Partie 2 : L’activité commerciale Flashcards
1
Q
les éléments du fonds de commerce
A
142-2:
- l’enseigne et le nom
- le droit au bail
- clientèle et achalandage
- mobilier commercial
- matériel ou outillage servant l’exploitation du fonds
- brevets d’inventions
- licences
- marques
- dessins et modèles
- propriété intellectuelle
–>Donc biens meubles et corporels et incorporels
–>Si on veut céder l’immeuble dans lequel le fonds est exploiter il faut passer par une autre cession
2
Q
distinction clientèle achalandage
A
La clientèle est la personne qui va dans le commerce mais par habitude
L’achalandage est un client parmi tant d’autre qui ne viendra dans le commerce qu’une fois ou que de manière épisodique (touriste).
3
Q
les éléments de la propriété commercial, comment démontrer qu’on a un bail commercial
A
L145-1: il faut:
- un local stable et permanent
- un bail à destination commerciale
- l’exploitation de l’activité (se démontrer par une clientèle propre)
- une inscription au RCS
4
Q
le droit au bail est-il cédé quand cession de fonds de commerce?
A
oui
5
Q
est ce qu’on reprend les dettes du fonds de commerce quand on le rachète?
A
non, on ne reprend ni les contrats ni les dettes ni les créances
6
Q
exceptions à la non reprise des dettes et créances
A
- le bail lui même qui est une créance est repris
- les contrats de travail en principe (L1224-1 code du travail: tout licenciement qui interviendrait juste avant la cession est illégal)
- les contrats de propriété intellectuel, licences de marque (licence d’alcool)
7
Q
les caractéristiques de la clientèle
A
- commerciale
- actuelle
- personnelle
8
Q
la clientèle commerciale
A
se différencie avec la clientèle civile–> si clientèle civile ou patientelle on peut pas être en présence d’un fonds commercial
9
Q
clientèle actuelle
A
la clientèle doit suivre le fonds indépendamment du proprio.
–>Certaines activités n’ont pas de clientèle
–> d’autre ont une clientèle qui est déjà préexistante
10
Q
clientèle personnelle
A
la clientèle doit nous appartenir et pas à quelqu’un d’autre.
ex des franchises: en principe la clientèle appartient au franchisé (sauf exceptions, arrêts plaquette)
11
Q
les galeries marchandes dans les supermarchés=clientèle personnelle?
A
faisceau d’indice par la jp:
–>arrêt du 5 février 2003
1 : est-ce que le commerce dispose d’une ouverture distincte des entrées principales du supermarché
2 : les horaires d’ouverture et de fermeture, est-ce que c’est distinct ? période de congé aussi.
critères pour être plus précis
- Local stable et permanent,
- Disposant d’une clientèle personnelle et régulière
- Et jouissant d’une autonomie de gestion
12
Q
station de ski=clientèle personnelle ?
A
19 mars 2003 : en principe non parce que les clients viennent pour la station de ski, mais si une partie de la clientèle vient pour le commerce en particulier, elle est personnelle
–>BTW les stations de skis sont tjr des sociétés commerciale (sources tkt)
13
Q
le fonds libéral est-il reconnu par le législateur
A
non, néanmoins celui ci peut être transmis, sa clientèle aussi
7 novembre 2000
14
Q
comment un franchisé montre que sa clientèle est personnelle
A
si il met à titre personnel et à ses risques et périls en oeuvre des moyens afin d’attirer de la clientèle, celle ci lui sera personnelle
–>27 mars 2002
15
Q
le nantissement article
A
L142-1
16
Q
conditions du nantissement
A
seule le propriétaire du fonds peut consentir au nantissement (donc pas l’ancien proprio ni le locataire gérant
requiert la possibilité d’aliéner
aucun proprio sous redressement judiciaire ne pourra nantir son fonds
17
Q
qu’est ce que le nantissement
A
c’est une sorte d’hypothèque mais sur un bien meuble, on donne en garantie notre fonds de commerce à un créancier
–>En effet pour prendre un nantissement, c’est une formalité que le créancier doit faire auprès du RCS, lorsqu’un nantissement est pris, il y a une mention sur l’état des privilèges et des nantissements. C’est un doc officiel au même titre qu’un Kbis
18
Q
que faire dans l’hypothèse où le nantissement n’est pas mis en oeuvre?
A
il n’est pas automatique levé, il conviendra de procéder à sa radiation auprès du RCS
–>S’il n’est pas levé il pourra être transmis à un acquéreur du fonds même s’il est remboursé
19
Q
le nantissement est comment
A
conventionnel, dans certains cas judiciaire (quand il est pris sur un meuble incorporel
20
Q
location gérance article
A
L144-1 et suivants
contrat par lequel, le propriétaire d’un fonds de commerce ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal en concède totalement ou partiellement la location ou l’exploitation à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls conformément à l’article L144-1 du code de commerce
—>ce texte est d’ordre public “nonobstant toute clause contraire”
21
Q
les conditions pour pour donner son fonds à gérance avant 2004
A
- Un commerçant devait avoir été commerçant pendant 7 ans
- Il fallait également que le fonds ait été exploité pendant 2 ans,
–>C’était pour éviter la spéculation
mais aujourd’hui supprimé
–>formalité supplémentaire: il faut qu’il y ait des formalités au registre de commerce et des sociétés pour que que ce contrat soit opposable
22
Q
conditions location gérance côté exploitant
A
- Avoir la majorité
- S’immatriculer au RCS
- Ne pas faire l’objet d’une interdiction d’exercer le commerce
–>L144-1 précise d’ailleurs que le gérant est le véritable commerçant et que c’est lui qui supporte les risques
23
Q
comment prennent forme les formalités de la location gérance pour le commerçant initial
A
- soit il se fait radier du RCS, si le contrat de location gérance se termine il doit se re immatriculer
- il reste inscrit mais avec une inscription supplémentaire : il devient le loueur
24
Q
le locataire gérant qualité de commerçant?
