Lei n° 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano)

Question 1

Qual o nome dado à Lei n° 6766/1979?

Answer 1

Lei de Lehmann.

Question 2

O que distingue o solo urbano e o solo rural?

Answer 2

Há critérios esparsos.

O CTN, por exemplo, delega à lei municipal a definição do solo urbano, todavia condiciona à existência de ao menos 2 dos 5 serviços públicos elencados.

A jurisprudência também adota o critério da destinação econômica para definir o imóvel como rural ou urbano.

Question 3

Qual o critério que determina a aplicação da Lei n° 6766/1979?

Answer 3

A finalidade urbana do imóvel.

Question 4

É possível que o mesmo loteamento seja urbano e rural?

Answer 4

Sim.

O critério para o loteamento urbano é a finalidade urbana do imóvel. Já o critério da legislação agrária define o solo rural com base na natureza das terras, não se importanto com a sua finalidade.

Desse modo, é possível que o mesmo loteamento seja urbano, por conta de seu uso, e também rural, em razão da natureza da terra.

Question 5

A que ente compete legislar sobre direito urbanístico?

Answer 5

Compete concorrentemente à União, Estados e DF (e municípios em interesse local).

Desse modo, a Lei 6766/1979 adveio como norma federal de caráter geral quanto ao tema de parcelamento do solo urbano.

Question 6

Quais as espécies de parcelamento do solo urbano? Explique-as.

Answer 6

• Loteamento
  
  • subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
• Desmembramento
  
  • ​subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Ou seja, diferem-se quanto à criação ou não de espaços públicos.

Question 7

As espécies de parcelamento do solo urbano são averbadas ou registradas?

Answer 7

• loteamento:
  
  • registrado (pois altera ou cria espaços públicos)
• desmembramento:
  
  • ​averbado

Question 8

O que se considera lote?

Answer 8

Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Question 9

Em que constitui a infra-estrutura básica dos parcelamentos?

Answer 9

A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

Question 10

A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de quais equipamentos urbanos? Por que, nesse caso, os requisitos são diversos?

Answer 10

• vias de circulação;
• escoamento das águas pluviais;
• rede para o abastecimento de água potável; e
• soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.

OBS: vê-se, portanto, que nesse caso não se exige iluminação pública como elemento de infra-estrutura básica.

Tais zonas são aquelas onde o adensamento populacional já é intenso e desordenado (e.g. favelas), de modo que se exige menos requisitos para a regularização e implantação do loteamento urbano.

Question 11

Sob que formas o lote poderá ser constituído?

Answer 11

Sob a forma de:

• imóvel autônomo

OU

• unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes

Question 12

O que é loteamento de acesso controlado?

Answer 12

É a modalidade de loteamento cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo VEDADO o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.

Question 13

Para fins de parcelamento do solo urbano, quem é definido como “empreendedor”?

Answer 13

Considera-se empreendedor, para fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela implantação do parcelamento, o qual, além daqueles indicados em regulamento, poderá ser: (Incluído pela Lei nº 14.118, de 2021)

• o proprietário do imóvel a ser parcelado;
• o compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou o foreiro, desde que o proprietário expresse sua anuência em relação ao empreendimento e sub-rogue-se nas obrigações do compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou do foreiro, em caso de extinção do contrato;
• o ente da administração pública direta ou indireta habilitado a promover a desapropriação com a finalidade de implantação de parcelamento habitacional ou de realização de regularização fundiária de interesse social, desde que tenha ocorrido a regular imissão na posse;
• a pessoa física ou jurídica contratada pelo proprietário do imóvel a ser parcelado ou pelo poder público para executar o parcelamento ou a regularização fundiária, em forma de parceria, sob regime de obrigação solidária, devendo o contrato ser averbado na matrícula do imóvel no competente registro de imóveis;
• a cooperativa habitacional ou associação de moradores, quando autorizada pelo titular do domínio, ou associação de proprietários ou compradores que assuma a responsabilidade pela implantação do parcelamento.

Question 14

Admite-se o loteamento de área rural?

Answer 14

Não.

Art. 3° Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.

Tal conduta pode se enquadrar, inclusive, no crime do art. 50 da Lei do Parcelamento do Solo Urbano.

Question 15

Segundo a Lei 6766/1979, qual será a área mínima dos loteamentos?

Answer 15

125m² e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;

Question 16

Segundo a Lei 6766/1979, em se tratando de requisitos dos loteamentos, como serão definidas as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público?

Answer 16

Serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.

Question 17

Segundo a Lei 6766/1979, qual será o tamanho da reserva de faixa não edificável quando o loteamento se situar ao longo das faixas de domínio público das rodovias?

Answer 17

15 (metros) de cada lado, que poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado.

Question 18

Segundo a Lei 6766/1979, qual será o tamanho da reserva de faixa não edificável quando o loteamento se situar ao longo das águas correntes e dormentes e da faixa de domínio das ferrovias?

Answer 18

Será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado.

OBS: se a construção ocorre em zona urbana na margem de rio, aplicam-se os limites de APP do Código Florestal, porquanto este garante maior proteção ao meio ambiente (já que o limite da Lei 6766, nesse caso, é menor).

STJ. 1ª Seção. REsp 1.770.760/SC, Rel. Min. Benedito Gonçalves, julgado em 28/04/2021 (Recurso Repetitivo – Tema 1010) (Info 694).

Question 19

Segundo a Lei 6766/1979, via de regra, o que o interessado deverá fazer antes da elaboração do projeto de loteamento?

Answer 19

Art. 6°. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:

I - as divisas da gleba a ser loteada;

II - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;

III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;

IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;

V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

VI - as caracteristicas, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.

