Föreläsningar Flashcards
Vad menas med nivåår?
2 år före taxeringsår
Vad betyder Beskaffenhetstidpunkt ?
Användning och beskaffenhet vid taxeringsårets början.
Varifrån kommer uppgifterna taxeringen grundas på?
- Tidigare taxering
- Fastighetstaxeringsregistret (SKF), kopia i Fastighetsregistret ( Lantmäteriet)
- Underlag för förtryckt blankett
- Bygglovärenden, lagfartsärenden och vissa andra myndighetsuppgifter
- Fastighetsdeklaration (incitament?)
Taxeringskoder
typkoder 100-199 Lantbruksenheter typkoder 200-299 Småhusenheter typkoder 300-399 Hyreshusenheter typkoder 400-499 Industrienheter typkoder 500-599 Ägarlägenheter typkoder 600-699 Täkter typkoder 700-799 Elproduktionsenheter typkoder 800-899 Specialenheter
Fastighetsbegrepp enligt FTL
JB-fastigheterByggnad på ofri grundTomträttDe förs samman till taxeringsenheter enligt en särskild procedur
Vad är en taxeringsenhet?
Huvudregel: Taxeringsenhet = fastighet
Men…
•Olika användning på en fastighet blir flera taxeringsenheter
•Flera fastigheter kan bilda en gemensam taxeringsenhet om: –Samma kommun–Samma ägare (identitet)–Samma skatteplikt–EN ekonomisk enhet
Vad är en taxeringsenhet? ex.småhus
småhus på friköpt tomt
Tillskapa- Värderingsenhet - Mark- Värderingsenhet - Byggnad
Värdefaktorer Mark
1 - Storlek 2 - Vatten och avlopp 3 - Fastighetsrättsliga förhållanden 4 - Typ av bebyggelse 5 - Närhet till strand
1, 2 och 5 korrigeras utifrån normaltomten för varje värdeområde
3 korrigeras generellt
4 möjliggör differentierade riktvärden inom samma värdeområde
- Storlek - Markareal
hela kvadratmeterför normaltomten •Yta (kvm) •Värde (kr) •Korrigeringsbelopp (kr/kvm)Korrigeras •Upp till 2 x normaltomtens yta •Ned till 0.5 x normaltomtens yta
Arealen bestäms av:
1 - Fastighetsregistret
2 - Hävdad tomtplats
3 - Normaltomtens storlek
Vatten och avlopp
På vilket sätt tomten har tillgång till drickbart vatten och avlopp samt om vatten finns året runt
•Kommunalt VA = annan än kommunal anläggning som omfattas av lagen om vatten- och avloppsanläggningar
•Enskilt VA = annan än kommunal anläggning
•Klassindelas i 6 VA-klasser - VA-klass 1–6
•Anges för normaltomten, sedan korrigerings belopp kr/VA-klass
•korrigerings belopp x skillnad i VA-klass
Fastighetsrättsliga förhållanden
Om tomten •Är självständig fastighet? •kan bilda självständig fastighet? •Kan inte bilda självständig fastighet? •Ligger inom ett grupphusområde Självständig fastighet är registerfastighet enligt fastighetsregistret 1972 samt därefter nybildande fastigheter eller enhet som enligt annan lag ska registreras som fastighetKlassindelas i 3 klasser
Typ av bebyggelse
Indelas i 3 klasser. Är tomten avsedd för:
1. Friliggande småhus
Normalt mer än 9 meter mellan husen
2.Radhus
Rad om minst 3 småhus vars bostadsdel är sammanbyggda direkt med varandra
3. Kedjehus m.m.
Närhet till strand
Tomtmarkens läge i förhållande till strand
Strand är mark vid:
hav, insjö eller vattendrag enl. 7 kap. 13 § miljöbalken där det råder strandskydd (samt motsvarande tillämpning inom planområde)
Klassindelas i 4 klasser
Strandklass 1
Strandklass 1, 0-75 m från strand om:
•Värderingsenheten har egen strand
•Området mellan byggnadsplatsen och strandlinjen utgör naturmark som i princip endast är tillgänglig för enhetens ägare.
•Strandzonen inte används för- bebyggelse,- bil-, park- eller gångväg - badplats eller liknande som används av allmänhet i annat än ringa omfattning
Strandklass 2 &3
Strandklass 2-3 Strandnära Belägenhetsklass Avstånd från byggnad Klass 2 Högst 75 m utan egen strand Klass 3 75 m till 150 m Strandzonen mellan strandlinjen och byggnadsplatsen får inte utgöras av sammanhängande bebyggelse eller användas för verksamhet som gör att den inte är tillgänglig
strandklass 4
Ej strand eller strandnära
Normaltomten utgör alltid klass 4.
Värderelationen anges för klass 1 och klass 2
Ex)Strand (klass 1) 2.0
Strandnära (klass 2) 1.5
Korrigering
•Multiplicera värdet med för tomten aktuell belägenhetsfaktor.
•Faktorn för strand (klass 1) och strandnära (klass 2) anges i riktvärdeangivelsen.
Beräkning av riktvärde tomtmark
Normaltomtens värde
Korrigera för storlek
– Beräkna skillnaden mellan värderingsenhetens storlek och normaltomtens storlek
– Multiplicera med marginalvärdet och lägg till normaltomtens riktvärde
– Avrunda nedåt till helt 1000-tal kronorKorrigera för närhet till strand
– Avläs belägenhetsfaktor
– Multiplicera med resultatet steg 2.