A
oui, art L144-2
al 2: l’artisan est aussi assimilé, il peut consentir à une location gérance
25
location gérance paiement?
le locataire gérant doit payer un loyer tous les mois au loueur
-->à titre gratuit: L144-1 semble s'y oppose
-->Avant, CDC considérait que c'était essentiel (11 mai 1971)
mais maintenant elle ne le considère plus (23 mars 1999, les deux sont dans le code à L144-1)
26
pourquoi il y a une nécessité de publier une information du contrat de location gérance
pour la sécurité des créanciers:
L144-6 : ouvre une possibilité aux créanciers qui considèrent que la mise en location gérance pourrait mettre en péril le recouvrement de leur créance, de faire devant le TC une action qui déclare immédiatement exigible les créances en question
-->L’annonce doit être publié dans un journal d’annonce légal
-->doit être faite dans un délai de 3 mois à compter compter de la publication de l'annonce légale qui précise la mise en location gérance (et non pas 3 mois à compter de la location gérance)
27
responsabilité solidaire entre loueur et locataire gérant?
L144-7: oui jusqu'à ce que le contrat de location gérance soit publié sous forme d'un avis dans un journal d'annonce légale
-->jusqu'à la loi 9 décembre 2016 c'était encore plus dur: ils étaient tjr solidaire même après cette publication pendant un délai de 6 mois
28
spécificité des dettes personnelles
en principe, les deux ne sont pas responsables des dettes personnelles de l'autre mais spécificité :
TVA: les deux sont responsables
arrêt du 4 mai 1999: les cotisations sociales aussi
29
location gérance possible sur des fonds civils?
pour un fonds libéral a priori c'est pas possible, il est néanmoins possible dans le droit civil de faire un "comodat", c'est un prêt à usage gratuit
-->article 1874
30
comment distinguer la sous location et la location gérance
location gérance: porte sur l'exploitation d'un fonds: la clientèle est un élément primordiale
sous location: porte sur l'immeuble
-->des fois tentative de fraude : en gros le contrat de bail peut interdir de sous louer, donc on pourrait être tenter de passer par la location gérance en fraudant: si fraude: le contrat de location gérance sera annulé
31
le bailleurs doit-il être mis au courant quand le preneur donne en location gérance le fonds?
oui, il doit même être tenu au courant de son identité
32
le seul cas où on peut former un contrat de location gérance avec sois même
c'est lorsqu'on crée une société à laquelle on donne en gérance le fonds, la société n'était pas réellement le propriétaire du fonds, c'est possible
33
les hypothèses de fin du contrat de location gérance
- le commerce est resté stable rien n'a augmenté: pas d'indemnité
- le commerce a augmenté : rien n'oblige le gérant de verser quelque chose mais il peut en récompense
- mauvais gérant: rien ne se passe, ça s’arrête sauf si le gérant a commis une faute
-->à part si faute à la fin de la location gérance personne n'est obligé de verser quoi que ce soit
34
article cession de fonds de commerce
L141-1 et suivant
35
conditions de forme, le droit commun
on applique le droit commun des contrats (1128 CC):
- capacité de contracter
- consentement des parties
- licite
- Il faut que le contrat de vente soit conclu et exécuté de bonne foi (loyauté contractuelle
- Respect du devoir précontractuel d’information
pour le droit commun de la vente :
- garantie des vices cachés (1641 CC et 1644)
- garantie d'éviction (1626 CC)
36
dol en cas de vente de fonds de commerce
vendeur du fonds qui cache à l’acheteur un élément essentiel du fonds qui s’il avait été connu de l’acheteur aurait conduit l’acheteur soit à ne pas contracter soit à l’acheter mais à un prix plus faible que le prix initial proposé.
37
les conditions de forme, le droit spécial
article L141-1 et suivants du Code de commerce :
- La clause d’origine de propriété : d'où vient le fonds, nom du précédent vendeur nom du vendeur, date et nature de l'acte d'acquisition prix payé
- l'état des privilège du nantissement
- le chiffre d’affaires réalisé pendant les 3 exercices comptables qui précèdent la vente
- les résultats d’exploitation
- le contrat de bail, sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur et s’il y a lieu, le nom et l’adresse du cédant au droit au bail
-->C'est à L141-1, tout est déjà détaillé juste besoin de connaître le numéro d'article
-->Conséquence du non respect: nullité de l'acte de vente (il a 1 an pour agir)-->Ce délai est différent de tous les autres vices car il ne peut pas être interrompu et commence tjr à compter de la conclusion du contrat de vente (contrairement à un dol par exemple)
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conditions de L141-1 plus valables?
article abrogé par la loi du 19 janvier 2019 (dans le code aussi)
-->Dans la pratique on demande tjr ces mentions, donc dans un cas pratique, les traiter dans le sens "elles seront sûrement demandés par l'acheteur"
39
que faire si erreur sur les mentions de L141-1?
