la fiscalite

Question 1

calcul de rentabilité:

Answer 1

((Loyer - charges)- fisca 30%)/ prix d’achat

Question 2

Les dispositifs défiscalisants. entrainent

Answer 2

une réduction d’impôt

Question 3

Fonctionnement du déficit foncier

Answer 3

entre dans les déductions d’impôt. Possible qu’en revenus foncier donc en nu. en LMNP, il n’est que reportable.
max déficit foncier 10700 ou 15300 si Cosse. 21400 si tx d’eco nrj permettant de passer de EFG à ABCD entre 01/01/2023 et 31/12/2025
le déficit ne peut pas être constitué des intérêts d’emprunt: en VEFA, pas de revenus fonciers dons tout se reporte
-Les report de déficit ne peuvent pas entrainer de déficit. Report possible pendant 10 ans. Il ne peut venir en qu’en diminution d’un revenu foncier net positif
engagement de location pendant 3 ans

Question 4

Plafonnement des niches fiscales ( montant max de l’avantage fiscal procuré)

Answer 4

de 10.000€ depuis 2013 mais attention on *2011 et 2012 18 000… Il faut alors combiner si éligible car reste dans le plafond de l’année d’investissement exception: sauf Malraux, monument historique. Girardin et sofica ont un plafonds spécifique à 8000€

Question 5

micro foncier vs régime réel

Answer 5

-Micro foncier de plein droit si l’ensemble des revenus fonciers bruts sont <15 000€. abattement 30% pas de déficit foncier IR et PS sont calculés sur les revenus fonciers nets
-réel au dela: en net: loyer bruts encaissés - frais et charges réellement payés + forfait 20€ de gestion. engagement 3 ans si pris en option alors qu’éligible au micro

Question 6

La plus value immobilière
le calcul

Answer 6

3 étapes:
1-détermination de la plus value immobilière brute: prix de vente net encaissé - prix d’achat+ frais (réel ou forfait 7.5% si non déduit des revenus fonciers) + travaux (réel ou forfait 15% si bien détenus depuis plus de 5 ans)
2- détermination de l’abattement pour durée de détention
* pour l’IR 6%/an de 6 à 21 ans 4% la 22eme année. exo au delà
* pour les PS 1.65/an de 6 à 21 ans 1.6% la 22ème puis 9% entre la 23 et 30ème. exo au delà
* sont exonérés:
-la RP
-et les vente inférieures à 15 000€
-vente immo réalisé par des perso +65 ans retraités, non passible de l’IFI et dont la cotisation IR n’est pas recouvrable
-1ere cession d’une Residence autre que principale quand le cédant est locataire de sa RP depuis au moins 4 ans si reinvéstit le px de cession dans l’acquisition de sa RP dans les 24 mois
3- calcul du montant de l’impôt sur la PV immo à payer
* IR: tx fixe de 19%
* PS: 17.2%
* si >50 000€ taxe supplémentaire de 2 à 6%

Question 7

L’IFI: pour qui et combien

Answer 7

• concerne les personnes physiques et les couples même concubins dont le patrimoine immo est >1,3million au 1 janvier en France et à l’étranger
  
  • seuil à 1,3 mais imposition dès 800 800 à1.3=0.5% 1,3 à 2,570=0.7 2.570 à 5=1 5 à 10 =1.25
    10 = 1.5
  • Bouclier fiscal: la totalité des impôts ne peut dépasser 75% des revenus

Question 8

Exonération et abattement de l ‘IFI

Answer 8

• Exonération:
  -B pro
  -B ruraux loués à bail LT 75% jusqu’à 300 000 50% au delà
  -Bois forêts et part de groupement forestier à hauteur de 75% sous conditions
  
  • abattement de 30% sur la RP
  • attention si LMP= pro donc exonération
  • rattrapable à la succession
  • redressement possible sur 6 ans (3 ans pour l IR)