Contrato De Promesa

Question 1

Cuál es el concepto estricto del contrato de promesa (que incluye sus requisitos)?

Answer 1

Es la convención escrita en virtud de la cual las partes se obligan a celebrar un contrato de los que la ley no declara ineficaces, dentro de un plazo o condición que fije la época de su celebración, y debiendo especificarse en ella todas las bases que constituyan el contrato prometido, de modo que sólo falte la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben.

Question 2

Qué significa que el contrato de promesa sea general?

Answer 2

significa que el CC no considera la promesa a propósito de contratos específicos sino más bien en general respecto de cualquier contrato

Question 3

Qué significa que el contrato de promesa sea estricto?

Answer 3

Significa que por regla general está prohibido, y que sólo en forma excepcional será válido cuando cumpla los requisitos que señala el art. 1554.

Ello significa (según la jurisprudencia) que el contrato de promesa lleva una presunción general de invalidez, y por lo tanto, quien alega su cumplimiento debe probar que se cumplen con los requisitos exigidos para que tenga validez.

Question 4

Qué significa que él contrato de promesa sea bilateral?

Answer 4

Que genera obligaciones para ambas partes. Sin perjuicio de que el contrato prometido pueda ser unilateral o bilateral.

Question 5

Pueden haber contratos de promesa unilaterales?

Pueden haber contratos de promesa unilaterales sobre contratos bilaterales?

Answer 5

Si bien la doctrina y jurisprudencia mayoritaria sostienen que se trata de un contrato bilateral, se discute la posibilidad de que exista un contrato de promesa unilateral en que sólo una de las partes queda obligada a celebrar el contrato, mientras que para la otra parte sería facultativo. Otros autores señalan que en este caso no habría promesa sino contrato de opción (?)

Con respecto al contrato de promesa unilateral sobre un contrato bilateral, al parecer no serían válidos. La CS ha declarado nulos los contratos de promesa unilaterales sobre compraventas, ya que no se acepta en nuestra legislación la venta unilateral, y por lo tanto, faltaría el elemento de acuerdo de voluntades de la compraventa. Siendo así, se incumpliría el requisito del art. 1554 nº4 (especificar de tal manera el contrato prometido que sólo falte para que sea perfecto la tradición o el cumplimiento de solemnidades), ya que no se especificaría uno de los elementos esenciales de la compraventa, que es el acuerdo mutuo del contrato de promesa.

Question 6

Cuál es el efecto del contrato de promesa?

Answer 6

Es el derecho a exigir la celebración del contrato prometido. En consecuencia, da origen a una obligación de hacer.

Question 7

El contrato de promesa es solemne o consensual?

Answer 7

Es siempre solemne. La solemnidad consiste en que debe constar por escrito.

Question 8

El contrato de promesa es gratuito u oneroso?

Answer 8

Puede ser a título gratuito u oneroso.

Question 9

El contrato de promesa es nominado o innominado?

Answer 9

nominado, ya que se encuentra consagrado expresamente en el art. 1554 del CC.

Question 10

El contrato de promesa es principal o accesorio?

Answer 10

principal. Es independiente del contrato prometido. Es un contrato PREPARATORIO y no accesorio.

Question 11

Qué tipo de acción genera el contrato de promesa?

Answer 11

general una acción de carácter mueble, ya que genera una obligación de hacer, y según el art. 581 los hechos que se deben se reputan muebles.

Question 12

El contrato de promesa puede referirse a toda clase de contratos?

Answer 12

Sí, ya que es de carácter general.

*Aunque se discute si puede referirse a contratos consensuales.

Question 13

Cuál es la diferencia entre la oferta y el contrato de promesa?

Answer 13

El contrato de promesa es, obviamente, un contrato, y por lo tanto, un acto jurídico bilateral (requiere la voluntad de dos partes). En cambio, la oferta es un acto jurídico unilateral (requiere la manifestación de voluntad de sólo una parte).

Question 14

Qué tipo de requisitos debe cumplir el contrato de promesa?