Question 20

Segundo a Lei 6766/1979, em que hipóteses os municípios poderão dispensar a fase de fixação de diretrizes prevista nos arts. 6° e 7°, relativas à elaboração do projeto de loteamento?

Answer 20

Art. 8°

• Os Municípios com menos de cinqüenta mil habitantes
• e aqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento

poderão dispensar, por lei, a fase de fixação de diretrizes previstas nos arts. 6o e 7o desta Lei.

Question 21

Qual o prazo máximo do cronograma de execução das obras contido no projeto de loteamento?

Answer 21

4 anos, prorrogáveis por mais 4 anos.

Question 22

Em quais hipóteses caberá aos Estados disciplinar a aprovação de loteamentos e desmembramentos?

Answer 22

Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de loteamentos e desmembramentos nas seguintes condições:

I - quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal;

Il - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal;

III - quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m².

Question 23

A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas.

Pois bem. Pergunta-se:

Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o que acontecerá?

Answer 23

O projeto será considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos derivados da omissão.

Question 24

A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas.

Pois bem. Pergunta-se:

Nos Municípios cuja legislação for omissa, quais serão tais prazos?

Answer 24

• 90 (noventa) dias para a aprovação ou rejeição de projeto de parcelamento
• 60 (sessenta) dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização

Question 25

Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário em que prazo e sob pena de quê?

Answer 25

Dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação.

Question 26

A condenação penal verificada em certidão obstaculizará o registro do loteamento?

Answer 26

Apenas as condenações em ilícitos contra o patrimônio e contra a Administração Pública impedem o registro do loteamento.

• Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:*
• (…)*
• III - certidões negativas:*
• a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;*
• b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;*

c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.

As demais condenações só obstaculizarão o registro se restar provadas que elas poderão prejudicar os adquirentes dos lotes, cuja análise ficará a cargo do oficial do registro público.

Question 27

Diferencie loteamento irregular e loteamento clandestino.

Answer 27

• Loteamento irregular:
  
  • ​é aquele aprovado pela Prefeitura, mas que não foi objeto de registro público
  • também serão irregulares aqueles implantados de forma diversa daquela aprovada pela Prefeitura e registrada no RGI
• Loteamento clandestino:
  
  • ​são aqueles implantados sem nem receber a aprovação da Prefeitura.

Question 28

Em se tratando de registro de loteamento ou desmembramento, uma vez examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em __________, podendo este ser impugnado no prazo de __________ contados da data da última publicação.

Answer 28

• 3 (três) dias consecutivos
• 15 (quinze) dias

Question 29

Em se tratando de registro de loteamento ou desmembramento, se não houver impugnações no prazo do edital do pedido de registro, será feito imediatamente o registro. Todavia, o que acontecerá se houver impugnação de terceiros?

Answer 29

• Se houver impugnação de terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão.
• Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.

Question 30

Segundo a Lei 6766/79, a que estará sujeito o Oficial do Registro de Imóveis que efetuar o registro de parcelamento em desacordo com as exigências desta lei?

Answer 30

Ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das sanções penais e administrativas cabíveis.

Question 31

Como se dá o loteamento intermunicipal?

Answer 31

O registro será requerido inicialmente no município onde se localiza a maior parte do empreendimento, regularizando do maior para o menor, respeitando esta ordme sucessiva.

Apenas após o último registro, o loteamento estará regularizado. Ou seja, caso algum dos municípios recuse, os demais deverão cancelar o registro.

OBS: o loteamento pode ser intermunicipal, mas o lote se situará sempre em apenas um municpío.

Question 32

Em se tratando de loteamento, o que se entende por “concurso voluntário”?

Answer 32

Concurso voluntário é a denominação dada à transferência de áreas destinadas a logradouro público ao município. Também é chamada pela doutrina de doação legal.

Question 33

Em se tratando de loteamento, a partir de que momento passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo? Ou seja, a partir de que momento há o chamado “concurso voluntário”?

Answer 33

A partir da data de registro do loteamento.

Question 34

Em quais hipóteses o registro do loteamento poderá ser cancelado?

Answer 34

Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado:

I - por decisão judicial;

II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;

III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.

Question 35

São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros?

Answer 35

Sim, são irretratáveis. Art. 25 da Lei 6766/79.

Question 36

Segundo a Lei 6766/79, em se tratando de compromissos de compra e venda, cessões ou promessas de cessão, as partes podem estabelecer exigências urbanístico-ambientais mais restritivas daquelas previstas nas normas urbanísticas locais vigentes?

Answer 36

Sim, segundo o STJ, em cumprimento ao art. 26, VII da referida lei:

• Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:*
• (…)*
• VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.*

Question 37

Em se tratando de compra e venda de lote urbano não sujeito à tratativa da alienação fiduciária, e havendo resolução contratual por fato imputado ao adquirente, de que forma haverá a restituição dos valores pagos por ele e em quais prazos deverá haver o pagamento da restituição?

Answer 37

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

§ 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

Question 38

Admite-se a venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado?

Answer 38

Não.

Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

Question 39

O caput art. 32 da Lei nº 6.766/78 afirma que, se o promitente-comprador atrasar o pagamento da prestação, o contrato será rescindido _____ dias depois de constituído em mora o devedor.

Answer 39

30 dias.

Question 40

Para que ocorra a rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, o art. 32 da Lei 6.766/79 exige a constituição em mora do devedor.

Isso pode ser feito de que maneiras?

Answer 40

O § 1º do art. 32 estabelece que o devedor será constituído em mora por meio de intimação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis.

Todavia, mesmo sem estar expressamente previsto no dispositivo, o STJ entende que essa intimação de que trata o § 1º do art. 32 também pode ser feita através de carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo devedor.

STJ. 3ª Turma. REsp 1745407/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11/05/2021 (Info 696).