L141-4: DEI+nullité --> délai est d'un an à compter du jour de la prise de possession du fonds et non de la conclusion du contrat de vente
40
les conditions de fonds de la cession de fonds de commerce
préliminairement: le droit commun des contrats, avoir les autorisations des associés (en cas de SARL) pour pvr céder
véritablement:
ça peut être regroupé en:
- obligations d'information
- autorisations
41
les régimes d'information
- le bailleurs
- la commune
- les salariés
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le bailleurs doit-il donner son accord au moment de la transmission du bail ?
plusieurs situations:
- transmission du bail en même temps que le fonds de commerce est vendu, L145-16: le bailleur n'a pas le droit d'interdire, une clause de ce style serait réputé non écrite
- transmission du bail sans le fonds (cas où il n'y a plus de clientèle et où on vend juste l'emplacement commercial): le bailleur a le droit d’interdire la cession, il peut interdit la cession du bail en dehors du fonds. Dans ce cas-là aussi il peut avoir prévu une clause d’agrément (qui doit être nécessairement reprise dans le contrat de cession pour pvr être inopposable)
-->très souvent, l'information du bailleurs est une conditions suspensive de la vente, deux temps:
-Un pré contrat est signé avec
une conditions suspensive :
l’accord du bailleur
-S’il est donné il y aura un acte
récupératif qui viendra
constater cet acte du bailleurs
qui sera annexé au doc
43
dans le cas de transmission du bail en même temps que le fonds, que peut faire le bailleur pour avoir son mot à dire ?
il peut mettre une clause d'agrément: en gros le vendeur peut vendre mais celui qui devrait s'installer dans le fonds ne pourrait pas
-->Ce sont des clauses donnant donnant, simplement des clauses restrictives et non prohibitives
-->néanmoins, le refus doit être motivé, en général c’est un doute sur la solvabilité de l’acquéreur
-->Il peut par exemple demander de se porter caution (3 ans max)
-->imprescriptible lorsq'invoquée par défendeur et non demandeur
44
déclaration nécessaire à faire lors d'une vente immobilière
DIA (déclaration d’intention d’aliéner)
45
est ce que la mairie peut préempter sur un fonds de commerce
depuis 2005 a été institué en droit des affaires pour les cessions d’entreprise un droit de préemption : une possibilité pour la ville de préempter des fonds de commerce et de l’acheter à la place du cessionnaire pressenti
-->Le fonds est alors mis par la mairie en exploitation pendant maximum 3 ans (elle devra ensuite le rétrocéder), ne peut préempter que sur le fonds et pas sur les murs
-->le cessionnaire malheureux peut attaquer la décision du conseil municipal qui a voté la création de tel ou tel périmètre de sauvegarde
46
différents cas en matière de périmètres de sauvegarde du commerce de proximité
soit on est dedans et il faut faire une DIA (déclaration d’intention d’aliéner)
si pas dedans alors pas besoin de DIA
47
comment savoir qu'on est dans un périmètres de sauvegarde du commerce de proximité
il faut interroger la mairie, elle a 2 mois pour répondre, le silence vaut refus de préempter
48
Loi Hammond
loi du 31 juillet 2014 (2014-856): cette loi a créé un droit d’information au profit des salariés, lorsqu’une entreprise est cédée, les salariés du fonds doivent être informés de ce que le fonds de commerce est en vente
-->articles L141-23 et suivants
--> Néanmoins il ne sont informés de rien, pas même du prix de la vente, ils ne sont pas non plus prioritaires
49
l'information des salariés intervient quand ?
au plus tard 2 mois avant la cession. Cette information du salarié est faite pour que le ou les salariés puissent racheter leur entreprise.
C’est-ce que l’on appelle le RES (rachat de l’entreprise par les salariés)
50
que se passe-t-il si le devoir d'information n'est pas respecté?
avant la loi Macron (6 août 2015) c'était la nullité, maintenant, amende civile de 2% du prix de cession
51
allègement fiscal en cas de rachat par les salariés du fonds?
Les acheteurs ont une fiscalité à payer, si ce sont les salaires d’au moins 2 ans d’ancienneté= allègement comme l’allègement fiscal.
Allègement fiscal quand c’est repris par les enfants.
