PR Flashcards
1
Q
Hvad er bundskatten på
A
12,13%
2
Q
Hvad er topskatten på
A
15%
3
Q
Personalegoder beskatning
A
2.800 kr for fri mobil og fri bil 25% af 300.000 og 20% af værdi herover (min. 160.000 kr.)
4
Q
Hvad er det ligningsmæssige fradrag
A
Befordring, A-kasse, fagforening osv.
5
Q
Hvad er kommuneskatten cirka
A
25%
6
Q
Hvad ligger kirkeskatten på?
A
0,7%
7
Q
Kapitalindkomst: Bagatelgrænse
A
2000 kr.
8
Q
Beskatning ved positiv kap. indkomst
A
37% indtil 44.800 herefter 42%
9
Q
Beskatning ved negativ kap. indkomst
A
33% ved 50.000 kr. efterefter 25%
10
Q
Marginale skat (bundskat) kapitalindkomst
A
42,04%
11
Q
Marginal skat (topskat) kapitalindkomst
A
55,86 %
12
Q
Topskat betales når man har en indkomst på?
A
558.044 kr
13
Q
Hvad er den højeste marginal skat efter AMB og uden kirkeskat man kan betale?
A
52,02%
14
Q
Personfradraget for voksne
A
46.200
15
Q
Personfradraget for børn
A
35.300
16
Q
Hvem betales grundskyld til?
A
Til kommunen (fx via giro kort)
17
Q
Hvor stort beløb er skattefrit ifb. med gaver pr. person
A
65.700
18
Q
Hvor stort beløb er skattefrit ifb. med gaver pr. person til svigerbørn
A
23.000
19
Q
Aktieavance hvad er det?
A
Udbytte og gevinst
20
Q
Aktieavance beskatning
A
såfremt avancen er under 54.000 kr. er det 27% beskatningen er. Over 54.000 kr. er det 42%
21
Q
Hvornår er aktier skattefrie?
A
Når aktierne er købt frem til d. 31-12-2005 og depotværdien ikke overstiger 136.600 for enlige. For par 273.100
22
Q
Skat af fast ejendom
Ejendomsværdi skat
A
Betales til staten via skat
0-3.040.000 = 1%
Over 3.040.000 = 3%
23
Q
Hvad betales ejendomsværdien af?
A
Dette betales af den laveste værdi af
Off. vurdering fra 2001 + 5%
Off. vurdering fra 2002
Seneste off. Vurdering
24
Q
Hvilke ben er der i kreditskamlen?
A
vilje, evne og udefrakommende faktorer
25
Kreditskamlen: vilje?
man skal tænke i går. tidl.
kundeforhold
RKI
overtræk
26
Kreditskamlen: evne?
```
Man skal tænke i dag
Hvordan er deres:
øk. Situation
indtægter
udgifter
lønsedler
årsopg. SKAT
budget
PBS
årsopg. tidl. bank
rådigh.beløb
Δ rådighedsbeløb
```
27
Kreditskamlen: Udefrakommende faktorer?
```
Man skal tænke i morgen?
Hvilke faktorer kunne påvirke deres økonomi:
alder
familie
bolig
TAE
død
pol.indgreb
konjunkturer
skilsmisse
arb.løshed
```
28
Hvad betyder gældsfaktor/gearing
Det er det man må låne for.
29
Hvad er gældsfaktoren på uafhængig af hvilken bolig/genstand man køber.
Ejerbolig --> 3,50
Andelsbolig --> 2,00
Bil v/lejebolig --> 0,75
Uden formål v/ leje -->0,30
30
Hvordan udregnes gældsfaktoren?
Gældsfaktor= gæld/ bruttoindkomst
31
Hvor meget må man give i gaver til børn og svigerbørn?
Nærmeste familie --> 65.700 kr.
| Svigerbørn --> 23.000 kr.
32
Hvilke krav bør overholdes i forbindelse med et rentefrit familielån?
1. Der skal være tale om et reelt gældsforhold.
2. Der bør oprettes og underskrives et gældsbrev.
3. Gældsbrevet skal være på anfordring - dvs. at man indsætter et vilkår om, at man til enhver tid kan kræve hele restgælden indfriet med kort varsel, fx. med 14 dages skriftligt varsel.
33
Hvordan udregnes rådighedsbeløbet?
```
Bruttoløn
-Skat
=Disponibel indkomst
- Faste udgifter
=Rådighedsbeløb
```
34
Hvad er finanstilsynets krav til rådighedsbeløbeT?
1 voksen 5.000kr.
2 voksne 8.500 kr.
Pr. barn 2.500 kr.
35
Hvornår får man børnetilskud?
Når man er enlig forsørger
36
er Børne-/ungeydl skattefri.?
er skattefri
37
Er boligsikring skattefri?
ja er skattefri
38
hvad får man cirka i A-kasse pr. mdr. kr.?
18.866 kr.
39
Hvilke sikkerhedstillelse findes der?
Pant i løsøre og bolig, under og håndpant. Kaution, ejendomsforbehold (bil)
40
Bankernes god skik i forbindelse med lån
1: Kreditvurdering: Fastforrentet lån + afdrag og rådighedsbeløb
2: Standardskema udfyldes af bankerne
41
Risikomærkning: hvad står grøn, guld og rød for?
Lån på + 100.000 kr. m/pant i fast ejd. + A/B
GRØN = Lån med fast rente + afdrag
GUL = Lån med fast rente uden afdrag & variabel rente
RØD = SWAP lån + valuta lån
42
Hvad er lånegrænsen for realkredit lån på en ejerbolig
80%
43
Hvad er lånegrænsen for realkredit lån på sommerhuse
75%
44
Hvad er lånegrænsen for realkredit lån på landbrug?
70%
45
Hvad er lånegrænsen for realkredit lån på øvrige erhverv?
60%
46
Hvad er lånegrænsen for realkredit lån på ubebygget grund
40%
47
Hvad er kravene til ejerbolig når man skal låne penge?
At man selv har 5% af købsprisen og de resterende 15% kan lånes i banken som et boliglån.
48
Realkredit lån: obligationslån?
fastforrentet og konverterbare
| Obligationslån der er en evt. kursgevinst skattefri
49
Realkredit lån: kontantlån?
Fastforrentet og konverterbare
| Kontantlån der er en evt. kursgevinst ikke skattefri
50
Realkredit lån: rentetilpasningslån?
variabel rente og in konverterbare
| Rentetilpasning der er en evt. kursgevinst ikke skattefri
51
Realkredit lån: renteloft?
variabel rente + fast og in konverterbare
52
Effektiv rente?
Kort og præcist viser den effektive rente, hvilke renteomkostninger der er på dit lån.
Effektiv rente dækker over den pålydende årlige rente, som er den rente lånet beregnes ud fra. Oveni kommer der så renters rente på lånet eller kreditten. Den pålydende årlige rente tager altså ikke højde for, hvor mange gange du betaler ydelse eller afdrag på din kredit, ej heller renters rente.
Renters rente er den rente, som du skal betale af det beløb, som du tidligere har betalt i rente.
53
Kupon rente
En kuponrente er den rente, som en obligations nominelle beløb forrentes med. Det vil med andre ord sige, at en kuponrente er den rente, som en obligation årligt betaler.
54
Hvorfor vil man gerne “overtage et lån"
For at spare tinglysningsafgiften på 1,5%
55
Hvad står SDO for?
Særligt dækkende obligationer
56
Hvordan fungere realkreditlån?
Realkredit sælger obligationer på vegner af låntager
| Investor køber obligationerne
57
Hvad skal låntager betale ?
Låntager betaler renter + afdrag + bidrag
58
Hvad modtager investor?
Investor modtager renter + afdrag
59
Hvad modtager realkreditinstituttet
Realkredit modtager bidrag
60
Tinglysning: stempelafgift, hvad skal man være opmærksom på?
Stempelrefusion: lån FØR 1/7-2007 stempel af restgælden kan refunderes.
