Acquisition/cession - Immeuble Flashcards
Champ d’application du droit d’enregisterment
la vente
- incluant : partage par soulte, transaction, échange, apport à titre onéreux, résolution amiable, dation en paiement
- excluant : retrait de réméré (inf à 5ans), apport pur er simple, partage, annulation judiciaire, déclaration de command.
objet du droit d’enregistrement
droit réel au sens du CC : propriété, usufruit, nue-propriété, droit d’usage, hypothèque, bai emphytéotique, bai à construction, immeuble par destination
Assiette du droit d’enregistrement
le prix ou la valeur vénale si elle est supérieure –> le prix + les charges augmentative du prix (tout avantage directe ou indirect accordé par l’acquéreur au vendeur tel que les travaux, les loyers, la commission d’agent, les impôt…)
Les taux du droit d’enregistrement
le taux de droit commun = 5,91%
le taux réduit = 0,715%
Le champ d’application du taux réduit des droit d’enregistrement
Immeuble neuf soumis à TVA
Acquisition avec engagement de revente dans les 5 ans
Opération de sale & lease back (cession de l’imm a un crédit bailleur et signature d’un crédit bail avec le cédant)
Certaines opé agricole /remembrement
Certaines opé a caractère social (HLM, mututelles…)
Cas d’exonération du droit d’enregistrement
cas d’exonération :
- acquisition avec engagement de construire dans un délai de 4 ans (renouvelable annuellement), par un assujetti à la TVA, pour une construction neuve ou restructuration lourde
- Acquisition par l’Etat ou les Collectivités locales
Expropriation
- Certaines opérations à caractère social
Définition d’un terrain a bâtir au sens de la TVA
- terrain et non un immeuble construit
- ou immeuble construit qui n’est pas en état d’être utilisé
- terrain constructible au sens du droit de l’urba
TVA applicable de plein droit sur ?
- une cession par un assujetti ou si le cédant avait déjà acquis l’immeuble comme un immeuble a construire
- immeuble neuf ou de moins de 5 ans
TVA applicable sur option sur ?
Si l’immeuble n’entre pas dans le champs de la TVA, il est possible d’opter pour l’application de la TVA à la vente.
L’assiette pour calculer cette TVA diffère selon que l’immeuble a ouvert un droit de déduction pour le vendeur ou pas: dans le premier cas, on calcule la TVA sur le prix total du bien, dans le cas contraire, on calcule la TVA sur la marge.
Intérêt de l’option à la TVA pour le vendeur
Pour le vendeur, vendre son bien en TVA lui permet de ne pas avoir a faire de régularisation de TVA sur la TVA qu’il a précédemment déduite (lors de son achat et de ses travaux). S’il n’opte pas, il sera obliger de régulariser la TVA et verser au Trésor la TVA dû au titre des années non écoulées sur l’obligation des 20 ans.
Principe, conditions d’application et intérêt de l’article 257 bis
la cession de l’immeuble assimilée à une cession “d’entreprise” ou a un transfert partiel de patrimoine qui bénéficie d’un régime de neutralisation de TVA –> le cessionnaire est considéré comme continuant l’entreprise du cédant
les conditions d’application :
pour le cédant :
- immeuble utilisé pour une activité de location soumise à TVA
-option pour l’assujettissement à la TVA des loyers
immeuble comptabilisé en immobilisation
pour le cessionnaire :
- reprise de l’activité de location soumise à TVA
- inscription de l’immeuble en immobilisation
Si le 257 bis s’applique : pas de régule de TVA chez le cédant, pas de TVA due sur le prix de vente, reprise par le cessionnaire des obligations de régularisation du cédant
–> de droit/pas d’option
