Grundlagen Immobilienwirtschaft Flashcards
(221 cards)
1
Q
: Wer kann Auftraggeber in der Immobilienwirtschaft sein?
A
- Eigentümer, Privatpersonen, Bauträger
- Gemeinnützige Genossenschaften
- Institutionen (Kirche, Krankenkassen)
- Investoren (Aktiengesellschaften, Fonds)
2
Q
Welche Faktoren bestimmen den Standort eines Immobilienprojekts?
A
- Land, „Speckgürtel“, Stadt
- Bedarf für Wohnbedürfnis, Freizeitwohnsitz, Arbeitsplatznähe (Pendler), Ausbildung (Studenten)
3
Q
Welche Quellen können zur Suche nach einem Grundstück genutzt werden?
A
- Eigentümer, Immobilienmakler, Gemeindeämter
- Internetplattformen (z.B. Willhaben, Ebay)
- GIS-Systeme (Doris, Sagis, Tiris)
4
Q
Welche Pläne sind Teil der örtlichen Raumordnung?
A
- Flächenwidmungsplan (FWPL)
- Örtliches Entwicklungskonzept (ÖEK)
- Bebauungsplan (BBPL)
5
Q
Was regelt der Flächenwidmungsplan (FWPL)?
A
- Widmungskategorien (Bauland, Verkehrsfläche, Grünland)
- Flächennutzungen und Nutzungsbeschränkungen
6
Q
Welche Voraussetzungen muss ein Bauplatz erfüllen, um eine Baubewilligung zu erhalten?
A
- Mindestgröße (in der Regel ≥ 500 m²)
- Aufschließung über ≥ 3 m breite Verbindung zur öffentlichen Straße
- Bauplatzgrenzen vs. Grundstücksgrenzen
- Keine widersprüchlichen Flächenwidmungen oder Bebauungspläne
7
Q
: Welche Normen und Richtlinien sind auf Bundes- und Landesebene relevant für den Bau?
A
- Bundesrecht: Arbeitnehmerschutzgesetz, Denkmalschutzgesetz, Wasserrechtsgesetz, etc.
- Landesrecht: Bauordnung, Bautechnikgesetz, Naturschutzgesetz, etc.
- Normen und Richtlinien: OIB-Richtlinien, ÖNORMEN, TRVB
8
Q
: Welche Informationen müssen in einem Bauantrag enthalten sein?
A
- Angaben zu Bauwerber, Grundeigentümer, Bauvorhaben, Bauplatz
- Nachbarverzeichnis
- Befugter Planverfasser und Bauführer
- Unterschriften von Bauwerber und Grundeigentümer
9
Q
: Was umfasst die Baubeschreibung gemäß Gebäude- und Wohnungsregistergesetz 2004?
A
- Allgemeine Angaben (Antragsteller, Grundeigentümer, Bauvorhaben, Planverfasser, Lage, Abstände)
- Angaben zu Bebauungsgrundlagen, Bauweise, Baubeschränkungen
- Technische Beschreibung, Ver- und Entsorgung, Flächenangaben zum Gebäude, Geschoßangaben
- Beheizung, Belüftung, Bauausführung, Gemeinschaftsanlagen, Baubeschreibung einzelner Nutzungseinheiten
10
Q
: Was ist ein Energieausweis und wie lange gilt er?
A
- Ein Energieausweis ist ein Dokument, das den Energieverbrauch eines Gebäudes bewertet.
- Er muss von einer qualifizierten und befugten Person ausgestellt werden und gilt für 10 Jahre.
- Ab 2021 dürfen nur noch Niedrigstenergiegebäude gebaut werden.
11
Q
Was enthält ein Einreichplan gemäß § 29 Oö. BauO 1994?
A
- Lageplan mit Nordrichtung, Grundstücksnummern, Größe Bauplatz, Baubestände, Leitungen, Lage Bauvorhaben mit Abständen zu Nachbargrundstücken, KFZ-Abstellplätze, Spielplatz
- Alle Grundrisse, Schnitte (insbesondere Stiegenhaus) mit anschließendem Gelände und Höhenlage
- Alle Ansichten
12
Q
: Welche Schritte umfasst das Bauverfahren vom Entwurf bis zur Fertigstellung?
A
- Entwurfsplanung
- Einreichplanung und Vorprüfung (inhaltlich und formell)
- Abgabe des Einreichprojekts
- Ausschreibung und Durchführung der Bauverhandlung
- Baubeginn auf eigenes Risiko bis zur endgültigen Baubewilligung
- Baubewilligungsbescheid durch den Bürgermeister
- Möglichkeit der Beschwerde und Rechtsmittel bis hin zum Verwaltungsgericht
- Bauende und Baufertigstellungsmeldung an die Baubehörde
13
Q
Was regelt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) 1997?
A
Das BTVG regelt Bauträgerverträge, bei denen der Erwerber vor Fertigstellung Zahlungen von mehr als € 150,-/m² Nutzfläche an den Bauträger leisten muss.
14
Q
Was ist ein Bauträgervertrag?
A
: Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Bestandrechts oder sonstigem Nutzungsrecht an zu errichtenden oder zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen.
15
Q
Wie wird die Sicherung des Erwerbers im BTVG gewährleistet?
A
- Schuldrechtliche Sicherung durch Garantie eines Kreditinstituts oder Versicherungsunternehmens.
- Grundbücherliche Sicherstellung durch Zahlung nach Ratenplan und Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum.
- Pfandrechtliche Sicherung der Rückforderungsansprüche.
16
Q
A
17
Q
: Nennen Sie die Raten von Zahlungsratenplan
A
- 15% bei Baubeginn
- 35% nach Fertigstellung des Rohbaus und Dachs
- 20% nach Fertigstellung der Rohinstallationen
- 12% nach Fertigstellung der Fassade und Fenster
- 12% nach Bezugsfertigstellung oder vorzeitiger Übergabe
- 4% nach Fertigstellung der Gesamtanlage
- 2% nach Ablauf von drei Jahren
18
Q
: Welche Aufgabe hat ein Treuhänder im Rahmen des BTVG?
A
- Belehrung der Erwerber in rechtlicher Hinsicht
- Überwachung der Sicherungspflicht des Bauträgers
- Laufende Information der Erwerber über Zahlungen
- Sicherstellung der Zahlungen auf das Treuhandkonto
- Prüfung der grundbücherlichen und pfandrechtlichen Sicherstellung
19
Q
Was passiert, wenn ein Bauträger die Bestimmungen des BTVG verletzt?
A
Verwaltungsübertretungen werden mit bis zu € 14.000,- (kein Vertrag errichtet) oder bis zu € 28.000,- (abweichende Zahlung vom Ratenplan, kein Treuhänder bestellt) bestraft.
20
Q
Was regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 2002?
A
Das WEG 2002 regelt die Rechtsform des Wohnungseigentums, einschließlich der Begründung, des Erwerbs und des Erlöschens von Wohnungseigentum.
21
Q
: Was ist Wohnungseigentum gemäß WEG 2002?
A
: Wohnungseigentum ist das dingliche Recht eines Miteigentümers einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen.
22
Q
Was sind “Allgemeine Teile der Liegenschaft” im WEG 2002?