Stempelrefusion: lån EFTER 1/7-2007 stempel af hovedstolen kan refunderes.
nye regler 1/7-2019: herfeter gælder 1/-2007 reglen ikke hele stempel fra HS kan overføres
61
Tinglysning: fast gebyr?
1660 kr.
62
Tinglysning: pantebrev
1,50%
63
tinglysning: skøde?
0,60%
64
Hvad skal jeg vide om Ned konvertering?
Lavere rente
Lavere ydelse
Højere restgæld
Kan betale sig hvis man skal
blive boende i en længere periode
65
Hvad skal jeg vide om Op konvertering
Højere rente
Højere ydelse
Lavere restgæld
Kan betale sig hvis man skal flytte inden
for en given periode eller tror at rente↓
66
Strå konvertering?
Skrå = mellem forskellige typer fast ↔ variabelt
67
Vandret konvertering?
Vandret = Ændring af løbetid
68
Hvornår kan man opsige sit lån:? hvad kræver det?
Konverterbare 2 mdr. før termin hvilket typisk ligger
1/1 1/4 1/7 1/10 ingen yderligere rente omk.
Straks opsiger, så skal der betales differencerenter
frem til termin. Dvs opsiger man d. 2/2 så betales
der difference renter frem til 1/7
69
Hvad er varighed?
Varigheden viser hvor meget kursen ændre sig, ved en ændring
på 1% point i renten. Dvs. en varighed på 12, så falder kursen
fra 98 til 86 hvis renten stiger med 1% point og omvendt
Lav rente = øger varigheden og lang løbetid = øger varigheden
Varighed viser også tilbagebetalingstiden.
70
Kurssikring? hvorfor kurssikrer man?
Man kurssikrer hvis man er nervøs for at renten stiger
Pris: Gebyr + kurstillæg/fradrag omregnes til ny kurs.
71
Hvad betyder det at have en andel i en forening?
Man ejer ikke lejligheden, har brugsretten.
Derfor kan man ikke tage et realkredit lån i sin A/B
Derfor lånes der gennem banken med pant i andelsbeviset
En andelsforening er fritaget for at betale ejendomsværdiskat
72
Hvordan kan en andel prisfastsættes?
ABL § 5 (maksimalpris) ud fra en af de 3 nedenstående
1) Anskaffelsespris + forbedringer
2) Valuarvurdering (18mdr)
3) Den seneste off. vurdering
73
Hvad indgår i andelboligens udgifter?:
```
Boligafgift:
Fællesudgifter
(vand, varme, el
forsikring, renovation
grundskyld)
Opsparing
Vedligehold
Drift
Ydelse på fælles lån
Ydelse på A/B lån
-
samlet bolig omk.
```
74
HVad indgår i udgifter til ejerlejlighed?
```
-
(vand, varme, el
forsikring, renovation
grundskyld)
Opsparing
Vedligehold
Drift
Ydelse på fælles lån
Ydelse på lån
-
samlet bolig omk.
```
75
Hvad indgår i udgiften til en lejelejlighed
```
Husleje
Fællesudgifter
(vand, varme, el
forsikring, renovation
grundskyld)
Opsparing
Vedligehold
Drift
-
-
Afkast til ejerne
samlet bolig omk.
```
76
Hvad indgår i andelskronen?
Værdien af den enkelte andelsforening udregnes på baggrund
| af andelskronen, som fastsættes på generalforsamlingen
77
Hvordan udregnes den maksimale andelskrone?
Maksimal andelskrone =
ejendommensværdi + øvrige aktiver - gæld
samlet oprindeligt indskud, kvm eller husleje
78
Pris pr. bolig?:
Pris pr. bolig = andelskrone * opr. Indskud + forbedringer
79
Hvad indgår i den tekniske pris?
Teknisk pris, bruges til at sammenligne med ejerlejligheder =
Andelens værdi + andel af foreningens gæld
80
Hvad er vigtigt at lægge mærke til i forbindelse med en opgave med andelsbolig
Evt. SWAP lån
Afdragsfrihed
Flex lån
- Buffer
Husk at ejendomsadm eller bestyrelsen skal udfylde et nøgletals-
skema, som beskriver en masse om andelsforeningen.
Maksimalpris
Andelsværdi
Salgspris
81
Hvilken selskabsform kan et forsikringsselskab have?
A/S eller ejet af medlemmerne
82
Hvad betyder det at være underforsikret?
Man er underforsikret når ens forsikringssum ikke dækker ens værdier.
83
Hvilke forsikringer er lovpligtige?
ansvarsforsikring til bil og hundeforsikring
84
Combined Ratio?
der også betegnes erstatnings- og omkostningsprocent, er et udtryk for forholdet mellem på den ene side summen af driftsomkostninger og erstatningsudgifter og på den anden side præmieindtægter. Combined ratio svarer derfor til summen af erstatningsprocenten og omkostningsprocenten. Udgør et forsikringsselskabs combined ratio eksempelvis 100 %, betyder det, at forsikringsselskabet anvender samtlige præmieindtægter til enten erstatningsudbetalinger eller til driftsomkostninger. Combined ratio kan beregnes brutto eller for egen regning.
85
Hvad afhænger præmien (prisen) af (forsikring)?
Selvrisiko, samlerabat, tilvalg
86
Ejerskifteforsikring:
```
Skjulte fejl og mangler
Selvrisiko (lov ) kr. 5.000
Køber: Dækker ikke fejl/mangler i TR
Sælger: For at blive fri for ansvar:
HE (TR + EL)
Tilbud på forsikring
Tilbyde betale ½
"Fri for ansvar"
Tilvalg: Udvidet dækning
```
87
Ejendomshandel: formidlingsaftalen? hvad indgår?
Formidlingsaftalen er mellem mægler og sælger. Der er mange regler til formidlingsaftalen. Heraf skal fremgå kontantpris, vilkår og den skal være skriftlig.
88
Hvad er en ejendomsmægler
har en beskyttet titel
89
Hvor længe er en tilstandsrapport gyldig
6 mdr.
90
hvor længe er en el-rapport gyldig?
1 år
91
Ejendomsmæglerens salær?
afhænger af: Resultatsafhængigt (solgt eller gratis)
| Efter regning
92
Hvad indgår i første års ejerudgift?
```
Grundskyld
ejendomsværdiskat
renovation mm
fællesudgifter/grundejerfor.
udgifter udenfor købesummen
```
93
Hvad er fordelene ved et forældrekøb?
Skaffe et sted at bo
Fair/ rimelig husleje
Boligsikring (Kvm, husleje & indkomst)
Lejer kan udleje værelse til 2/3 af huslejen
Skattefordel (udlejer)
Kan være en investering (udlejer)
94
Hvad er ulemperne ved forældrekøb?
Risikabel investering
Fast leje (hvis bygning er før 1992) jf. ejd.adm.
Skatteregler
95
Hvilke forskellige skatteregler er der i forbindelse med forældrekøb?
1) Alm. Skat (- topskat & - rente udgifter)
2) Virksomhedsskatteordningen (+ topskat & + renteudgifter)
3) Kapitalafkast skatteordningen (+ topskat & + renteudgifter)
96
Hvilken beskatningsregler er der ved salg i forbindelse med forældrekøb?
Salg uden at bo i lejligheden => skat af gevinst
Salg efter at bo i lejligheden => ingen skat af gevinst
Salg til barn +/- 15% af off. Vurdering
97
Hvordan fastsætter man huslejen når man har et forældrekøb?
"Det lejedes værdi" hvis bygning før 1992
Huslejeklagenævnet
Tjekdinleje.dk
98
Hvad kunne et alternativ til forældrekøb være
Familielån jf gaver under skat.
| Gaver (hjælp til husleje eller til lån) for én forældre 65.700
99
Hvilken risiko ved investering kan aldrig fjernes?
markedsrisikoen
100
Hvilken risiko er der i forbindelse med investering?
selskabsrisiko og markedsrisiko
101
Hvad er P/E
udtryk for hvor meget man skal betale for at få del i 1 krone af virksomhedens overskud.
P/E fortæller hvor mange års indtjening man betaler for.