– Avrunda nedåt till helt 1000-tal kronor
Korrigera för VA-klass
– Beräkna skillnaden i antalet klasser mellan förutsatt VA-klass och aktuell klass
– Multiplicera med angivet belopp per klass och lägg till resultatet från steg 3 Korrigera för fastighetsrättsliga förhållanden
– RSV:s rekommendationer + ev. avrundning nedåt till helt 1000-tal kronor
Taxering byggnader
Byggnad inrättad till bostad för 1 eller 2 familjer samt komplementshus
•Friliggande en- och tvåbostadshus
•Enbostadshus i rad
•Tvåbostadshus i rad om olika fastigheter
•Byggnad inrättad som bostad åt minst 3 och högst 10 familjer, om byggnaden ingår i lantbruksenhet
Storlek BOA BIA
Storleken bestäms med hänsyn till småhusets bostadsarea (BOA) och biarea (BIA)
Mäts enligt SS 021053
Vad som ska mätas och vad som är värdeyta regleras enligt RSV:VF
•Boyta räknas till 100 %
•Biyta räknas till 20 % dock max 20 kvm
•Garage, förråd, pannrum och soprum som endast kan nås utifrån ska ej mätas = komplementhus
Undantag mätvärd yta mellan ytterväggars insidor
Undantag
• Yta med takhöjd < 1.9 m
• Yta som ej är tillgängligt via dörr i samma plan, trappa, permanent stege eller lucka med stege
• Yta som ej har golv jfr. trappa
BOA, Bostadsarea, BIA, Biarea
Bostadsarea
All mätvärd yta i våning ovan mark är boarea
Undantag:
•Garage, pannrum och soprum som nås inifrån är biarea
•Enkla rum med begränsad användning ex. glasade uterum, oinredd vind etc. = biarea
Biarea
All mätvärd yta i våning under mark är biarea
Storlek Specialregel sluttningshus
Den del av våningen som ligger inom 6 m från yttervägg är boyta om
•omgivande mark är belägen i nivå med eller under golvet
•väggen ej gränser mot annan byggnad
Övrig yta är biyta
OBS!Finns garage, pannrum eller soprum som nås inifrån, inom 6 m zonen, är detta biyta
Värdefaktor Ålder
Värdeår är taxeringens ”teoretiska nybyggnadsår”. Skall återspegla byggnadens återstående livslängd.Normalt är värdeår = nybyggnadsår.Jämkning (ett senare värdeår) sker efter om- eller tillbyggnader. Värdeår är alltid >1929. (Tidigare taxeringar >1909).
Standard – Standardpoäng stdp
Bestäms med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning
Summa standardpoäng för de fem huvudområdena
•Exteriör
•Energihushållning
•Kök
•Sanitet
•Övrig interiör
Jämkning av poängsumma
•utrustning finns, men är av låg/hög standard
•material och utrustning som inte omfattas av frågorna finns och är av låg/hög standard
Den jämkade summan får ej under- eller överstiga poängintervallet för varje huvudområde
Bygnadskategori
Klassindelas med hänsyn till om småhuset är :
•friliggande
•radhus
•kedjehus
Klassen ”antal bostadslägenheter” beaktas inte särskilt (Bostadslägenheter = ett eller flera rum med egen wc och kokmöjlighet)Rekommenderade S-nivåer kan variera inom samma värdeområde beroende på typ av byggnadskategori
Fastighetsrättsliga förhållanden
Klassificeringen av tomtmarken styr •egen fastighet (klass 1) •kan bilda egen fastighet (klass 2) •kan ej bilda egen fastighet (klass 3) Korrigering Klass 1 100 % av tabellvärdet Klass 2 100 % av tabellvärdet Klass 3 50 % av tabellvärdet
Värdeordning
Husets ordningsnummer i värdehänseende på tomten Klassindelas i 2 klasser Klass 1 Det mest värdefulla småhuset Klass 2 Övriga småhus
Justering av säregna förhållanden
Egenskap/förhållanden som: •Inte beaktas i värdefaktorerna •Inte är normalt i värdeområdet •Påverkar taxeringsvärdet med minst 3 % dock minst 25 000 kr Exempel: -Radon -Byggfel, fukt/mögel -Kulturhistoriska förhållanden -Buller -Kraftledning -Utsikt -Strandens attraktivitet
Vilka har skatteplikt
Huvudregeln:
Alla fastigheter är skattepliktiga
Vissa enheter åsätts dock inte taxeringsvärde
– är inte ”skattepliktiga” (skattefria taxeringsenheter)
Framförallt specialfastigheter
– Nationalparker m fl
Vissa ägaresfastigheterskolor, akademier, kyrkor, trossamfund, m.m.
För skattepliktiga enheter beräknas taxeringsvärde.Även de skattefria åsätts TYPKOD. ( 800-serien)
Fastighetsskatt
Taxeringsvärdet ligger till grund för fastighetsskattens storlek
Nya skatteregler löpande. Nya maxbelopp.Kommunal avgift
Officiella register om enskilda fastigheter
•Fastighetsregistret och lägenhetsregistret
– Lantmäteriet
–Fastighetsbeteckning, area, kartor, koordinater, förrättningsakter, koppling till planer, bestämmelser
•Inskrivningsregistret
– Lantmäteriet
–lagfaren ägare, köpedatum, köpeskilling, servitut, inskrivningar, pantbrev
•Taxeringsregistret
– Skattemyndigheten
–taxerad ägare, taxeringsvärden, typkod, riktvärdeområden
– kopplas till Fastighetsregistret och inskrivningsregistret
•Adressregister
- Kommunen
•Bygglovregister
Officiella register över grupper av fastigheter
•Kommunens planregister – koppling till större nivå - Länsstyrelsen –Detaljplaner –Översiktsplaner –Fördjupade översiktsplaner –Tomtindelningar –Äldre stadsplaner Styr vilken användning fastigheten får nyttjas till Användning=Nytta=Värde!!!!
Statistik – Offentliga leverantörer
•SCB
–befolkning
–Priser
–KPI
–Fastighetsprisindex
–…Statistik över längre tid men inte så färsk
– tar upp till 4 mån att få lagfart registrerad..Information tas från fastighetsregistret, Inskrivningsregistret och Taxeringsregistret. Ex K/T där K=Köpeskilling och T=Taxeringsvärdet.
MAKROperspektivet
– var är Världen och Sverige på väg? Vad betyder det för fastigheternas värdeutveckling?