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les régimes d'autorisation d'autorités cession de fonds de commerce
Certaines cessions d’entreprise doivent être autorisés par telle ou telle autorité de tutelle
ex: pharmacien=autorisation de l'ARS
53
en quoi se matérialise les autorisation de cession de fonds de commerce
ce sont des conditions érigés en conditions suspensives
53
régime d'autorisation le plus classique cession de fonds de commerce
celui du financement de la cession du fonds : le prêt peut être une conditions suspensive
-->il est fait auprès d'une banque
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Qu'est ce que le crédit vendeur
vendeur de jouer le rôle de banquier: il vend son fonds sans l'intégralité du prix, en général l'acheteur lui verse de l'argent tous les mois pour le rembourser
55
obligation du vendeur quand il vend fiscalement
il doit être à jours de toute ses dettes fiscales, La loi fiscale prévoit un principe de solidarité entre le vendeur et l’acheteur (article 1684 CGI): offre la possibilité à l'admin de se retourner contre l'acheteur dans un délai de 3 mois (90 jours), lorsque le paiement du prix intervient il est conservé pendant ce temps et l'AF peut se servir dessus
-->délai peut être descendu à 30 jours
délais: les 3 mois courent à partir des déclarations fiscales définitives que sachant que le vendeur à 60 jours pour les faire dans un délai de 15 jours à compter de la conclusion de la vente
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cas où la solidarité fiscale n'est pas mise en action
l’hypothèse dans laquelle le vendeur vend son fonds à une société dont le vendeur est dirigeant et principal actionnaire, principal associé voir unique associé, il vend à une société contrôlée par lui-même, c’est-ce que dit L141-1 I du code de commerce
-->Formalités souples, pas de solidarité et absence de formalité n'entraînera pas la nullité
57
privilège du vendeur
2374 CC : lorsque le vendeur est en concours avec d'autres créanciers, celui ci est prioritaire et touchera le prix intégralement
58
distinction vente de société et vente de fonds de commerce
le fonds de commerce est un bien meuble incorporel
quand on parle de la vente d’une société on parle de la vente du capital d’une société
--> dans une cession de fonds les dettes ne sont pas cédés mais dans une cession de société si
-->C’est pour ça que dans les cessions il y a des clauses de garanties de passif qui sont les dettes antérieurs à la cession qui se révèleraient après.
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distinction entre vente de fonds et de société au niveau des droits de mutation
c'est plus cher pour une société
60
bail commercial contrat particulier ?
oui, exorbitant du droit commun, il est plus long (9 ans mini), il peut être renouvelé à son terme, si non il y a une indemnité d'éviction pour le preneur qui consiste à payer le chiffre d'affaires (qui est payé même si on choisi de ne pas renouveler à la fin des 9 ans
-->pk?: pour plus de stabilité : pour faire une clientèle il faut 3/4 ans donc il faut de la stabilité
61
statut du bail commercial ordre public ?
oui ordre public public étant précisé que l’objet du bail ou l’assiette du bail n’est pas le fonds de commerce mais l’immeuble qui abrite l’activité commerciale, industrielle, artisanale
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le champs d'application du bail commercial
L145-1 : le statut des baux commerciaux concerne les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant ou à un industriel immatriculé au RCS ou à un artisan immatriculé au répertoire des métiers ou au registre national des entreprise.
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conditions pour pvr avoir un bail (les conditions de brignon)
- être immatriculé
- local (qui doit être stable et permanent)
conditions qu'il a l'air d'avoir oublié, à confirmer !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! :
- exploitation: qui se prouve par la clientèle
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l'immatriculation au RCS pour le statut des baux commerciaux
c'est primordial, car ce statut est réservé aux commerçants qui exploitent un fonds
-->Il faut être enregistré au bon répertoire
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quand est ce que s'apprécie la condition de l'immatriculation au RCS ?
au renouvellement du bail et non à sa conclusion
-->Si pas immatriculé au moment de la conclusion du contrat, cette situation doit tout de même être régularisée au plus vite
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commerçant de fait statut des baux commerciaux
il n'aurait pas le droit à l'application du statut des baux commerciaux
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le statut des baux commerciaux pour les immeubles accessoires
ceux ci sont concerné par L145-1
-->également applicable aux baux de terrain nu mais sur lesquels ont été édifié avant ou après le bail des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal. (tjr L145-1)-->possibilité de conclure un bail commercial si plus tard un construction commerciale sous réserve d'avoir l'avis du proprio
68
différence entre location gérance et bail commercial
location gérance: a pour assiette le fonds
bail commercial: a pour assiette l’immeuble qui abrite le fonds
69
hypothèse de la location gérance statut des baux commerciaux
réponse par L145 II: dispense le propriétaire du fonds d’avoir à justifier son immatriculation sans pour autant perdre le bénéfice du statut des baux commerciaux.
-->c’est la dispense légale du loueur
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statut des baux commerciaux et la question de la pluralité de propriétaires
L145 III: pour bénéficier du statut des baux commerciaux, il est nécessaire que tous les exploitants soient immatriculés mais il n’est pas nécessaire que tous les copreneurs ou tous les coindivisaires soient immatriculés.
71
statut des baux commerciaux en cas de décès du titulaire du bail
le statut des baux commerciaux sera possible dès lors que les héritiers ou les ayants droits s’immatriculent dans un certain délai et si possible auprès du RCS.
-->Les héritiers ou ayants droits bien que n’exploitant pas eux même le fonds peut bénéficier du statut des baux commerciaux et ce en demandant le maintien de l’immatriculation de leurs ayants cause pour les besoin de la succession.
-->145-1
72
statut des baux commerciaux s'applique pour des situations particulières
L145-2: en principe ça s'applique pas naturellement mais par effet de la loi ou conventionnel ça va être possible
ex: les établissements d'enseignement privé (pour les élèves avocats par ex)
-->Les auto écoles qui peuvent se voir appliquer ce statut
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statut des baux commerciaux et les professions libérales
en principe, c'est le bail professionnel qui s'applique qui est moins protecteur et d'ordre public
mais, possible de convenir par la volonté des parties qu'on applique le statut des baux commerciaux
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statut des baux commerciaux et le cas particulier du démembrement
nu propriété pour les enfants et usufruit pour les parents. C’est une transmission de propriété.