Jo lavere P/E jo hurtigere kan vi “tjene investeringen hjem"
Så P/E viser noget om forventningerne til fremtiden og til risikoen man løber.
Høj P/E afspejler høje forventninger til væksten i indtjeningen og / eller lav risiko i selskabet (der vil man nok betale mest)
Lav P/E afspejler lave forventninger til væksten i indtjeningen og/eller høj risiko i selskabet
Hvad er det vi gerne vil betale for at få en krones overskud
Den viser samtidig hvor mange år det tager før at indtjeningen er tjent ind. Man kan kun sammenligne aktier som er i samme branche. Det skal præcis det samme slags bank fx eller pepsi med cola.
102
Spredning? hvad betyder det?
Man skal helst have 15-20 aktier i sin portefølje. og der må ikke være nogen af aktierne som overstiger 20% af samlede værdi. Hvis dette sker må man sælge ud eller købe flere af de andre.
103
Benchmark
er det man sammenligner med. Det skal være et lignende produkt man sammenligner med.
104
Hvad er en aktiesparekonto?
Det er en konto man har hos banken. man kan købe og sælge aktier gennem denne konto uden det store skatteregnskab. det gør det nemmere for almindelige danskere at investere. Banken indberetter aktieindtægter som har en skattesats op 17% uafhængig af din øvrige aktieindkomst. Kontoen har bare et loft på 50.000 kr.
105
Hvad er en investeringsforening?
Kunden har stadig ansvar for investeringsforeningen. En investeringsforening er et produkt ligesom aktier og obligationer. En investeringsbevis er en andel af værdipapirer som er samlet i en forening. Disse værdipapirer er børsnoteret. fordelen er at hvis man ikke har råd til at sprede sin investering med de midler man har så kan man investere i en investeringsforening som investere i puljer alt efter hvor risikovillig man er.
106
Hvad er en krydslivsforsikring?
samlevende kan tegne på hinanden.
107
Hvilken risikospredning er der ved investeringsforeninger?
5-10-40 reglen
108
Hvad indgår i egnethedstesten?
- Investeringsformål: tidshorisont, risikoprofilen og skat
- Erfaring og kenskab:
- økonomisk eller Finansiel situation: de skal kunne tåle at de kan tabe på investeringen.
109
En efficien rand?
Hvordan opnår man det største afkast
110
Indre værdi:
hvad er det værdi lige nu og her.
111
EPS? hvad er det og hvad fortæller det?
Earnings per share. Tallet fortæller hvor stor en andel af overskuddet man som investor får del af ved at eje en enkelt aktie
112
Direkte afkast?
Direkte afkast= udbytte pr. aktie/kurs pr. aktie.
Der er mange investorer, der sætter pris på løbende udbetalinger fra deres investeringer. I disse tilfælde er det afgørende som rådgiver at finde aktier med stabil indtjening, der muliggør udbetaling af stabile dividender, samtidig med at selskabet ikke har meget store kapitalbehov i årene frem.
113
Hvilke faktorer påvirker obligationens risiko
rente
kredit
likviditet
konvertering
114
Hvad betyder varighed i forbindelse med obligationer?
Varighed: Rentefølsomhed
1) den procentvise Δ i en obl. kurs ved en rente Δ 1 %-point
2) gennemsnitlig restløbetid i år
115
Hvad er et pensionstal?
75-80 % af bruttoløn, for at kunne opretholde samme levestandard
116
Hvad sker der med sin pension i forbindelse med skilsmisse?
hver især beholder sin egen pension, medmindre andet er aftalt skriftligt
117
Hvad er en kapitalpension
Med kapitalpensionen kunne du tidligere spare op til én stor udbetaling, når du gik på pension. Men siden 2013 har der ikke været fradrag på indbetalinger til den. Og da du betaler 40% i afgift på udbetalingen, var det ensbetydende med kapitalpensionens død.
118
Hvad er en aldersopsparing?
Med en alderspension kan man selv vælge om man vil have den udbetalt i rater eller i én gang. Man kan ikke trække det fra i skat men til gengæld skal man heller ikke betale skat når de skal udbetales. Man kan maksimalt indbetale 5100 kr om året når der er mere end 5 år til ens pension. hvis der er under 5 år til pension kan man indbetale 48.000 kr. om året.
119
Hvad er en ratepension?
En ratepension udbetales i rater på mellem 10-30 år. Når du betaler ind på en ratepension kan man trække det fra i sin indkomst skat og det er en fordel når man betaler topskat. Men man skal betale indkomst skat når man skal have sin ratepension udbetalt. Det går i princippet lige op ved mindre man er topskatte betaler. Det er man nemlig sjældent som pensionist. Man må bare højst indbetale 55.900 hvis man vil have fradrag.
120
Hvad er en livrente?
Med en livrente er der næsten tale om en forsikring. Man indbetaler nogle penge til livrenten og når man går på pension får man det samme beløb udbetalt hver måned indtil man dør. Så det er ligegyldigt hvor gammel man bliver. Man kan ikke arve en livrente. Men man kan sikre sin ægtefælle ved en garantiordning. Man får fradrag for sine indbetalinger
121
Hvor kan man få pension fra?
Off.ydelser AMP Privat pension
122
Hvad består de offentlige ydelser/ pensioner af?
```
Førtidspension
Efterløn
Folkepension
+ evt. Tillæg
ATP
= mad på bordet
```
123
Hvad består AMP af?
```
kapitalpension
Aldersopsparing
Ratepension
Livsrente
= samme levestandard
```
124
Hvad består de private pensioner af?
```
kapitalpension
Aldersopsparing
Ratepension
Livsrente
= leve i sus og dus
```
125
Hvilke andre økonomiske ydelser kan pensionsister ofte få?
1. Ældrecheck
2. Boligydelse (bor til leje)
3. Indfrysning af grundskyld
4. Nedsættelse af ejendomsværdiskat
5. Varmetillæg
126
Hvad er kursværn?
Sikrer at dem med garantiordninger ikke stikker af, og
efterlader regningen til de tilbage blivende.
Hvis der nu skulle være underskud ift. hvad de er blevet
garanteret.
127
Hvad er folkepensionens grundbeløb?
75.924 pr år modregnes fra 329.600 kr. bortfalder v/ LØNindkomst over 576.400 kr.
128
Hvad er tillægget for enlige?
83.076 modregnes fra 72.600 kr. bortfalder v/ indkomst* over 341.000 kr.
129
Hvad er tillægget for par?
41. 436 modregnes fra 175.900 kr. bortfalder v/ indkomst* over 404.300 kr.
* modregnes ved al indkomst (løbende pensionsordninger, kapitalindkomst, aktieindkomst, løn)
130
Hvilke investeringer har farven grøn?
realkredit obl.+ stat (dkk og eur)
131
Hvilke investeringer har farven gul?
aktier + vso + udl. Obl. + inv.foreninger
132
Hvilke investeringer har farven rød?
Afledte fin.instrumenter
133
Hvilke kompetencekrav kræver det for investeringsrådgiveren at rådgive om grøn og gule investeringer?
- grøn og gul = forretningsgang + uddannelse
134
Hvilke kompetencekrav kræver det for investeringsrådgiveren at rådgive om røde investeringer?
- rød = certificering
135
Hvad er aktieavance?
det er Udbytte og kursgevinster (-tab)
136
Sharpe ratio ?
Sharpe ratio er et udtryk for afkastet af en investering i forhold til risikoen
Risikoen måles på baggrund af den historiske volatilitet
Sharpe Ratio=(historisk afkast -risikofri præmie)/standardafvigelsen
Jo højere Sharpe ratio, jo bedre har investeringen været
Sharpe ratio er et af de mest anvendte risikotal og indgår også i formlerne bag flere ratingmetoder.
137
Hvad er standardafvigelsen?