A
Allgemeine Teile der Liegenschaft sind Bereiche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht.
23
Q
: Wer bildet die Eigentümergemeinschaft nach WEG 2002?
A
Alle Wohnungseigentümer zur Verwaltung der Liegenschaft bilden die Eigentümergemeinschaft, welche eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit ist.
24
Q
Was versteht man unter einem “Wohnungseigentumsbewerber”?
A
Ein Wohnungseigentumsbewerber ist eine Person, der schriftlich die Einräumung von Wohnungseigentum zugesagt wurde.
25
Was ist eine Eigentümerpartnerschaft im WEG 2002?
: Eine Eigentümerpartnerschaft ist die Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines Objekts sind.
26
Welche Objekte fallen unter die Kategorie "Wohnungseigentumsobjekte"?
1. Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus, Zweifamilienwohnhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus)
2. Sonstige selbständige Räumlichkeiten (Geschäftslokal, Büro, Lager, Werkstätte, Ordination, Hotel/Pension, Restaurant, Einzelgarage)
3. Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (in Tiefgarage/Garage, Doppelparker, überdacht, im Freien)
27
: Was ist der Unterschied zwischen Zuschlag und Zubehör im WEG 2002?
1. Zuschlag: Baulich verbundene Teile des Wohnungseigentumsobjekts wie Terrasse oder Balkon.
2. Zubehör: Mit dem Wohnungseigentum verbundenes Recht, andere Teile der Liegenschaft ausschließlich zu nutzen, die baulich nicht verbunden sind (z.B. Gang-WC, Kellerabteil, Dachbodenabteil, Hausgarten).
28
Wie wird die Nutzfläche eines Wohnungseigentumsobjekts berechnet?
Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone, Terrassen sowie Zubehörobjekte sind nicht zu berücksichtigen.
29
: Welche Besonderheiten können in einem Nutzwertgutachten enthalten sein?
1. Raum für Geldautomaten (Bankomat)
2. Betriebswohnung
3. Nutzungsvereinbarung
4. Superädifikat / Baurecht
30
Wie werden Flächen in Gebäuden klassifiziert?
Flächen in Gebäuden werden nach ihrer Nutzungsart klassifiziert.
31
Was ist die ÖNORM B 1800?
Die ÖNORM B 1800 ist eine Norm, die verschiedene Flächenbegriffe definiert.
32
Welche Flächenbegriffe werden in der ÖNORM B 1800 definiert?
Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Raumfläche (NRF) und Nutzfläche (NF).
33
Was sind unbeschränkt nutzbare Flächen?
Flächen, die uneingeschränkt genutzt werden können, wie Wohnräume.
34
Was sind beschränkt nutzbare Flächen?
Flächen, die nur eingeschränkt nutzbar sind, wie Abstellräume.
35
Wie wird die Nutzfläche gemäß ÖNORM B 1800 berechnet?
Die Nutzfläche wird aus den genehmigten Bauplänen entnommen oder durch Naturmaß bestimmt.
36
Was ist das Mietrechtsgesetz (MRG)?
Das MRG regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mietverhältnisse.
37
Was ist der Unterschied zwischen der Nutzfläche und der Mietfläche im MRG?
Im MRG wird der Begriff "Nutzfläche" verwendet, während "Mietfläche" nicht definiert ist.
38
Wie wird die Nutzfläche gemäß MRG definiert?
Die Nutzfläche umfasst die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken.
39
Was ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)?
Das WEG regelt die rechtlichen Grundlagen für Wohnungseigentum.
40
Wie wird die Nutzfläche gemäß WEG berechnet?
Die Nutzfläche ist in Quadratmetern auszudrücken und auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen.
41
Was ist die Brutto-Grundfläche (BGF)?
Die BGF ist die gesamte Fläche eines Gebäudes, gemessen an den Außenmaßen.
42
Was ist die Netto-Raumfläche (NRF)?
Die NRF ist die gesamte nutzbare Fläche eines Gebäudes, abzüglich der Wandstärken.
43
Was ist die Nutzfläche (NF)?
Die Nutzfläche ist die Fläche, die tatsächlich genutzt werden kann.
44
Was sind klassische Immobilienberufe in Österreich?
Immobilienmakler, Bauträger, Hausverwalter und Sachverständige.
45
Was ist ein Exkurs im MRG?
Ein Exkurs im MRG bezieht sich auf spezifische Regelungen und Begriffe des Mietrechtsgesetzes.
46
Welche Kostenarten werden bei den Lebenszykluskosten unterschieden?
Errichtungskosten, Nutzungskosten, Revitalisierungskosten und Abrisskosten.
47
Was sind die Aufgaben eines Immobilienmaklers?
Vermittlung von Immobiliengeschäften, Beratung von Käufern und Verkäufern, und Durchführung von Besichtigungen
48
Was ist die Normalherstellungskosten gemäß der deutschen Sachwertrichtlinie (SW-RL)?
Die Normalherstellungskosten sind die durchschnittlichen Kosten für die Errichtung eines Gebäudes nach anerkannten Regeln.
49
Was macht ein Bauträger?
Ein Bauträger plant und errichtet Immobilienprojekte und verkauft diese an Endnutzer oder Investoren.
50
Welche Aufgaben hat ein Hausverwalter?
Ein Hausverwalter ist für die Verwaltung von Mietobjekten, Instandhaltung und Abrechnung der Betriebskosten verantwortlich.
51
Was sind die Aufgaben eines Sachverständigen in der Immobilienwirtschaft?
Bewertung von Immobilien, Erstellung von Gutachten und Beratung bei Kauf- und Verkaufsentscheidungen.
52
Was ist der Unterschied zwischen technischer und wirtschaftlicher Lebensdauer?
Die technische Lebensdauer bezieht sich auf die bautechnische Nutzbarkeit, während die wirtschaftliche Lebensdauer die wirtschaftliche Nutzbarkeit berücksichtigt.
53
Was sind die Kriterien für die gewöhnliche Lebensdauer einer Immobilie?
Die gewöhnliche Lebensdauer hängt von der Nutzung, Bauart und Bauweise der Immobilie ab.
54
Was ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Einfamilienhauses?
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Einfamilienhauses beträgt 60 bis 80 Jahre.
55
Was ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Bürogebäudes?
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Bürogebäudes beträgt 30 bis 60 Jahre.
56
Wie setzt sich eine Tagebuchzahl im Grundbuch zusammen?
Die Tagebuchzahl setzt sich aus einer fortlaufenden Nummer und einem Schrägstrich mit anschließender Jahreszahl oder den letzten beiden Zahlen des Jahres zusammen, z.B. 25367/2017.
57
Wie werden Grundstücke in der Katastralmappe gekennzeichnet?
Grundstücke werden in der Katastralmappe nach der Art der Eintragung gekennzeichnet, z.B. durch eine strichlierte Unterstreichung für den Grenzkataster oder durch andere Markierungen für den Grundsteuerkataster.
58
: Wie wird die Fläche eines Hanggrundstücks ermittelt?
Die Fläche eines Hanggrundstücks wird über die waagrechte Verbindung der Messpunkte ermittelt, nicht die effektive Hangfläche. Dadurch ist die vermessene Grundstücksfläche kleiner als die tatsächliche Hangfläche.