Statistik – Privata leverantörer
•Större perspektiv –Analysinstitut t ex ekonomifakta –Bankernas analysavdelningar –LRF statistik över skogsförsäljningar Enstaka försäljningar som gjorts –Mäklares egna sidor –Hemnet, booli m fl gemensamma siter sålda objekt –Annonser och annonseringstid –Köpta rapporter och analyser •Enstaka objekt –Metria, Infotrader, UC, Datscha m fl, olika fokus i olika system
•Övrig information –Tidningar / nyheter –Sökmotorer –Blocket –skvaller, örat mot rälsen.. •Automatisk värdering –SBAB –Olika mäklare –Olika banker - kopplingar
Statistik – gallring och missvisande statistik
•Brister i teknisk information och register: –Bebyggd fastighet är i praktiken en tomt – brand/rivningsobjekt etc. –Registrerad som tomt men nybyggt –Taxeringsvärdet är konstigt – inte priset. –Tidsfördröjning mellan köp och lagfart. –Byggrätter mm •Interna affärer – ”Fingrarna i syltburken” –Släktköp. –Eget företag, etc. –Friköp tomträtt eller arrende –Säljer till hyresgäst som investerat i objektet –Dellikvid i byte – mixade affärer
•” Skumma affärer”
–Svarta pengar ingår i affären, håller lagfarten nere
–Mixade affärer
– t ex stuga inkl möbler och båt
–Hyreslägenhet i inbyte utgör dellikvid.
•Bolagspaketeringar
Styrs av skatteregler vid överlåtelse, Man strävar efter så lite skatt som möjligt.
Värderarens uppgift:
•Var källkritisk
•Var nyfiken
•Sunt förnuft
•Vi har
–Knappast fler observationer
–Bättre kunskap om vad som är ”riktiga” köp–Bättre kunskap om hur delmarknader är utformade(Geografi och fastighetstyp i kombination)
–Har bra kunskap om driftsnetto (hyra) och alternativanvändning för varje köp
–Annan syn på hur stort dataunderlag som behövs•Jämförelse och justering för avvikelser
Marknadsanalys – bedömning av marknadsutveckling
•Allmän samhällsorientering –Brexit, Trump, Finanskris, bubbla.. •Mätetal och indikatorer –Räntan upp eller ner? –Tillväxten ( BNP) upp eller ner? –Konjunktur upp eller ner? •Offentlig statistik - prisindex
Hur beräknas ett index?
•Stora serier av data
•Val av metod och strategi för paketering av data
•Vad vill vi visa med indexet?
–Över lång tid
–Startår att jämföra med har alltid index 100 ( tänk 100%)
–Utveckling i jämförelse med startåret, 108 betyder ökning 8% sedan startåret–Kr? Kr/m2? K/T?
Typer av index
1.”Naiv” index. Det årliga medelpriset ( Kr).
2.Medelpris efter normering.
–Köpeskillingskoefficient K/T, kr/Taxeringsvärde ( taxeringsvärdet innehåller många uppgifter om respektive objekt, se föreläsning. mark+byggnad, stdp etc)
–Kvadratmeterpris, Kr/m23.Viktade index
– grupperar datat efter någon faktor
–Paasche eller Laspeyres indexar.
4.Hedonisk teknik, Regressionsanalys. Matematisk statistik.
Fastighetsprisindexar – tolkning
(1) ”Naiv” index. Viss mäklarstatistik.Den genomsnittliga PRIS-förändringen i det som har omsatts. Ingen koll på systematiska förändringar i omsättningen. Ingen koppling till beståndet.
(2) Medelpris efter normering. Bl.a. viss SCB-statistik.Representerar också det omsatta. Viss kontroll för förändring i vad som omsätts. Därför mer representativt för beståndet än (1).
(3) Laspeyres index. FASTPI småhus (SCB).Utifrån vad som omsatts skattas VÄRDE-förändring i stocken.
Vad räknas som småhus?
Typkod småhusenheter MARK:
•210 = tomtmark till helårsbostad
•OBS ! 211 = tomtmark till fritidshus UPPHÖRTTypkod småhusenheter
BEBYGGD: •220 = helårsbostad för 1-2 familjer
•OBS ! 221 = fritidsbostad för 1-2 familjer UPPHÖRT
Enda sättet att nu hitta fritidshus är via standardpoäng och kännedom om objekten och områden!
Småhusvärdering - Arbetsgång
1.Inledning: Värderingsobjektet, uppdragsgivare, värdetidpunkt, syftet med värderingen, typ av värdering
2.Datainsamling
– fastighetsdata, kartor, arkiv
3.Marknadsanalys
– läge, prisbildning, statistik
4.Besiktning av värderingsobjektet
– alltid besiktning ?
5.Analysmetod
– ortsprismetod (avkastningsmetod, produktionskostnad)
6.Värdebedömning
7.Värdeutlåtande / dokumentation
Småhusvärdering – 1. Inledande arbete
•Värderingsobjektet –fastighetsbeteckning –del av fastighet –byggnad på ofri grund •Uppdragsgivare / beställare – uppdragsbekräftelse / kostnad•Värdetidpunkt – igår ? IDAG ? imorgon ?
•Syfte med värderingen –- kreditgivning / säkerhet –- köp och försäljning –- bodelning, arv, gåva •Typ av värdering –- marknadsvärdering –- (förhandsvärdering)
Småhusvärdering – 2. Datainsamling objektet
•Objektet – namn •Fastighetsutdrag t ex Metria•Fastighetskarta – ett eller flera områden?•Detaljplan •Servitut •Gemensamhetsanläggningar •Något som behöver frågas extra när vi ses? •Arrendetomt? •Fråga efter arrendekontrakt och karta
Småhusvärdering – 2. Register och registerhållare
•Fastighetsregistret
- Lantmäteriet
– fastighetsbeteckning, area, kartor, koordinater, planer, bestämmelser
•Inskrivningsregistret
– Lantmäteriet
– lagfaren ägare, köpedatum, köpeskilling, servitut, inskrivningar, pantbrev
•Taxeringsregistret
– Skattemyndigheten
– taxerad ägare, taxeringsvärden, typkod, riktvärdeområden
•Kommunregistret
–aktuell kommun
– adressregister, detaljplaner, bygglov, planer
Småhusvärdering – 3. Marknadsanalys
•Läge, läge, läge - Marknaden•Prisbildning – utbud och efterfrågan •Statistik – Fastighetsprisindex, mäklarstatistik etc •Annonser – ute länge? •Mäklare – hur ser efterfrågan ut just nu? •Internet/Sökmotorer – särskilt för udda objekt •Allmän marknadskännedom – nyheter mm •” Örat mot rälsen”
Småhusvärdering – 5. Analysmetod
•Ortspris –vid småhus •Avkastningskalkyl/cash-flow –vid avkastningsfastigheter •Produktionskostnadsmetoden –Vid udda anläggningar t ex specifika industrier etc. => ORTSPRISMETODEN!!
