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Développement immobilier - GUI-4001 > Thème 3 > Flashcards

Thème 3 Flashcards

Le terrain (le foncier) / Études de marché

1
Q

(foncier)

Qu’est-ce que le terme “foncier” dans la promotion immobilière?

A

Le foncier désigne généralement le terrain qui sert de support à une construction immobilière.
Le terme peut également représenter l’ensemble des coûts liés au terrain.

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2
Q

(foncier)

Quels sont les principaux types de marchés fonciers ?

(3)

A
  • Milieux naturels à urbaniser
  • Friches ou milieux construits à ré-urbaniser
  • Terrains à bâtir
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3
Q

(foncier)

Qu’est ce qu’une friche ?

A

Une friche est un terrain précédemment construit ou exploité, mais qui est désormais abandonné ou sous-utilisé,

nécessite souvent une réhabilitation ou une ré-urbanisation pour être réutilisé.

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4
Q

(foncier)

Comment la valeur des terrains est-elle fixée en théorie dans un contexte libéral?

A

Par la compétition entre les acquéreurs potentiellement intéressés par les terrains.

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5
Q

(foncier)

Quelles sont les caractéristiques du foncier en tant que ressource?

A

Le foncier est une ressource:
* finie
* non-renouvelable
* susceptible d’être contaminé ou dégradé, (notamment pour le foncier agricole, forestier, et urbain en cas de pollutions.)

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6
Q

(foncier)

Par quoi commence toute opération immobilière?

A

Par la recherche du foncier.

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7
Q

(trouver foncier)

Qu’est-ce qu’un pourvoyeur de terrain interne ?

A

Un pourvoyeur interne est une personne ou une équipe travaillant au sein de l’organisation promotrice pour identifier des terrains.

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8
Q

(trouver foncier)

Quels sont les types de pourvoyeurs de terrain internes ?

A
  • Prospecteurs fonciers
  • Développeurs, lotisseurs
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9
Q

(trouver foncier)

Qu’est-ce qu’un pourvoyeur de terrain externe ?

A

Un pourvoyeur externe est une entité ou une personne indépendante de l’organisation promotrice, qui aide à trouver des terrains.

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10
Q

(trouver foncier)

Quels sont les types de pourvoyeurs de terrain externes ?

A
  • Municipalités, sociétés d’aménagement publiques, services de l’état
  • Lotisseurs
    etc… (?)
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11
Q

(trouver foncier)

Quelle est une méthode ‘‘empirique’’ pour repérer des terrains?

A

Quadriller physiquement un quartier et repérer les terrains ou constructions abandonnés ou mal entretenus.

(quadriller : se déplacer physiquement dans les lieux)

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12
Q

Qu’est-ce qu’un cadastre ?

A

Un cadastre est un registre officiel qui recense les propriétés foncières d’une région, incluant des plans et des descriptions des parcelles, pour faciliter l’identification et la gestion foncière.

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13
Q

(étude de marché)

Quel est l’objectif principal d’une étude de marché en immobilier ?

A

Explorer, analyser, mesurer et comprendre le fonctionnement d’un marché immobilier spécifique, et fournir des informations utiles pour la prise de décision.

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14
Q

(étude de marché)

Pourquoi est-il important d’examiner les potentialités du terrain avant une étude de faisabilité?

(première approche)

A

Pour s’assurer que le terrain a un potentiel suffisant avant d’engager des études de faisabilité longues et coûteuses.

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15
Q

(étude de marché)

Quels éléments doivent être pris en compte lors de la première approche d’un terrain ?

(première approche)

A
  • Capacité du terrain à accueillir un projet immobilier pertinent
  • Environnement immédiat
  • Qualités intrinsèques du terrain (forme, surface)
  • Caractéristiques techniques connues (composition du sol, contamination)

(et autres)

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16
Q

(étude de marché)

Quelles analyses complémentaires doivent être faites pour évaluer un terrain ?

