Recht van opstal

Question 1

Wat is het recht van opstal?

Answer 1

Een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes om er bouwwerken of beplantingen te hebben, waarbij het volume het eigenlijke voorwerp is (drie dimensionele beschrijving)

Algemeen vs bijzonder
Zelfstandig vs accessoir

Question 2

Ontstaan horizontale eigendomssplitsing

Answer 2

Voor de duur van het recht valt de eigendom niet samen met de gebouwen, perken en beplantingen

Uitzondering principe van natrekking en eenheidsbeginsel

Question 3

Algemeen vs bijzonder opstalrecht

Answer 3

A: volume in hoogte en diepte beperkt

B: functionele hoogte boven de grond, functionele diepte in de grond

Question 4

Zelfstandig vs accessoir opstalrecht

Answer 4

Z: De horizontale eigendomssplitsing die tot stand is gebracht door een rechtshandeling, wet of verkrijgende verjaring

A: De horizontale eigendomssplitsing die ontstaat als gevolg van een ander gebruiksrecht dat op een onroerend goed de bevoegdheid verleent om er bouwwerken en beplantingen op te plaatsen
- Onderworpen aan hoofdrecht
- Einde contract: natrekking

Question 5

Zelfstandig vs accessoir opstalrecht: duur en vergoeding

Answer 5

Zelfstandig opstalrecht
Duur: beperkt tot 99 jaar
Vergoeding: vergoeding tenzij contractueel afgeweken

Accessoir opstalrecht
Duur: zelfde duur van het hoofdrecht
Beschikkingsrecht: verbonden aan zakelijk of persoonlijk gebruiks- of genotsrecht
Vergoeding: specifieke regeling eigen aan hoofdrecht

Question 6

Wezenskenmerken opstalrecht

Answer 6

Bijzonder flexibel recht
- Groot deel zelf invulling geven voor zover wezenskenmerken eerbiedigt wordt

1 Betrekking op volume
2 Om niet of onder bezwarende titel (=solarium)
3 Maximumduur van 99 jaar (van openbare orde): geen eenzijdige verlenging of vernieuwing mogelijk
4 Onroerend recht: Het voorwerp is het volume waarbinnen de opstalhouder bouwwerken of beplantingen verkrijgt of kan oprichten
- Bestaande als toekomstige gebouwen
- Betrekking op gebouwen met een zelfstandig bestaan
- Niet beperkt tot renovaties, verbeteringen of herstellingen

Question 7

Uitzonderingen tijdelijk karakter van het opstalrecht

Answer 7

1 Accessoir opstalrecht kan langere duurtijd hebben (accessoriteitsregel)

2 Gevestigd worden zonder duurtijdbeperking voor doeleinden van openbaar domein

3 Gevestigd worden zonder duurtijdbeperking om een splitsing door te voeren in een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben

Question 8

Vestiging van een recht van opstal

Answer 8

Rechtshandeling: contract (onderlinge verhouding niet aan vormvereisten onderworpen)
Wet
Verkrijgende verjaring

Notariële akte vereist om opstalakte te kunnen overschrijven

Iedere titularis kan binnen de grenzen van zijn recht een opstalrecht toestaan
- Beperking: nemo plus-beginsel
- Eigen bevoegdheden uitgehold? Overdracht van opstal

Question 9

Natrekking bij een recht van opstal

Answer 9

Gebouwen, werken en beplantingen ten voordele van de titularis nagetrokken

Gelijktijdige beëindiging met opstalrecht? Natrekking ten voordele van grondeigenaar
- Vergoeding verschuldigd aan opstalhouder door opstalgever

Verzaking: vermoeden toebehoren aan grondeigenaar tenzij tegenbewijs (stilzwijgend mogelijk wanneer het gaat om een omstandig stilzwijgen)

Afwijken van de regel van natrekking is mogelijk

Hof van Cassatie: Een opstalrecht vloeit niet automatisch voort uit de verzaking van natrekking (beperkt tot situaties van gemene delen of minstens ondergrondse volumes)

Question 10

Verkrijgende verjaring

Answer 10

Gedurende 30 jaar of 10 jaar bij goede trouw indien de partij de bevoegdheden van een opstalhouder feitelijk heeft uitgeoefend

Termijn in beginsel 99 jaar tenzij rechtshandeling kortere duurtijd zou bepalen

Vanaf de dienstige inbezitstelling of vanop een later tijdstip indien bepaald bij rechtshandeling

Question 11

Wettelijk opstalrecht: art. 97 W. 21/3/1991

Answer 11

Bouwverlof door de grondeigenaar

4 vormen
- Vestiging van (zelfstandig) recht van opstal of daarmee gelijkgestelde verzaking aan natrekking
- Ander zakelijk recht dat de bevoegdheid om te bouwen op grond inhoudt
- Persoonlijke verbintenis van de eigenaar waaraan hij aan de tegenpartij het recht verleent tot het oprichten van een gebouw. De eigenaar doet afstand van zijn recht om de afbraak te vorderen gedurende de duurtijd.
- Art. 3.18 BW: grondeigenaar wordt door natrekking eigenaar van het geheel (bouwer aanspraak op vergoeding)

Question 12

Bevoegdheden opstalhouder

Answer 12

Rechten met betrekking tot het volume
Rechten op het recht

Question 13

Rechten met betrekking tot het volume

Answer 13

Alle bevoegdheden van eigenaar binnen de grenzen van de rechten van de opstalgever

Zonder afbreuk aan andere bestaande rechten

Bouwwerken of constructies niet afbreken indien deze verplicht tot stand moesten worden gebracht

Question 14

Rechten op het recht

Answer 14

Als titularis kan de opstalhouder beschikken over zijn opstalrecht.

Question 15

Verplichtingen opstalhouder

Answer 15

Onderhouds- en herstellingsplicht als de verplichting tot betalen van de lasten en belastingen vallen ten laste van de eigenaar van de volumes, bouwwerken en beplantingen

Question 16

Einde van het recht van opstal

Answer 16

Door algemene en bijzondere wijzen van tenietgaan van zakelijke rechten

Vervallenverklaring

Uitzonderlijk verjaardbaar eigendomsrecht: eeuwigdurend opstalrecht verloren door 30 jaar ongebruik

Question 17

Verjaring opstalrecht

Answer 17

Tenietgaan van voorwerp: geen beëindiging van opstalrecht tenzij partijen anders overeenkomen

Verlies van nut: eeuwigdurende opstalrechten kunnen opgeheven worden indien ze al minstens 99 jaar bestaan wanneer ze zowel toekomstig als potentieel nut verloren zijn gegaan

Natrekking en vergoeding: Opstalhouder aanspraak op vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Bouwwerken en beplantingen worden eigendom van grondeigenaar.
- Eigenaar betaald niet? Retentierecht op volume
- Afwijking mogelijk