Séance 3 Flashcards
Le zonage appartient-il à l’approche micro ou macro?
Les deux.
Micro, car détermine l’usage du bâtiment à petite échelle.
Macro, car influence l’implantation à plus grande échelle, à l’échelle d’une municipalité.
Qu’est-ce que le règlement définit?
- Les activités/usage permises sur chaque terrain bâti/ à bâtir (Résidentiel, industriel, commercial, mixte, transport, récréatif, etc)
- Emplacement (distance minimale entre bâtiments, droits de passage, etc.)
- Forme/volume/surface des bâtiments (minimum/maximum lot size restrictions, restriction en hauteur, surface constructible du terrain, surface totale du plancher, volume maximal)
Pourquoi faut-il toujours considérer l’offre et la demande lorsqu’on implémente une réglementation de zonage?
Afin d’éviter des conséquences non désirables de la règlementation (externalités négatives).
Par exemple, si on impose une surface totale de plancher minimale pou favoriser un développement à haute densité et que les promoteurs ne trouvent pas cela rentable, ces derniers peuvent renoncer à construire et s’installer ailleurs, ce qui mène à une dispersion du développement résidentiel (étalement urbain au lieu de densification).
Quels sont les buts du zonage au Québec?
- Développer le territoire de façon ordonnée avec l’usage du sol
- Respecter les caractéristiques (physiques ou autre) des territoires
- Garantir la valeur et la rentabilité des investissements déjà effectués (concentre le développement dans les secteurs où sont situés les services ou les équipements municipaux)
- Faire valoir l’intérêt public des projets de développement individuels en tenant compte de la capacité financière de la municipalité et des répercussions des investissements sur le fardeau fiscal des contribuables
- Minimiser les inconvénients de voisinage, assurer la sécurité, etc. (pas d’usages jugés incompatibles)
- Contrôler la qualité des bâtiments, des enseignes et de l’aménagement paysager
Quels sont les problèmes liés au zonage?
- Le type de zonage (faible/haute densité, résidentiel/industriel, etc.) résulte d’un jeu de pouvoir entre propriétaires de terrain à bâtir, propriétaires de terrains déjà bâtis (p. ex. propriétaires de maisons), locataires, associations non gouvernementales, etc.
- Surtout lors des élections…
- Pas tous les groupes d’intérêt ont à cœur le développement durable
Qu’est-ce que le Fiscal Zoning?
Fiscal zoning: on fait du zonage à faible densité, car plus rentable pour la commune du point de vue fiscal. En gros: Revenu fiscal (taxe sur propriété, impôt sur le revenu) par contribuable plus élevé et moins de contribuables, car moins dense, donc moins de services publics à fournir, donc moins de dépenses, donc gain fiscal, donc on peut baisser les impôts, donc valeur des propriétés/ terrains à bâtir augmentent
Par exemple, on met des surfaces totales de plancher minimales élevées, ce qui ne permet qu’aux plus riches de s’y installer. On attire seulement donc les meilleurs contribuables.
Donne des exemples d’incitatifs économiques allant à l’encontre de la densification du milieu bâti.
- Fiscal zoning
- NIMBY: Not In My BackYard. Les personnes vivant dans le quartier peuvent s’opposer à un projet de construction.
Qui décide du zonage?
Les municipalités
De quoi parle-t-on lorsqu’on parle d’élasticité de l’offre immobilière?
Variation dans la quantité de terrains offerts (nouveaux terrains zonés, terrains existants qui se libèrent) par rapport à une augmentation du prix.
Si pas de nouveaux terrains à bâtir, les prix explosent.
Quelle est la formue qui définit l’élasticité-prix?
Aussi, dans cette formule dans quelles conditions l’offre est-elle élastique, inélastique et parfaitement inélastique (valeur d’epsilon)?
Offre inélastique: ϵ<1,
Parfaitement inélastique ϵ=0
Élastique: ϵ≥1
Dans l’équation, Q est la quantité et P est le prix. Epsilon est l’élasticité-prix.
Quels sont les éléments déterminants pour l’élasticité immobilière?
Zonage
Contraintes géographiques (topo, lacs, etc.),
Quel est l’effet de l’élasticité sur le développement à l’échelle macro?
Si l’élasticité-prix est inélastiques, les prix seront trop élevés et les ménages iront vivre ailleurs, ce qui provoque l’étalement urbain.
Quels types de bâtiments sont concernés par la certification BOMA-best?
Les bâtiments non-résidentiels: commerces, industries légères, bureaux.
Quelles sont les meilleures pratiques BEST (BOMA best, il y en a 16)?
Meilleures pratiques BOMA BEST :
- Programme d’entretien préventif
- Bilan énergétique
- Plan de gestion de l’énergie
- Objectif de la réduction de la consommation d’énergie
- Évaluation de la consommation de l’eau
- Plan de gestion de l’eau
- Plan de surveillance de la qualité de l’air intérieur (QAI)
- Programme de demande de services des occupants
- Programme de gestion des matières dangereuses liées à la construction
- Programme de gestion des produits chimiques dangereux
- Programme de nettoyage écologique
- Programme de tri à la source
- Caractérisation des matières résiduelles
- Plan de travail de réduction des matières résiduelles
- Politique environnementale globale
- Programme de communication des occupants sur l’environnement
Que veut dire MCE?
Mesures de conservation de l’énergie