Est-ce que les parents usufruitiers doivent avoir l’autorisation de leur enfants nu propriétaires pour pouvoir consentir à un bail commercial ?
-->article 595 al 4 code civil et dans le code sous L141-1 et L145-2 : l’usufruitiers doit avoir l’accord du nu propriétaire pour consentir à un bail commercial en cas de démembrement de propriété.
et
815-3 code civil : les indivisaires peuvent donner à l’un ou à plusieurs d’entre eux un mandat spécial pour conclure ou renouveler le bail commercial.
75
hypothèses particulières dans lesquels le bail commercial ne peut s’appliquer
L145-2 II: l’hypothèse du domaine public, impossible de consentir un bail commercial sur le domaine public. Même lorsque le domaine public veut consentir un bail
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comment contourner l'interdiction d'avoir le statut des baux commerciaux sur le domaine public
l’État de consentir des autorisations d’exploitations (des concessions) qui sont par natures précaires et révocables: les terasses des café par exemple
mais exception pour la ville de Paris: les terrasses des cafés et resto à Paris rentrent dans le bail commercial.
pour les plages: ils peuvent être exploités et bénéficient de concessions par nature précaires et révocables, les exploitants payent une redevance, un loyer à la ville et en contrepartie bénéficient de cette exploitation mais c’est précaire
77
possibilité d’exploiter un bail commerciale sur le domaine public
reconnu par la CDC, puis codifié par la loi pinel en 2014 dans le code général de la propriété des personnes publiques: : article L2124-32-1 : autorise l’exploitation d’un fonds de commerce sur le domaine public sous réserve de rapporter la preuve de l’existence d’une clientèle propre.
intérêt: montrer qu'on exploite un fonds de commerce même sur la voie public: c'est important dans l'hypothèse de l'expropriation
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les étalages sont-ils considéré comme des locaux (statut des baux commerciaux)
le prof parlait de ça dans le contexte des marchés de noël, dans la jp de lexis nexis pour les étalages, la CDC dans un arrêt du 16 octobre 1979 a dit que non, à vérifier dans dalloz pour l'exam
-->Pour ce qui est des stations de lavage
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local permanent mais pas stable ?
ça peut être accepté, ex des stations de lavage qui sont démontables mais restent longtemps
-->Ca Paris 14 mars 2005 : l'aborde plus du point de vu de l'accessoire au batiment mais ça marche, à vérifier dans dalloz
80
durée minimal du bail commercial
L145-4 al 1 : 9 ans, . Le bail commercial ne peut pas être interrompu, arrêté ou résilié avant la fin des 9 ans
81
durée du bail commercial d'ordre public ?
oui, mais ordre public de protection donc il est possible d'y déroger
-->Le locataire peut partir avant les 9 ans
145-4 : conditions à respecter : il doit respecter un double préavis puisqu’il doit donner congé à son propriétaire au plus tard 6 mois avant la fin d’une échéance triennale. Le bail comme est souvent appelé un bail 3 6 9, parce qu’à chaque période triennale il peut donner congé, mais il doit donner ses congés 6 mois au plus tard avant la fin de la période triennale.
-->C’est la date de réception qui compte pour le début des 6 mois
82
possibilité pour le bailleurs de donner congé au preneur avant la fin du bail?
oui, mais seulement par acte extra judiciaire, il doit ensuite
justifier de la rupture du bail par anticipation et doit même rentrer dans les hypothèses visés par la loi, qui sont des hypothèses listés à L145-4 al 3 qui lui-même renvoie à d’autres articles qui permettent aux bailleurs de donner congé en cours de bail.
-->il peut y avoir l’hypothèse de la sur élévation d’un immeuble existant par exe
83
peut-on instaurer une durée ferme au terme de laquelle le preneur n’a pas le droit de partir avant la fin ?
avant 2014 : c'était valable: mais depuis la loi pinel: ces clauses sont interdites, elles sont toutefois autorisés dans certains cas à L145-4 al 2 :
- Lorsque les baux sont conclus pour une durée supérieure à 9 ans (durée minimal pour que ça marche étant 9 ans et 6 mois)
- Lorsqu’il s’agit de baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation
- Lorsqu’il s’agit de baux de locaux à usage exclusif de bureau
- Les baux de locaux de stockage tels que mentionnés au code général des impôts
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baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation
Ce sont les locaux, mono valants : ce sont des locaux dans lesquels on peut avoir qu’une seule activité/utilisation.
-->Les cinémas par exemple, les théâtres.
85
Les baux de locaux à usage exclusif à usage de bureau
ces sont des baux qui portent exclusivement sur des bureau, s'il y a autre chose ça marche pas Le bail peut durer plus de 9 ans avec une limite de 99 ans, mais quand ça dépasse 18 ans on peut se poser la question du bail emphytéotique.
86
renouvellement du bail commercial
L145-12 : il est tacite s'il y a silence, pour le résilier les parties doivent entre en contact, tacite jusqu'a ce qu'une des parties demande la résiliation ou la tacite prolongation
L145-10: prévoit la possibilité de renouveler le bail au moment de la tacite prolongation
87
comment doit être la demande de renouvellement du bail ?
il faut que l’une des parties délivre à l’autre par acte extra judiciaire, un congé ou une demande de renouvellement du bail
-->L145-9 : au cours de la tacite prolongation le congé doit être donné à tout moment mais au moins 6 mois à l’avance et au plus tard pour le dernier jour du trimestre civil.
