Les avant-contrats Flashcards
Généralités
→ Les avant-contrats font leur entrée dans le droit commun des contrats, on parle aussi des contrats préparatoires.
→ Grands débats en doctrine sur ces avant-contrats. La jurisprudence a été consacrée en partie par la réforme mais sur l’autre avant-contrat la jurisprudence de la Cour de Cassation a été brisée.
→ Ces contrats sont avant le contrat définitif. On est déjà en présence d’un contrat mais l’objet de l’avant-contrat est différent de l’objet du contrat définitif. Ce sont des opérations contractuelles qui préparent la conclusion d’un contrat définitif. Promesse de vente est un avant-contrat qui prépare une vente définitive, pacte de préférence également.
→ Problème : force obligatoire des avant-contrats. Pendant longtemps la jurisprudence ne les traite pas comme des contrats. Cette réticence de la Cour de Cassation a fait l’objet de grandes critiques doctrinales qui ont été entendues par l’ordonnance de 2016 et qui amène ajd à reconnaitre une sécurité plus importante aux avant-contrats.
→ Deux avant-contrats sont réglementés par le CC : le pacte de préférence et la promesse unilatérale de contrat. Il en existe un 3e qui ne figure pas dans la théorie générale du contrat qui est la promesse synallagmatique.
I Le pacte de préférence : Définition et conditions de validité
→ Le mécanisme du pacte de préférence est le suivant : une partie promet à une autre de lui proposer en priorité la conclusion d’un contrat au cas où elle déciderait de le conclure. Si un jour je vends ce bien, je m’engage à vous le vendre à vous.
→ Le pacte de préférence se présente comme une promesse unilatérale conditionnelle. Dans celui-ci, il y a deux formes :
- Simple priorité convenue
- Les parties vont organiser entre elles conventionnellement un mécanisme de préemption : le bénéficiaire pourra acquérir aux mêmes conditions que celles qui ont été négociées avec un tiers.
→ Dans les conditions de validité du pacte de référence, la jurisprudence est très souple. Elles ne sont pas déterminées avec précision à l’avance. Ainsi la jurisprudence avait précisé que le prix ou le délai de validité du pacte n’ont pas à être prévues à l’avance (arrêt de la 1ère chambre civile du 6 juin 2001). Étant donné que la loi ne précise pas de conditions, cette jurisprudence est toujours d’actualité.
→ Contrat unilatéral car seul le promettant est engagé. Si le promettant propose d’acheter au bénéficiaire, le bénéficiaire est libre d’accepter ou non et d’en discuter le contenu.
I Le pacte de préférence : Efficacité du pacte de préférence : sanction en cas de violation du pacte
→ La solution de la violation du pacte a été donné par un arrêt rendu en chambre mixte le 26 mai 2006 : la Cour de Cassation juge que le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ces droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur. Pour cette action en nullité, deux conditions :
- Le tiers a eu connaissance quand il a contracté de l’existence du pacte
- Le tiers a eu connaissance de l’intention du bénéficiaire du pacte de s’en prévaloir
→ Appréciation de ses éléments : se fait au moment où le tiers a contracté (arrêt de la 3e chambre civile du 25 mars 2009). Dans ce cas-là, si on arrive à démontrer que les conditions sont remplies, il y aura une action en réparation pour le bénéficiaire du pacte si le souscripteur a contracté avec un tiers en violation du pacte.
→ Cette action ne suffit pas pour satisfaire le bénéficiaire du pacte, donc il y aura une action en nullité et en substitution avec la preuve de ces éléments. Critiques doctrinales : on ne peut pas demander la substitution dans un contrat nul. Avec la réforme il y a eu un changement : nullité ou la substitution.
→ La double condition de preuves qui est exigée de la part du bénéficiaire, cette preuve d’intention est difficile à apporter. Comme il y a une difficulté probatoire à son action, la réforme a mis en place une action interrogatoire qui figure dans l’article 1123 alinéas 3 et 4 du CC.
→ Cette action a une entrée en vigueur immédiate. Par l’action interrogatoire, le tiers qui connait l’existence du pacte doit interroger le bénéficiaire de celui-ci sur ses intentions. Soit le bénéficiaire lui dit qu’il veut se prévaloir du pacte (mauvaise foi facile à établir) mais si le bénéficiaire reste silencieux pendant 6 mois on considère qu’il ne voudra pas se prévaloir du pacte.
→ Pb : il n’y a pas de sanction qui vient frapper le tiers qui connait l’existence du pacte mais qui décide de ne pas exercer cette action interrogatoire. Absence critiquée par la doctrine : le tiers ne mérite pas la protection de la loi dans ce cas-là.
→ En réalité, ce qu’on peut voir, comme il n’y a pas de sanction le mécanisme de l’action interrogatoire ne sera pas actionné par le tiers. Il n’a pas d’intérêt à le mettre en place car cela ne pourra que se retourner contre lui. On remarque qu’en pratique le texte ne prévoyant pas de sanction, le tiers n’a pas d’intérêt de le mettre en œuvre = lettre morte de ce mécanisme.
→ Si le tiers est de bonne foi, on ne peut rien contre lui. On assure une certaine sécurité aux avant-contrats mais on protège le tiers de bonne foi.
II La promesse unilatérale de contrat : définition et conditions de validité
→ Il y a un accord de volonté par lequel le promettant s’engage envers une autre à lui vendre un bien à des conditions déterminées. Seul le promettant a une obligation. Le bénéficiaire a donné son accord = contrat, mais il a une option : il peut lever l’option et le contrat sera conclu ou il peut ne pas lever l’option.
→ Différence entre la promesse unilatérale et l’offre de contrat est que le décès du promettant ne met pas fin à la promesse de contrat. En effet, la promesse est un contrat et celui-ci se transmet dans le patrimoine du défunt.
→ En pratique, le bénéficiaire de la promesse va verser une indemnité d’immobilisation au promettant. C’est une somme qui vient compenser le fait pour le promettant de s’interdire de vendre à quelqu’un d’autre : le bien est immobilisé, le promettant est indemnisé par le bénéficiaire de la promesse. Étant donné qu’une obligation pèse sur le bénéficiaire, est-ce que le contrat devient synallagmatique ?
→ Pour la Cour de Cassation, non, quel que soit le montant de cette indemnité le contrat reste unilatéral.
→ Si la non réalisation de la vente, de la promesse n’est pas imputable au bénéficiaire, l’indemnité devra lui être remboursée. Arrêt de la 3e chambre civile du 15 décembre 2010.
II La promesse unilatérale de contrat : Efficacité : problème de la rétractation de la promesse unilatérale de contrat
→ Question de l’exécution forcée : le promettant peut-il violer en toute impunité la promesse et vendre à un tiers ?
→ L’hypothèse où on est dans le délai et que l’option n’a pas encore été levée, si le promettant se rétracte. Arrêt de la 3e chambre civile le 15 décembre 1993 par lequel la Cour décide que le promettant n’est tenu qu’à une obligation de faire et qu’elles se résolvent en dommages et intérêts. Fortes critiques doctrinales de cette solution : baisse d’intérêt de la promesse unilatérale de contrat.
→ Arrêt de la 3e chambre civile du 8 septembre 2010 qui semblait laisser la porte ouverte à l’exécution forcée des promesses unilatérales. Mais dans un arrêt de la 3e chambre civile du 11 mai 2011 la Cour de Cassation va reprendre la solution de 1993. Simplement, elle va changer les fondements : elle vise la force obligatoire de contrat. Dans cette décision de 2011, elle estime que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre de volonté. La réalisation forcée de la vente ne peut donc être ordonnée.
→ Le raisonnement à partir de 2011 c’est de dire qu’il ne peut pas y avoir d’obligation forcée de la promesse de vendre car il n’y a pas de contrat. Parce que les volontés ne se sont jamais rencontrées. Argument plus intéressant que la simple pétition de principe sur l’obligation de faire. Solution réitérée par un arrêt de la 3e chambre civile du 6 décembre 2018. Ce qui est intéressant c’est que la réforme de 2016 a changé la solution mais la Cour de Cassation maintient sa solution (contra legem) pour des promesses unilatérales de vente antérieures à la réforme.
→ La réforme est venue en 2016 et brise la jurisprudence. Article 1124 CCiv qui vient consacrer la sécurité juridique de la promesse unilatérale tout en protégeant les tiers de bonne foi. La solution est qu’il n’y a pas d’effet à la révocation si elle a lieu pendant le délai d’option.
→ Ensuite, tout va dépendre de la bonne/mauvaise foi du tiers. Si le tiers est de mauvaise foi, il y aura nullité du contrat conclu avec lui et perception de dommages et intérêts. Mais si en revanche le tiers est de bonne foi, il est protégé et le bénéficiaire ne pourra obtenir que des D&I de la part du promettant.
III La promesse synallagmatique de contrat
→ C’est également un avant contrat mais il n’est pas réglementé dans la théorie générale. La promesse synallagmatique on la rencontre dans l’article 1589 du CC relativement à la vente. → Le mécanisme de la promesse synallagmatique : deux personnes s’engagent réciproquement et définitivement dans les termes d’un contrat dont les conditions essentielles sont déterminées.
→ L’article précise que la promesse de vente vaut vente s’il y a consentement réciproque sur la chose et le prix.
→ Il n’y a rien dans la réforme sur cette promesse synallagmatique car certains auteurs estiment qu’il y a toujours une discussion sur la nature de cette promesse (contrat, avant contrats…) qui peut expliquer le silence.
→ Utilité de la promesse synallagmatique : utilisée quand il y a déjà un accord, quand les deux parties sont liées mais que la réalisation définitive de l’opération exige un certain nombre de formalités (rédaction d’un acte authentique par ex).
