Instuderingsuppgifter/föreläsningar Flashcards
Vad är värdeteori?
Filosofin bakom värdet
Grundläggande teoribildning som har till syfte att förklara varför värden uppstår. Tillämpat på fastigheter dessa förutsättningar:
-behov finns hos användare som tillfredsställs genom användning av fastigheten
-nytta uppstår när en fastighet ägs eller bara disponeras
-fastigheten kan bara disoneras av den som äger/använder fastigheten.
-fastigheten är möjlig att överlåta
-fastigheten(en viss typ av fastighet) finns bara i begränsad omfattning.
Vad är värderingsteori?
En konkret modell av filosofin
Som en länk mellan värdeteorin och värderingsmetoderna. En konkretisering av värdeteorin och utformning av en begreppsaparat.
2 typer av värderingssituationer
- överlåtelsesituation
- innehavssituation
till dessa kan två värdebegrepp knytas
- marknadsvärde
- avkastningsvärde
Vad är värdeteorins kärna?
För att ett värde ska uppstå på fastigheten så måste det finnas:
•ett behov av denna
•en nytta med att ha den
•endast ägaren kunna disponera den
•fastigheten ska kunna överlåtas
•fastigheten ska vara en bristvara (begränsad omfattning)
Vad är marknadssimulering?
Avkastningsvärdeär individuellt men kan också ge ledning för att bedöma ett sannolikt marknadsvärde för en fastighet. För att få fram ett avkastningsvärde kan värderaren avgränsa en potentiell köpgrupp och försöka sätta sig in hur de skulle beräkna ett värde. Detta brukar kallasmarknadsssimulering.
Vad är marknadsvärde?
Marknadsvärdet är det mest sannolika priset vid försäljning av fastigheten iden viss angiven tidpunkt under normala förhållanden på en fri och öppen marknad, med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång.
Vad är värderingsmetod?
De verktyg som värderaren använder för att praktiskt strukturera information och tekniskt utföra de beräkningar som leder fram till en värdebedömning.
Vad är avkastningsvärde?
Nuvärdet av av förväntade framtida nettoöverskott.
Nettoöverskotten erhålls genom att man från intäkterna räknar bort kostnaderna för drift och underhåll.
Vad kan sägas utgöra drivkraften på fastighetsmarknaden?
De individuella avkastningsvärdena kan sägas utgöra drivkraften på fastighetsmarknaden. Säljare och köpare med olika avkastningsvärden för en enskild fastighet möts på marknaden.
Vilka värdebegrepp är det som i första hand tillämpas i praktisk fastighetsvärdering?
Marknadsvärde och avkastningsvärde.
När används begreppet marknadsvärde?
Marknadsvärdet är kopplat till en tänkt överlåtelsesituation och uttrycker fastighetens bytesvärde.
När används begreppet avkastningsvärde?
Används främst för avkastningsbärande fastigheter, såsom hyreshus, jordbruksfastigheter etc. Det individuella avkastningsvärdet är knutet till en viss person eller ett visst företag.
Finns det andra värdebegrepp än marknadsvärde och avkastningsvärde som skulle kunna användas i vissa situationer?
Substansvärde
Likvidationsvärde
Bokfört värde
Reservationsvärde
Vad är substansvärde?
Värdet av företagets nettotillgångar, under förutsättning att nuvarande verksamhet skall fortsätta.
Med nettotillgångar avses marknadsvärdet av tillgångarna minus lån och latent skatteskuld.
Substansvärdeär det pris som skulle betalas för företaget av en köpare som vill fortsätta med den nuvarande verksamheten.
Vad är likvidationsvärde?
Likvidationsvärdet är vad företaget skullebetalas på marknaden, om nettoförmögenheten omedelbart eller succesivt omsattes i pengar ex vid en konkurs.
Vad är bokfört värde?
Det bokförda egna kapitalet är ett värde grundat på historiska anskaffningskostnader och gjorda bokföringsmässigaavskrivningar.
Vilka är de vanligaste värderingsmetoderna?
Ortprismetoden, nuvärdesmetoden, produktionskostnadsmetoden
Vad är ortprismetoden?
Metoden bygger på tanken att ett förväntat pris för en fastighet kan uppskattas med ledning av priser som tidigare betalats för liknande fastigheter,jämförelseobjekt inom “orten”.
Vad är nuvärdesmetoden?