Answer 14

Debe cumplir con los requisitos generales a todo acto o contrato (del art. 1445) y los requisitos particulares del contrato de promesa (del art. 1554)

Question 15

Qué efecto tiene la inobservancia de los requisitos particulares del art. 1554 en el contrato de promesa?

Answer 15

la inexistencia o nulidad absoluta (según la doctrina mayoritaria).

Ello porque los requisitos que establece el art. 1554 para el contrato de promesa, son parte de su esencia (es decir, sin ellos, el contrato NO PRODUCE EFECTO ALGUNO o degenera en uno diverso). Ello se desprende del mismo art. 1554 según el cual, el contrato de promesa NO PRODUCE OBLIGACIÓN ALGUNA (no produce sus efectos) salvo que cumpla con los requisitos señalados.

Según el art. 1682 será nulidad absoluta por omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a su naturaleza.

Question 16

Cuales son los requisitos particulares del contrato de promesa?

Answer 16

según el art. 1554, son 4:

1. La promesa debe constar por escrito.
2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces.
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que señale la época de la celebración del contrato prometido.
4. Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

Question 17

Basta el instrumento privado para cumplir el requisito de escrituración del contrato de promesa?

Answer 17

Sí, incluso aunque el contrato prometido requiera escritura pública (aunque se discute).

Sin embargo tiene ciertas ventajas el celebrarlo por escritura pública (por ejemplo, el inicio inmediato del juicio ejecutivo para solicitar la ejecución forzada del contrato)

Question 18

Comunicabilidad / incomunicabilidad de las solemnidades

¿Qué sucede si el contrato prometido está sujeto a una solemnidad diversa de la mera escrituración?

¿La escrituración de un CONTRATO DE PROMESA sobre un contrato de compraventa de bienes raíces, debe hacerse por escritura pública?

¿Puede exigirse al contrato de promesa cumplir con los requisitos del contrato prometido?

Answer 18

Existe discusión al respecto. Se pueden identificar dos doctrinas:

1. Doctrina de la comunicabilidad de las solemnidades del contrato de promesa y el contrato prometido:
   (Claro Solar) según ésta doctrina, las solemnidades del contrato prometido se comunican con la promesa de compraventa, y por lo tanto, la promesa de compraventa de un bien inmueble debe constar en escritura pública.
2. Doctrina de la incomunicabilidad de las solemnidades entre el contrato de promesa y el contrato prometido (JURISPRUDENCIA MAYORITARIA):
   (Alessandri) según esta doctrina, las solemnidades del contrato prometido no se comunican con las del contrato de promesa, por lo tanto, no es necesario que el contrato de promesa sobre la compraventa de bienes raíces conste en escritura pública.

Ello por las siguientes razones:

• SE ESTARÍA CREANDO UNA SOLEMNIDAD ESPECIAL QUE LA LEY NO HA EXIGIDO. Si bien la ley (art. 1801) exige la escritura pública para la perfección del contrato de venta de bienes raíces no exige lo mismo para la promesa de celebrarlo, y no puede extenderse por analogía ya que se trata de una disposición de carácter especial.
• IMPLICARÍA CONFUNDIR EL CONTRATO DE PROMESA CON EL CONTRATO PROMETIDO, que son actos diversos regidos por disposiciones diversas. el primero consiste en una obligación de hacer, y el segundo en una obligación de dar (en el caso de la compraventa)
• El FUNDAMENTO de la solemnidad de escritura pública respecto de los contratos de compraventa de bienes raíces (que estos actos consten en registros públicos para regular su transmisión y evitar perjuicios a terceros) no aplica a la promesa de celebrarlos.
• IMPLICARÍA CONTRADECIR EL TENOR LITERAL DEL ART. 1554, ya que exige que el contrato prometido se especifique de tal manera que sólo falte para que sea perfecto la tradición o LAS SOLEMNIDADES que las leyes prescriban (por lo tanto, el legislador no somete a la promesa a las solemnidades del contrato prometido).

Question 19

Es posible pactar un contrato de promesa sobre bienes embargados?¿se ve infringido el requisito del art. 1554 nº2 sobre la eficacia del contrato prometido en los contratos de promesa?