59
: Wie werden Flächen und Rauminhalte in Gebäuden klassifiziert?
Wichtige Quellen für die Definition sind die ÖNORM und verschiedene Gesetze wie das MRG, WEG und WGG.
60
: Woher werden die Flächen bzw. die Kubatur von Gebäudeteilen entnommen?
Die Flächen bzw. die Kubatur von Gebäudeteilen werden grundsätzlich aus den genehmigten Bauplänen (Einreichplan) entnommen. Bei Wohnungseigentumsobjekten können sie auch aus dem Nutzwertgutachten entnommen werden.
61
: Wie erfolgt die Messung der Flächen nach ÖNORM?
Die Messung erfolgt anhand des fertigen Fußbodens. Flächen werden in unbeschränkt und beschränkt nutzbare Flächen eingeteilt, wobei Lichte Raumhöhen unter 1,5m häufig als beschränkt nutzbar gelten.
62
Was ist die Bruttohöhe und die Nettohöhe in einem Gebäude?
Bruttohöhe: Von der Oberseite des fertigen Fußbodens bis zur Oberseite des nächsten Geschosses. Nettohöhe: Vom fertigen Fußboden bis zur Unterkante der Decke.
63
Wie wird der Rauminhalt eines Gebäudes berechnet?
: Der Rauminhalt wird durch Multiplikation der Fläche mit der dazugehörigen Höhe berechnet. Es gibt Brutto-Rauminhalt (BRI), Netto-Rauminhalt (NRI) und Konstruktions-Rauminhalt (KRI).
64
: Welche Normen definieren die Ermittlung von Flächen und Rauminhalten?
: Die Normen sind ÖNORM B 1800 und ÖNORM B 1800 Beiblatt 1 sowie ÖNORM EN 15221-6.
65
: Was sind die Flächendefinitionen nach ÖNORM B 1800:2013?
Wichtige Flächendefinitionen sind Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Grundfläche (NGF), Nutzfläche (NF), Technikfläche (TF), Verkehrsfläche (VF) und andere.
66
Wie erfolgt die Ermittlung der Grundflächen eines Gebäudes?
: Die Ermittlung der Grundflächen erfolgt geschossbezogen. Räume werden in drei Kategorien unterteilt: vollständig überbaut und umschlossen (A), überbaut aber nicht vollständig umschlossen (B), nicht überbaut (C).
67
Was zeigt die Flächenmessungsmatrix nach ÖNORM EN 15221-6?
Die Flächenmessungsmatrix zeigt die Klassifikation und Berechnung der Flächen im Facility Management.
68
Was ist die Nutzfläche nach dem MRG?
Die Nutzfläche nach dem MRG ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen.
69
: Was ist die Nutzfläche nach dem WEG?
Die Nutzfläche nach dem WEG ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Zubehörobjekte werden nicht berücksichtigt.
70
: Warum ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Immobilien wichtig?
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist wichtig, weil sie den Zeitraum beschreibt, in dem eine Immobilie voraussichtlich eine wirtschaftliche Nutzung erfahren kann. Dies berücksichtigt sowohl die bautechnische als auch die allgemeine wirtschaftliche Lebensdauer.
71
Wie lange beträgt die wirtschaftliche Nutzungsdauer für Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäuser?
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer für Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäuser beträgt 60 bis 80 Jahre.
72
Was ist der Kapitalisierungszinssatz und wie wird er nach Immobilienarten festgelegt?
Der Kapitalisierungszinssatz ist ein Maß zur Bestimmung des Ertragswerts einer Immobilie. Er variiert je nach Immobilienart und Marktbedingungen und wird von Sachverständigen festgelegt.
73
: Welche Arten von Kosten fallen im Lebenszyklus einer Immobilie an?
: Im Lebenszyklus einer Immobilie fallen Errichtungs-, Nutzungs-, Revitalisierungs- und Abrisskosten an.
73
: Welche Phasen umfasst der Lebenszyklus einer Immobilie?
Der Lebenszyklus einer Immobilie umfasst die Phasen Grundstück, Projektentwicklung, Realisierung, erste Nutzung, Umbau/Sanierung, weitere Nutzung, Leerstand und Abriss.
74
: Was umfasst die Kostenaufteilung nach ÖNORM B 1801-1?
Die Kostenaufteilung nach ÖNORM B 1801-1 umfasst Grund, Aufschließung, Bauwerk Rohbau, Bauwerk Technik, Bauwerk Ausbau, Einrichtung, Außenanlagen, Honorare, Nebenkosten und Reserven.
75
Was sind Normalherstellungskosten und wie werden sie in Deutschland definiert?
Normalherstellungskosten (NHK) sind standardisierte Kostenkennwerte für Baukosten, die in der Sachwertrichtlinie definiert sind. Sie umfassen die Kostengruppen 300 und 400 in Euro pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche inklusive Baunebenkosten und Umsatzsteuer.
76
Wie werden die Kosten für eine Bauprojektplanung geschätzt und welche Toleranzen gibt es
Die Kosten für eine Bauprojektplanung werden anhand der ÖNORM B 1801-1 oder DIN 276 geschätzt. Die Toleranzen variieren je nach Planungsstufe: von ca. 40% bei der Bedarfsplanung bis 0% bei der endgültigen Kostenfeststellung.
77
Was ist der Zweck von Preisindizes in der Preisstatistik?
Preisindizes messen die Preisentwicklung und die Preisniveaus auf den wichtigsten Gütermärkten einer Volkswirtschaft. Sie dienen zur Wertsicherung in Verträgen und geben Auskunft über die Stabilität des Geldwertes.
77
Wie berechnet man die Baukosten aus dem Jahr 2016 für das Jahr 2019, wenn der Baukostenindex für 2016 bei 101,9 und für 2019 bei 112,3 liegt?
: Baukosten 2016: 1850 EUR/m². Berechnung für 2019: 112,3 / 101,9 * 1850 EUR/m² = 2038,81 EUR/m².
78
Welche Kosten zählen nicht zu den Betriebskosten?
: Zu den Betriebskosten zählen nicht Heizkosten, Gas- und Strom-, Telefon-, Internet-, Telekabel- und Rundfunkgebühren.
79
Was sind Betriebskosten bei Mietverhältnissen?
: Betriebskosten bei Mietverhältnissen sind regelmäßig wiederkehrende Kosten für das gesamte Gebäude, wie Wasser, Müll, Reinigung, Grundsteuer und Verwaltungshonorar.
80
: Welche Kosten sind im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) als Betriebskosten zulässig?
: Zulässige Betriebskosten umfassen Wasser- und Abwasserkosten, Müllentsorgung, Schädlingsbekämpfung, Strom für Allgemeinflächen, Feuer- und Haftpflichtversicherung, Gebäudereinigung und bestimmte öffentliche Abgaben.
81
Wie hoch waren die durchschnittlichen Nettobetriebskosten pro Quadratmeter im Jahr 2018?
: Die durchschnittlichen Nettobetriebskosten pro Quadratmeter betrugen im Jahr 2018 rund 2,16 Euro.
