Wertermittlungsverfahren Flashcards
Erläutern Sie das Sachwertverfahren und wofür es eingesetzt wird
Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um den Marktwert einer Immobilie einzuschätzen. Hierbei werden die Normalherstellungskosten und die Alterswertminderung berücksichtigt.
Zur Berechnung des Sachwertes werden folgende Faktoren herangezogen:
vorläufiger Sachwert:
Der vorläufige Sachwert ergibt sich aus dem:
- vSW baulicher Anlagen
- vSW sonstiger Anlagen
- Bodenwert
→ multipliziert man den vSW mit dem Sachwertfaktor, so erhält man den marktangepassten vorläufigen Sachwert (mavSW)
→ aus dem mavSW und sonstigen Grundstücksmerkmalen ergibt sich der endgültige Sachwert.
vSW baulicher Anlagen:
Der vSW baulicher Anlagen ergibt sich aus den durchschnittlichen Herstellungskosten (dH) multipliziert mit dem Regionalfaktor und dem Alterswertminderungsfaktor (Gebäudealter).
→ die dH ergeben sich aus den Normalherstellungskosten (NH) multipliziert mit der Bruttogrundfläche. NH richten sich an Baupreisindizes.
vSW sonstiger Anlagen:
Der Sachwert sonstiger Anlagen ergibt sich aus den Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung des Alterswertminderungsfaktors (Gebäudealters).
Bodenwert:
Der Bodenwert berechnet sich nach der ImmoWertV §40-43
Alterswertminderungsfaktor:
Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer.
=> Das Sachwertverfahren ist sinnvoll/nicht sinnvoll wenn…
(+) der Sachwert an sich maßgeblich ist anstatt die Ertragsfähigkeit
(-) das Objekt abbruchreif ist
Nochmal das Sachwertverfahren für Faule
vorläufiger Sachwert bzw. vSW:
vSW = vSW (bA) + vSW (sA) + Bodenwert
vorläufiger Sachwert baulicher Anlagen bzw. vSW (bA):
vSW (bA) = dH Alterswertminderungsfaktor * Regionalfaktor
dH = NH * Bruttogrundfläche
vorläufiger Sachwert sonstiger Anlagen bzw. vSW (sA):
siehe vSW (bA)
=> Alterswertminderungsfaktor richtet sich nach der Restnutzungsdauer
Verkehrswert:
mavSW = vSW x Sachwertfaktor
Sachwert = mavSW + objektspezifische Merkmale
Erläutern Sie das Ertragswertverfahren und wofür es eingesetzt wird
Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, um die Ertragsfähigkeit eines Gebäudes zu ermitteln. Dieser lässt sich durch den Ertragswert ableiten.
Zur Berechnung des Ertragswertes werden folgende Faktoren herangezogen:
- vorläufiger Ertragswert
- objektspezifische Merkmale
vorläufiger Ertragswert:
Der vorläufige Ertragswert ergibt sich aus dem jährlich kapitalisierten Reinertrag und dem Bodenwert.
jährlich kapitalisierter Reinertrag bzw. jkRE:
jkRE = jährlicher Rohertrag - Bewirtschaftungskosten
→ der jährliche Rohertrag ergibt sich aus den marktüblich erzielbaren Erträgen
→ Bewirtschaftungskosten sind:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Betriebskosten
→ der jkRE wird mit dem Liegenschaftszins kapitalisiert (= jährlich kapitalisierter Reinertrag)
Bodenwert:
Der Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszins verzinst (= abgezinster Bodenwert)
Erläutern Sie, in welchen Fällen das Vergleichswertverfahren sinnvoll ist
Das Vergleichswertverfahren wird in Gebieten angewendet mit möglichst vergleichbaren Grundstücken, in denen die Eigenschaften der Objekte homogen sind und genügend Kaufpreise vorhanden sind.
Nennen Sie jeweils 2 Qualitätskriterien für bebaute und unbebaute Grundstücke, die erfüllt werden müssen
bebaute Grundstücke:
- Alter
- Ertrag
unbebaute Grundstücke:
- Lage
- Nutzbarkeit