Småhusvärdering – 5. Ortsprismetoden
•Ortsprismetoden
–den metod som används för småhus
•Ortsprismaterial
–Material från register/system/andra källor
•Ortsprissystem
–De datasystem som försörjer marknaden med information.
Småhusvärdering – 5. Ortsprismetoden - arbetsgång
a. - avgränsa en delmarknad ( geografiskt, fastighetstyp, etc.)
b. - avgränsa och ”gallra” bort avvikande objekt ( K/T, boarea, priser)
c. - analysera prisutvecklingen på orten, verifiera marknadsanalysen gentemot ett större antal objekt på orten. Bedöm aktuell prisutveckling under perioden då dina jämförelseobjekt sålts.
d. - applicera prisutvecklingen för de relevanta jämförelseobjekten så de visar vad de skulle sålts för vid värdetidpunkten.
e. - ta fram medeltalet för köpeskillingarna vid aktuell värdetidpunkt, kr, K/T , K/BOAf.- Jämför nu nyckeltalen från jämförelseobjekten med det aktuella värderingsobjektet
Småhusvärdering – 6. Värdebedömning
•Använd nyckeltalen för jämförelsematerialet
•Vid aktuell värdetidpunkt–kr, K/T , K/BOA
•Applicera dessa på värderingsobjektet–BOA *genomsnitt kr/m2–Genomsnitt K/T * objektets taxeringsvärde
•Ev justeringar innan värdet slutligen bedöms?
–Plus eller minus?
–Pool? Renoveringar? Utsikt? Annat som inte syns i taxeringssystemet ( standardpoäng, tomtstorlek etc?)
•Bedöm värdet
– sätt ner foten och avrunda
•Bedöm osäkerhetsintervallet
Småhusvärdering – 7. Värdeutlåtande och dokumentation
•Värderingsbesiktningens underlag –fastighetstyp, storlek, standard, skick etc.. •Ortsprismaterial –jämförelseobjekt, prisstatistik •Marknadsanalys –efterfrågan, alternativ användning mm •Slutlig sammanvägning av samtliga värdepåverkande faktorer - Läget, läget, läget !! •Slutlig marknadsvärdebedömning
marknadsvärde
”Med marknadsvärde avser mest sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid.”
Vid den tänkta försäljningen får det inte föreligga någon tvångssituation att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer.
Småhusvärdering – 7. Värdeutlåtande och dokumentation - formkrav
- Samhällsbyggarna och Bankföreningen
- www.samhallsbyggarna.org
- Olika utseende – samma innehåll–Blankett–Skriven rapport- exempel på www.kronofogden.se
- Detaljeringsnivå
- Bilagor–Foton, kartor–Ritningar / skisser–Registerutdrag–Övriga dokument / avtal
- Värderingsobjektet - namn
- Syfte med värderingen
- Värdetidpunkt/värderingstidpunkt/besiktningstidpunkt
- Eventuella villkor, friskrivningar
- Bilagor
- Slutlig marknadsvärdebedömning
- Värderarens namn/underskrift
Olika typer av besiktningar
- Entreprenadbesiktning
- Statusbesiktning
- Överlåtelsebesiktning
- Ansvarsutredning
- Myndighetsbesiktning
- Miljöinventering
Värderingsbesiktning
•Avvikelser från det normala t ex –Ålder –Användningssätt –Typ –Standard och skick •Syfte: Göra ett ekonomiskt övervägande –Tillskott eller avdrag i slutliga värdebedömningen?
Besiktning – ” Grundregler”
- Åk alltid på plats!
- Gör besiktningen själv
- Var noggrann
- Anteckna och fotografera
- Etik och integritet!
- Sekretess ang uppdragsgivare
Besiktning - Förberedelser
•Uppgifter om värderingsobjektet –Fastighetsbeteckning, adress, utdrag ur fastighetsregistret, kartor, ritningar –Servitut, nyttjanderätter, kontrakt etc –Planförhållanden –Vilka uppgifter saknas? Fråga ägaren om renoveringar, drift- och underhållskostnader, status på utrustning etc •Uppdragsgivare / beställare –Namn, telefonnr, när o var ska vi ses? •Omgivningen – vad behöver besiktas? –Intressanta jämförelseobjekt –Samhällsservice –Utsikt/badplats/..?
Besiktning – i packningen!
•Checklista •Frågelista •Kamera (laddad) •Papper och pennor ( blyerts på vintern o vid regn) •Mätutrustning – måttband/laser •Ficklampa (verktyg) •Karta/GPS •eventuellt ”oömma kläder och stövlar” •Kontaktuppgifter –kontaktpersoner–telefonnummer
Småhusvärdering – På plats
•”kom för tidigt ” (kolla omgivningar, grannfastigheter etc.)
•Var systematisk (checklista)
•Var noggrann
•Anteckna / fotografera
•Notera allt som kan ha en värdepåverkan (avvikelser)
•Fastna inte på detaljer
•Ställ dina frågor
•Var kreativ
-tänk ”alternativ användning ” t ex. annan planlösning
•Helhetsintryck (ordning och reda)
Besiktning läget
läget i orten, stadsdelen, området etc
Besiktning - Byggnad
•Flera byggnader –gå byggnad för byggnad, namn eller nummer –Antal våningar – utformning - arkitektur •Byggår –Om/tillbyggnader - större renoveringar •Undergrund –markförhållanden • Grundläggning –betong, plintar eller hel betongplatta –Krypgrund –källargrund (omdränering ?) •Stomme –Bärande konstruktioner –trästomme , regelstomme eller limträ –trästomme , timmer –trästomme , prefab-element –murad stomme •Fasader –Ytterbeklädnad –träpaneler, skivor –tegelfasader –timmer –putsad –plåt, eternitskivor –specialmaterial, glaspartier •Yttertak –Takbeklädnad (vilken typ: sadeltak, pulpettak, valmat, mansard etc..) –tegelpannor, betongtegel –plåt, profilerad, falsad bandtäckt –shingel, papp –naturtak, (sedumgräs)•Plåtarbeten –Avvattning (stuprör-hängrännor), omfattningar •Fönster –Typ av fönster, material, fönsterpartier •Entréer / dörrar –entrépartier, dörrar, portar –material, typ, antal
Besiktning – Tekniska installationer
•Anslutningar –vatten, avlopp –el, bredband (fiber) –fjärrvärme•Värme (vattenburen eller luftburen) –fjärrvärme –värmepumpar –fasta bränslen –el, solceller, övriga system •Ventilation –självdrag, mekaniska system , värmeåtervinning •Installationer –TV / bredband –larm, säkerhet
Besiktning – Övrigt utvändigt
•ÖVRIGT –uteplatser, uterum –Balkonger –handikappanpassningar –Komplementbyggnader (garage, förråd, båthus etc..) •TOMT - MARK –Finplanerad eller grovplanerad –Anläggningar (trädgårdstomt) –P-platser –asfalt, avgrusningar –marksten, planteringar –belysning –stängsel - grindar
Besiktning – Utvändigt
•Planlösning i huset •Planlösning på tomten –Effektiv? –Smakfull? –Flexibel? –Trendig/modern/attraktiv? –Finns även praktiska utrymmen t ex förråd?