Standardafvigelse – udtrykker hvor risikofyldt investeringen har været
138
HVilke ting har det betydning for når man er gift
Det har betydning ved kapitalindkomst, personfradraget og aktieindkomst
139
Hvad er bidragssatsen? hvad betyder den
Alle som har et realkreditlån betaler en bidragssats til realkreditinstituttet
Alle husejeres bidragssatser går ind i en samlet pulje hos realkreditinstituttet. Puljen går til:
- at betale investorer selv om nogle husejere går fallit
- at realkreditinstituttet får dækket deres omkostninger og tjener penge
Bidragssatsen afhænger af risikoen:
- Jo mere du lånere jo større bidragssats
- Jo mere flexlån jo højere bidragssats
- Jo mere afdragsfrie lån jo højere bidragssats
140
Nominel (pålydende) rente
Ligger fast og står påtrykt på obligationen
141
Direkte rente
Den nominelle rente set i forhold til tiloptagelseskursen
142
Den effektive rente?
Den samlede rente som betales når der både tages højde for rente, kurstab og betalingers tidsmæssige placering
143
Hvad skal jeg vide om et kontantlån?
Kontantlån er det billigste fastforrentede lån, fordi et eventuelt kurstab bliver indregnet i renten og dermed kan trækkes fra i skat.
Kontantlån kort fortalt
Renten ligger fast i hele lånets løbetid.
Lånet kan løbe i op til 30 år.
Lav ydelse efter skat i forhold til et obligationslån, fordi kurstabet kan trækkes fra i skat.
Lånet kan omlægges, men kursgevinster er som udgangspunkt skattepligtige.
Hvis markedsrenten falder, kan der opstå mulighed for at nedbringe ydelsen. Det kræver dog, at lånet omlægges, hvilket typisk vil medføre større restgæld.
Det er ikke muligt at få afdragsfrihed på lånet.
Du kan altid indfri lånet til markedskurs - dog højst til kurs 100.
144
Lån med fast rente?
Ydelsen er kendt i hele lånets løbetid
Ydelsen er konstant før skat og stigende efter skat
Obligationer udstedes kun ved oprettelsen
Konverterbart
145
Lån med variable rente
Ydelsen varierer med renteniveauet
Ydelsen er låst fra ½ til 10 år
Der udstedes nye obligationer ved hver rentetilpasning
Ikke konverterbart
146
SDR O-lån?
Giver banker mulighed for også at udstede obligationer med pant i fast ejendom.
147
Hvad sker der med renten hvis kursen stiger?
Den falder.
Hvis markedets renten er 6% vil ingen købe 5%-obligationer. Derfor falder kursen til f.eks. 95 hvilket vil sige at man kun får 95 kroner hver gang man låner 100 kr. De 5 kroner i kurstab modsvarer så den lavere rente på 1%.
148
Hvad betyder en nedkonvertering?
Rentefald= mulighed for lavere rente
| Kan også kombineres med løbetidsforlængelse --> mindre månedlig ydelse.
149
HVad betyder en opkonvertering?
Rentestigning= mulighed for lavere restgæld:
Du betaler en højere rente = Din månedlige ydelse stiger.
formål= mindre restgæld
150
Fordelene ved op og ned konvertering?
Når du omlægger til en lavere rente
--> jo højere kurs - jo større besparelse
Når du. omlægger til en højere rente
--> jo større kursforskel - jo mindre restgæld
151
Hvad er tommelfingerreglen for hvornår det kan betale sig at omlægge et lån?
Når restgælden er > 500.000 kr.
Restløbetid > 10 år
renteforskel mellem gammelt og nyt lån > 1 %
Men vigtigst af alt når det kan betale sig for kunden.
152
HVad betyder en vandret konvertering?
ændret løbetid
153
HVad betyder en strå konvertering?
fast til variabelt eller omvendt
154
Hvilke omkostninger kan er være ved låneomlægning?
Kurstage, tinglysningsafgift, indfrielsesgebyr, lånesafsgebyr, andre (tilbagerykning af lån, kurssikring. Nyt og gammelt lån)
155
Indløsning af gæld før tid
| konverterbare
Konverterbare obligationer (altid ret til at indløse til kurs 100)
Kurs < 100: Du køber obligationerne til markedskursen
Kurs > 100: Du har ret til at indløse til kurs 100! (kurs pari)
Fordel: Fleksibilitet og ”formuesikring”
Ulempe: At kunne indløse til kurs 100 – den mulighed koster i form af højere rente
156
Indløsning af gæld før tid
| inkonverterbare
Inkonverterbare obligationer (Rentetilpasningslån)
Kurs < 100: Du køber obligationerne til markedskursen
Kurs > 100: Du køber obligationerne til markedskursen
Fordel: Lavere rente end ved konverterbare obligationer
Ulempe: Man kan ikke indfri obligationerne til kurs 100 (pari) så bliver indløsningsbeløbet større end obligationsrestgælden
157
Indfrielse af lån i forbindelse med konvertering? hvornår kan dette lade sig gøre?
Til termin:
Fastforrentet lån: Termin fire gange årligt (1/1,1/4, 1/7 og 1/10)
Rentetilpasningslån: kun ved udløb af renteperiode
Opsigelsesvarsel : Mindst 2 måneder før termin
Termin 1.juli=> seneste opsigelse 30. april
Indfrielse sker ved at låntager ”betaler” med de obligationer, lånet er baseret på
Indfrielse mellem to terminer (f.eks. 1. juni)
Investor har krav på renter indtil terminstidspunktet
=> Differencerente (opsigelsesrente)
158
Hvad betyder et kursfald for et obligationslån?
mindre låneprovenue
159
Hvad betyder et kursfald for et kontantlån?
højere ydelse
160
Hvad er varighed i forbindelse med kurssikring?
Varigheden kan udtrykkes på to måder:
som kursfølsomhed i procent
som en gennemsnitlig årlig restløbetid
Varigheden påvirkes af den nominelle rente og obligationens løbetid:
Jo lavere nominel rente des højere varighed
Jo længere løbetid på obligationen des højere varighed
Varigheden som risikomål viser den procentvise ændring i en obligations pris* ved en ændring i renten på 1 procentpoint. En høj varighed er altså udtryk for en høj risiko - og en lav varighed det modsatte.
Udtrykt som en gennemsnitlig restløbetid kan varigheden anvendes til at fastlåse afkastet på en obligation. En renteændring udløser nemlig to modsatrettede effekter, som over en periode vil opveje hinanden:
Stiger renten f.eks., falder obligationskurserne, men samtidig kan obligationernes løbende afkast geninvesteres til en højere rente.
161
Der er forskellige måder at sikre sig mod kursfald? hvilke?
Man kan afkorte tidsrummet mellem lånetilbud og låneudbetaling ved at udbetale lånet straks.
- der skal rådgives omkring mulighederne for at kurssikre tidligt i forløbet.
162
God skik bekendtgørelsen?
§1: Hvem er reguleret af ”God skik”?
Bank, forsikring, investeringsforeninger, realkredit
§3: Hvordan skal virksomhederne opføre sig?
Redeligt og loyalt overfor kunderen
§5: Hvilke oplysninger skal gives ved opfordring til køb?
Produktets karakteristika
Virksomheds navn og adresse
Forhold vedrørende betaling som afviger fra sædvane
Klagemulighed
Evt. fortrydelsesret
Pris
§6: Hvordan skal aftaler dokumenteres?
Skriftelighed
§8: Hvad forstås ved rådgivning?
Anbefaling og vejledning samt risici og konsekvens ved et produkt
§9: Hvilke oplysninger skal rådgiver have om kunden?
Økonomiske situation
Erfaring med de relevante finansielle ydelser
Formålet
Risikovillighed
§11: Hvad skal der oplyses ved lån?
ÅOP på de lånetyper, som vil kunne dække kundens behov
§13: Når en finansiel virksomhed rådgiver sine kunder, hvilke to forhold skal der så tages særlig hensyn til?
Skattemæssige konsekvenser
Påvirkning på de sociale ydelser
163
Indkomstgrundlaget variere efter ?
```
varierer over et livsforløb som følge af
Uddannelse
Alder
Køn
Lysten til karrierer vs. fritid
Osv.
```
164
Hvad er ligningsmæssige fradrag?
Fagligt kontingent (max. 6.000 kr.)
A-kasse
Efterlønskontingent
Andre lønmodtagerudgifter over 6.100 kr.