Answer 19

En primer lugar, hay que referirse a la validez del contrato prometido (que consiste en la compraventa de bienes embargados).

Si bien según la tesis Velasco éste contrato sería válido, la jurisprudencia ha señalado que en virtud del art. 1810 (que prohíbe la venta de cosas corporales cuya enajenación está prohibida por ley), la compraventa de bienes embargados sería nula.

Si determinamos que tal compraventa es nula, el problema consiste en determinar si esa nulidad infringe el requisito del contrato de promesa establecido por el art. 1554 nº2 (que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces).

Existen distintas teorías que intentan dar respuesta a este problema, la teoría dominante (Abeliuk, Claro Solar, Alessandri) postula que el contrato de promesa sería válido

• Lo que la ley prohíbe es la enajenación de estos bienes, y la promesa de compraventa no constituye enajenación.
• el trámite de alzamiento del embargo, inscripción, etc puede haberse convenido precisamente como una condición de la promesa.
• En el caso de los bienes embargados, la prohibición es momentánea y puede desaparecer, por lo que la promesa se entendía hecha bajo la condición tácita de que los bienes se puedan enajenar al momento de la venta.

Question 20

Qué rol cumplen el plazo y condición en el contrato de promesa? (Como elementos del contrato)

Answer 20

Son elementos de la esencia. Ello porque son uno de los requisitos sin los cuales el contrato de promesa NO PRODUCE OBLIGACIÓN ALGUNA (según el art. 1554). En este sentido, coincide con la definición del art. 1444, según el cual son elementos de la esencia aquellos sin los cuales no produce efecto alguno.

Question 21

El plazo del contrato de promesa debe ser suspensivo o extintivo?

Answer 21

No hay obstáculo que impida establecer un plazo suspensivo o uno extintivo, o ambos en el contrato de promesa. En todos estos caso se entiende cumplido el art. 1554 nº3 ya que se fija la época en que debe cumplirse el contrato prometido.

Question 22

Qué es un plazo suspensivo?

Answer 22

Es el hecho futuro y cierto del cual depende el nacimiento de un derecho y su correlativa obligación.

Question 23

Qué es un plazo extintivo?

Answer 23

Es el hecho futuro y cierto del cual depende la extinción de un derecho y su correlativa obligación.

Question 24

Qué es una condición?

Answer 24

Es un hecho futuro e incierto del cual depende el nacimiento o extinción de un derecho y su creativa obligación.

Question 25

Qué dificultades implica el plazo extintivo en el contrato de promesa?

Answer 25

calificar el plazo como extintivo resultaría inexigible el cumplimiento de la promesa; durante el transcurso del plazo el deudor podrá oponer excepción de plazo pendiente, y una vez cumplido el plazo se extingue el derecho a exigir el cumplimiento.

Así, el plazo extintivo equivale a una renuncia por parte del acreedor a la facultad de exigir el cumplimiento forzado (quedando pendiente la discusión acerca de si procedería la indemnización de perjuicios en caso de incumplimiento).

Question 26

El plazo o condición del contrato de promesa debe ser expreso o tácito?

Answer 26

Debe ser expreso, de lo contrario se entiende que no se han pactado (incluso aunque así se acredite por confesión de parte), ello porque se trata de un requisito sin el cual la promesa no puede existir.

sin embargo, en ciertos casos se ha considerado la existencia de condiciones tácitas. por ejemplo, la del alzamiento de un embargo. También existe alguna jurisprudencia que admite el plazo tácito mientras éste no sea vago o ininteligible.

Question 27

Cuál es el concepto general del contrato de promesa?

Answer 27

Es aquel por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición.

Question 28

Puede el contrato de promesa degenerar en otro distinto en caso de que le falte un requisito del art. 1554?

Answer 28

Sí, ya que los requisitos señalados en el art. 1554 constituyen elementos esenciales del contrato (ello porque según el mismo 1554, si no cumple con tales requisitos NO PRODUCIRÁ OBLIGACION ALGUNA, lo que equivale al efecto consagrado el el art. 1444 por la falta de los elementos esenciales, sin los cuales NO SE PRODUCE EFECTO ALGUNO O DEGENERA EN UN CONTRATO DIFERENTE).