Besiktning - Fel och brister
•Underhållsbehov – allmänt, specifika detaljer •Äldre ytskikt och material •Övriga ”brister” – värmesystem (driftskostnaden) •Skador –Fukt och vattenskador - nästan 90% av alla byggnadsskador –Felaktiga konstruktioner –Mögelangrepp – hussvamp –Radon •Övrigt ! ? •- Vad är åtgärdat? Vad skulle ägaren vilja åtgärda? Är det gjort med kvalitet?
- Åtgärder / kostnader
- Akuta underhållsbehov
- Hur stor är värdepåverkan ??
Besiktning – Positiva faktorer
- Arkitektur?
- Extra utrymmen?
- Trädgårdsanläggningar?
- ..
- Hur stor är värdepåverkan ??
Utbud för boende:
ÄGA SIN BOSTAD – Ägandet som investering: •spekulation, värdeökning •underhålla och modernisera Hyreshus •bedriva affärsverksamhet •få avkastning Småhus Ägarlägenhet Bostadsrätt HYRA SIN BOSTAD •Bruksvärdessystemet •Flexibilitet •Hyresnivåer •Servicenivå Nya trender: •social housing •studentboende •seniorboenden 55+ och 70+ (trygghetsboende) •gated communities
Efterfrågan och boendekarriär
VAD STYR ?
•Inkomst
•Riskbenägenhet
Bostadsmarknadens Livscykelhypotes
studerande: riskavers, låg inkomst → hyresrätt arbetstagare: riskneutral, högre inkomst → bostadsrätt barnfamilj: riskneutral, två inkomster → småhus
pensionär: riskavers, lägre inkomst → hyresrätt
Prisbildning på olika delmarknader
Fri prisbildning: •äganderätt •bostadsrätter Bruksvärdesprövning: •Hyresrätt •Kooperativ hyresrätt (ca 1 %)
Vad beror topparna och dalarna på?
•1965-1974: miljonprogrammet: - bygg bort köer och trångboddhet! •1974: generella subventioner/”räntebidrag” (proposition 1974:150) •1980-talets mitt: - ROT-bidrag - mest flerfamiljshus (1983-) - Högkonjunktur •1990-talets början: - Lågkonjunktur - Fastighetskrisen 1991-93 •2008-2009: - Finanskris och lågkonjunktur 2008-2009, nya ROT-avdrag • Ägarlägenheter •2010 - 2014 : - Max belåningsgrad 85% - fortsatt ekonomisk oro (Grekland etc..) •2010 – RÄNTEDOPNING, befolkningsutveckling
Tobins q
•Tobins q: pris på ”begagnat” kapital/nytt kapital
•Exempel:
–Hus på marknaden: 4 500 000 kr (relativt nytt)
–Byggkostnad: 30 000 kr * 100 kvm
–Mark: 1 000 000 kr=>4 500 000/ ( 3 000 000+1 000 000) = 1,125 Tobins q > 1 nybygge lönsamt!
Fastighetsmarknadens särdrag
•Går inte att flytta
•Unika
- heterogena ”varor”
•Lång livslängd
•”Varan” är både en konsumtionsvara och investeringstillgång
•Produktionsprocessen är lång
•Marknadsaktörerna är ibland dåligt informerade
•Priserna är så höga att det oftast behövs lån
•Höga transaktionskostnader
- praktiskt och juridiskt komplicerad
•Omfattande statlig
-kommunal styrning: förbud, kontroll, bidrag
•Fastigheter är föremål för avtal, skatter och avgifter
Bostadspolitik
Politisk styrning av en marknad
•Sätta politiska mål, t ex ingen vara hemlös, standard etc •En bra och prisvärd bostad till alla
•Politiska medel
– bostadsbidrag, kommunalt ägande, regler för hyressättning
•Effekter av allmän politik
– skatter på byggande, ROT-avdrag, hushållens allmänekonomi, konjunktur..
•Kombinationen näringslivspolitik och bostadspolitik allt viktigare på landsbygden
Bostadspolitikens mål
Kvalitetsmål
•Utjämna bostadsstandarden (rättvisemål)
•Att påverka konsumenternas utgifter för bostadstjänster (rimlighetsmål) Integrationsmål
– ett ”operativt” mål
– för att nå ovanstående mål.
Bostadspolitikens verktyg
•Skatteregler •Finansieringslösningar •Riskutjämning •Subventioner •Regler för hyressättning •Regler för tillhandahållande av mark •Samhällsplanering – strandskydd, infrastruktur, översiktsplanering, detaljplanering, samhällsservice i form av skolor, lokaltrafik etc. •Verktyg för styrning av boende och byggande
HSB, Riksbyggen och miljonprogrammet
•1925: HSB förmedlar statliga bostadslån (smålägenheter och egnahem) •(1935) Allmännyttiga företag - bostäder åt ”mindre bemedlade” •(1938) Egnahem på landsbygden •1939: Riksbyggen (45 000 lgh) •1942: ”tidsbegränsad” hyresreglering •1950-1953: Välfärden ökar (Koreakriget) •1965-1974: Miljonprogrammet
Trångboddhet ett problem?