Betalt underholdsbidrag
Betalt børnebidrag (tillæg ikke fradragsberettiget – se boks)
Indskud på etableringskonti
Gaver til velgørende foreninger (max 15.900 kr.)
Befordring (tur/retur) (over 24 km.)
Beskæftigelsesfradrag (9,50% af din løn, dog max. 34.300 kr.)*
Håndværkerfradrag
165
Forskellige indkomst skatter
Indkomster beskattes progressivt med forskellige skatter
Skatterne betales når indkomsten overstiger deres respektive bundfradrag
Sundhedsbidrag (1%)
Kommuneskat (genm. 24,9%)
Bundskat (11,13%)
Kirkeskat (genm. 0,7%)
Topskat (15%) – betales kun af de højeste personlig indkomster >498.900 kr. efter AM-bidrag
Bruttoløn over 542.283 kr. pr. år = 45.190 kr. pr. mdr.
166
sundhedsbidraget?
Sundhedsbidraget omlægges gradvist til bundskat fra 2012-19
Derved formindskes fradragsværdien af negativ kapitalindkomst (> 50.000 kr. pr. person) og de ligningsmæssige fradrag fra ca. 33% til ca. 25,5%
167
Hvad er kapitalindkomst?
+ Renteindtægter
+ Kursgevinster på obligationer (>2.000 kr.)
+/- Anden kapitalindkomst
- Renteudgifter
- Administrationsbidrag på realkreditlån
- Kurstab på obligationer (>2.000 kr.)
- Provision på lån med løbetid under 2 år
= Nettokapitalindkomst
Nettokapitalindkomst opgøres samlet for ægtefæller set under ét
168
Hvad er risikoen ved en obligation?
Risiko
Renterisiko (kursrisiko)
Genplaceringsrisiko (løbende betalinger skal geninvesteres)
Kreditrisiko (udsteder går konkurs)
Likviditetsrisiko (obligationen handles sjældent på Børsen)
169
Hvor handles og håndteres obligationer?
Handles på Fondsbørsen (NASDAQ OMX)
Depot
Opbevarer kundens værdipapirer (obligationer/aktier)
```
VP (Værdipapircentralen) står for:
Udstedelse, Clearing og afvikling
Distribution af renter og udtrækninger
Registrering af handler og ejerskab
Rapportering til myndigheder
Indberetning til SKAT
```
170
Hvilke realkreditinstitutter findes der?
```
Realkreditinstitutter
Nykredit og Totalkredit
Realkredit Danmark (Danske Bank)
Nordea Kredit (Nordea)
Jyske Realkredit (Jyske Bank)
```
171
Hvad er en tommelfingerregel i forbindelse med lån?
Ofte vurderer bankerne at rådighedsbeløbet højst må falde med 10% + evt. løbende opsparing.
Bor i ejerbolig = 3,5
Bor i andelsbolig = 2,0
Bor i lejebolig = 0,75 (lån med pant)
Bor i lejebolig = 0,30 (lån uden pant)
Gældsfaktoren kan dog være højere, ved højt rådighedsbeløb og robust formue.
172
Hvad er vigtigt når man kreditvurderer?
Rådighedsbeløbet. og ændringen i rådighedsniveau når man vil låne. Kan familiens økonomi holde til det.
173
Hvilke banker, realkreditinstitutter og ejendomsmæglere arbejder sammen?
Danske Bank – Realkredit Danmark – Home – TopDanmark(ikke Topdanmark mere)
Nordea – Nordea Kredit – DanBolig – Tryg
Nykredit Bank – Nykredit – Nybolig – Gjensidige Forsikring
Lokalbanker – Totalkredit/Nykredit – bl.a. mindre lokale mæglere
Jyske Bank – Jyske Realkredit (BRFkredit) – bl.a. EDC & RealMæglerne – GF & Codan
174
Hvad er formidlingsaftalen?
Formidlingsaftalen er en skriftlig aftale mellem ejendomsmægleren og sælger om, at ejendommen skal udbydes til salg
… og underskrives af parterne
Formkravene, herunder skriftlighedskravet, er dog ikke definitive i forhold til opnåelse af vederlag. Såfremt man kan bevise at aftalen er indgået, kan man stadig få sit salær selvom man ikke har en skriftlig formidlingsaftale.
175
Prisen ved salg af bolig?
Angivelse af ejendommens kontantværdi
Prisen skal tage udgangspunkt i:
Individuel angivet forventet salgsperiode
Fysisk besigtigelse (indvendig og udvendig)
Markedsforhold, beliggenhed, indretning samt bygningens alder og tilstand
176
Vederlag ved salg af bolig?
Aftalen skal indeholde oplysning om vederlagets størrelse eller beregningsprincipperne herfor
Ejendomsmægleren har ret til det vederlag, der er aftalt med sælger
177
Opsigelse af formidlingsaftalen?
Aftalen kan opsiges fra begges side uden varsel
Denne regel må ikke begrænses ved aftale
Opsigelsen behøver ikke være skriftlig
Mægleren kan kun opsige pga. saglige grund og begrundet i sælgers adfærd (god ejendomsmæglerskik)
178
Ejerudgiften indeholder?
Ejer udgiften skal oplyses og indeholde:
Ejendomsværdiskat
Grundskyld (ejendomsskat)
Ejendomsforsikring (ikke hvis ejerlejlighed, hvor forsikringen indgår i fællesudgiften)
V/ ejerlejlighed fællesudgifter (excl. vand og varme)
Grundejerforening (hvis obligatorisk)
Udgifter køber er forpligtet til som ejer
Evt. gæld som overtages uden for købesummen
179
Energimærkning
En bolig skal forsynes med et energimærke:
Inden den annonceres til salg af en mægler
Inden købsaftalen underskrives
Ved udlejning
En energimærkning er en vurdering af en bygnings energimæssige tilstand (foretaget af en godkendt energikonsulent)
Energimærkningen består af to dele:
En vurdering, der viser hvor store energiudgifter, der er for boligen - for eksempel til olie, gas, fjernvarme, el og vand.
Et besparelsesforslag der viser hvilke forbedringer, det kan svare sig at gennemføre ved boligen.
Energimærkninger gælder som udgangspunkt i 10 år udarbejdet *)
180
Hvilke boliger skal energimærkes?
Enfamilieshuse og række,- kæde eller dobbelthuse
Bygninger med ejerlejligheder
Bygninger med andelsboliger, anparter og aktier i boligfællesskab
Bygninger til udlejning eller bygninger med lejeboliger
181
HVad består huseftersyn af?
Tilstandsrapporten
Elinstallationsrapporten
En professionel og neutral gennemgang af boligens synlige skader og elinstallationernes tilstand.
Når der laves tilstands- og elinstallationsrapport på en ejerlejlighed, skal ejerlejlighedens fælleseje gennemgås – ellers er rapporterne ikke gyldige.
182
Hvordan bedømmes boligen i tilstandsrapporten?
* IB - ingen bemærkninger* K0 - rent kosmetiske skader* K1 - mindre alvorlige skader, som ikke har indflydelse på
bygningsdelens funktion* K2 - alvorlige skader, hvor bygningsdelens funktion vil svigte* K3 - kritiske skader, hvor bygningsdelens funktion vil svigte og
hvor det kan medføre skader på andre bygningsdele* UN - undersøges nærmere, hvilket betyder at den
bygningssagkyndige ikke kan overskue konsekvenserne
af en fejl eller mangel.
183
Hvor længe er en tilstandsrapport gyldig?
6 mdr.
184
Hvor længe er en elrapport gyldig?
1 år
185
Hvad karakteriser et annuitetslån?
Lige store bruttoydelser, Afdragsdelen stiger i takt med at rente andelen falder, Netto ydelsen stiger, pga. faldende rente betalinger som er fradragsberettigede.
186
Hvad karakteriser et Serielån
Lige store afdrag, bruttoydelsen faldende fordi renten er faldende. Netto ydelsen er også faldende.
187
Hvad karakteriser et ståendelån
Afdragsfri i hele lånets løbetid, derefter tilbagebetaling eller refinansiering.
Max løbetid er 10 år hvis der er tale om rentetilpasningslån
188
Andelsbolig
Man stifter en forening A/B
Formålet er at købe og drive en ejendom
Ledes næsten som et selskab med en generalforsamling, bestyrelse og måske en administrator
Foreningen ejer ejendommen
Andelshaverne ejer formuen – ikke boligen
189
Hvad består foreningens formue af (andelsforening)?
Kort fortalt består foreningens formue, som er udgangspunktet for prisen på en andelsbolig, af værdien af foreningens ejendom, fratrukket foreningens gæld.
190
Finansiering af andelsbolig?
Andelsboliglån (Bank)
Op til 30 år
Realkreditlån er ikke muligt
Rentespændet på Mybanker.dk går fra 3,15 % til + 12,5% så det kan godt betale sig at få flere tilbud.
191
Prisen på en andelsbolig?
Maksimalpris
Andelsværdi
Salgspris
192
Hvad er maksimalprisen?
Maksimalprisen er den absolut højeste andelsværdi, som man kan vedtage ifølge lovgivningen. Det er andelsværdien + forbedringer + tilpasset inventar.
193
Hvad er andelsværdien?
Andelsværdien er en værdi, som man vedtager på den årlige generalforsamlingen. Den kan være lavere end maksimalprisen og hvis den er det, må man ikke sælge til en højere pris. Der kan være flere grunde til at vedtage en andelsværdi som er lavere end maksimalprisen. Eksempelvis fordi man laver en hensættelse til imødegåelse af fald i ejendomsværdien, eller fordi formanden har børn på ventelisten .
Andelsværdien fastsættes ved at fastsætte andelskronen.
194
Hvad er markedsprisen?
Markedsprisen er den pris som man sælge lejligheden til, og som kan være lavere end andelsværdi/maksimalpris.
195
Forbedringer af en andelsbolig?
Her skal man som køber virkelig passe på.
| Der er ingen regler for, hvordan man vurderer forbedringer, men mange foreninger følger en vejledning som ABF har lavet.
196
Hvad er en andelsboligs boligafgift?
Boligens andel af foreningens samlede budget
197
Hvilke regler er der i andelsforeninger?
”andelsboligloven”
vedtægterne
husordenen
198
Andelsværdiberegning
Udgangspunktet for fastsættelse af maksimalprisen er værdien af foreningens ejendom. Her kan man vælge at bruge:
1. Anskaffelsessummen
2. Den offentlige vurdering
3. En valuarvurdering.
199
Hvad bestemmes der i vedtægterne?
```
Hvem du må sælge til
Hæftelse for gæld
Afstemningsregler
Fremleje regler
Eksklusionsreglerosv. osv.
```
200
Hvordan kan man hæfte for foreningens fælles lån?
Man hæfter kun med sit indskud (det oprindelige indskud ved stiftelsen – ikke andelsværdien)
Man hæfter pro rata for gælden – altså i forhold til boligens fordelingstal
Man hæfter solidarisk for al gæld
Man hæfter solidarisk for gæld, hvis kreditor har taget forbehold for dette.
201
Hvad er anskaffelsesprisen?
Anskaffelsesprisen udgør den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen. Hertil tillægges forbedringer på ejendommen.
202
HVad er en valuarvurdering?
Ejendommens værdi fastsættes, som om den var en udlejningsejendom.
Det er kun valuarer (særligt uddannede ejendomsmæglere), som må foretage en valuarvurdering. En valuarvurdering gælder i 18 måneder og foreningen skal selv betale for den.
Gælden opgøres til prioritetsgælden opgjort til kursværdi på dagen for regnskabsårets afslutning. For realkreditlån er der tale om kursværdien af obligationsrestgælden.
203
Den offentlige ejendomsvurdering - andelsbolig
Ejendommens værdi fastsættes efter SKATs vurderingsvejledning.
Den offentlige ejendomsvurdering fastsættes ud fra det niveau, som udlejningsejendomme ligger på i samme geografiske område.
Opgørelsen af gælden følger de samme principper som ved valuarvurdering.
204
Hvad er andelskronen?
Værdien af den enkelte andel udregnes ud fra 'andelskronen‘.
Andelskrone =
Ejendommens værdi + øvrige aktiver - foreningens gæld - evt. buffer
Oprindelige indskud fra alle andelshavere
Generalforsamlingen fastsætter andelskronen inden for det 'loft', som lovgivningen i kraft af de tre principper har fastsat. Det sker typisk samtidig med, at regnskab og budget godkendes af generalforsamlingen.
205
Anslået teknisk pris
Andelsværdi + andel af foreningens gæld - omsætningsaktiver
Sammenligne andelsboliger på tværs samt med ejerboliger
Krav i salgsopstillingen
206
Hvad er et renteswap:
En renteswap er en aftale mellem to parter om at bytte rente i en afgrænset periode.
Der er tale om en fast rente og en variabel rente.
Der skal aftales: hovedstol, startdato, slutdato, afviklingsprofil og betalingsfrekvens for renteudvekslinger.
Løbetiden på en renteswap varierer, men er sjældent længere end 30 år.
Renteswap er et ”komplekst produkt”.
Renteswapaftaler er inkonvertible og kan være dyre at indfri før udløb.
Fald i renten efter indgåelse betyder, at renteswappens markedsværdi er negativ, og det påvirker egenkapitalen negativt.
Hvis renten stiger over det, den var ved indgåelse, vil renteswappens markedsværdi blive positiv og det vil påvirke egenkapitalen positivt.
Når renteswappen udløber er markedsværdien = 0
De svingende andelsværdier har betydning ved overdragelse af boliger.
Det gælder dog kun, hvis foreningen anvender en valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for andelsværdiberegningen.
Anvendes anskaffelsesprisen, skal markedsværdien af renteswappen ikke medtages i beregningen af andelsværdien. (reelle restgæld)
207
Hvilke oplysninger har man krav på som køber af en andelsbolig?
Køber har krav på at få udleveret forskellige oplysninger fra sælger (eller foreningen):
Specificeret salgsopstilling med information om forbedringer og evt. tilpasset inventar og løsøre
Foreningens vedtægter
Energimærke
Seneste årsrapport
Budget for det kommende år
Referat fra senest afholdte ordinære generalforsamling og evt. senere ekstraordinære generalforsamling
Vedligeholdelsesplan, såfremt en sådan er udarbejdet
Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen
Nøgleoplysningsskema for den aktuelle bolig, der er til salg.
208
Hvis en andelsbolig sælges af en ejendomsmægler?
Der skal være energimærke på ejendommen. Hvis dette ikke er der må foreningen betale for det
Siden 1. november 2012 skal salgsopstillinger (iflg. DE) for andelsboliger indeholde oplysninger om “anslået teknisk pris”
209
I forbindelse med forældre køb, hvad skal huslejen fastsættes efter?
Markedslejen.
Hvis du fastsætter lejen lavere end markedslejen, vil udlejer blive beskattet af et beløb (den såkaldte objektive lejeværdi), der svarer til markedslejen.
210
Hvilke 3 skatte ordninger findes ved forældre køb?
1. De almindelige skatteregler for personer i personskatteloven
2. Virksomhedsordningen
3. Kapitalafkastordningen
211
Hvad skal man som forældre i forældre køb betale skat af?
Som princip skal du betale skat af de indtægter du får på at leje lejligheden ud, men du kan også trække udgifterne fra.
212
Hvad går personskatteloven ud på?
Hvis du vælger at anvende de almindelige regler i personskatteloven, bliver huslejen lagt sammen med din personlige indkomst. Det vil sige, at du bliver beskattet med de høje skattesatser.
Til gengæld har du fradrag for driftsudgifter (fx fællesudgifter, grundskyld, vedligeholdelse mv.) i din personlige indkomst. Renteudgifter kan kun fratrækkes i kapitalindkomsten.
Fordelen ved at blive beskattet efter personskatteloven er, at det er nem at administrere sammenlignet med virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen.
213
Hvad går virksomhedsordningen ud på?