88
pratique avant à Aix renouvellement des bails
il fallait que les congés soient donnés pour la Saint Michel et il fallait que le congé au plus tard soit donné au moment de la Pâques chrétienne.
mais maintenant: Le préavis est de 6 mois mais si ça vient empiéter sur le trimestre en cours on va jusqu’à la fin du trimestre civil
89
les baux dérogatoires
baux qui durent moins de 9 ans et qui ne sont donc pas des baux commerciaux mais qui peuvent devenir ou relever des baux commerciaux : les baux à courte durée, commerciaux (L145-5) :
- soit ceux qui relèvent de L145-5
- soit les baux saisonniers : c'est-à-dire des locations en général accordés pour une durée d’une année ou d’une saison et qui donc se renouvelle d’année en année
90
les baux qui relèvent de L145-5
--> avant la loi pinel duraient 2 ans, depuis 3 ans max avec impossiblité après ces 3 ans de reconclure un bail dérogatoire
--> s'ils souhaitent rester dans un bail, possibilité de conclure un bail qui va durer 9 ans sachant que cette durée n’est pas tronchée par les 3 ans
-->Dans une période de 3 ans on peut conclure autant de baux commerciaux dérogatoires, mais dès lors qu’on a atteint les 3 années consécutives, il n’y a pas de choix
-->Un bailleur qui ne voudrait pas pourrait faire l’objet d’une action en constatation ou en requalification des baux.
-->Statut pas applicable aux baux saisonniers
91
les baux de courte durée
3 ans max avec impossibilité de re conclure ce bail, au delà les parties doivent conclure un bail commercial qui dure 9 ans
92
baux dérogatoires
L145-5: ce n'est pas un bail commercial, il dure max 3 ans (2 ans avant la loi pinel), une fois la durée légale épuisée, plus possible de conclure un autre bail dérogatoire
-->convient alors de conclure un bail commercial
-->Si le preneur reste en possession des lieux même après le bail, le bail se transforme en bail commercial (les partis ont 1 mois pour prendre position)
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les fraudes autour du bail dérogatoire
ce sont des mécanismes qui ont pour but d'éviter le statut des baux commerciaux:
- le prête nom: en gros premier bail il y a un entrepreneur individuel et dans le deuxième son entreprise, ça marche pas
- le changement d'activité: le changement d'activité qui a été fais dans le seul but de ne pas appliquer le statut
- si le bailleurs est proprio de plusieurs locaux dans une même situation géographique et qu'il demande juste de changer de local
94
peut-on faire un autre bail dérogatoire si le premier n'a durée que 4 mois ?
oui on peut mais surtout pas tacitement sinon bail commercial (arrêt plaquette de 2020)
95
est ce que l'immatriculation au RCS est nécessaire dans le cadre de la requalification en bail dérogatoire?
non ça n'est pas exigé par la Cour ( arrêt plaquette de 2018)
96
le bail saisonnier
L145-5: est différent du bail dérogatoire, il y a une possibilité de reconduction indéfinie, le statut des baux dérogatoire n'est pas applicable.
-->locations courtes d'une saison, pas de droit à renouvellement
-->Les locations saisonnières doivent être ponctuelles et il doit y avoir une vrai rupture entre chacune sinon requalification en bail commercial
97
les baux précaires
L145-5-1 : aussi appelé convention d'occupation précaire, c'est quand il y a un élément de précarité qui ne relève pas des parties :
-->les règles du bail commercial ne sont pas applicable à la convention d'occupation précaire
- circonstances particulières
- distincts de la volonté des parties
- motif légitime de précarité doit être démontré (situation exceptionnelle en gros)
-->Si la précarité disparaît, possibilité de mettre fin au bail sans indemnité
98
prescription en matière de baux commerciaux
2 ans (L145-60), La prescription court à compté de la conclusion du contrat.
mais: la prescription ne tient pas face à la fraude
99
les 3 possiblités pour se voir reconnaître le statut des baux commerciaux quand les 2 ans sont passés
- demande de requalification de la dernière relation contractuelle et non pas de toute (25 mai 2023)
- action en revendication de l'application du statut ( 25 mai 2023), pour de qui est des baux dérogatoires, l'action en constatation ou revendication est imprescriptible
- se placer en défense du bailleurs car la prescription ne court pas contre ceux qui agissent par voie d'exception
100
les articles du loyer
L145-33/34/38/39
101
on peut réviser le loyer à quel fréquence
L145-38 du code de commerce : tous les 3 ans, en fonction de certains indices
102
à quoi on se réfère pour fixer le loyer
à un indice et plus précisément au dernier indice qui a été publié par l’INSEE en matière de bail commercial il existe 3 indices :
* indice du cout de la construction (ICC) qui est l’indice historique (a été supprimé par la loi Pinel)
* Indice des loyers commerciaux (ILC)
* Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
103
que faire quand le bailleurs considère que les indices ne reflètent pas la réalité économique
le bailleur à la possibilité de demander à ce que le loyer soit fixer non pas par rapport aux indices mais par rapport à la valeur locative
valeur locative: ce sont les éléments définis à L145-33 : Sont prises en compte les caractéristiques du local, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinages. (pas besoin de connaître c'est dans le code)
104
que permet l'article L145-38 (al 3)
il est d'ordre public, les bailleurs peuvent obtenir une révision du loyer s’ils arrivent à démontrer qu’il y a une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle même sur le local considéré, une variation de + de 10% de la valeur locative, la bailleur pourra demander la fixation du loyer à la valeur locative. Il pourra en réalité demander à ce que le loyer soit déplafonné.