- Norm 3 definierar ett hushåll som trångbott om det finns fler än en boende per rum (sovrum), kök och vardagsrum oräknade (Boendeutredningen 1974).
- Sammanboende delar dock sovrum medan varje barn ska ha eget rum. Exempel: Enligt norm 3 ska ett sammanboende 4-personershushåll ha minst 4 rum och kök för att inte vara trångbott
- 13,9 % är trångbodda enligt norm 3, 2006, mot 19,6 % 1980 •59,0 % har småhus 2006 mot 54,8 % 1980
- 52,8 % har äganderätt 2006 mot 49,8% 1980
- 15,7 % bor i bostadsrätt 2006 mot 11,6% 1980
- 29,8 % bor i hyresrätt 2006 mot 37,2 % 1980 (äganderätt + bostadsrätt + hyresrätt ≈ 100 %)
Integrationsmålet
•trångboddheten inte så stort problem numera
– segregation större problem.
•Storstadsutredning 1990: miljonprogrammets (1965-1974) minst attraktiva områden
•1970-talet: indirekta åtgärder
•1974: subventioner & räntebidrag
•1983: ROT-bidrag, mer direkta åtgärder (sysselsättningspolitik + socialpolitik)
1990-talet
•Samordning
– arbetsmarknadspolitik & invandrarpolitik (gemensamma bidrag)
•Trendbrott i politiken (Danell 1991)
•Allmännyttan: 5% 1945 25% 1990
•1991: borgarna ville avskaffa bruksvärdet, men marknadsanpassning ändå med tillval
•2010: Samma diskussion igen men inga åtgärder
1990-1991 års skattereform
”Det övergripande målet för skattereformen är att åstadkomma en samhällsekonomiskt effektiv beskattning samtidigt som fördelningspolitiska mål uppfylls…” (prop. 1989/90:110, s 294)
•Lika beskattning för lika inkomst
•Progressivt skattesystem
•Enklare regler att följa
– ökad effektivitet!
•Premiera sparande och motverka låntagande
Reformens huvuddrag
•Ca 85% av befolkningen betalar endast kommunalskatt
– resterande dessutom 20% i inkomstskatt (indexreglerat). •Grundavdrag, barnbidrag, bostadsbidrag ↑•Avdragsmöjligheter ↓
•Grön skatteväxling
•Kapitalskatt 30%,
•Avkastningsskatt pensionsförsäkringar
Riskkapital och politik – Vem tar risken?
Byggaren
– Fastighetsägaren
– andra finansiärer (tidigare t ex större företag på orten ”bruket”)
•småhus/bostadsrätt/ägarlägenhet/hyresfastighet Banken •Kreditnivåer, högre risk ger högre räntor och avkastningskrav Boende via förening
- Nivå på engagemang
– kooperativ, bostadsrättsförening Effekter efter senaste finanskrisen
•Minskade kreditnivåer
•Ökade krav på låntagaren, räntan hålls nere så andra faktorer blir viktigare, inkomstförsäkring
•Svårare att låna på sin säkerhet (belåningsgraden sänks)
Samhällets ekonomiska mål
•Låg arbetslöshet
•Höga inkomster och ekonomisk tillväxt ( viss inflation)
Låg och stabil prisnivå
De flesta är överens om målen
– däremot hur man skall nå målen skiljer sig emellan olika ekonomer och bedömare
•Aktuell trend: Kombinationen med hållbarhetsmål??
–Bruttonationalllycka, bruttonationalhälsa..
Ekonomisk tillväxt, BNP
BNP (GDP) = Bruttonationalprodukten, Alla slutprodukter som tillverkas inom ett lands gränser
BNI (GNP) = Bruttonationalinkomsten, Alla slutprodukter som produceras med ett lands produktionsfaktorer
Ekonomisk tillväxt = Procentuell förändring av BNP eller i vissa fall BNI över tiden
Trend = långsiktig förändring
Konjunktur = kortsiktig förändring
Inflation
- Inflation är en ökning av penningmängden i en ekonomi vilket ger en ökning av den allmänna prisnivån.
- Deflation är motsatsen till inflation och innebär en minskning av penningmängden, vilket i sin tur gör att penningvärdet ökar. Detta leder i regel till att den allmänna prisnivån faller.
- Konsumentprisindex (KPI) mäter den genomsnittliga prisutvecklingen på hushållens konsumtion av varor och tjänster
- (KPIX – tidigare UND1X) är ett mått på underliggande inflation som Riksbanken brukar använda som riktmärke för penningpolitiken.
nflation och KPI
Inflationen innebär att pengarna blir mindre värda över tid. KPI
– det vanligaste måttet
- mäter den genomsnittliga kostnaden i konsumentprisledet för en korg av varor och tjänster som speglar hushållens konsumtion.
Tillväxt och ekonomiska mål
Konjunktur är ett mått på hur ekonomin mår
•Tillväxt
•Arbetslöshet
•Inflation
Realt
nominellt
Realt - Hur mycket det egentligen är i köpkraft
Nominellt - Hur mycket är det i pengar
Konjunktur - nominellt eller realt?
- Realränta, real avkastning, är den ränta som erhålls om inflationen räknas bort från den nominella räntan.
- Nominell ränta är den ränta som exempelvis banken erbjuder. Den tar inte hänsyn till hur stor andel som är inflation eller annan påverkan och kan därmed inte användas för att ta fram korrekta mått på avkastningen.
- Nominellt värde, nominellt belopp. Värde till namnet (från lat. nomen, namn); pappersvärde, fast värde utan hänsyn till värdeförändringar.
- Realvärde, en tillgångs faktiska realisationsvärdeeller en tillgångs värde med hänsyn till inflationen, dvs köpkraften.
