
Assiette : recettes nettes perçues
Imposition annuelle
refacturation possible pour les immeubles professionnels
Définition et régime fiscal d’une SCPI
SCPI : Société civil de placement Immobilier
Régime fiscal SCI non IS :
Chaque porteur imposable sur sa quote port du résultat fiscal
Imposition des porteurs selon le régime des revenus foncier
Cession de parts : TPF : 5%
Conditions pour l’application de la TVA aux opérations de rénovation lourde ?
L’opération peut consister en la surélévation de l’immeuble (seule la valeur de la surélévation est alors soumise à TVA) ou doit conduire à la remise à neuf à hauteur de 50 % au moins, [critères alternatifs] :
soit des fondations ;
soit de la structure ;
soit de la façade ;
pour plus de 50 % d’éléments considérés.
Si ces critères ne sont pas remplis, l’opération peut être assimilée à une opération de construction, si la remise à l’état porte sur tous les postes de 2nd œuvre cités ci-après, à hauteur des 2/3 au moins pour chacun d’eux [critères cumulatifs] :
planchers non "porteurs" ; huisseries extérieures ; cloisons intérieures ; plomberie ; électricité ; chauffage (en métropole).
A défaut de plancher non porteur, on ne peut pas entrer dans le champs d’application de rénovation lourde au regard de la TVA.
Par contre, possible au regard de la TPF si respect des 5 autres critères.
Qu’est-ce que la taxe de 3 % sur les sociétés immobilières ?
Taxe sur les sociétés à prépondérance immobilière.
–> créer pour connaitre les actionnaires/propriétaire des biens immobilier en France.
Ste a prépondérance immobilière : ste dont l’actif est composé pour plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles, droits portant sur des immeubles, droits afférents à un contrat de crédit bail.
Assiette : valeur vénale de l’immeuble
Sont ainsi exonérés de taxe de 3 % :
les sociétés cotées et leurs filiales ;
les sociétés détenues par des Etats ;
les fonds de pension et autres organismes à but non lucratif
les entités juridiques établies dans un Etat de l’Union Européenne ou ayant conclu avec la France une convention ad’hoc
à défaut de bénéficier de l’un des cas d’exonération automatique susvisés, toute société à prépondérance immobilière située dans l’Etat ayant conclu une Convention ad’ hoc avec la France est exonérée :
- si elle fournit chaque année à l’Administration fiscale française l’identité de ses actionnaires (seule l’identité des porteurs > à 1 % est à révéler), ainsi que la liste de son patrimoine immobilier (direct ou indirect) ;
- ou si elle s’engage à fournir de telles informations à la première demande de l’Administration fiscale française (engagement à prendre dans les 2 mois de l’acquisition de l’actif immobilier ou de la participation entraînant l’entrée dans le champ d’application de la taxe).
Lorsque la taxe est due, son assiette est constituée par la valeur vénale du bien immobilier détenu directement ou indirectement par la société concernée, à proportion de cette détention.
Règles de sous capitalisation
Lors d’un prêt entre filiale/groupe :
Limitation de la déduction fiscal des intérêts versées au ste du groupe de l’entreprise, selon 3 seuils:
- Ratio d’endettement : intérêt x 1,5 des capitaux propre /prêt total
- ratio de couverture d’intérêt : 25% du résultat courant avant impôt
- interêt reçu d’autres entreprises liées
==> la quote part supérieur à a plus haute de ces limites n’est pas déductible
Report déficitaire
consiste a reporter le déficit sur l’année n+1 dans la limite de 1M + 50% (Résultat en n+1 - 1M)
Qu’est-ce que le droit d’entrée et traitement fiscal ?
= pas de porte, c’est à dire qu’un locataire enter dans les locaux sans rachat d’un bail.
le droit d’entrée est versé par le preneur au bailleur.
Si le bailleur est un professionnel : étalement de la sommes au regard de la durée du bail
Si le bailleur est un particulier : recette exceptionnelle
Pour un particulier, quelles sont les conséquences fiscales d’une mise à disposition gratuite ou à un prix très minoré d’un immeuble ?
S’il y a mise à disposition gratuite d’un bien : pas d’imposition mais les charges ne seront pas déductible
Si le prix est très minoré : redressement possible sur la base du loyer marché
Quels sont les biens soumis à la taxe sur les bureaux ?
Taxe en IDF sur les biens suivant :
Bureaux (> 100 m2), mais accession avec réserves Locaux commerciaux (> 2 500 m2) avec réserves
Locaux de stockage > 5 000 m2
Exoneration des : locaux sous le seuil de surface locaux agricole locaux appartenant et utilisé par association d'utilité publique locaux administratif
tarif annuel, /m2 en fonction d’un zonage, pas déductible de l’IS
Quelles règles s’appliquent en matière de TPF lors de la levée de l’option d’achat d’un crédit-preneur dans le cadre d’un crédit-bail ?
Levée d’option : Arrivé a terme du contrat de crédit bail, le crédit preneur verse une somme correspondant a la levée d’option et devient propriétaire de plein droit.
Lors de la levée d’option d’achat du crédit preneur, la TPF applicable est de droit commun sur le prix de la levée d’option (et non sur la valeur vénale du bien)
Quelles sont les principales conditions d’application de la taxe d’aménagement ?
Concerne toutes les opération nécessitant une autorisation d’urbanisme (création de surface/construction neuve)
Assiette : sur a surface de plancher close et couverte, a plus de 1m80, réduite des trémies, au nus intérieur des murs –> taxe calculer par une valeur au m2
exoneration pour les 1er 100m2, locaux artisanaux, industriels …
Composition de la taxe :
Part communale, part départementale, par régional en IDF
Paiement :
50 % 12 mois après obtention autorisation
50 % 24 mois après obtention autorisation
sauf montant inf a 1500 e en une fois
En cas de démembrement de propriété, qui est imposable à l’IFI ?
L’IFI s’impose à l’usufruitier en cas de démembrement.
L’IFI
Imposition du patrimoine immobilier direct ou indirecte mondial (sauf convention) des personnes physique.
l’IFI est annuel, comprenant une situation au 1er janvier et se calcule lors de IR.
Somme de déclenchement 1,3Me
Taux applicable par palier à partir de 800 000e
un plafonnement est mis en place pour que la somme de l’IFI, l’IR, les prélèvement sociaux … ne dépasse pas 75% des revenus N-1
–> sinon déduction de l’IFI
Biens immobiliers taxés a l’IFI
- Valeur vénale des actifs
- Résidence principal avec un abattement de 30% (pas d’abattement si détenu par une SCI)
- meubles meublant sont estimés a 5% du patrimoine (sauf inventaire)
- En démembrement, c’est l’usufruitier qui est imposable
Quel est le traitement fiscal applicable en matière de droit d’enregistrement, s’agissant des opérations relevant de l’article 1115 du CGI (achat en vue de la revente) ?
l’acquisition de bines immobiliers sont taxées au taux réduit de 0,715 si l’acquéreur assujettis a la TVA prend l’engagement de revendre dans les 5 ans.
Pas de délai de revente possible. –> sauf cas de force majeur (imprévisible, irrésistible, extériorité)
En cas de défaut, un complément de droits est dû : reste de la TPF de droit commun + intérêt de retard de 2,40% /an
–> de complément si vente partielle dans les 5 ans a un prix supérieur au prix d’acquisition de l’immeuble.
Qu’est-ce que l’achat revente ?
C’est l’opération d’achat d’un bien en vue de le revendre sans réalisation d’une construction lourde au sens fiscal.
Quel est le traitement fiscal applicable en matière de TVA, s’agissant des opération d’achat revente ?
TVA de droit commun :
Soit la vente n’est pas soumise a TVA, l’acquéreur ne supportera aucune TVA.
Soit la vente est elle même soumise a TVA de plein droit (immeuble neuf ou terrain a bâtir) ou sur option du vendeur : TVA dû au prix total ou sur la marge brute réalisé par le vendeur.
Soit TVA grevant l’immeuble sera déductible au niveau de la société marchand si elle utilise le bien pour une activité soumise a TVA.
Que regroupent les frais d’acquisition d’immeubles et comment sont il traités comptablement et fiscalement ?
les frais d’acquisition comprennent :
- Droit d’enregistrement (de 0 à 5,81%)
- Frais de Notaire (0,825 sur le HT)
- Frais d’agents
- Frais de conseils
Ils peuvent être traité de deux manières:
- Soit inclusion dans le prix de revient de l’immeuble –> déduction partielle sous forme d’amortissement
- Soit comptabilisation en charge –> déduction immédiate du résultat de l’exercice d’acquisition
Quelles sont les dépenses de travaux déductibles des revenus fonctiers ?
Trois catégories de travaux :
Réparation et entretien (–> maintenir l’utilisation de l’immeuble conforme a sa destination)
amélioration (entretient avec adjonction d’un élément ou équipement nouveau)
(re)construction et agrandissement
Certaine dépense de réparation et entretient sont a la charge du locataire.
Les réparation et entretient sont déductible du revenus foncier sauf dans l’hypothèse où ils seraient indissociables de travaux qui ne le sont pas.
Si la dépense est normalement à la charge du locataire, ils ne sont déductible pour le bailleur qu’en cas de force majeur, pour faciliter la location de locaux vacant, en cas de vice de construction.
Les dépense d’amélioration ne sont pas déductible sauf dans les cas suivant :
- locaux d’habitation (déduction immédiate)
- locaux professionnels et commerciaux (uniquement pour les dépenses permettant de facilité l’accueil des personne handicapé ou protection amiante)
- propriété rurales (propriété bâtis considéré non rentable)
Les dépense de construction et agrandissement ne sont pas déductibles
Qu’est ce qu’un OPCI
Quel est son traitement fiscal ?
Organisme de Placement Collectifs Immobilier, non cotés
–> structure réglementée, qui ne peut avoir comme activité que l’acquisition ou la construction d’immeuble en vue de les louer.
On peut distinguer deux OPCI : Le FPI et La SPICCAV.
Le FPI (fond de placement immobilier) n’a pas de personnalité moral et est très peu utilisé
La SPPICAV (ste de placement immobilier à capital variable) en revanche est plus utilisé. Elle est exonéré d’impôt mais en contre partie elle doit distribuer :
- 85% des revenus locatifs net
- 50% des plus value nette sur immeuble ou part dans ste immobilière
- 100% des dividendes reçu des filiales SIIC
==> en pratique l’imposition se fera au niveau des porteurs/investisseurs
Qu’est ce qu’un garantie locative et comment est-elle traitée fiscalement et comptablement ?
Avec une garantie locative, le vendeur garantie à l’acquéreur de l’immeuble un rendement locatif minimum. A la suite de la vente, cette garantie s’applique en fonction de la situation locative de l’immeuble :
- en cas de vacance : vendeur verse à l’acheteur la totalité de la garantie
- en ca de location : vendeur versera à l’acheteur l’éventuelle différence enter le loyer prévu et le loyer effectif.
Comptablement, s’entend comme un revenu locatif ou une réduction de prix.
Fiscalement, le versement ne peut être qualifier de loyer puisqu’il n’est pas versé par le preneur en contrepartie d’une mise à disposition de l’immeuble. Il doit donc s’analyser en réduction de prix.
En pratique, l’acquéreur peut vouloir que la garantie ait la nature comptable d’une recette.
–> la question de la réduction de l’assiette de la TVA se pose
La location meublées à usages d’habitation sont-elles soumises à la TVA ?
La location meublée à usages d’habitation n’est pas soumise a TVA. Par contre, cette location s’assimile à de l’hôtellerie, de la parahotèlerie, ou résidence de service, la TVA s’applique de plein droit.
Pour qu’une location de meublé soit considérée comme une résidence de service, il faut que la location soit faite l’utilisateur final et que la résidence offre min 3 des 4 services suivant :
- Petit déjeuner
- Fourniture de linge de maison
- Accueil
- Nettoyage
Quelles sont les règles du report des déficits fiscaux en matière d’IS ?
Possible de reporter sans limitation de durée le déficit sur less résultats des exercices ultérieurs.
Au titre d’un exercice plafonnement du déficit à 1M + 50%(déficit - 1M)
Le restant des déficit sera repérable à l’année suivante.