105
peut on déroger à la révision triennale des loyers
Le bail commercial peut stipuler par dérogation à l’article L145-38 une clause d’échelle mobile ou clause d’indexation ;
-->clause par laquelle le loyer sera non plus révisé légalement tous les 3 ans mais sera indexé en général annuellement sur la base des indices choisis par les parties.
106
les avantages de la clause d'échelle mobile
-raccourcir la périodicité d'évolution des loyers
- indexation à la hausse ou baisse
- indexation automatique (elle est de plus rétroactive au renouvellement du bail, le loyer sera automatiquement réévalué)
- Il est possible de recourir à l’indice du cout légal de la construction
- un plafonnement du déplafonnement (ex: si ça augmente de 100% c'est descendu à 10%), ce déplafonnement peut être écarté conventionnellement
107
3 hypothèses classiques pour obtenir le déplafonnement du loyer
- Lorsque les locaux sont monovalents (construits pour une seule utilisation
- Lorsque la durée du bail excède 12 ans : l’article L145-34 du code de commerce (qui n’est pas d’ordre public) indique cela.
- Lorsque lors du renouvellement du bail, il y a un modification notable des facteurs locaux de commercialité : dès lors, le loyer du bail renouvelé pourra être déplafonné
108
en quoi la clause de recette est-elle différente de la clause d'indexation
La clause recette est la clause par laquelle le loyer du bail commercial varie avec les recettes de l’entreprise. Cette clause va prévoir que le loyer du locataire commercial est fixé en fonction du CA.
-->souvent le cas pour les centres commerciaux, donc c'est pas en fonction d'un indice mais du CA
109
les 3 arrêts fondamentaux en matière de loyer binaires ( la finalité c'est la compétence du juge des baux commerciaux pour les clauses de recette
Théâtre Saint Georges (1993), Marveil (2016), et (30 mai 2024) Monoprix.
le juge des loyers commerciaux refuse de se reconnaître compétent en cas de clause recette alors que dans les arrêts Marveil et Monoprix, le juge des baux commerciaux s’est reconnu compétent.
110
qui réalise les travaux de propreté
le locataire à sa charge, le loueur va alors accorder une franchise de loyer (gratuité des loyers)
111
qu'est ce que la pratique du pas de porte
C'est en fait une somme d'argent versée par le locataire au propriétaire d'un local commercial vacant lors de son entrée dans le bien,
-->indemnité compensatrice donc:
* Soit il vient réparer un préjudice et donc ça n’entraine pas d’augmentation
* Soit l’indemnité ne compense pas un préjudice et ce pas de porte doit être un supplément de loyer soumis à la fiscalité.
112
qu'est ce qui doit être réalisé au niveau de l'état des lieux
L145-40-1 et -2 et R145-35 : un inventaire très précis doit être réalisé. Elles ont trait :
* À la consommation d’eau
* À la consommation d’électricité
* À la copropriété
-->Toutes ces charges doivent être listées et le contrat doit indiquer qui est débiteur de ces charges
113
à qui incombe les charges
avant pinel : les preneurs étaient souvent redevables de toutes les charges
depuis :le contrat de bail doit énumérer toute les charges : celles imputables au bailleur et celles imputables au preneur
-->Tout ce qui touche à la structure de l’immeuble impute au bailleur et toutes les charges d’entretien relèvent de la responsabilité du preneur
+
L’article R145-35 du code de commerce prévoit que si une charge n’est pas listée, elle incombera au bailleur. (cet article précise aussi que le locataire doit faire les travaux en cas de vétusté de l'immeuble sauf gros travaux)
114
par qui sont supportés les gros travaux ?
Les travaux de l’article 606 du code civile doivent être supportés par le bailleur car ils constituent des gros travaux (exemple : l’amiante).
-->si les locaux étaient aux normes au moment de la conclusion du bail mais ne le sont plus c'est quand même au proprio de s'en charger car obligation de délivrance
115
qui est redevable de la taxe foncière dans le bail
un usage conduit à dire que c’est au locataire/preneur de payer la taxe foncière, mais,
Si un bail commercial ne stipule pas que la taxe foncière est à la charge du locataire et même si ça fait 25 ans que le locataire la supporte, par défaut, elle sera supportée par le bailleur.
116
comment on fait quand le bailleurs veut pas faire les travaux
le preneur peut les faire et actionne en justice le remboursement
117
un congé avec offre de renouvellement avec des conditions très différentes valait comme renouvellement ou refus de renouvellement?
un congé mais avec offre de renouvèlement mais avec des offres de renouvèlement nouvelles pouvait être considéré comme un refus de renouvèlement, donc indemnité d’éviction (c'est un arrêt de la séance 9, à compléter quand fiché)
-->ne concerne pas que le loyer, toute forme de conductions peut s'analyser comme refus de renouvellement
118
les deux hypothèses de forte élévation du loyer
- Soit le nouveau loyer que propose le loyer, beaucoup plus fort que le précédent loyer, s’appelle un déplafonnement du loyer
- Soit le loyer est très élevé mais est conforme à la législation
-->Si l’augmentation de loyer est irréaliste ça ne sera pas recevable.