(première approche)

A
  • Analyse SWOT (avantages/inconvénients)
  • Appréciations et valorisations du marché local
  • Évaluation des besoins et attentes
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17
Q

(étude de marché)

Que signifie évaluer l’espace concurrentiel dans la première approche une étude de marché?

(première approche)

A

Prendre en compte l’offre existante, l’offre à venir (permis/constructions en cours), et les produits substituables.

18
Q

(étude de marché)

Quelles questions doivent être posées pour formuler le problème d’une étude de marché ?

A
  • Que cherche-t-on?
  • Dans quel contexte?
  • Avec quels objectifs?
  • Quelles sont les alternatives?
19
Q

(étude de marché)

Quels questions de problèmes d’étude doivent être formulés concernant les méthodes de recherche ?

A
  • Quelles données?
  • Quelles informations?
  • Structure de recherche?
  • Quel cadre?
20
Q

(étude de marché)

Quels sont les types de biens immobiliers ?

A
  • Résidentiels: Condos, Unifamiliales, jumelés, Appartements (blocs)…
  • Bureaux: Type A, Type B, Type C…
  • Industriel : Entrepôts, Activités…
  • Commercial: Commerces type pied d’immeuble, Centre commercial…
  • Autres: Hôtels, Santé, Loisirs…
21
Q

(étude de marché)

Quelles sources peuvent être consultées pour obtenir des données sur le marché?

A

Statistiques Canada, Notaires, Régie du logement, Indices de prix Études des commercialisateurs (courtiers, gestionnaires locatifs, brokers), etc.

22
Q

(étude de marché)

Quel que soit le terrain visé, l’étude de marché doit s’interroger sur les
points suivants:

(ne pas mémoriser, juste lire)

A
  • Quels produits ? Mixte de plusieurs produits ?
  • Quel va être le benchmark de l’étude de marché?
  • Quel est le profil et la demande des clients potentiels (marketing ciblé)?
  • Quel pourcentage de la population (au sens de personnes privés ou
    d’entreprises) a ce profil?
  • Quelle est l’offre de la compétition dans les segments de marché visés?
  • Quels sont les facteurs qui peuvent influencer les revenus potentiels?
  • Quelles recommandations sur la taille du projet (superficie, étage…) et sur le
    phasage (en plusieurs phases ou pas)?
  • Quelle va-être la réaction de l’opinion publique?
  • Quel est le profil et la demande des clients potentiels (marketing ciblé)?
  • Quel pourcentage de la population (personnes privés ou entreprises) a ce
    profil?
  • Quels sont les facteurs qui peuvent influencer les revenus potentiels?
  • Quels ont été les facteurs de succès des autres projets?
  • Quels prix de vente? (perspectives de demande)
  • Quels loyers? (surtout pour le commercial)
  • S’interroger sur la politique (élection prochaine?)
  • Quel volume pour le marché visé? (nb de pi2 vendus ou loués, nb de
    transactions en location et à la vente)
  • Durée de vente?
  • Coûts de construction?
  • Quelles sont les conditions de financement de la filière promoteur (vs taux
    hypothécaires en général)?
23
Q

(étude de marché)

Que comprend l’étude de la localisation

(ne pas mémoriser, juste lire)

A
  • Environnement immédiat
  • Commerces et services
  • Équipements (écoles, sports, culture, parcs…)
  • Desserte/accessibilité (transports en commun, routes, voies ferrées ou
    fluviales,…)
  • Densité des constructions
  • Environnement acoustique
  • Orientation du terrain
  • Capacité d’absorption de la zone de votre projet
  • Bassin d’emplois, fiscalité
24
Q

(ÉDM résidentielle)

Que peuvent aussi contenir les études de marchés résidentielle (en outre) ?

