Grundlagen Immobilienwirtschaft Flashcards
: Wer kann Auftraggeber in der Immobilienwirtschaft sein?
- Eigentümer, Privatpersonen, Bauträger
- Gemeinnützige Genossenschaften
- Institutionen (Kirche, Krankenkassen)
- Investoren (Aktiengesellschaften, Fonds)
Welche Faktoren bestimmen den Standort eines Immobilienprojekts?
- Land, „Speckgürtel“, Stadt
- Bedarf für Wohnbedürfnis, Freizeitwohnsitz, Arbeitsplatznähe (Pendler), Ausbildung (Studenten)
Welche Quellen können zur Suche nach einem Grundstück genutzt werden?
- Eigentümer, Immobilienmakler, Gemeindeämter
- Internetplattformen (z.B. Willhaben, Ebay)
- GIS-Systeme (Doris, Sagis, Tiris)
Welche Pläne sind Teil der örtlichen Raumordnung?
- Flächenwidmungsplan (FWPL)
- Örtliches Entwicklungskonzept (ÖEK)
- Bebauungsplan (BBPL)
Was regelt der Flächenwidmungsplan (FWPL)?
- Widmungskategorien (Bauland, Verkehrsfläche, Grünland)
- Flächennutzungen und Nutzungsbeschränkungen
Welche Voraussetzungen muss ein Bauplatz erfüllen, um eine Baubewilligung zu erhalten?
- Mindestgröße (in der Regel ≥ 500 m²)
- Aufschließung über ≥ 3 m breite Verbindung zur öffentlichen Straße
- Bauplatzgrenzen vs. Grundstücksgrenzen
- Keine widersprüchlichen Flächenwidmungen oder Bebauungspläne
: Welche Normen und Richtlinien sind auf Bundes- und Landesebene relevant für den Bau?
- Bundesrecht: Arbeitnehmerschutzgesetz, Denkmalschutzgesetz, