Questions de cours

Question 1

Conditions d’application de l’article 257bis du CGI

Answer 1

Pour le cédant

• Immeuble utilisé pour une activité de location soumise à TVA (surfaces vacantes possibles si proposées à la location)
• Option pour l’assujettissement à la TVA des loyers
• Immeuble comptabilisé en immobilisation (≠ stock)

Pour le cessionnaire

• Reprise de l’activité de location soumise à TVA
• Inscription de l’immeuble en immobilisation

Si article 257 bis du CGI applicable

• Pas de régularisation de TVA chez le cédant
• Pas de TVA due, le cas échéant sur le prix de vente
• Reprise par le cessionnaire des obligations de régularisation du cédant
• -> L’application de l’article 257 bis est de droit, elle ne constitue pas une option

Question 2

Définition et conditions d’application de la CRL

Answer 2

CRL : Contribution sur les loyers locatifs
Seuls sont soumis à la CRL
- Immeubles achevés depuis + de 15 ans
- Immeubles pour lesquels les loyers ne sont pas soumis à TVA
- Immeubles détenus par
􏰜 des personnes morales soumises à l’IS ou
􏰜 des sociétés de personnes (SCI) dont l’un des associés au moins est soumis à l’IS, ou
􏰜 des organismes à but non lucratif (OBNL)

Assiette : recettes nettes perçues
Imposition annuelle

refacturation possible pour les immeubles professionnels

Question 3

Définition et régime fiscal d’une SCPI

Answer 3

SCPI : Société civil de placement Immobilier
Régime fiscal SCI non IS :
Chaque porteur imposable sur sa quote port du résultat fiscal
Imposition des porteurs selon le régime des revenus foncier

Cession de parts : TPF : 5%

Question 4

Conditions pour l’application de la TVA aux opérations de rénovation lourde ?

Answer 4

L’opération peut consister en la surélévation de l’immeuble (seule la valeur de la surélévation est alors soumise à TVA) ou doit conduire à la remise à neuf à hauteur de 50 % au moins, [critères alternatifs] :

soit des fondations ;
soit de la structure ;
soit de la façade ;
pour plus de 50 % d’éléments considérés.

Si ces critères ne sont pas remplis, l’opération peut être assimilée à une opération de construction, si la remise à l’état porte sur tous les postes de 2nd œuvre cités ci-après, à hauteur des 2/3 au moins pour chacun d’eux [critères cumulatifs] :

planchers non "porteurs" ;
huisseries extérieures ;
cloisons intérieures ;
plomberie ;
électricité ;
chauffage (en métropole).

A défaut de plancher non porteur, on ne peut pas entrer dans le champs d’application de rénovation lourde au regard de la TVA.
Par contre, possible au regard de la TPF si respect des 5 autres critères.

Question 5

Qu’est-ce que la taxe de 3 % sur les sociétés immobilières ?

Answer 5

Taxe sur les sociétés à prépondérance immobilière.
–> créer pour connaitre les actionnaires/propriétaire des biens immobilier en France.

Ste a prépondérance immobilière : ste dont l’actif est composé pour plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles, droits portant sur des immeubles, droits afférents à un contrat de crédit bail.

Assiette : valeur vénale de l’immeuble

Sont ainsi exonérés de taxe de 3 % :
les sociétés cotées et leurs filiales ;
les sociétés détenues par des Etats ;
les fonds de pension et autres organismes à but non lucratif
les entités juridiques établies dans un Etat de l’Union Européenne ou ayant conclu avec la France une convention ad’hoc

à défaut de bénéficier de l’un des cas d’exonération automatique susvisés, toute société à prépondérance immobilière située dans l’Etat ayant conclu une Convention ad’ hoc avec la France est exonérée :
- si elle fournit chaque année à l’Administration fiscale française l’identité de ses actionnaires (seule l’identité des porteurs > à 1 % est à révéler), ainsi que la liste de son patrimoine immobilier (direct ou indirect) ;
- ou si elle s’engage à fournir de telles informations à la première demande de l’Administration fiscale française (engagement à prendre dans les 2 mois de l’acquisition de l’actif immobilier ou de la participation entraînant l’entrée dans le champ d’application de la taxe).
Lorsque la taxe est due, son assiette est constituée par la valeur vénale du bien immobilier détenu directement ou indirectement par la société concernée, à proportion de cette détention.

Question 6

Règles de sous capitalisation

Answer 6

Lors d’un prêt entre filiale/groupe :
Limitation de la déduction fiscal des intérêts versées au ste du groupe de l’entreprise, selon 3 seuils:
- Ratio d’endettement : intérêt x 1,5 des capitaux propre /prêt total
- ratio de couverture d’intérêt : 25% du résultat courant avant impôt
- interêt reçu d’autres entreprises liées
==> la quote part supérieur à a plus haute de ces limites n’est pas déductible

Question 7

Report déficitaire

Answer 7

consiste a reporter le déficit sur l’année n+1 dans la limite de 1M + 50% (Résultat en n+1 - 1M)

Question 8

Qu’est-ce que le droit d’entrée et traitement fiscal ?

Answer 8

= pas de porte, c’est à dire qu’un locataire enter dans les locaux sans rachat d’un bail.
le droit d’entrée est versé par le preneur au bailleur.

Si le bailleur est un professionnel : étalement de la sommes au regard de la durée du bail
Si le bailleur est un particulier : recette exceptionnelle

Question 9

Pour un particulier, quelles sont les conséquences fiscales d’une mise à disposition gratuite ou à un prix très minoré d’un immeuble ?

Answer 9

S’il y a mise à disposition gratuite d’un bien : pas d’imposition mais les charges ne seront pas déductible
Si le prix est très minoré : redressement possible sur la base du loyer marché

Question 10

Quels sont les biens soumis à la taxe sur les bureaux ?

Answer 10

Taxe en IDF sur les biens suivant :
􏰁 Bureaux (> 100 m2), mais accession avec réserves 􏰁 Locaux commerciaux (> 2 500 m2) avec réserves
􏰁 Locaux de stockage > 5 000 m2

Exoneration des : 
locaux sous le seuil de surface
locaux agricole
locaux appartenant et utilisé par association d'utilité publique 
locaux administratif

tarif annuel, /m2 en fonction d’un zonage, pas déductible de l’IS

Question 11

Quelles règles s’appliquent en matière de TPF lors de la levée de l’option d’achat d’un crédit-preneur dans le cadre d’un crédit-bail ?

Answer 11

Levée d’option : Arrivé a terme du contrat de crédit bail, le crédit preneur verse une somme correspondant a la levée d’option et devient propriétaire de plein droit.
Lors de la levée d’option d’achat du crédit preneur, la TPF applicable est de droit commun sur le prix de la levée d’option (et non sur la valeur vénale du bien)

Question 12

Quelles sont les principales conditions d’application de la taxe d’aménagement ?

Answer 12

Concerne toutes les opération nécessitant une autorisation d’urbanisme (création de surface/construction neuve)

Assiette : sur a surface de plancher close et couverte, a plus de 1m80, réduite des trémies, au nus intérieur des murs –> taxe calculer par une valeur au m2

exoneration pour les 1er 100m2, locaux artisanaux, industriels …

Composition de la taxe :
Part communale, part départementale, par régional en IDF

Paiement :
50 % 12 mois après obtention autorisation
50 % 24 mois après obtention autorisation
sauf montant inf a 1500 e en une fois

Question 13

En cas de démembrement de propriété, qui est imposable à l’IFI ?

Answer 13

L’IFI s’impose à l’usufruitier en cas de démembrement.

Question 14

L’IFI

Answer 14

Imposition du patrimoine immobilier direct ou indirecte mondial (sauf convention) des personnes physique.
l’IFI est annuel, comprenant une situation au 1er janvier et se calcule lors de IR.

Somme de déclenchement 1,3Me
Taux applicable par palier à partir de 800 000e

un plafonnement est mis en place pour que la somme de l’IFI, l’IR, les prélèvement sociaux … ne dépasse pas 75% des revenus N-1
–> sinon déduction de l’IFI

Question 15

Biens immobiliers taxés a l’IFI

Answer 15

• Valeur vénale des actifs
• Résidence principal avec un abattement de 30% (pas d’abattement si détenu par une SCI)
• meubles meublant sont estimés a 5% du patrimoine (sauf inventaire)
• En démembrement, c’est l’usufruitier qui est imposable

Question 16

Quel est le traitement fiscal applicable en matière de droit d’enregistrement, s’agissant des opérations relevant de l’article 1115 du CGI (achat en vue de la revente) ?

Answer 16

l’acquisition de bines immobiliers sont taxées au taux réduit de 0,715 si l’acquéreur assujettis a la TVA prend l’engagement de revendre dans les 5 ans.

Pas de délai de revente possible. –> sauf cas de force majeur (imprévisible, irrésistible, extériorité)

En cas de défaut, un complément de droits est dû : reste de la TPF de droit commun + intérêt de retard de 2,40% /an
–> de complément si vente partielle dans les 5 ans a un prix supérieur au prix d’acquisition de l’immeuble.

Question 17

Qu’est-ce que l’achat revente ?

Answer 17

C’est l’opération d’achat d’un bien en vue de le revendre sans réalisation d’une construction lourde au sens fiscal.

Question 18

Quel est le traitement fiscal applicable en matière de TVA, s’agissant des opération d’achat revente ?

Answer 18

TVA de droit commun :
Soit la vente n’est pas soumise a TVA, l’acquéreur ne supportera aucune TVA.
Soit la vente est elle même soumise a TVA de plein droit (immeuble neuf ou terrain a bâtir) ou sur option du vendeur : TVA dû au prix total ou sur la marge brute réalisé par le vendeur.
Soit TVA grevant l’immeuble sera déductible au niveau de la société marchand si elle utilise le bien pour une activité soumise a TVA.

Question 19

Que regroupent les frais d’acquisition d’immeubles et comment sont il traités comptablement et fiscalement ?

Answer 19

les frais d’acquisition comprennent :

• Droit d’enregistrement (de 0 à 5,81%)
• Frais de Notaire (0,825 sur le HT)
• Frais d’agents
• Frais de conseils

Ils peuvent être traité de deux manières:

• Soit inclusion dans le prix de revient de l’immeuble –> déduction partielle sous forme d’amortissement
• Soit comptabilisation en charge –> déduction immédiate du résultat de l’exercice d’acquisition

Question 20

Quelles sont les dépenses de travaux déductibles des revenus fonctiers ?

Answer 20

Trois catégories de travaux :
Réparation et entretien (–> maintenir l’utilisation de l’immeuble conforme a sa destination)
amélioration (entretient avec adjonction d’un élément ou équipement nouveau)
(re)construction et agrandissement

Certaine dépense de réparation et entretient sont a la charge du locataire.
Les réparation et entretient sont déductible du revenus foncier sauf dans l’hypothèse où ils seraient indissociables de travaux qui ne le sont pas.
Si la dépense est normalement à la charge du locataire, ils ne sont déductible pour le bailleur qu’en cas de force majeur, pour faciliter la location de locaux vacant, en cas de vice de construction.

Les dépense d’amélioration ne sont pas déductible sauf dans les cas suivant :

• locaux d’habitation (déduction immédiate)
• locaux professionnels et commerciaux (uniquement pour les dépenses permettant de facilité l’accueil des personne handicapé ou protection amiante)
• propriété rurales (propriété bâtis considéré non rentable)

Les dépense de construction et agrandissement ne sont pas déductibles

Question 21

Qu’est ce qu’un OPCI

Quel est son traitement fiscal ?

Answer 21

Organisme de Placement Collectifs Immobilier, non cotés
–> structure réglementée, qui ne peut avoir comme activité que l’acquisition ou la construction d’immeuble en vue de les louer.

On peut distinguer deux OPCI : Le FPI et La SPICCAV.
Le FPI (fond de placement immobilier) n’a pas de personnalité moral et est très peu utilisé
La SPPICAV (ste de placement immobilier à capital variable) en revanche est plus utilisé. Elle est exonéré d’impôt mais en contre partie elle doit distribuer :
- 85% des revenus locatifs net
- 50% des plus value nette sur immeuble ou part dans ste immobilière
- 100% des dividendes reçu des filiales SIIC
==> en pratique l’imposition se fera au niveau des porteurs/investisseurs

Question 22

Qu’est ce qu’un garantie locative et comment est-elle traitée fiscalement et comptablement ?

Answer 22

Avec une garantie locative, le vendeur garantie à l’acquéreur de l’immeuble un rendement locatif minimum. A la suite de la vente, cette garantie s’applique en fonction de la situation locative de l’immeuble :

• en cas de vacance : vendeur verse à l’acheteur la totalité de la garantie
• en ca de location : vendeur versera à l’acheteur l’éventuelle différence enter le loyer prévu et le loyer effectif.