82
Was unterscheidet die Betriebskosten bei Eigentumswohnungen von denen bei Mietwohnungen?
Bei Eigentumswohnungen umfassen die Betriebskosten nicht nur laufende Zahlungen wie Wasser und Müllabfuhr, sondern auch Aufwendungen für die Liegenschaft, inklusive Erhaltungsarbeiten und Beiträge für Rücklagen.
83
Wie werden die Betriebskosten auf die Mieter eines Gebäudes umgelegt?
Die Betriebskosten werden auf die Mieter eines Gebäudes anhand der Größe ihrer Wohnungen umgelegt. Die Bodenflächen aller vermietbaren Wohnungen und Geschäftslokale werden zusammengezählt und der jeweilige Anteil berechnet.
84
Welche Erwerbsnebenkosten fallen beim Kauf einer Wohnimmobilie an?
Erwerbsnebenkosten umfassen die Provision des Immobilienmaklers, Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühr, Kosten des Vertragserrichters (Notarkosten) und Finanzierungskosten bei Fremdfinanzierung.
85
Was sind Schwarzzahlungen und welche Risiken bergen sie?
Schwarzzahlungen sind Vereinbarungen, bei denen ein niedrigerer Kaufpreis im Vertrag angegeben wird, als tatsächlich gezahlt wurde. Dies stellt eine Abgabenhinterziehung dar und kann für den Käufer nachteilig sein, z.B. bei der Berechnung des Spekulationsgewinns.
86
Was sind die drei Hauptakteure im Immobiliendreieck?
: Die drei Hauptakteure im Immobiliendreieck sind Eigentümer (Investor), Nutzer und Betreiber.
87
Was sind die klassischen Immobilienberufe in Österreich?
: Klassische Immobilienberufe in Österreich umfassen Immobilienmakler, Hausverwalter, Bauträger und Sachverständige.
88
: Wer sind die Beteiligten am Immobilienmarkt im Lebenszyklus einer Immobilie?
: Beteiligte umfassen Grundstückseigentümer, Bauträger, Architekten, Planer, Bauherren, Projektentwickler, Bauingenieure, Investoren, Financiers, Kreditinstitute, Bauunternehmer, Immobilienberater, Makler, Sachverständige und Notare.
89
Welche Tätigkeitsbereiche deckt ein Immobilientreuhänder ab?
Ein Immobilientreuhänder deckt die Tätigkeitsbereiche Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger ab.
90
: Was ist das Honorarsystem eines Immobilienmaklers?
Das Honorarsystem eines Immobilienmaklers basiert auf dem Erfolgsprinzip, d.h. der Makler wird nur bei erfolgreicher Vermittlung entlohnt. Es gibt auch Höchstsätze für die Provision.
91
Wie hoch ist die Mieterhöchstprovision bei unbefristeten Mietverträgen?
Die Mieterhöchstprovision beträgt 2 Bruttomonatsmieten plus 20% Umsatzsteuer bei unbefristeten Verträgen sowie bei auf mehr als drei Jahre befristeten Verträgen.
92
Was sind die Aufgaben eines Hausverwalters?
: Aufgaben eines Hausverwalters umfassen die Vertretung der Eigentümergemeinschaft nach außen, bauliche Verwaltung der Liegenschaft, laufende finanzielle Verwaltung, Erstellung von Vorausschau und Abrechnung sowie Durchführung von Eigentümerversammlungen.
93
: Wie wird das Honorar eines Verwalters festgelegt?
: Das Honorar eines Verwalters orientiert sich an den Marktgegebenheiten und wird individuell zwischen Verwalter und Eigentümer bzw. Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart. Es kann als Prozentsatz der Summe der Mietzinse pro Jahr oder als Promillesatz des Neubauwertes des Gebäudes festgelegt werden.
94
Was sind die Haupttätigkeiten eines Bauträgers?
Die Haupttätigkeiten eines Bauträgers umfassen Grundstücksbeschaffung, Projektentwicklung, Baureifmachung, Leitung des Teams der Planer und Baubeschaffenden, sowie die Verwertung der Gebäude durch Vermietung oder Verkauf.
95
Was ist der Immobilienökonomische Definition des Immobilienbegriffs nach Schulte
Immobilien sind Wirtschaftsgüter, die aus unbebauten Grundstücken oder bebauten Grundstücken mit der zugehörigen Außenanlagen bestehen. Sie werden von Menschen im Rahmen physisch-technischer, rechtlicher, wirtschaftlicher und zeitliche Grenzen für Produktions-, Handels-, Dienstleistungs- und Konsumzwecken genutzt
96
Was ist die Definition der Immobilie nach Gondring
Im wirtschaftlichen Sinn steht die Immobilie als ökonomische Einheit im Vordergrund. Die Immobilie definiert sich als ein abgeschlossener Raum, der innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens einen bestimmten Nutzen stiftet
97
Warum ist die Immobilienwirtschaftslehre eine interdisziplinäre Wissenschaft
Unter dem dach der Immobilienökonomie werden verschiedene Aspekte vereinte
Typologische Aspekte
Institutionelle Aspekte
Management Aspekte
98
Was gehört zu den Management Aspekten in der Immobilienwirtschaft?
Strategiebezogene Aspekte
Funktionsspezifische Aspekte
Phasenorientierte Aspekte
99
Was gehört zu den Strategiebezogenen Aspekten in der Immobilienwirtschaft?
Strategieentwicklung
Organisation
Controlling
100
Was gehört zu den Funktion spezifischen Aspekten in der Immobilienwirtschaft?
Immobilienanalyse
Immobilienbewertung
Immobilienfinanzierung
101
Was gehört zu den Phasenorientierte Aspekten in der Immobilienwirtschaft?
Projektentwicklung
Bau-Projektmanagement
Facility Management
102
Was gehört zu den Insitutionellen Aspekten in der Immobilienwirtschaft?
Immobilien-Projektentwickler
Bauunternehmen
Immobilieninvestoren
Immobilien Nutzer
Immobilie Dienstleister
103
Was gehört zu den Typologischen Aspekten in der Immobilienwirtschaft?
Gewerbe Immbolien
Wohnimmobilien
Industire Immobilien
104
Was gehört zu den Interdisziplinären Aspekten in der Immobilienwirtschaft?
Wirtschaftsgeographie
Rechtswissenschaften
Stadtplanung
Architektur
Bauingenieurswissenschaften
105
Wie lassen sich Immobilen im Bezug auf den Nutzer unterscheiden
Anlage (Private Anleger & Instits )
Selbstgenutzte Immobilien (Private Haushalte; Unternehmen Staat)
106
Welche Rolle spielen Immobilen im Gesamtvermögen der Nutzer
Aufgrund der mit Herstellungskosten verbunden hohen Investitionsvolumina nehmen Immobilien einen Großteil des Gesamtvermögens ein
107
Welche zwei Konzepte existieren innerhalb der Wirtschaftswissenschaften von Immobilien
Investitionstheoretisches Verständnis (Kapitalanlagen & Sachvermögen)
Produktionswirtschaftliches Verständnis (Einteilung als Produktionsfaktor)
108
Welche Eigenschaften unterscheiden Immobilien von anderen Gütern?