Nuvärdesmetoden innebär att värdet på en fastighet bedöms med utgångspunkt från förväntade avkastningar, vilka nuvärdesberäknas till värdetidpunkten.
Vad är produktionskostnadsmetoden?
Produktionskostnadsmetoden innebär en uppskattning av dels kostnaden för att återskaffa den egendom som skall värderas, dels den värdeminskning som egendomen undergått genom “ålder” och “bruk”. Till detta skall läggas värdet av tomtmarken.
Finns det ett ”korrekt/sant”marknadsvärde på en fastighet? Hur vet man om ett marknadsvärde är korrekt uppskattat?
Marknadsvärdet är det mest sannolika priset men vid en enskild överlåtelse kan priset variera beroende på olika förutsättningar för överlåtelsen.
Vad är realt värde?
köpkraften – vad får jag för pengarna
Vad är nominellt värde?
prislappen – vad står det i siffror på pengarna
Förklara begreppet Von Thünen ( 1783-1850) - lägesvärden
Grundprincip: Beroende på grödans hållbarhet kan den transporteras olika långt
Dyrare priser och ökad avkastning närmare centrum.
Förklara begreppet: Ricardos jordränta 1815
Grundprincip: När priset blir för högt på den bra marken köper man det näst bästa. Då påverkas priserna på den sämre marken.
Förklara begreppet: Alonsos bjudpriser på stadsmark ( 1964)
Grundprincip: Utanför stadsgränsen efterfrågas mark för åkerbruk mmInnanför stadsgränsen bostäderI centrum efterfrågas kontorFallande priser från kärnan och utTvå kärnor bredvid varandra – städerna växer ihop
Vilken typ av värde vid en överlåtelsesituation?
Marknadsvärde
Vilken typ av värde vid innehavarsituation
Avkastningsvärde
Beskriv ortprismodellen analysmetod
Ortsprismetoden - analysmetod
•Normeringsmått – nyckeltal
•Kr/m2, taxeringsvärde, hyresnivå
•Avgränsa delmarknad
•Jämförelseobjekt
•Prisutveckling
•Trend, historiska data
•Avgränsa till relevanta värdefaktorer
•Gallra ortsprismaterialet från avvikelser
•Applicera prisutveckling på jämförelseobjekt
•Beräkna medeltal, slutlig värdebedömning
Beskriv ortsprismetoden – prisbildning och prispåverkande faktorer
Ortsprismetoden – prisbildning och prispåverkande faktorer Omvärldsanalys •Hög- eller lågkonjunktur •Ränteläge •Regler Ortsanalys •Flyttar folk in eller ut? Varför? •Efterfrågan, lokal konjunktur Objektsanalys •Hur attraktiv är själva fastigheten?
Beskriv kassaflödesmetod ( Cash flow)
Man räknar med löpande betalningsströmmar (in och utbetalningar) över en kalkylperiod. varje års netto diskonteras till värdetidpunkten. Restvärdet vidkalkylperiodens slut skall också bedömas och diskonterastill värdetidpunkten.
Vad är Produktionskostnadsmetoden?
Är EJ ett uttryck för ett värde
•Bedöma återanskaffningskostnaden för en ny likadan byggnad/anläggning
•Det tekniska nuvärdet bedöms efter minskning efter ”ålder och bruk”
•Markvärdet tillkommer enligt ortsprismetoden
Nämn några Värdepåverkande faktorer
- Samhälls- och omvärldsanknutna –makroteori, t ex ränteläget
- Läges- och områdesanknutna –Attraktivitet, service, befolkning, jobb
- Fastighetsanknutna –Läge, standard, skick
- Individanknutna –Vad är trendigt?
Vad kan förändringar i värdet bero på?
Flera orsaker tänkbara – inte bara en orsak!
•Räntan
•Skatter, subventioner, regler på bygg- och fastighetsområdet
•Övriga boendekostnader
•Inflationen
•Ekonomisk tillväxt BNP = Bruttonationalprodukt, är i jämvikt lika med C + I + G + Ex - Im )
•Arbetstillfällen
Vad är fastighetstaxering?
Taxering = beskattning
Fastighetstaxering = värdering (för beskattning)
Grundtanken: att fastigheters marknadsvärde bedöms som sedan utgör skattebas vid fastighetsbeskattningen
Massvärdering
Schabloniserad
vad är Taxeringsnivå?
75% av marknadsvärde
vad är taxeringsår?
Året då taxeringsvärdet börjar gällaTaxeringsvärdet dock klart efter att det börjat gälla