Konjunkturcykeln - teori
1) Ökad efterfrågan (efterfrågan > utbud)
2) Fastighetspriserna drivs upp
3) Realräntan faller och ökar efterfrågan mera
4) Förändring i ekonomin och prisutvecklingen avbryts
5) Realräntan höjs och investeringarna faller
6) Ekonomiska problem och konkurser
7) Förbättring i ekonomin och ny konjunkturcykel
Fastighetskrisen 1991-1993
Fastighetskrisen 1991-1993
•Avregleringen av kreditmarknaden
•Högkonjunkturen vände till lågkonjunktur
•Inflationstakten minskade
•Realräntorna ökade
•Uteblivna amorteringar och uteblivna betalningar av panter
•Minskad kreditgivning
Fallande priser orsakar:
Fallande priser orsakar:
•Småhusägarna får inlåsningseffekter
•Bostadsrättsinnehavare får inlåsningseffekter och gemensam risk
•Bostadsrättsföreningar kan drabbas av lämnade lägenheter
•Privata fastighetsägare flerbostadshus får fler konkurser
•Allmännyttan
– staten tvångsstyr
Finanskrisen 2008-2009
- Oro på marknaden, främst på större orter och dyra objekt
- Få genomförda affärer
- Sänkta belåningsgradereffekterna efter…..
- Hösten 2010 max 85% i belåningsgrad
- Låga räntor, aktiv politik
- Eurokris 2011 (Grekland etc..)
- Amorteringskrav 2016•Brexit
Konjunkturinstitutet meddelar
På grund av den internationella finanskrisen 2008 och den efterföljande globala konjunkturnedgången föll BNP kraftigt med närmare 4 procent 2009.Konjunkturnedgången fortsatte 2010. Riksbanken sänker reporäntan i syfte att dämpa konjunkturnedgången. Trots den expansiva ekonomiska politiken bottnar konjunkturen först efter prognosperioden. Krisen slog hårt mot arbetsmarknaden, arbetslösheten ökar kraftigt under de kommande två åren och vid slutet av 2010 har antalet sysselsatta minskat med cirka 250 000 personer.”Sverige drabbas av statsskuldskrisen i Europa genom ökad osäkerhet och svag export. Därför blev 2012 , 2013 och 2014 år med svag tillväxt. Sverige har befunnit sig i lågkonjunktur sedan 2009 och är nu inne i en återhämtningsfas. Under sommaren 2016 har vi för första gången på länge en mätbar inflation och indikationerna ökar om att företag har svårt att hitta arbetskraft. 2016-2017: Varningar om en bostadsbubbla ökar i hela Europa, Dopade räntor
Stabiliseringspolitik
•Penningpolitik: –Ränta –Penningutbud •Finanspolitik: –Skatter, –Transfereringar (bidrag), –Offentliga utgifter (konsumtion & investeringar) •Fast eller rörlig växelkurs?
Marknadsränta
Marknadsränta
- StyrräntaReporäntan är Riksbankens styrränta
Den senaste tiden efter finanskrisen (2008-2009) har kraftigt påverkat ränteläget. Sedanåren efter finanskrisen har reporäntan legat på rekordlåg nivå. Juli år 2010 höjdes reporäntan något igen, för att senast 2014 sänkas till ”nollränta”. Riksbanken har tom sänkt styrräntan för bankerna till ”negativ ränta” i början av 2015.
Marknadens räntor
•STIBOR, d v s Stockholm Interbank Offered Rate
–Daglig referensränta, ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för utlåning i svenska kronor.
–används som referens för räntesättning eller prissättning av derivatkontrakt.
–En ränta på ett lån kan exempelvis uttryckas som STIBOR T/N + 1% och kommer då följa STIBOR T/N-räntan med ett tillägg om en procentenhet. Noteringarna för STIBOR publiceras varje vardag kl 11:00.
–Löptider T/N som står för Tomorrow/Next (nästa bankdag) eller 3 månader
•STATSFIXRÄNTA
–snitträntan av aktörers säljnoteringar.
–beräknas varje dag klockan 11:00 på statsskuldväxlar samt statsobligationer.
Finansiering stat och banker
•STATSSKULDVÄXEL
–ett löpande skuldebrev som Riksgäldskontoret ger ut. Löptid normalt upp till ett år.
–används för att finansiera statens kortfristiga lånebehov. •STATSOBLIGATIONER
–ett samlingsbegrepp för de obligationer som Riksgäldskontoret ger ut.
–används för att finansiera statens medelfristiga och långfristiga lånebehov.
•BOSTADSOBLIGATIONER
–Ett löpande skuldebrev som ges ut av bostadsinstitut till exempel Stadshypotek (Handelsbanken), SEB Bolån, Swedbank Hypotek och NB Hypotek som alla är bankägda och SBAB som ägs av svenska staten.
–Genom att ge ut en bostadsobligation finansierar de sin långa utlåning till bostäder.
Marknadsräntor, Styrräntor
– Långa räntan
•Den långa räntan styrs av marknadens förväntningar. •Sveriges ekonomi är i många avseenden betydligt starkare idag än vad den var i början på 1990-talet och förtroendet för svensk ekonomi har ökat. Det återspeglas i den långa räntan, som sjunkit mer i Sverige än i Europa och USA.
Hushållens ekonomi
- Hushållens disponibla inkomster har stadigt ökat under senare delen av 1900-talet, speciellt från slutet av 1970-talet och framåt.
- Men om man räknar bort inflationen ser man att hushållens köpkraft inte haft en spikrak utveckling till det bättre. Det är först under de tio senaste åren som utvecklingen varit mer obrutet positiv.
Hushållens konsumtion och sparande
Svenska Hushållens utgifter kan grovt delas in i antingen konsumtion eller sparande. Detta kan sammanfattas i sparkvoten. Fram till början av 1980-talet var sparkvoten i genomsnitt knappt 10 procent i Sverige. Efter det har sparandet mellan åren varierat stort.
Hushållens skulder
Sedan mitten på 90-talet har trenden varit att hushållens skulder ökar mer än inkomsterna. Skuldkvoten ligger nu på en rekordhög nivå. Däremot har skulderna inte ökat nämnvärt mer än värdet på hushållens totala tillgångar. Anledningar är stigande värden på fastigheter och mark samt ett ökat sparande bland hushållen.
Finansiärer
•Banker
– svenska banker, kreditinstitut
•RIKSBANKEN
•Handelsbanken, Nordea, SEB, Swedbanksamt Danske bank (tidigare med ”lokala namn”)
•Lokala banker, fristående sparbanker
•Länsförsäkringar, Skandiabanken, ICA-banken
•SBAB (statligt bostadslåneinstitut)
•Nischbanker t ex: högrisk, Bluestep m fl
•Crowdfunding!?
