Immobilier

Question 1

Immobilier - Financement - Versement anticipé

Quelles sont les règles appliquées aux versements anticipé pour l’encouragement à la propriété (EPL) ?

(8)

Answer 1

Encouragement à la Propriété du Logement - EPL

• Pour résidence principale uniquement (+ achats de parts sociales de coopérative de construction ou habitation)
• Versement minimal = CHF 20’000 (pas de minimum si achat de parts dans coopérative)
• Si + de 50 ans : limite de l’avoir disponible
• Possible 1x tous les 5 ans
• Imposition des capitaux de la prévoyance
• Remboursement minimum CHF 10’000
• Si remboursement, récupération de l’impôt possible dans les 3 ans suivant le remboursement
• Pas de rachat possible si l’EPL n’est pas intégralement remboursé

Question 2

Immobilier - Méthodes d’évaluation

Quelles sont les différentes méthodes d’évaluations pour l’immobilier ?

(8)

Answer 2

• Méthode conventionnelle ou classique (rapport sur l’objet)
• Méthode intrinsèque (valeur de reconstruction)
• Méthode hédoniste (comparaison avec le marché)
• Méthode par capitalisation des flux financiers futurs (rendements financiers projetés - DCF)
• Selon la valeur de rendement
• Méthode combinée (valeur intrinsèque x 1/4 + valeur de rendement x 3/4)
• Selon la valeur de liquidation
• Selon la valeur fiscale

Question 3

Immobilier - Méthodes d’évaluation

Définition, principe et avantage de la méthode d’évaluation par capitalisation des flux financiers ou « DCF »

Answer 3

Méthode d’évaluation par capitalisation des flux financiers ou « DCF » (Discounted Cash Flow)

Principe : Un actif vaut ce qu’il rapporte !

Définition : Méthode d’estimation dynamique. Elle déduit la valeur du bien immobilier de la somme des flux monétaires futurs et actualisés au cours des différentes périodes.

Intérêt : Présente l’ensemble des hypothèses sous-jacentes à une valorisation (croissance, rentabilité, investissements) sur une longue période (5 à 50 ans)

Dans le cadre d’une transaction, le montant déterminé, correspond au prix qu’un acquéreur devrait accepter de payer pour un investissement donné, puisque cet investissement lui permettra de couvrir le coût des capitaux (dette et fonds propres) qu’il engage.

La méthode DCF est adaptée en période de crise financière. Elle détermine les recettes et les dépenses dans le temps et utilise des hypothèses d’évolution des capitaux.

Question 4

Immobilier - Méthodes d’évaluation

Commnent est calculée la valeur « DCF » ?

Answer 4

Une augmentation de la valeur du bien immobilier peut être due à de plus gros revenus bruts, mais aussi à un risque inférieur.

La méthode des DCF repose sur deux piliers :

• Les projections financières et les cash flows dégagés par l’activité
• Le taux d’actualisation

Valeur DCF =

(+) Encaissements (loyers)

(–) Décaissements (Charges, travaux d’entretiens, investissements fiurs,…)

(+) Valeur résiduelle escomptée

Taux d’escompte (ou d’actualisation) =

(+) Intérêt du marché sans risque

(+) Supplément pour risque de l’objet (1 à 3%)

(-) Abattements pour la protection contre la dévaluation de l’argent (0.5 à 2%)

Le taux d’actualisation permet l’actualisation des revenus et coûts futurs à la valeur présente.

Il est déterminé selon les facteurs suivants :

• Le taux du marché,
• Le risque immobilier (général ou spécifique),
• Le temps (Plus le temps de remboursement des capitaux est long, plus ils sont dépréciés)
• Activités liées au bien.

Question 5

Immobilier - Normes IAF

Formule des rendements des Immeubles

Rendement brut de l’objet ?

Rendement net de l’objet ?

Answer 5

Question 6

Immobilier - Normes IAF

Formule des rendements des Immeubles

Valeur de rendement ?

Answer 6

Question 7

Immobilier - Normes IAF

Formule des rendements des Immeubles

Valeur Combinée ?