Standortgebundenheit
Komplexität
Lange Entwicklungs- und Lebenszyklen
hohe Investitionsvolumina
hohe Transaktionskosten
beschränkte Teilnehmerzahl
beschränkte Substituierbarkeit
109
Was versteht man unter der Intransparenz eines Immobilienmarktes?
Immobilienmärkte sind aufgrund von Intransparenz und Informationsasymmetrie zwischen den Marktteilnehmern durch höhere Such- und Transaktionskosten, häufigere Bewertungsfehler, unangemessene Marktreaktionen und geringeres Vertrauen mit höheren Risikoaufschlägen gekennzeichnet.
110
was versteht man unter der Heterogenität von Immobilen und Immobilienmärkten
Die Standortgebundenheit von Immobilien führt zur Heterogenität, da jeder Standort einzigartig ist, und zusätzlich unterscheiden sich Gebäude durch Architektur, Ausstattung und Nutzung, wodurch jede Immobilie ein einzigartiges und autonomes Wirtschaftsgut ist.
111
Was versteht man unter der Produktionsdauer im Zusammenhang mit Immobilen
Bei Immobilien handelt es sich um langlebige Wirtschaftsgüter. Bereits die Produktionsdauer von Immobilien übersteigt die der meisten Wirtschaftsgüter » Von Projektidee über Grundstückskauf, bis zur Baufertigstellung und Übergabe an den Nutzer kann ein Zeitraum von 2 bis 5 Jahren veranschlagt werden » Aber nicht allein die Dauer des Entwicklungsprozesses sondern auch die Länge des Lebenszyklus von Immobilien ist ein wesentliches Charakteristikum dieses Wirtschaftsgutes
112
Was versteht man unter Investitionsvolumen im Zusammenhang mit Immobilen
Aufgrund des hohen Investitionsvolumens spielt die Fremdkapitalfinanzierung eine große Rolle, wodurch Neubautätigkeiten und die Liquidität des Immobilienmarktes stark vom Kreditvergabeverhalten von Banken und Investoren abhängen.
113
Was versteht man unter Transaktionkosten im Zusammenhang mit Immobilen
Hohe Transaktionskosten bei Eigentumsübertragungen und indirekte Zahlungen wie Grunderwerbsteuer sowie Gerichts-, Grundbuch- und Notargebühren, zusammen mit Beratungskosten wie Maklerprovisionen und Aufwendungen für Immobilienbewertungen, entstehen aufgrund geringer Markttransparenz.
114
Was versteht man unter Substituierbarkeit im Zusammenhang mit Immobilen
Immobilien können nicht oder nur sehr begrenzt durch andere Güter, wie beispielsweise technische Innovationen, substituiert werden.
115
Was versteht man unter Teilbarkeit im Zusammenhang mit Immobilen
eingeschränkt teilbar im Gegensatz zum Wertpapiermarkt
116
Was versteht man unter dem fragmentieren Markt im Zusammenhang mit Immobilen
Der Immobilienmarkt ist stark fragmentiert und wird in räumliche Teilmärkte, die sich regional unterschiedlich entwickeln, und sachliche Teilmärkte, die sich durch verschiedene Immobilientypen wie Mietwohnungen, Einfamilienhäuser, Hotels, Büros und Handelsimmobilien unterscheiden, unterteilt, wobei jeder Teilmarkt relativ autonom ist.
117
Welche Arten von Immobilien gibt es
Wohnimmobilien
Gewerbeimmbolien
Sonderimmobilien
118
Was gehört zu Wohnimmobilien
Ein/Zwei Familienhäuser
Mehrfamilienhäuser (Miet/Eigentumswohnung)
119
Was gehört zu Gewerbe Immobilien
Büro Immobilien
Handels Immobilien
Industrie Immobilien
120
Was gehört zu Sonder- Immobilien
Hotels
Senioren Immobilien
Kliniken
Freizeit Immobilien
Infrastrukut Immobilien
Industie Immobilien
121
Welche Arten der Überlassung gibt es
Eigentum
Fruchtgenuss/ Wohnrecht
Miete
Andere
Baurecht
Pacht
122
Was fällt unter Eigentum
Alleineimgentum
Mieteigentum
Wohnungseigentum
123
Was fällt unter Fruchtgenuss und Wohnrecht
Fruchtgenuss
Wohnrecht
124
Was fällt unter Miete
Hauptmiete
Untermiete
Genossenschaftswohnungen
Gemeindewohnungen
Wohngemeinschaft
125
Was fällt untere andere bei der Überlassung
Heime etc
126
Welche Formen von Eigentum gibt es
Alleineigentum: Beim Alleineigentum kann der Eigentümer seine Liegenschaft uneingeschränkt nutzen
Miteigentum: Beim Miteigentum erwirbt man anteiliges Eigentum am Gebäude oder der Liegenschaft, oft vorkommend beim Verkauf einzelner Wohnungen in Altbauten ohne begründetes Wohnungseigentum.
Wohneigentum:
Wohneigentum ist eine Sonderform des Miteigentums, bei der ein ideeller Miteigentumsanteil mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt verbunden wird, und erst durch Eintragung ins Grundbuch entsteht.
127
Welche Wohnformen haben neben dem Eigentum eine ähnlich starke Position
1. Fruchtgenuss: Fruchtgenuss ist das vom Liegenschaftseigentümer zugunsten einer anderen Person eingeräumte Recht, eine Liegenschaft oder einen Teil davon zu nutzen oder zu vermieten, aber nicht zu verkaufen, wobei der Fruchtgenussberechtigte als "wirtschaftlicher" Eigentümer gilt und das Fruchtgenussrecht meist im Grundbuch eingetragen wird.
2. Wohnrecht: Das Wohnrecht nach § 521 ABGB ist das Recht, eine Wohnung auf Lebenszeit zu nutzen, jedoch nicht zu vermieten, und kann ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden.
128
Was für Mietarten gibt es
1. Miete: Vertragliche Erlaubnis zur Benutzung eines Mietobjektes gegen Entgelt, ohne dessen Substanz aufzubrauchen.
2. Hauptmiete: Vermieter ist Eigentümer oder Fruchtgenussberechtigter der Liegenschaft.
3. Untermiete: Der Vermieter hat seinerseits nur ein vertraglich eingeräumtes Recht an der vermieteten Sache, z.B. wenn der Hauptmieter Räume seiner Wohnung an einen Untermieter vermietet.
4. Genossenschaftswohnungen: Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen (Genossenschaften oder Kapitalgesellschaften) errichtet und vermietet, nach den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG).
5. Gemeindewohnung: Normale Hauptmietwohnungen, bei denen die Gemeinde Hauseigentümerin und Vermieterin ist, häufig an sozial Schwache vermietet, jedoch ohne Rechtsanspruch auf Zuweisung.
129
Was ist eine Wohngemeintschaft
In Wohngemeinschaften kann entweder ein Mitglied Hauptmieter sein und die anderen sind Untermieter, alle Mitglieder unterschreiben gemeinsam den Mietvertrag und haften gleichberechtigt, oder es gibt separate Mietverträge für jeden Raum mit dem Vermieter.
130
Was ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht ?