En este sentido, aun cuando no se cumplan los requisitos el contrato de promesa, puede estimarse que se han reunido los requisitos de un contrato diferente.

En alguna jurisprudencia, se ha señalado que podría constituir un “cierre de negocios”.

Question 29

El requisito de escrituración del contrato de promesa puede ser sustituido por el acuerdo expreso o tácito de las partes?

Answer 29

No, ya que la escrituración es una solemnidad de la cual depende la existencia del contrato de promesa y no puede ser suplida por el acuerdo de las partes.

incluso, la escrituración es la única forma de prueba del contrato de promesa, que puede ser suplida ni aún por confesión de parte.

Question 30

En relación al requisito de escrituración del contrato de promesa, ¿es necesario que las modificaciones que experimente el contrato también consten por escrito?

Answer 30

Si, toda modificación es válida y eficaz en la medida que cumpla con la solemnidad de escrituración, porque de lo contrario, según el art. 1554 “no producirá obligación alguna”.

Question 31

¿Qué debe entenderse por “ineficaces” en el requisito del art. 1554 nº2 (que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces?

Answer 31

tal ineficacia debe entenderse en sentido general, es decir, a la falta de producción de efectos.

Tal ineficacia proviene de la nulidad.

Dentro de las causales de nulidad no han de comprenderse aquellas determinadas por la falta de solemnidades del contrato prometido, sino sólo sus requisitos “internos” o de fondo.

Ello porque el mismo objeto del contrato de promesa es celebrar el contrato prometido, lo que naturalmente implica cumplir con sus requisitos externos (ya que de lo contrario no tendría existencia o validez).

Question 32

¿Es válido EL CONTRATO DE PROMESA en que el contrato prometido NO cumple con una formalidad habilitante* que se exige para su validez?

*por ejemplo, la exigida por el art. 254 CC para la compraventa que recae sobre un bien raíz de un menor, suscrita por uno de sus padres

Answer 32

Sí, ya que el art. 1554 nº2 sólo exige que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces, y en este caso, un contrato que requiere formalidades habitantes (como la compraventa bienes raíces de un menor) es eficaz (es susceptible de producir efectos jurídicos y está expresamente permitido por la ley), de modo que no estamos ante un contrato que la ley declara ineficaz.

Por otro lado, los requisitos exigidos para el contrato prometido son incomunicables al contrato de promesa.

Además, tal ineficacia debe entenderse en sentido general, es decir, a la falta de producción de efectos.

Tal ineficacia proviene de la nulidad.

Dentro de las causales de nulidad no han de comprenderse aquellas determinadas por la falta de solemnidades del contrato prometido, sino sólo sus requisitos “internos” o de fondo.

Ello porque el mismo objeto del contrato de promesa es celebrar el contrato prometido, lo que naturalmente implica cumplir con sus requisitos externos (ya que de lo contrario no tendría existencia o validez).

Question 33

¿Es válido el contrato de promesa que recae sobre una venta de cosa ajena?

Answer 33

Sí, ya que aún así se cumple con el requisito del art. 1554 nº2 (que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces), ya que según el art. 1815 la venta de cosa ajena es válida.

Question 34

¿Qué tipo de obstáculos (superables, insuperables o ambos) impiden el cumplimiento del requisito del art. 1554 nº2 (que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces) en el contrato de promesa?

Answer 34

Sólo los obstáculos insuperables, ya que si se trata de un obstáculo superable, en general, no habrá infracción al requisito de la eficacia del contrato prometido.

Question 35

Qué tipo de obstáculos concretos se consideran “superables” con respecto al art. 1554 nº2 (que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces) en relación al contrato de promesa?

Answer 35

la lesión enorme y la promesa de compraventa de cosas embargadas por decreto judicial.