Når du udlejer en lejlighed, anses det som selvstændig erhvervsvirksomhed.
Fordelen ved virksomhedsordningen er, at du får fradrag i den personlige indkomst for renteudgifterne, og du betaler kun AM-bidrag af den del af indkomsten fra virksomheden, der indgår i den personlige indkomst.
Ulempen er, at der er flere administrative krav, når du bruger virksomhedsordningen. Du kan dog få fradrag for udgiften til revisor. Virksomhedsordningen omfatter desuden ikke din private økonomi, hvilket betyder, at du skal lave en regnskabsmæssig opdeling af din økonomi i en virksomhedsdel og en privat del.
214
Hvad går kapitalafkastordningen ud på?
Når du bruger kapitalafkastordningen, kan det betyde en lettelse i skatten, som den beregnes efter personskatteloven. I kapitalafkast-ordningen er der ikke så mange administrative krav som i virksomhedsordningen.
I kapitalafkastordningen skal du beregne et kapitalafkast, som er lejlighedens værdi (den kontante anskaffelsessum) ganget med kapitalafkastsatsen. Satsen fastsættes årligt og var i 2018 på 0%.
Næste gang den fastsættes er ultimo 2019.
Når skatten beregnes, trækkes kapitalafkastet fra den personlige indkomst og lægger det til kapitalindkomsten. Dette vil ofte medføre en skattebesparelse, som dog afhænger af dine samlede indkomstforhold, samtidig med at du sparer AM-bidrag på 8 %
215
Tommelfingerregel i forhold til hvad man skal vælge af skatteordninger ved forældrekøb?
Vælg virksomhedsskatte- eller kapitalafkastordningen hvis du betaler topskat og lejligheden lånefinansieres.
Vælg personskatteordningen hvis lejligheden er betalt kontant
216
Ved af salg af et forældre køb?
Hvis du sælger lejligheden, vil din fortjeneste ved salget blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven.
Fortjenesten skal opgøres som forskellen mellem de kontantomregnede købs- og salgspriser og reguleres efter særlige regler - bl.a. kan du tillægge din købspris 10.000 kr. pr. år, du har ejet lejligheden - dog ikke i salgsåret.
Kan du dokumentere, at du har anvendt mere end 10.000 kr. pr. år til vedligehold af lejligheden kan du eventuelt få lagt disse udgifter til din købspris.
Er lejligheden omfattet af virksomhedsordningen, kan fortjenesten opspares i virksomheden mod betaling af en foreløbig virksomhedsskat på 22 %. Først når du hæver beløb fra virksomheden til privat forbrug, foretages den endelige beskatning.
Ophører virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen samtidig med salget af lejligheden, beskattes fortjenesten som kapitalindkomst.
217
Forældrekøb - salg til børnene?
Du kan sælge boligen til dit barn indtil 15 % under den offentlige ejendomsvurdering, uden at SKAT anfægter salgsprisen. Det kræver at lejligheden er vurderet som en fri lejlighed på salgstidspunktet og det kræver:
Lejemålet skal være opsagt. Dit barn kan godt blive boende i lejligheden i opsigelsesperioden.
Derefter skal du have en ekstraordinær ejendomsvurdering - en såkaldt § 4-vurdering af lejligheden som fri lejlighed. Vurderingen foretages af SKAT.
218
Hvornår er fortjenesten ved forældrekøb skattefri?
Hvis forældrene selv flytter ind. Men det skal have været deres reelle bopæl. Tit skal man kunne dokumentere det.
219
Hvad er husleje bestemt af?
Den omkostningsbestemte husleje skal kort sagt dække tre ting:
Samt ejendommens løbende driftsudgifter, fx skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring.
En forsvarlig vedligeholdelse og opretholdelse af ejendommens standard.
Et rimeligt kapitalafkast til udlejeren, så han får forrentet ejendommens værdi.
Der kan også indgå et tillæg for udførte forbedringer – det kommer vi tilbage til
220
fastsættelse af husleje?
Lejen fastsættes efter ‘det lejedes værdi’.
Det lejedes værdi finder man frem til ved at se på, hvad der betales for andre tilsvarende lejeboliger i området (Kvalitet, størrelse, beliggenhed, udstyr og vedligeholdelsesstand). *
For boliger i små ejendomme kan huslejen ikke forhøjes oftere end hvert andet år og tidligst to år efter lejerens indflytning.
221
HVad består en bestyrelse af
Bestyrelsen består af en formand og yderligere to til fire bestyrelsesmedlemmer. Formanden vælges af generalforsamlingen for en periode på to år. Bestyrelsesmedlemmerne vælges også af generalforsamlingen for en periode på to år, hvor halvdelen af bestyrelsesmedlemmerne udskiftes hvert år
222
Flertal til at afstemninger i bstryelselsen?
Beslutninger træffes eller vedtages ud fra forskellige slags flertal. I vedtægterne står der hvilken type flertal, der skal være ved bestemte afstemninger. Det styres af den valgte dirigent. Her er en oversigt:
Simpelt flertal betyder, at én stemmes overvægt kan vedtage forslaget eller omvendt. Hvis andelshavere vælger at undlade at stemme, så er det uden betydning for resultatet af afstemningen. Det er derfor kun stemmer for eller mod forslaget, der er gyldige. Simpelt flertal bruges ofte til afstemninger om tilladelse til husdyr eller eksempelvis ved etablering af udvalg, der skal undersøge muligheden for at få altaner.
Kvalificeret flertal anvendes i langt de fleste tilfælde ved større beslutninger. Det betyder, at beslutningen er gældende, hvis mere end halvdelen af de fremmødte stemmeberettigedes stemmer for. Man anvender oftest fordelingen 2/3 eller 4/5. Beslutninger med kvalificeret flertal anvendes typisk ved spørgsmål om optagelse af lån i foreningen, regulering af boligafgiften eller ved beslutninger om altaner.
Enstemmighed betyder, at alle stemmeberettigede er mødt op, og alle stemmer for et givent forslag. Det sker meget sjældent, da det er en udfordring at få alle i foreningen til at møde op og stemme.
223
Hvem har adgang og stemmeret til generelforsamlingen?
Alle ejere er automatisk medlemmer af ejerforeningen. Som udgangspunkt har kun medlemmerne adgang til generalforsamlingen og ret til at komme med forslag og sætte bestyrelsens afgørelser for generalforsamlingen.
Under visse forudsætninger kan ægtefæller og nære slægtninge have adgang til generalforsamlingen, imens lejere sjældent har adgang.
224
Hvornår skal man indkalde til bestyrelsesmøde?
Bestyrelsen indkalder til generalforsamling med otte dages varsel. Det er ikke et krav, at det sker skriftligt, men det anbefales.
225
Hvad er en ejerforening?
En ejerforening er ikke en forening i almindelig forstand, men mere et slags driftsfællesskab mellem ejerne af lejlighederne i en ejendom.
Det er generalforsamlingen, der beslutter vedtægtsændringer. Det foregår ved, at der fremsættes et forslag, som sættes til afstemning på generalforsamlingen.
I tillæg til vedtægterne kan en ejerforening også vedtage en husorden, der regulerer en række praktiske forhold.
226
Hvilke obligationer findes der?
Stat
Realkreditinstitutter
Virksomheder (erhvervsobligationer)
227
Hvad ka siges om statsobligationer?
Statsobligationer
Udstedt med løbetid > 3 år
Typisk stående lån og inkonverterbare
De fleste har termin 15.november hvert år (altså 1 årlig termin)
Statsgældsbeviser
Udstedt med løbetid < 3 år
Skatkammerbeviser
0-kupon obligation
Løbetid under 1 år
228
Hvad betyder valørdagen ift. obligationer?
Det er den dato hvor obligationerne overføres fra sælgers til investors depot og hvor handelsbeløbet til gengæld trækkes fra investors konto og indsættes på sælgers konto.
Man regner stadig med 3 valørdage det vil sige tre bankdage, ved handel med både aktier, obligationer og investeringsforeningsbeviser.