119
comment actionner la clause résolutoire quand le preneur ne paye pas ses loyers
1 : le bailleur adresse un commandement de payer par acte extra judiciaire qui doit viser la clause résolutoire
2 : Si dans le délai de 30 jours le loyer demeure impayé, le bailleur pourra obtenir la résiliation du bail en saisissant le juge qui pourra donc constater du fait des non-paiement des loyers la résiliation du bail, il pourra aussi prononcer l’expulsion du locataire pour non-paiement des loyers.
Mais à l’inverse si dans le délai d’un moins, les loyers sont payés, pas de résiliation du bail.
3: le locataire peut demander des délais de paiement au juge mais si le locataire ne respecte pas l'échéancier alors résiliation automatique (genre il paye 13 au lieu de 213€ paf résiliation)
120
article de la clause résolutoire
La clause résolutoire est énoncé à L145-41 du code de commerce.
121
faillite du locataire=cause de rupture du bail?
Selon L145-45 du code de commerce : si le locataire venait à faire faillite et déposer le bilan, le dépôt de bilan du locataire n’est pas une cause de rupture du bail. Bien entendu lorsque le locataire fait faillite et que les loyers sont impayés il va falloir à un certain moment que les loyers soient payés.
122
droit de préemption par le preneur lors de la vente de l'immeuble ?
instauré par la loi pinel : Article L145-46-1 du code de commerce : Lorsque le bailleur envisage de vendre les murs et qu’ils sont donnés à la location dans le cadre d’un bail commercial il doit proposer la vente en priorité au locataire
-->il informe le locataire mais aussi du prix de vente ainsi que des conditions et du prix. Cela a lieu par LRAR ou en main propre. Cette information vaut offre de vente
-->voir jp sous L145-46-1
123
cb de temps a le locataire pour répondre à la réception de l'offre de vente ?
A la réception de cette offre, le locataire dispose d’un mois pour répondre. A compter de la date d’envoi de sa réponse positive au bailleur, il dispose d’un délai de 2 mois pour acheter qui passent à 4 mois si le locataire fait un prêt pour Achter.
ce qu'il doit faire en plus: informer la municipalité de la vente et du prix et devra procéder à une déclaration d'intention d'aliéner au terme de laquelle la métropole peut décider d'acheter
-->voir jp sous L145-46-1
124
est ce qu'un propriétaire qui veut vendre son immeuble même avec le droit de préemption peut passer par une agence immobilière
oui, si les clients sont informés du droit préférence du locataire
-->voir jp sous L145-46-1
125
Est-ce que le bailleurs qui offre pour la vente du bien peut facturer la commission de l’agence immobilière au locataire
Il peut si le preneur est l’acheteur
-->la Cour de cassation a considéré que si le locataire voulait acheté le bien et qu’il était au courant de la présence de l’agence devait payer les frais car l’agence peut avoir d’autres missions. Les honoraires n’étaient pas liés aux frais de courtages mais pour gérer d’autres choses.
-->voir jp sous L145-46-1
126
L145-46 s'applique à quelle forme de locaux ?
commerciaux uniquement, locaux à autre usage=pas de préemption
-->De plus pour les locaux à usages industriels la préemption s’applique pas 29 juin 2023.
127
les cas dans lesquels L145-46-1 s'applique pas
- transmission immobilières familiales (Pour le pacse/concubinage notoire, ça ne fonctionne pas.)
- Lorsque le local fait parti d’un ensemble plus vaste et que c’est l’ensemble qui est vendu
- cas où le bien est vendu dans le cadre d’une décision de justice pour éponger les dettes
128
déspécialisation du loyer articles
L145-47 jusqu’à L145-55
129
def de la déspécialisation du loyer
l’hypothèse d’un locataire qui ajoute à l’activité initiale une autre activité, ou alors c’est l’hypothèse au terme de laquelle le locataire change totalement d’activité, on distingue la déspécialisation partielle ou totale.
130
déspécialisation partielle
c’est l’exploitant qui ajoute à l’activité initiale, une nouvelle activité mais en lien avec l’activité initiale
131
déspécialisation totale ou plénière
changement total d’activité, changement possible si on a l’autorisation du bailleurs lorsqu’il y a un changement total de la destination.
-->il faut demander l’autorisation au bailleur qui va accorder ou non ce changement d’activité. Le bailleurs lorsqu’il accorde un changement d’activité va pouvoir réclamer un loyer plus élevé.
-->re nivellement du loyer ne peut intervenir qu'au renouvellement du bail
132
possibilité pour le bailleur d'interdir la cession du droit au bail
si le droit au bail est cédé seul, le bailleur peut, mais si la cession intervient dans un cession de fonds de commerce il ne peut pas, toute clause serait réputée non écrite
-->article L145-15
133
la clause d'agrément
L145-16: clause qui permet au bailleur de donner son accord pour la cession du droit au bail
134