Question 36

Nombre los dos problemas que surgen en relación a la lesión enorme y el contrato de promesa en consideración al requisito de eficacia del contrato prometido (1554 nº2)

Answer 36

1. ¿Es válido el contrato de promesa si al momento de su celebración existe lesión enorme respecto del contrato prometido?
2. ¿puede considerarse como “venta forzada” (del art. 1891) aquella que es impuesta por el juez como cumplimiento forzado de un contrato de promesa?

Question 37

1. ¿Es válido el contrato de promesa si al momento de su celebración existe lesión enorme respecto del contrato prometido?

Answer 37

Existen dos doctrinas al respecto:

(Alessandri, Abeliuk, Diez Duarte y acogida por tribunales) Sí, ya que:

• La lesión enorme vicia el contrato prometido y no el contrato de promesa
• La lesión enorme no anula absolutamente la venta, en cambio, saneará si es que no se ejerce la acción correspondiente. Por lo tanto, la “posible” nulidad del contrato prometido no puede significar la nulidad del contrato de promesa.
• La acción rescisoria (que otorga la lesión enorme) es propia de la compraventa, y no puede extenderse a otros contratos por su doble excepcionalidad; es una sanción, y el CC la especifica para contados actos y contratos.

(Fuel Laneri) Hay que distinguir:
a) si la lesión enorme se advierte al momento de celebrarse el contrato de promesa, estamos frente a un vicio que puede variar en el tiempo y por lo tanto existe la posibilidad de que al momento de celebración del contrato prometido no se verifique la lesión enorme.

b) si la lesión enorme se advierte durante el transcurso del contrato de promesa, aplican los mismos argumentos anteriores.
c) si la lesión enorme aparece al momento en que se hace exigible el contrato prometido, el contrato de promesa se vería afectado por el vicio.
d) si la lesión enorme aparece al momento del juicio en que se busca el cumplimiento forzado del contrato de promesa, el afectado por el vicio podrá alegar la nulidad del contrato de promesa por faltar el requisito del art. 1554 nº2, ya que el contrato prometido adolecería de lesión enorme.

Question 38

¿puede considerarse como “venta forzada” (del art. 1891, que no da lugar a la acción rescisoria por lesión enorme en ventas hechas por el ministerio de la justicia) aquella que es impuesta por el juez como cumplimiento forzado de un contrato de promesa? explique el problema

Answer 38

Se discute si procede el vicio de lesión enorme en los casos en que la celebración del contrato prometido es impuesta por el juez como cumplimiento forzado del contrato de promesa.

Ello porque según el art. 1891 no hay lugar a acción rescisoria por lesión enorme cuando las ventas son hechas por el ministerio de la justicia.

Se señala que este caso no se considerará como venta forzada (por lo tanto, procede el vicio de lesión enorme) ya que el juez se limita a hacer cumplir un contrato en las condiciones que los interesados convinieron libremente.

Question 39

¿Porqué el legislador establece el plazo o condición como un elemento esencial del contrato de promesa?

Answer 39

• De lo contrario (de no fijarse una época de celebración del contrato) habría sido casi imposible hacer efectiva la promesa, habrían nacido dudas, dificultades y pleitos, que haría de la promesa un contrato inútil.
• Para resguardar la certeza jurídica; sin una época prefijada de celebración las partes quedarían obligadas indefinidamente.

Question 40

Qué efectos tiene la falta del plazo o condición en el contrato de promesa?

Answer 40

el contrato de promesa será nulo absolutamente en virtud del art. 1682 del CC, ya que se trata de elementos de la esencia del contrato de promesa.

Question 41

¿qué tan preciso debe ser el plazo o condición para estimar cumplido el requisito del art. 1554 nº3 sobre el contrato de promesa?

Answer 41

El plazo y condición deben estar determinados de tal manera que se entienda a ciencia cierta cuándo debe celebrarse el contrato prometido y que no queden ligados indefinidamente

Question 42

¿es válido que las partes pacten un plazo Y una condición en un contrato de promesa?

Answer 42

Si bien basta con un plazo o una condición para cumplir con el requisito del art. 1554 nº3, nada obsta a que las partes dispongan la existencia de un plazo y una condición.

Question 43

¿Qué tipo de relaciones pueden darse entre el plazo y la condición fijados en un contrato de promesa?