Der Unterschied zwischen Miete und Pacht liegt darin, dass bei einem Mietvertrag der bloße Gebrauch einer Sache gegen Entgelt im Vordergrund steht, während bei einem Pachtvertrag zusätzlich zur Nutzung auch die Fruchtziehung (Nutzung von Erträgen oder Erzeugnissen) und häufig die Bereitstellung wesentlicher Betriebsmittel für den wirtschaftlichen Fortbestand eines Unternehmens vereinbart werden.
131
Ab wann spricht man von Altbau/ Neubau
Bis 1945 bzw. 1953: ALTBAU
AB 1945 bzw. 1953: NEUBAU
Wegen Mrg
132
Was ist ein Zinshaus ?
Mietshäuser mit mehreren Wohneinheiten (langfristig vermietet)
Zins ist dabei die monatlich gezahlte Miete
Klassisch Gründerzeithäuser – 19. Jahundert (Wien, Graz, IBK) – aber auch neu
errichtete Objekte
133
Was ist ein Garconniere
einen gemeinsamen Wohn- / Schlafzimmer und
einem getrennten Bad mit WC, wobei es auch sein kann, dass Bad und WC auch separate Räumlichkeiten sind.
Ebenfalls ist in einer Garconniere eine kleine Kochnische im Wohn-/Schlafzimmer integriert.
Die Fläche einer Garconniere beträgt zwischen 25 und 45m² Wohnnutzfläche.
134
Was ist ein Hinterzimmer/ Kabinett
Raum den ich nur durch ein anderes Zimmer erreichen kann.
Gut für WG´s geiegnet
135
Was sagt das Verhältnis von Zimmer zu Wohnfläche aus
Die Anzahl der Zimmer im Verhältnis zur Wohnfläche ist entscheidend für die Vermietbarkeit, da eine zu große Fläche pro Zimmer oft auf Kosten der Anzahl der Zimmer geht.
136
Was ist die ideale größe für Vorsorgewohnungen
40-45m² wenn diese über ein Wohn und Schlafzimmer verfügen
137
Ist die Raumhöhe für die vermietbare Fläche relevant ?
Nein
138
Wie hoch ist die Raumhöhe nach OIB Richtline
Aufenthaltsräume 2,5 m bzw. 2,4 bei EFH
Bei nicht Aufenthaltsräume 2,1m
139
Was ist die Geschoßhöhe
von Fußbodenoberkante des einen Stockwerks bis zur Fußbodenoberkante des anderen Stockwerksgemessen.
140
Was ist eine Souterrain/ Tiefgeschoss
Wohnung die Teilweise unter der Erdoberfläche liegt. Meist sind die Fenster (Hochfenster) bündig mit der Erdoberfläche
141
Was ist ein Mezzanine/Hochparterre/Halbstock
Zwischengeschoss das sich zwischen Erdgeschoss und dem ersten Obergeschoss (ersten) Stock befindet; weist eine geringere Höhe als die anderen Vollgeschosse auf
142
Was ist eine Dachgeschosswohnungen
unmittelbar unter dem Dach liegen
143
Was ist Mansarden
Dachschräge geknickt ist. Untere Dachfläche eine wesentlich steilere Steigung als die obere. Dadurch entsteht ein zusätzlicher Nutzbarer Wohnraum verglichen zu einer einfachen Dachschräge
144
Was ist eine Maisonette
zweistöckige Wohnung mit in der Wohnung liegender Treppe
145
Was ist ein Regelgeschoss
wiederkehrende Geschosse mit gleicher Aufteilung. Meistens unterscheiden sich Keller und Erdgeschoss während die restlichen Obergeschosse identisch sind.
146
Was ist ein Attikageschoss
Geschoss ist ein über dem Kranzgesims befindliches niedriges Obergeschoss
147
Was ist eine Terasse
Eine an das Gebäude aussenseitige angrenzende größere Fläche (Ebene)
Kann überdacht/teilweise überdacht oder nicht überdacht sein
Kein Teil der Nutzfläche laut MRG
Anteilig Teil der Nutzfläche laut WEG
148
Was ist ein Balkon ?
Ein Balkon ist ein aus dem Gebäude herausragender Bauteil der von einer Brüstung oder einem Geländer (Absicherung) umgeben ist.
Kein Teil der Nutzfläche laut MRG
Anteilig Teil der Nutzfläche laut WEG
149
Was ist eine Loggia ?
Eine Loggia, ist ein nach außen gerichteter Bauteil welcher nach vorne offen ist, und von fünf Seiten begrenzt ist. D.h. seitlich von Wänden, einem Fußboden und einer Decke begrenzter Raum der in der Regel einem anderen Raum in der Wohnung vorgelagert ist. Loggia zählt zu Raum und Nutzfläche
150
Was ist ein Erker
Ist ein heraustragender Bauteil aus den Obergeschossen eines Gebäudes. Dieser stellt einen geschlossenen überdachten Vorbau an der Fassade dar. Dieser ist im Vergleich zu Loggia, vollständig geschlossen
151
Was ist eine Veranda
Als Veranda werden halboffene, kleinere längliche Terrassen bezeichnet. Meist bestehen Veranda aus einem Holzanbau mit Fenstern, die vor allem im Sommere einen zusätzlichen Aufenthaltsraum darstellen.
152
Beschreibe den Stufenaufbau der Rechtsordnung
1. Bundesverfassung: die Gesamtheit aller Verfassungsgesetze und - bestimmungen des Bundesrechtes
2. Landesverfassung: In der Tiroler Landesordnung sind u.a. die Aufgaben des Landes und Grundrechte - wie beispielsweise das Wahlrecht – verankert
3. Bundes- und Landesgesetze: Nationalrat und Landtage, als gesetzgebende Körperschaften, können Bundes- und Landesgesetze erlassen: Bundesgesetze: z.B. MRG und WEG Landesgesetze: z.B. Wohnbauförderungsgesetze
4. Verordnungen: Werden von Verwaltungsorgane erlassen: Bundesebene: Bundesminister Landesebene: Landeshauptmann
5. Urteile, Beschlüsse, Bescheide: Urteile und Beschlüsse können nur von Gerichten ausgesprochen werden. Die Erledigung einer Verwaltungsbehörde nennt man Bescheide
6. Akte der Vollstreckung: Sind z.B. die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
153
Was ist Kompetenz der Länder?
Bauordnung
Raumordnung
Wohnbauförderung
154
Was ist Kompetenz des Bundes
Mietrechtsgesetz MRG
Wohnungseigentumsgesetz WEG
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz WGG
155
Was sagt das ABGB im Bezug auf Immobilien
Vorschriften über
1. das Eigentumsrecht an sich,
2. die Rechtsverhältnisse von Miteigentümern,
3. den Abschluss von Verträgen,
4. die allgemeinen Verwalterpflichten,
5. den Schadenersatz.
156
Was sagt das WEG
Dieses Gesetz enthält die grundlegenden Bestimmungen über:
1. das Wohnungseigentum,
2. die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer,
3. Die Beschlussfassung in der (Wohnungs-) Eigentümergemeinschaft
4. und über die Verwaltung der Liegenschaft.
5. Seit dem 1.7.2002 gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 2002, bis dahin war
6. das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 1975 gültig..
157
* Frage: Was regelt das Konsumentenschutzgesetz (KSchG)?
Es enthält Schutzbestimmungen für Verbraucher im Geschäftsverkehr mit Unternehmen, anwendbar auf vertragliche Beziehungen zwischen Käufern/Besitzern von Eigentumswohnungen und Unternehmen wie Bauträgern, Wohnungseigentumsorganisatoren und Hausverwaltungen.
158
: Welche Bedeutung hat das Mietrechtsgesetz (MRG) für Mietverträge?
Es gilt für die meisten Mietverträge und ändert einige wesentliche mietrechtliche Vorschriften des ABGB zugunsten der Mieter.
159
: Was regelt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)?
Es enthält Vorschriften für Rechtsgeschäfte und Rechtsverhältnisse mit gemeinnützigen Bauvereinigungen und bestimmt die Regelungen über den Kaufpreis für von diesen errichtete Eigentumswohnungen.
160
: Wofür ist das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) zuständig?
Es regelt die Verteilung der Heizkosten bei gemeinsamen Wärmeversorgungsanlagen wie Hauszentralheizung und Fernwärme.
161
Was ist das Ziel des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG)?
: Es soll den Wohnungserwerbern Schutz bieten, die vor Fertigstellung der Wohnungen erhebliche Vorauszahlungen oder den gesamten Kaufpreis leisten.
162
: Was ist eine ÖNORM und von wem wird sie veröffentlicht?
Eine ÖNORM ist eine vom Austrian Standards Institute veröffentlichte nationale Norm.
163
Was sind die Charakteristika von ÖNORMEN?
: ÖNORMEN sind freiwillige Standards, die in Normungsgremien erarbeitet werden und entweder durch interessierte Kreise angeregt oder im Rahmen der internationalen Normierung als nationale Norm übernommen werden.
164
Wer gibt ÖNORMEN heraus?
: ÖNORMEN werden vom Austrian Standards Institute herausgegeben.
165
: Welche Rolle spielen ÖNORMEN im Bauwesen?
: Im Bauwesen nehmen ÖNORMEN einen großen Stellenwert ein und regeln technische Aspekte, Bemessungen, Ausführungen, Verfahren sowie Vertragsbestimmungen.
166
: Sind ÖNORMEN verbindlich?
: ÖNORMEN stellen unverbindliche Empfehlungen dar, außer sie sind durch Gesetz oder Verordnung bundes- oder landesweit für verbindlich erklärt oder ausdrücklich im Vertrag als vereinbart bezeichnet.
167
: Woran orientieren sich Sachverständige bei der Frage nach der „Üblichkeit“?
Sachverständige orientieren sich gegebenenfalls an den Regelungen von ÖNORMEN.
168
: Welche Schutzbereiche umfasst das Mietrechtsgesetz (MRG) für den Mieter?
Kündigungsschutz, Höhe des Mietzinses und Schutz des Mietobjektes selbst.
169
Wann wurde das Mietrechtsgesetz (MRG) zuletzt novelliert?
: Zuletzt mit Wirksamkeit am 1.10.2006.
170
Auf welche Mietverhältnisse findet das MRG Anwendung?
Die meisten Mietverhältnisse unterliegen zumindest teilweise diesem Gesetz.
171
Wie ändert das MRG die Vorschriften des ABGB?
Es ändert einige mietrechtliche Vorschriften des ABGB zugunsten der Mieter ab.
172
Was bedeutet es, dass die Regelungen des MRG „relativ zwingend“ sind?
Im Mietvertrag darf nicht zum Nachteil der Mieter von diesen Gesetzesbestimmungen abgewichen werden, wohl aber zum Vorteil.
173
Wo sind die gesetzlichen Bestimmungen über die Raummiete heute zu finden?
: Im Mietrechtsgesetz (MRG), Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und weiteren Gesetzen wie Wohnbauförderungen sowie prozessualen Vorschriften.
174
Wann gelten die Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) für Mietverhältnisse?
: Die Regelungen des ABGB gelten nur, wenn MRG oder WGG keine besonderen Anordnungen treffen.
175
Wann gillt kein MRG
1. Pacht
2. Reine Flächenmieten, wie zB Grundstücke & KFZ-Abstellplätze (nicht gemeinsam mit einem Mietgegenstand)
3. sogenannte „neutrale Objekte“ (bzw. Garagen, die nicht zu Geschäftszwecken angemietet wurden)
176
Wann gillt das MRG
Das MRG gilt für die Miete von Wohnungen, einzelne Wohnungsteilen sowie Geschäftsräumlichkeiten aller Art
177
Welche gewerblichen Betriebe sind von der Vollausnahme im MRG betroffen?
Beherbergungsbetriebe (Hotels, Pensionen usw.), Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmen sowie Heime.
178
Unter welchen Bedingungen gilt die Vermietung eines Bestandobjektes in einem Ein- oder Zwei-Objekt-Haus als Vollausnahme?
Wenn der Vertrag ab dem 1.1.2002 abgeschlossen wurde; vorher gilt Teilausnahme.
179
Welche Art von Wohnungen fallen unter die Vollausnahme?
: Dienst-, Natural- und Werkswohnungen.
180
: Wie lange darf die Mietdauer von Geschäftsräumen sein, damit sie unter die Vollausnahme fallen?
: Höchstens ein halbes Jahr.
181
Wann fallen Wohnungen aufgrund eines vorübergehenden Ortswechsels unter die Vollausnahme?
Wenn die Mietdauer aufgrund einer Erwerbstätigkeit höchstens ein halbes Jahr beträgt.
182
: Welche Freizeitnutzungen fallen unter die Vollausnahme im MRG?
: Freizeitwohnungen, die zur Freizeitgestaltung genutzt werden.
183
Was bedeutet "betreutes Wohnen" im Kontext der Vollausnahme?
: Wohnungen, die im Rahmen eines betreuten Wohnens vermietet werden.
184
Wann fällt ein Mietgegenstand in einem Gebäude unter die Teilausnahme?
Wenn das Gebäude ohne öffentliche Mittel aufgrund einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 errichtet wurde.
185
Welche Mietgegenstände fallen unter die Teilausnahme, wenn Wohnungseigentum bereits begründet ist?
Wenn die Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 erteilt wurde.
186
Frage: Welche Regelung gilt für die Neu-Vermietung einer Dachgeschosswohnung unter die Teilausnahme?
Wenn die Baubewilligung nach dem 31.12.2001 erteilt wurde.
187
Wann gilt die Vermietung eines Zubaus als Teilausnahme?
Wenn die Baubewilligung nach dem 30.9.2007 erteilt wurde.
188
Was sind Wirtschaftsparks im Kontext der Teilausnahme?
: Wirtschaftsparks sind spezielle Gebiete für wirtschaftliche Aktivitäten, die unter die Teilausnahme fallen.
189
Wann gelten die Vorschriften des MRG vollständig?
Die Vorschriften des MRG gelten zur Gänze im Vollanwendungsbereich.
190
: Wie differenziert das MRG bei der Anwendung einzelner Vorschriften?
Es differenziert nach Art des Mietobjektes (Wohn- oder Geschäftszweck).
