Gamla tentafrågor 181029 Flashcards
Vilken metod använder man när man värderar småhus och bostadsrätter?
Ortprismetoden (avkastningsmetod, produktionskostnad)
Beskriv ortprismetoden steg för steg
Ortprismetoden steg för steg:
1- första urval och gallring
geografiskt, typkod, bebyggelsetyp, när i tiden köpen är gjorda, köp med avvikande K/T tal skall man vara observant med
2.Tidsaspekten
Värderingsobjektet skall värderas vid en viss tidpunkt. Den sk. värdetidpunkten. Ortprismaterialet innehåller oftast köp från en längre tidsperiod. Om man bedömer att en prisutveckling skett mellan respektive köptidpunkt och värdetidpunkten bör en omräkning av köpeskillingarna göras.
- andra urval och gallring
Nu tar man även hänsyn till fastighetsknutna egenskaper. Utöver detta är närmiljön viktig. det sk mikroläget om värderingsobjektet ex. har eller ligger nära en strand.
De fastighetsanknutna egenskaperna som är aktuella vid värdering av småhus är primärt storlek (boa), ålder (byggår), standard och tomtstorlek.
4- applicera prisutvecklingen på de slutligen valda jämförelseobjekten. Används fastighetsprissystem görs detta automatiskt av programmet. De jämförelseobjekt som återstår efter gallringen och sedan prisutvecklingen applicerats utgör ett så kallat gallrat ortprismaterial och skall läggas till grundför en jämförelse med värderingsobjektet.
5- resultat av ortprisanalysen
resutatet är ett framräknat medelvärde per fastighet i kr per kvm boa eller k/T. dessa skiljer ofta något så det är värderaren som måste ta ställning till vilket värde som är mest trovärdigt eller om det hamnar mittemellan.
Vilken metod används vid värdering av kommersiella objekt?
När man värderar komerciella objekt används i huvudsak metoden ortprisanalys för att söka ett marknadsvärde. är det ett individuellt avkastningsvärde som söks används en nuvärdemetod.
Beskriv vad metoden som används vid värdering av komerciella fastigheter går ut på.
den praktiska gången är likt vid värdering av småhus.
bruttokapitaliseringsfaktorn. fastighetspris per hyreskrona. (bkf)köpeskilling/bruttohyra
nettokapitaliseringsprocenten. Driftnetot. hyresintäkter minus driftoch underhållskostnader(inkl fastighetsskatt) divideras med köpeskillingen. kvoten kallas för direktavkastning på totalt kapital. används vid lönsamhetsbedömningmycket använt mått vid investeringsbedömningar.
Hur definierar du ordet marknadsvärde? Utgå ifrån hur man definierar detta i kurslitteraturen,
men gör gärna ett exempel – gärna där du illustrerar vissa delar.
Marknadsvärdet är det mest sannolika priset vid en försäljning av fastigheten vid en viss angiven tidpunkt under normala förhållanden på en fri och öppen marknad, med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelatioer och utan tvång.
När det gäller t ex. småhus så kan man dela in marknadsanalysen i ett antal nivåer respektive
kategorier.
Vilka är de tre nivåerna på marknadsanalysen som man brukar prata om? Förklara dessa.
omvärlds- förhållanden som är frikopplat från ort och objek tex inflation, räntenvåer
orts - läge, yta, invånarantal, tätortstruktur, politiskt styre samt kommunens karaktär ex industri eller universitetsstad
objektsnivå- läge attraktivitet, speciell karaktär, serviceutbud, bostads eller industriområde, utbud och efterfrågan på liknande objekt
När det gäller t ex. småhus så kan man dela in marknadsanalysen i ett antal nivåer respektive
kategorier.
Om man pratar om prispåverkande faktorer kan man dela in dessa i fyra specifika
delar/perspektiv – vilka?
Prispåverkande faktorer
miljöstörningar ex trafikbuller
skador/brister på byggnaden
tobins Q = marknadsvärdet av ett nybyggt småhus/återanskaffningskostnad för byggnad och tomt
Mikroläget
tomträtt
andra faktorer ex pool, homestyling svårt att veta vad det är värt