Answer 43

Pueden darse diversas situaciones:

1. condición suspensiva y plazo resolutorio
   (ejemplo, el contrato se llevará a cabo a más tardar el xx/xx/xx, una vez que el comprador lleve a cabo X trámite)
   En este caso, se entiende que hay una CONDICIÓN DETERMINADA, es decir, una condición que debe cumplirse dentro de cierto plazo, de modo que una vez terminado, se entenderá fallida. El plazo, por lo tanto es un elemento de la condición.
2. condición suspensiva y plazo (independientes)
   las partes sujetan la celebración del contrato a una condición, pero una vez que se ha cumplido, hay que esperar el transcurso de un plazo para celebrarlo.
   (ejemplo, dentro de los 60 días contados desde la fecha en que se notifique al comprador la recepción de la casa por la municipalidad)
3. Plazo suspensivo seguido de una condición suspensiva
   (ejemplo; el contrato se celebrará dentro de 45 días posteriores a la celebración del contrato de promesa, cuando el prominente comprador obtenga X crédito del banco BBVA).

Question 44

Qué es una condición indeterminada? ¿Una condición indeterminada cumple con el requisito del art. 1554 nº3 del contrato de promesa? En caso de respuesta afirmativa, ¿cuándo se entenderá fallida la condición?

Answer 44

Una condición indeterminada es aquella que no fija una época para su cumplimiento, y por lo tanto, no se determina cuándo se entenderá fallida.

Al respecto se plantean dos problemas:

• Es válido el contrato de promesa que contiene una condición indeterminada?
• En caso de que sea válido, ¿cuándo se entenderá fallida la condición?

Con respecto a la primera pregunta, Alessandri sostiene que no es posible establecer una condición indeterminada en el contrato de promesa, ya que si la condición es indeterminada en cuanto al tiempo en que debe ocurrir, entonces no puede entenderse que “ha fijado la época de celebración del contrato” por lo que no se ve el requisito del art. 1554 nº3

Claro Solar entiende que la condición indeterminada cumple el requisito del art. 1554 nº3, señalando que si la ley admite que se fije “la época de celebración del contrato” mediante una condición, acepta que ésta pueda quedar incierta o indeterminada. La jurisprudencia ha señalado que la condición indeterminada sí satisface el art. 1554 nº3, sin embargo, no hay concordancia respecto a si se entiende que la condición se extenderá indefinidamente o si quedará restringida al pozo máximo de 10 años que establece el CC, luego del cual se entenderá fallida.

Question 45

¿En qué consiste el cumplimiento facto de la condición en el contrato de promesa?

Answer 45

consiste en que se tiene por cumplida la condición cuando ésta ha fallado por medios ilícitos desplegados por el deudor para evitar el nacimiento de su obligación.

Esta forma de cumplimiento de la condición también da lugar a la exigibilidad del cumplimiento del contrato de promesa.

Question 46

¿Cómo se solucionan los casos en que no queda claro si el plazo estipulado en el contrato de promesa es suspensivo o resolutorio?

Answer 46

Se ha afirmado que en ese caso debe calificarse como suspensivo.

De este modo, los plazos siempre se calificarán como suspensivos a menos que se pacte expresamente lo contrario. Siendo los suspensivos la regla general y los resolutos la excepción.

Ello porque al calificar el plazo como extintivo resultaría inexigible el cumplimiento de la promesa; durante el transcurso del plazo el deudor podrá oponer excepción de plazo pendiente, y una vez cumplido el plazo se extingue el derecho a exigir el cumplimiento.

Así, el plazo extintivo equivale a una renuncia por parte del acreedor a la facultad de exigir el cumplimiento forzado (quedando pendiente la discusión acerca de si procedería la indemnización de perjuicios en caso de incumplimiento).

Sin embargo, la opinión de la jurisprudencia y doctrina no es unívoca

Question 47

¿Con qué propósito el legislador estableció el requisito del art. 1554 nº4 para el contrato de promesa (que se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades legales que las leyes prescriban)?