191
Welchen Zweck verfolgt das MRG hauptsächlich?
: Das MRG strebt einen weitreichenden Schutz des Mieters als vermeintlich schwächerem Vertragspartner an.
192
: Durch welche drei Regelungsbereiche wird dieser Zweck verwirklicht?
: Kündigungsschutz (Kündigungsbeschränkungen), Preisschutz (Mietzinsbeschränkung), Schutz des Mietobjektes an sich (zwingende Erhaltungspflichten des Vermieters).
193
Wann gelangen die Vorschriften des MRG bloß teilweise zur Anwendung?
: Bei den Teilanwendungen des MRG.
194
Was gilt in Bereichen, die nicht durch die Bestimmungen des MRG geregelt werden?
: Es gilt das Bestandrecht des ABGB bzw. können wirksame vertragliche Vereinbarungen getroffen werden.
195
: Welche Regelungen des MRG gelten auch im Teilausnahmebereich unabdingbar?
Die Regelungen über den Kündigungsschutz
196
: Welche Bestimmungen des MRG gelangen im Teilausnahmebereich nicht zur Anwendung?
Die Bestimmungen hinsichtlich Mietzinsbildung und Erhaltungspflichte
197
Was gillt bei Vollanwendung des MRG
Kündigungschutz
Preisschutz
198
Was gillt bei Teilausnahme vom MRG
Kündigungschutz
Kein Preisschutz
199
Was gillt bei Vollausnahme vom MRG
Kein Kündigungsschutz
Kein Preisschutz
200
Wie wird bei vollanwendung des MRG´s die Miete berechnet
1. Es kann verschieden vorgegangen werden
2. ein angemessener Hauptmietzins
3. ein Richtwertmietzins
4. ein Kategoriemietzins für Wohnungen der Kategorie D
5. ein verminderter Hauptmietzins infolge Befristung
6. ein „Wertbeständiger“ Mietzins (Altmietzins, etwa der „Friedenskronzins“)
7. sonstige "Altmietzinse" (z.B. Kategoriezins)
8. ein Mietzins aufgrund förderungsrechtlicher Vorschriften
201
Aus was setzt sich der Hauptmietzins zusammen
1. dem Hauptmietzins
2. den anteiligen Betriebskosten, den anteiligen öffentlichen Abgaben sowie den anteiligen allfälligen besonderen Aufwendungen
3. dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen
4. der Umsatzsteuer (diese beträgt in der Regel 10%. Für Möbel, Wärme- und Energielieferungen sowie Garagen und KFZ Abstellplätze beträgt sie 20%)
202
Wie setzt sich der Mietzins zusammen, wenn ein Objekt nur teilweise dem MRG unterliegt
1. Die Höhe des frei vereinbarten Mietzinses unterliegt den Marktverhältnissen und bestimmt sich nach Angebot und Nachfrage.
2. Die Grenze liegt etwa bei Sittenwidrigkeit, Irreführung, List, Zwang, Drohung, Wucher etc.
203
Was sind die Besonderheiten beim unbefristeten Mietvertrag
1. Mieter: Kann jederzeit schriftlich unter Einhaltung der Kündigungsfristen kündigen (ein Monat bei monatlicher Mietzinszahlung, sonst drei Monate zum Monatsletzten).
2. Vermieter: Kann nur aus wichtigem Grund gerichtlich kündigen (z.B. Zahlungsrückstand des Mieters).
204
Was sind die Besonderheiten beim befristeten Mietvertrag auf mind. 3 Jahre
1. Mieter: Kann nach einem Jahr ohne Angabe von Gründen zum Monatsletzten mit dreimonatiger Kündigungsfrist schriftlich kündigen.
2. Vermieter: Kann nicht vorzeitig kündigen.
205
Was sind die Besonderheiten bei voll und Teilanwendung g des MRG
1. Befristung muss schriftlich und von allen Beteiligten unterschrieben sein.
2. Endtermin muss klar bestimmt werden.
3. Vorzeitige Kündigung nur aus wenigen speziellen Gründen möglich.
206
Was regelt das WEG
Das Wohnungseigentum
207
Was ist das Wohnungseigentum
1. Ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht über ein Wohnungseigentumsobjekt.
2. Gleichzeitig Miteigentum an der Liegenschaft.
208
Welche Objekte kommen für Wohnungseigentum in Frage
1. Selbständige Wohnungen, einschließlich Reihenhäuser.
2. Selbständige Räumlichkeiten mit erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung (z.B. Geschäftsraum, Garagen).
3. Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (deutlich abgegrenzte Flächen zum Abstellen von Kfz, im Gebäude oder im Freien).
209
Was kommt als Zubehör zum Wohnungseigentum in Frage
1. Mit dem Wohnungseigentum verbunden, aber baulich getrennt.
2. Berechtigt zur ausschließlichen Nutzung von z.B. Kellerräumen, Dachbodenräumen, Hausgärten, Lagerplätzen.
210
An was kann Wohnungseigentum begründet werden und an was nicht
Begründung:
Nur an wohnungseigentumstauglichen Objekten möglich.
Nicht an allgemeinen Teilen der Liegenschaft.
Muss für alle Objekte einer Liegenschaft gemeinsam erfolgen (keine Mischhäuser).
211
Auf was ist zu achten wenn man Wohnungseigentum erwirbt
Jeder Miteigentümer erhält einen Mindestanteil, festgelegt im Nutzwertgutachten.
Zwei Personen mit je einem halben Mindestanteil können gemeinsam als Eigentümerpartnerschaft Wohnungseigentum erwerben.
212
Was sind allgemeine Teile der Liegenschaft
1. Stiegenhaus
2. Gang
3. Fassade
4. Aufzug
5. Gemeinschaftsgarten
213
Was ist zubeachten bei einer Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt:
1. Wohnungseigentümer hat das ausschließliche Nutzungsrecht und kann vorbehaltlich baubehördlicher Genehmigungen Änderungen auf eigene Kosten vornehmen.
2. Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich für wesentliche Änderungen, wie z.B.: Einbau einer zweiten Eingangstür. Oder Errichtung eines Wintergartens.
214
Was sind Aufgaben eines Immobilien-Verwalters ?
1. Wahrung der gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer.
2. Befolgung der Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer, außer diese sind gesetzeswidrig.
215
Was sind für drei über Kategorien von unbebauten Grundstücken gibt es ?
1. Bauland
2. Grünland
3. Verkehrsflächen und sonstige Widmungen
216
Wie stelle ich den Entwicklungszustand von Bauland Fest ?
Ich schaue ob es sich um Bauerwartungsland, ein Bauaufschließungsgebiet oder Baureifes Land handlet
217
Wie Bestimme ich den den Bodenwert und allgemine beinflussende Merkmale
1. Anhand der Lage des Grundstückes
2. Anhand der Art der baulichen Nutzung
3. Anhand dem Maß der baulichen Nutzung
218
Was sind individuelle Bodenwert beeinflussende Merkmale
1. Größe des Grundstückes
2. Form des Grundstückes
3. Niveau des Grundstückes
219
Was sind Rechte und Lasten von Bauland
1. Grunddienstbarkeiten
2. Persönliche Dienstbarkeiten
3. Reallasten