Sveriges riksbank
•Sveriges centralbank och en myndighet under riksdagen.
–Ansvarar för penningpolitiken med målet att
•upprätthålla ett fast penningvärde.
•Främja ett säkert och effektivt betalningsväsende.
•Riksbanken anses vara världens äldsta centralbank och grundades 1668.
• Riksbanken fick 1904 ensamrätt att ge ut sedlar och mynt.
• Den 1 januari 1999 fick Riksbanken en lagstadgad självständig ställning.
Riksgälden och statsskulden
- Svenska statens finansförvaltning
- Uppdrag från regeringen
- statens internbank
- Förvaltar statsskulden
- Ger statliga garantier och lån.
- hantering av insättningsgarantin och statligt stöd till banker. Genom att samla dessa verksamheter får staten en effektiv finansförvaltning.
Småhusmarknadens krediter
•Pantbrev och inteckningar •Bottenlån och topplån •Byggnadskreditiv •Försäkringar, fullvärde •Bankens bedömning : –Säkerheten i fastigheten –Låntagarens betalningsförmåga –(belåningsgrad, räntenivå, konkurrens)
Bottenlån - Hypotekslån
•Grekiska = underlag, pant •Pant som säkerhet vid belåning •Hög säkerhet för banken – mindre risk - Förmånlig ränta •75-80% av köpeskillingen •Förmånligt lånealternativ •Fungerar bara i välstrukturerade ekonomier med register på tillgångar och ägare •Bankerna har ofta egna hypoteksinstitut som t ex: Stadshypotek
Topplån - Blancolån
- För den del som inte täcks av bottenlån/hypotekslån
- Högre risk
- Sämre rätt på panten
- Blancolån saknar formell säkerhet/pant
- Pant kan annars vara fastighet eller annan lös egendom
- Långivaren är borgenär
- Låntagaren är gäldenär
- Ev krävs borgensman, d v s någon som garanterar återbetalningarna
Byggnadskreditiv
•Lån under byggtiden
•Löpande ränta på nyttjat belopp samt kreditavgift
•Nyttjas stegvis efter behov.
•Lyftplan vid projektets början
•Besiktning och intyg inför lyften
•Värderaren kollar att bygget fortskrider som planerat och att värdet ökar i takt med belåningen
•Slutbesiktning och slutvärdering
•Omvandling till vanligt lån
– hypotekslån + ev topplån
•Oftast dyrare än bostadslån så dra inte ut på tiden..
Fastighetsvärdering
Värderarens huvuduppgift •värdebedömning som beslutsunderlag i olika situationer •Investeringskalkyl Traditionell kompetens •Ekonomi •Teknik •Juridik
Pris eller värde
Fastighetsmäklare
sätter ett
PRIS
på en fastighet
Fastighetsvärderare bedömer ett VÄRDE på en fastighet
Värderare i Sverige - yrket
- Egna företagare, anställda i värderingsföretag, anställda i banker och kreditinstitut, anställda i fastighetsbolag, •Fastighetsmäklare?
- Inga statliga krav
- Egen organisation/förening som upprättat krav för att bli auktoriserad värderare
- Samarbetar med t ex. Bankföreningen för utforming av värderingsutlåtanden
- Etiska regler
- Utbildning
Auktorisation
SAMHÄLLSBYGGARNA (fd. ASPECT) www.samhallsbyggarna.org
Sektionen För Fastighetsvärdering Syfte
Att verka för och utveckla det fastighetsekonomiska områdetAktiviteter
- stödjer utbildning och utveckling
- seminarier / Kurser / Litteratur
- samverkar nationellt och internationelltKrav för medlemsskap i sektionen :
- integritet och ärlighet
- arbetar med fastighetsekonomiska frågor i sin professionella verksamhet
- nya medlemmar ska rekommenderas av 2 aktiva medlemmar
Auktorisationskrav
Utförs i Sverige av SAMHÄLLSBYGGARNA / SFF (Värderingssektionen)Syfte
- kvalitetsstämpel
- konsumentvägledande
Auktorisationskrav
- teoretiska krav
- kurser (högskolor, universitet, internutbildning )
- Svenska bankföreningenOmfattning
- Generell auktorisation, Småhus, Lantbruk
Auktorisationskrav
Grundläggande krav
- teoretisk kompetens ( högskola, universitet )
- praktikkrav ( 3-års praktik som värderare )
- aktualitetskrav ( vidareutbildningar )
- oberoendekrav ( flera uppdragsgivare )Internationellt: RICS
- the Royal Institution of Chartered Surveyors
– grundat 1868 i England. Auktoriserar i Sverige sedan 2010
Vad är en bostadsrätt?
•Rätten att nyttja bostaden - Del i ekonomisk förening•Kan även vara lokaler
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening med ändamål att i föreningens byggnader upplåta lägenheter åt föreningens medlemmar till nyttjande utan begränsning tiden.Medlemsrätten i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare.
Medlemmar i bostadsrättsföreningen
- Fysisk person
- Juridisk person om stadgarna inte hindrar det
- Ska godkännas av styrelsen
- Köp, arv eller gåva
Bostadsrättsföreningen
- Föreningen äger fastigheten, oftast flerbostadshus eller område med villor
- Bostadskooperativa föreningar tex HSB och Riksbyggen
- Privata föreningar
- Ekonomisk plan vid uppstarten
- Nybygge eller befintligt hus som ombildas
- Regleras av stadgar och ekonomiska planen
- Årsmöte med avstämning och budget, Styrelse utses •Föreningen håller register över lägenheter, medlemmar, andelstal, avgifter mm
Liknande föreningar
•Bostadsföreningar (fram till 1930)
•Bostadsaktiebolag (fram till 1930)
•Ideella andelar (gemensamt ägande)
•Äkta eller ”oäkta” förening
–Minst 60 % av intäkterna från föreningens BOSTADSRÄTTER
–Max 40 % av intäkterna från LOKALER och HYRESRÄTTER
•Påverkar skatteregler
–Uppskov med reavinster hindras
–Påverkar större (dyrare ) bostadsrättslägenheter mer avseende pris/värde vid försäljning
– missar budgivare med god ekonomi såsom företag o stiftelser