Answer 47

Evitar dudas y dificultades que ocasionarían a las partes el hecho de volver a negociar el contrato prometido.

Que una parte no pueda excusarse alegando que la descripción del contrato prometido le resulta insuficiente.

Question 48

¿Qué debe entenderse por “especificar” el contrato prometido, en el art. 1554 nº4 sobre el contrato de promesa?

Answer 48

Antiguamente se entendía que el contrato prometido debía estar ABSOLUTAMENTE especificado, es decir, que estuviera elaborado completamente tal como se va a suscribir posteriormente. Sin embargo, esta interpretación esta desechada.

Actualmente se entiende “especificar” en un sentido más débil, que sólo exige para entender por cumplido este requisito la especificación de los elementos de la esencia del contrato prometido.

Además, no debe quedar duda de la naturaleza del contrato prometido, de modo que no pueda confundirse con otro.

Ello porque en el contrato definitivo los elementos de la naturaleza pueden faltar (y el silencio será suplido por la ley), y porque los accidentales no son obligatorios.

La jurisprudencia entiende que la falta de este requisito no puede suplirse al momento de celebrar el contrato prometido.

Question 49

Con respecto al contrato de promesa de compraventa, ¿qué grado de especificación exige la jurisprudencia respecto del precio y la cosa?

Answer 49

Con respecto al PRECIO, está claro que debe señalarse la cantidad. sin embargo, existen discusiones acerca de si debe señalarse además la forma y momento de pago.

Según Alessandri ello no sería necesario ya que no son elementos de la esencia del contrato de compraventa. Además, en caso de no determinarse, la ley suple el silencio de las partes señalando que debe pagarse al contado al tiempo de la entrega.

En este sentido, no habría inconvenientes en que la forma y momento de pago se determinen o modifiquen en un documento al contrato de promesa.

con respecto a la COSA, debe determinarse aquello cuya entrega se deberá una vez celebrada la compraventa. la cosa debe determinarse de tal manera que no quepan dudas sobre su identidad.

En los contratos de compraventa de bienes raíces surge la discusión acerca de si es necesario describir los deslindes del inmueble.

• Hay quienes señalan que es necesario ya que es una exigencia para efectuar la inscripción en el CBR.
• Otros señalan (doctrina dominante) que sólo será necesaria cuando no exista otra forma de identificar con presición el inmueble. Ello porque sólo es requisito para la tradición de la cosa vendida pero no del contrato de compraventa mismo.

Question 50

¿Es posible establecer un contrato de promesa sobre un contrato consensual?

Answer 50

Se discute.

Doctrina mayoritaria

Se señala que puede celebrarse cualquier tipo de contratos siempre que se cumpla con el art. 1554 nº2 (que no recaiga en contratos de aquellos que la ley declara ineficaces). Ello porque:

• basta con que se determinen los elementos de la esencia - el contrato quedará perfecto al momento en que las partes lo determinen, sin necesidad de dar cumplimiento a otros requisitos, por eso el 1554 nº4 no se refiere a los contratos de carácter consensual
• en virtud del principio de autonomía de la voluntad impide aceptar únicamente que se prometan contratos solemnes y reales
• en el contrato de promesa sólo se exige la determinación de los elementos de la esencia, de modo que el establecimiento de los demás elementos puede quedar postergado para otro momento (no habría identidad entre el contrato de promesa y el prometido).
• nada impide que las partes retrasen la celebración del contrato prometido cuya celebración actual no es posible
• La doctrina contraria confunde los conceptos de “tradición” y “entrega” siendo ésta última la que se exige para perfeccionar los contratos reales, y no la tradición que puede estar presente en contratos de todo tipo.

Doctrina minoritaria

• No podrían celebrarse contratos de promesa sobre contratos consensuales ya que el art. 1554 nº4 exige que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. Ello indicaría que sólo es posible prometer la celebración de contratos reales y solemnes.
• Por otro lado, si se permitiera, el contrato consensual prometido se confundiría con el contrato de promesa, ya que la forma de cumplir el contrato de promesa sería justamente cumpliendo con las obligaciones que establece el contrato definitivo.