Answer 7

Question 8

Immobilier - Normes IAF

Formule des rendements des Immeubles

Rendement brut des fonds propres

Rendement net des fonds propres (après impôts)

Answer 8

Question 9

Immobilier - Normes IAF

Formule des rendements des Immeubles

• Valeur locative
• Forfait fiscal d’entretien
• Valeur fiscales de l’immeuble
• Frais de notaires

Si non communiquées lors de l’épreuve

Answer 9

Immobilier - Valeur standard - Norme IAF

• Valeur locative 5% de la valeur fiscale
• Forfait fiscal d’entretien 20 % de la valeur locative
• Valeur fiscales de l’immeuble 70 % de la valeur vénale
• Frais de notaires 5% du prix d’achat

Si non communiquées lors de l’épreuve

Question 10

Immobilier - Normes IAF

Formule des rendements des Immeubles

Financement type des biens

Answer 10

Immobilier - Valeur standard - Norme IAF

Rés principale 80% (90% si nantissement LPP)

(Fonds propres 10% hors EPL minimum)

Objets de vacances 50%

Objets Industriels 50%

objets commerciaux 60%

Question 11

Immobilier - Définitions

Aliénation

Answer 11

Immobilier - Définitions

Aliénation : Transfert juridique de propriété (vente, cession)

Aliénateur : Le cédant, le vendeur

Aliénataire : Lacheteur

Question 12

Immobilier - Définitions

Bien-fonds

Answer 12

Immobilier - Définitions

Bien-fonds :
Partie délimitée de la surface terrestre (CCS 667 ss).

Verticalement, la propriété foncière s’étend aussi loin qu’elle présente un intérêt pour le propriétaire.

Horizontalement, la propriété foncière s’étend jusqu’aux limites du bien-fonds (bornes, mur ou barrière). Plans conservés par le registre foncier.

Les constructions, les plantes et les sources appartiennent au propriétaire du sol.

Question 13

Immobilier - Définitions

Propriété foncière 655 CC (1&2)

Answer 13

Immobilier - Définitions

Propriété foncière - Art. 655 CC :
1 - La propriété foncière a pour objet les immeubles.

2 - Sont immeubles dans le sens de la présente loi:

• les biens-fonds;
• les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier;
• les mines;
• les parts de copropriété d’un immeuble.

Question 14

Immobilier - Définitions

Propriété foncière 655 CC (3 servitudes)

Answer 14

Immobilier - Définitions

Propriété foncière - Art. 655 CC :

3 - Une servitude sur un immeuble peut être immatriculée comme droit distinct et permanent aux conditions suivantes:

1. elle n’est établie ni en faveur d’un fonds dominant ni exclusivement en faveur d’une personne déterminée;
2. elle est établie pour 30 ans au moins ou pour une durée indéterminée.

Question 15

Immobilier - Définitions

Droit d’emption

Answer 15

Immobilier - Définitions

Droit d’emption :

Droit d’achat - Pouvoir d’acquérir ultérieurement un immeuble aux conditions fixées dans le contrat.

Doit revêtir la forme authentique et peut être inscrit au registre foncier

Valable 10 ans

Transmissible par succession, mais pas cessible (sauf accord contraire).

Exercice par une simple déclaration écrite (contrat de vente et/ou accord de la personne qui a accordé le droit d’emption non nécessaire).

Question 16

Immobilier - Définitions

Droit de préemption

Answer 16

Immobilier - Définitions

Le droit de préemption :

Le droit de priorité sur l’achat d’un immeuble.

• Ne s’exerce pas an cas de succession, vente forcée, vente d’utilité publique.
• Droit de préemption légal :
• Le copropriétaire à l’égard de toute personne qui n’en est pas un (le droit de préemption pour PPE uniquement si expressément prévu et s’il est annoté au registre foncier).
• Le propriétaire du sol grevé d’un droit de superficie distinct et permanent contre tout acquéreur du droit de superficie.
• Le superficiaire contre tout acquéreur du sol grevé.
• Peut être annoté au registre foncier pour une durée maximale de 25 ans.
• Doit revêtir la forme authentique.

Lors de la vente, l’aliénateur doit informer le titulaire du droit de la conclusion et du contenu du contrat.

Si le titulaire du droit veut en faire usage, il a l’obligation d’en informer le vendeur ou, si cela a été annoté au registre foncier, le propriétaire, dans un délai de trois mois. Deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire dans le registre foncier, le droit ne peut plus être exercé.