Comptablement, s’entend comme un revenu locatif ou une réduction de prix.
Fiscalement, le versement ne peut être qualifier de loyer puisqu’il n’est pas versé par le preneur en contrepartie d’une mise à disposition de l’immeuble. Il doit donc s’analyser en réduction de prix.

En pratique, l’acquéreur peut vouloir que la garantie ait la nature comptable d’une recette.

–> la question de la réduction de l’assiette de la TVA se pose

Question 23

La location meublées à usages d’habitation sont-elles soumises à la TVA ?

Answer 23

La location meublée à usages d’habitation n’est pas soumise a TVA. Par contre, cette location s’assimile à de l’hôtellerie, de la parahotèlerie, ou résidence de service, la TVA s’applique de plein droit.
Pour qu’une location de meublé soit considérée comme une résidence de service, il faut que la location soit faite l’utilisateur final et que la résidence offre min 3 des 4 services suivant :
- Petit déjeuner
- Fourniture de linge de maison
- Accueil
- Nettoyage

Question 24

Quelles sont les règles du report des déficits fiscaux en matière d’IS ?

Answer 24

Possible de reporter sans limitation de durée le déficit sur less résultats des exercices ultérieurs.

Au titre d’un exercice plafonnement du déficit à 1M + 50%(déficit - 1M)
Le restant des déficit sera repérable à l’année suivante.

Question 25

Charge augmentative du prix : définition et exemple ?

Answer 25

Les charges augmentatives de prix sont tous les avantages directs ou indirects accordé par l’acquéreur au vendeur tel que des travaux, le report de jouissance permettant au vendeur d’encaisser des loyers, la commission d’agent, les Impôts au prorata temporis.

Les charges augmentative du prix complète l’assiette de calcule des droit d’enregistrement.

Question 26

Bail à construction : définition et fiscalité applicable à l’expiration du bail pour le bailleur ?

Answer 26

le bail a construction est un bail :

• conférant au preneur un droit réel
• dont la durée est comprise enter 18 et 99 ans
• imposant au locataire une obligation d’édifier des constructions sur terrain en vue de les remettre au bailleur en fin de bail.

A l’expiration du bail, chez le preneur, la construction est sortie du bilan (totalement amortie) et il ya régule de TVA comme pour la cession d’un bien
Chez le bailleur, le retour de la construction constitue un bien imposable correspondant au prix de revient de la construction avec application d’un abattement de 8 % par année de durée du bail à construction au delà de 18 ans

Question 27

Quelles sont les sociétés soumises à l’IS ? Quelles sont celles qui ne sont pas soumises à l’IS ?

Answer 27

Les société non IS sont dite fiscalement transparente. Ce sont les associés/porteurs/actionnaires qui sont imposés a hauteur de leur quote-part dans les résultats de la société. : exemple les SCCV, SNC et SCI. La SCI et SNC peuvent opté a l’IS. De plus, les société civil ayant une activité commercial( location meublé, achat vente) sont soumise à IS.
Les société toujours soumise à l’IS sont les SAS, SA, SARL.

Question 28

Quelles sont les différences entre la location de meublé professionnel et la location de meublé non professionnel ?

Answer 28

Concernant l’imposition de l’activité, la location de meublé est toujours soumise au régime fiscal des BIC. la distinction entre location meublé professionnel et non professionnel : 2 impacts fiscaux :
sur le repport de déficit,
- En LMP professionnel, il est imputable sur le revenu global,
- En LMNP, il est imputable sur les seuls BIC non professionnels.
Sur le calcul de la plus value de cession,
- LMP : application du régime BIC,
- LMNP application des plus-value immobilière des particuliers.

Pour être considéré comme réalisant une activité BIC professionnelle, il il faut cumulativement :
- être inscrit au RCS en qualité de loueur en meublé
CA sup à 23Ke
Autre revenus de l’activité du foyer fiscal soient inférieurs au CA généré par l’activité de location meublée.

Question 29

Régime fiscal de l’acquisition d’un terrain à bâtir ?

Answer 29

Un terrain a batir est un terrain ou un immeuble construit qui est pas en état d’être utilisé.