(ne pas mémoriser, juste lire)

A
  • Les facteurs démographiques et sociologiques
  • Le revenu des ménages
  • Les taux d’intérêt
  • Les aides publiques
  • Marché du travail (tendance)
  • Construction logements
  • Indices de prix
25
Q

(ÉDM résidentielle)

Que signifie les facteurs démographiques et sociologiques dans une étude de marché résidentielle ?

A

Facteurs démographiques : variation du nombre de ménages influencée par le solde naturel et migratoire. Tendance de l’immigration.

Facteurs sociologiques : taux de divorce, allongement de la vie, besoin de résidences multiples (mode de vie nomade).

26
Q

(ÉDM résidentielle)

Que signifie le revenu des ménages dans une étude de marché résidentielle ?

A
  • Le revenu disponible des ménages est le reflet de leur
    budget. Les établissements prêteurs déterminent le
    montant plafond en fonction du revenu des acquéreurs
  • En conséquence, une hausse du revenu par ménage
    favorise la hausse des prix comme celle des loyers
27
Q

(ÉDM résidentielle)

Que signifie les taux d’intérêts dans une étude de marché résidentielle ?

A

Les taux d’intérêt :
* Ils reflètent le coût de l’emprunt hypothécaire. Une
augmentation des taux diminue la capacité d’emprunt
des ménages (comme des entreprises)
* La durée moyenne des prêts doit aussi être prise en
compte de même que les conditions de crédits
(resserrement ou assouplissement)

28
Q

(ÉDM résidentielle)

Que signifie les aides publiques dans une étude de marché résidentielle ?

A

Les aides publiques
* Les pouvoirs publics mettent en place de nombreux outils
(fiscaux ou autre) afin d’améliorer la partie du budget des
ménages réservée au logement
* Investissements publics dans les entreprises
* Facilité de création d’entreprises
* Fonds d’aide pour amélioration de quartiers délabrés (à Québec,
on pensera au quartier St Joseph jusqu’en 2012)

29
Q

(ÉDM résidentielle)

Que signifie marché du travail dans une étude de marché résidentielle ?

A

Marché du travail (tendance):
* Taux de chômage
* Taux d’activité (un faible taux peut traduire un fort nombre de
personnes âgées ou de chômeurs)
* Revenus moyens des ménages

30
Q

(ÉDM résidentielle)

Que signifie Construction logements dans une étude de marché résidentielle ?

A

Construction logements:
* Obtention permis de construire/bâtir (valeur des permis, nombre)
* Mises en chantier (le plus important car cela caractérise la
concurrence directe)
* Parc existant de logements
* Durée des ventes (voir plus loin…)

31
Q

(ÉDM résidentielle)

Que signifie indices de prix dans une étude de marché résidentielle ?

A

Indices de prix:
* Étudier la volatilité du marché
* Comparer l’évolution des salaires vs évolution des prix de
l’immobilier vs évolution du PIB, croissance du pays etc.

32
Q

(ÉDM comerciales)

Que peuvent aussi contenir les études de marchés commerciales (en outre)

A
  • L’emploi de bureau (tertiaire)
  • La capacité financière des entreprises
  • La croissance économique
33
Q

(ÉDM comerciales)

Que signifie l’emploi de bureau dans une étude de marché commerciale ?

A

L’emploi de bureau (tertiaire):
* La demande en locaux de bureaux est directement
déterminée par l’emploi
* La surface utilisée par emploi influe aussi beaucoup sur la
demande globale

34
Q

(ÉDM comerciales)

Que signifie la capacité financière des entreprises dans une étude de marché commerciale ?

A

La capacité financière des entreprises:
* La santé financière des entreprises détermine le budget à
consacrer aux services immobiliers. Ce dernier est l’un des
principaux postes de coûts des sociétés (tertiaires). La
plupart des institutions financières publie ce type
d’indicateur.
* Les marges des sociétés sont de bons indicateurs des
possibilités financières des entreprises

35
Q

(ÉDM comerciales)

Que signifie croissance économique dans une étude de marché commerciale ?