229
Hvad bestemmer kurserne på obligationerne
Kurserne på obligationer bliver bestemt af udbud og efterspørgsel. Når du som investor har en 6 % obligation, og renten på markedet falder, vil en anden investor give en højere pris (kurs) for din obligation, hvor han er sikker på at få 6 % i rente.
230
Hvad er en aktie?
En aktie er et ejerandelsbevis i et aktieselskab
231
Hvorfor børnsnotere man en aktie?
For at:
- skaffe kapital, til modernisering, forskning mm
- Opkøb eller fusion
- Tiltrække udenlandske investorer
- Profilere o g“blåstempling"
- Medarbejderaktier
232
Hvad er kurstab og - gevinst?
Forskellen på din anskaffelsespris og salgsprisen
233
Hvad er dividende?
Nogle selskaber udbetaler en del af deres overskud som udbytte, også kaldet dividende, til deres aktionærer.
234
Hvad bestemmer kursen på en aktie?
Nutidsværdi/antal aktier = Teoretisk kurs
Dette har også betydning
Nøgletal og udefra kommende begivenheder
235
Kursen på et børsaktie?
En akties børskurs er prisen for en aktie, som bliver handlet på det frie marked. Prisen (kursen) er bestemt af udbud og efterspørgsel
236
Hvilke risici er forbundet med aktier?
Markedsrisiko, også kaldt systematisk risiko ( kan man aldrig slippe af med
Aktiespecifik risiko, også kaldt usystematisk risiko ( kan man slippe af med)
237
Hvilke aktier skal man have i sin portefølje?
Konjunkturfølsomme/Cykliske aktier og defensive aktier (ikke konjunkturfølsomme aktier)
238
Hvilken spredning i forhold til aktier er bedst?
Købe forskellige aktier
Geografisk spredning
Sektorspredning
239
Hvordan udregnes aktiekursen?
Aktiekurs = Markedsværdi /antal aktier
240
Hvordan udregnes markedsværdien?
Markedsværdi = Antal aktier * aktiekurs
241
Hvilke midler investeres?
```
Frie midler(aktier, obligationer, ejendomme, kontanter og investeringforeninger)
Pensionsopsparing.
```
242
HVad er en investeringsforening?
- Organiseret som A/S, med bestyrelse og administration
- Foreningen har et forvaltningsselskab, som forvalter den daglige drift. Derudover har man et depotselskab f.eks. en bank hvor midlerne deponeres.
- En forening har mange afdelinger
243
Hvilken rolle har investeringsforvaltningsselskaber?
De påtager sig ingen risiko, de rådgiver kun.
| De kan betegnes som “servicevirksomhed
244
Hvilke placeringsregler er der for investeringsforeninger?
Obligationer: Max 35% i en udsteders papirer hvis der er tale om obligationer og pengemarkeds-instrumenter garanteret af det offentlige
Placering hos en fondsudsteder er mulig, hvis der mindst er placering i 6 forskellige fondskoder
Op til 25% i et enkelt realkreditselskabs obligationer
Aktier:
Ved køb max 5% af formuen i et enkelt selskab
Hver aktie må max udgøre 10% af formuen
De aktier der udgør 5-10% må max udgøre 40% af formuen.
Indeks:
De må ikke investere mere end 35% af formuen i indeks som fx indeks C20
245
Hvad er investeringens indtjening
Administrationsomkostninger er det som er investeringsforeningers største indtægtskilde.
Administrationsomkostningerne kan variere fra investeringsforening til investeringsforening.
246
ÅOP for investeringsforeninger?
ÅOP for investeringsbeviser er et nøgletal, som viser de samlede forventede omkostninger ved at spare op i forening:
Løbende omkostninger
Direkte handelsomkostninger
Maksimalt emissionstillæg, engangsomkostning fordelt over 7 år
Maksimalt indløsningsfradrag, engangsomkostning fordelt over 7 år
247
Hvad er sharp ratio?
Sharpe ratio er et udtryk for afkastet af en investering i forhold til risikoen
Risikoen måles på baggrund af den historiske volatilitet
𝑺𝒉𝒂𝒓𝒑𝒆 𝑹𝒂𝒕𝒊𝒐=(𝒉𝒊𝒔𝒕𝒐𝒓𝒊𝒔𝒌 𝒂𝒇𝒌𝒂𝒔𝒕 −𝒓𝒊𝒔𝒊𝒌𝒐𝒇𝒓𝒊 𝒑𝒓æ𝒎𝒊𝒆)/𝒔𝒕𝒂𝒏𝒅𝒂𝒓𝒅𝒂𝒇𝒗𝒊𝒈𝒆𝒍𝒔𝒆𝒏
Jo højere Sharpe ratio, jo bedre har investeringen været
Sharpe ratio er et af de mest anvendte risikotal og indgår også i formlerne bag flere ratingmetoder.
248
Hvad er AM pension?
Arbejdsmarkedspension via kollektiv overenskomst. Typisk indbetales 1/3 af lønmodtager og 2/3 af arbejdsgiver
En del af ordningen aftalt direkte med arbejdsgiver
249
Hvad er en gruppeforsikring?
```
Fælles forsikring for alle bankens/forsikringsselskabets kunder. Alle betaler samme præmie, som beregnes ud fra en samlet risikovurdering.
Kan omfatte:
Dødsfald
Ulykke (invaliditet)
Kritisk sygdom
Tab af erhvervsevne (TAE)
```
Ofte integreret del af arbejdsmarkedspensionsordninger
Kan suppleres med individuelle forsikringer, hvis højere dækning ønskes (dyrt)
250
Hvad er TEA/kritisk sygdom?
I tilfælde af 1/2-2/3 nedsat erhvervsevne dækker en TAE-forsikring en aftalt procentandel af lønnen.
Udbetaling fortsætter til pensionsalder, raskmelding eller til kunden afgår ved døden.
Ved kritisk sygdom udbetales et engangsbeløb hvis man bliver ramt af en alvorlig sygdom
251
Hvad er en livsforsikring?
Med en livsforsikring sikrer du din ægtefælle, din samlever eller dine børn (begunstigede), hvis du dør inden et på forhånd angivet tidspunkt (typisk 65 år)
Som regel er det ægtefælle og/eller børnene, der får udbetalingerne.
252
Hvornår kan man få førtidspension?
Tilkendes ved varig nedsættelse af erhvervsevnen og udbetales frem til folkepensionsalder
Satser (2019):
192. 528 kr./år (gifte/samlevende)
226. 500 kr./år (enlige)
Førtidspensionen reduceres ved anden indkomst, eks. TAE-forsikring, underholdningsbidrag eller aktie- og kapitalindkomst
Førtidspension kan reduceres ved ægtefælles/samlevers indkomst
253
Hvad er betingelserne for at få efterløn?
Du er medlem af en a-kasse
Efterlønsalderen bliver gradvist forhøjet fra 60 til 64 år og antal år på efterløn bliver løbende nedsat fra 5 til 3 år.
Du skal have betalt efterlønsbidrag i 30 år og senest have startet betalingerne på din 30 års fødselsdag.
For at gå på efterløn skal man på efterlønstidspunktet stå til rådighed for arbejdsmarkedet (ikke være syg eller ude af stand til at påtage sig et arbejde) og opfylde beskæftigelseskravet, dvs. have arbejdet 52 uger inden for de sidste tre år.
254
Hvad svarer efterløn til i kroner efter toårreglen( udskyde i 2 år?
Det samme som dagpengesatsen kr. 226.392 (18.866)
| Før 2- år kr. 206.017
255
Hvilke ting skal der tages højde for ved investering
Ved investeringsrådgivning: Egnethedstest
Uden rådgivning (komplekse prod.): Hensigtsmæssighedstest
Uden rådgivning (ikke komplekse prod.): Execution only
256
Hvad er kursværn?
Kursværnet er en procentsats, som selskaberne trækker fra kundernes depot, hvis de flytter deres pensionsordning til et andet selskab.
Et pensionsselskab kan indføre kursværn, hvis værdien af kundernes aktiver er mindre end den værdi de har lovet kunderne.