Le régime de TVA applicable dépendra du vendeur, si la cession est faite par un assujetti ou si le cédant avait déjà acquis l’immeuble comme un immeuble a construire, la TVA s’applique de plein droit sous réserve que ce terrain est constructible au sens du droit de l’urbanisme. (on ne prend pas en compte l’engagement de construire)

Par contre, les cessions de terrain a bâtir sont exonéré (seul droit fixe de 125e) sous réserve que l’acquéreur prenne un engagement de construire de 4 ans et que l’acquéreur soit assujettis a la TVA. (indépendante du point de savoir si le terrain est constructible ou non)

Question 30

Quelles sont les locations d’immeubles soumises à TVA ?

Answer 30

Les locations soumises à TVA sont les locations d’hôtelière/parahotetilière et sur option les locations nues à usage professionnel.

Question 31

Qu’est ce qu’une SIIC ? Principales caractéristiques

Answer 31

la SIIC : société d’investissement immobilier cotée
activité : acquisition construction d’immeubles en vue de les louer.
le régime SIIC prévoit l’exonération d’IS sur les revenus immobiliers (revenus locatif et plus-value). il est applicable sur option aux société immobilière cotée.
en contrepartie, la SIIC doit distribuer :
- 95% du revenu locatif
- 60% des plus-value réalisées
- 100% des dividendes perçus de filiales, bénéficiant elles même du régime siic
l’activité de la SIIC doit principalement été celle d’une foncière mais non exclusive. (elle demeure imposable sur ses activités accessoires)
L’option SIIC est valable pendant 10 ans.

Question 32

Définition de la franchise de loyer

Answer 32

La franchise de loyer est un avantage consentie par le bailleur au preneur en contre-partie d’un service rendu par le locataire:
- une durée ferme du bail
- travaux réalisés par le preneur
C’est donc une compensation financière enter le loyer dû par le locataire et les sommes supposé dues par le propriétaire. La TVA est due sur les deux flux –> elle est déductible si le locataire est soumis a TVA.
Fiscalement, pour l’e bailleur, la franchise sera lissée sur la durée du bail (diminution du loyer annuel)

Question 33

Definir la livraison à soi-même

Answer 33

La livraison a soi même est une opération purement fiscal. Ne sont pas concerné les biens acquis par l’entreprise auprès de tiers ou les biens produits par l’entreprise pour être vendus à court terme (stock).

L’objectif consiste a replacer l’entreprise produisant elle même un bien dans les même conditions que si elle l’avait acquis auprès d’un tiers.

En pratique :
- Collecté de la TVA en y soumettant l’intégralité du prix de revient du bien
- Déduire de la TVA au titre d’une opération interne aux règle de déductibilité applicable raison de l’utilisation futurs du bien
La TVA générée par le LASM est du au trésor mais elle est aussi déductible selon l’utilisation future du bien au regard de la TVA.

le fait générateur de la LASM est l’achèvement de l’immeuble.
La LASM doit être réalisée avant le 31/12 de la 2ème année après achèvement
En cas de cession du bien dans les 2 ans : aucune LASM est du

Question 34

BIC

Answer 34

bb

Question 35

location meublé professionnel

Answer 35

Les locations meublés professionnel sont soumis a TVA. Ce sont des locaux commerciaux ou professionnel, meublé, équipée avec du matériel de meuble nécessaire à leur activité ou des terrain aménagé tel que des campings.
Par contre, les locations meublés occasionnels ou permanentes de logement n’est pas principe pas soumise a TVA. Une exception concerne l’hôtellerie, parahotelerie, résidence de tourisme, centre de vacances et résidence de service. Dans ces cas la, la location meuble est soumise a TVA.
Il est a noté qu’un résidence n’est qualifié de service que si les deux conditions suivantes sont remplis:
- le bien est loué a l’utilisateur final
- 3 des 4 services suivant sont proposés: le ménage, le petit déjeuner, la fourniture de linge, l’accueil.

Question 36

Le rabot

Answer 36

Si le déficit est supérieur à 3 M : les charges financière ne sont déductible qu’à hauteur de 75%

Question 37

Prêt intra-coupe : pt à respecter

Answer 37

1/ taux correspond au marché

2/ prêt ne dois pas être supérieur à 1.5 des capitaux propre