A

La croissance économique:
* Le dynamisme des sociétés dépend de la croissance
économique. Ce facteur influence directement l’emploi et
les capacités financières des entreprises
* De bonnes perspectives de croissance influencent la
demande instantanée de bureaux
* La rigidité des baux commerciaux et les coûts de
déménagement imposent une vision prospective de
l’immobilier

36
Q

(ÉDM ratios/métriques)

Que permet et quelle est la formule du taux d’effort ?

A

Le taux d’effort permet d’apprécier le niveau d’accessibilité
financière des logements des ménages.

Taux d’effort = dépense en logement (annuel) / Revenu (annuel) x100

37
Q

(ÉDM comerciales)

Qu’est ce que le délai d’écoulement de l’offre et quelle sont ses formules ?

A

Délai d’écoulement du stock :
* Très utilisé pour évaluer le niveau de l’offre
* C’est le délai théorique de l’écoulement du stock
* Il se défini comme le rapport exprimé en année ou convertis
en mois, entre le stock d’offre disponible à une date donnée et
le volume de transactions réalisé, généralement sur les douze
dernier mois

= Stock offre disponible (nb transactions) (en année) / Volume annuel de transactions (nb transactions)
ou
= Stock offre disponible (nb de m²) / Volume annuel de transactions (nb de m²)

38
Q

(ÉDM comerciales)

Qu’est ce que le taux de capture ?

A

Taux de capture
* C’est le pourcentage du marché que le projet de développement sera
susceptible de récupérer
* C’est donc le rapport entre le nombre de biens immobiliers créés par le
projet en question et le nombre de biens immobiliers du marché (ou sous
marché) qui sont vendus sur une année en moyenne

39
Q

(ÉDM comerciales)

Qu’est ce que l’absobtion nette ?

A

L’absorption nette
* Pour l’immobilier commercial, on étudie aussi l’absorption nette qui
correspond à l’évolution du parc immobilier occupé entre deux dates
* L’absorption nette, c’est la variation de l’occupation du parc immobilier. Cela
permet de faire la distinction entre la nouvelle demande et celle de
déplacement
* Cela mesure l’interaction entre la vie des entreprises (création, croissance,
mobilité) et l’économie immobilière (offre et demande)

40
Q

(ÉDM comerciales)

Qu’est ce que le taux de disponibilité ?

A

Superficie disponible divisée par la superficie inventoriée. L’espace doit être
disponible à la location

41
Q

(ÉDM comerciales)

Qu’est ce que le taux d’inoccupation

A

C’est la proportion d’espace inoccupé par rapport à l’inventaire total à louer.
L’espace inoccupé doit être physiquement vacant.

42
Q

Voici les données dont on a besoin pour la collecte de donné.

(ne pas mémoriser)

A
  • L’identité du propriétaire
  • Le plan de situation
  • Desserte (voirie, transports en commun…)
  • Le plan du terrain
  • Cadastre
  • Plan arpenteur (si possible avec la topographie)
  • La photo aérienne (parfois google suffit)
  • Le(s) règlement(s) d’urbanisme (PPU, règlements, convention de
    lotissements…)
  • Les réseaux (et si disponible réseaux internes)
  • L’historique du terrain (si disponible)
  • Premières données géotechniques disponibles en ligne (avant une étude
    plus poussée sur la portance)
  • Environnement
  • Contamination/Pollution
    La situation d’occupation (locataires, occupants sans titre, panneaux
    pub…)
  • Servitudes techniques (passage de réseaux, survol de lignes électriques,
    servitudes aériennes…)
  • Réglementaires:
  • Les règles d’urbanisme
  • Les servitudes (de passage, de vue, de cour commune)
  • Techniques:
  • Desserte par les réseaux
  • Toitures communes (neige)
  • L’état du sous-sol

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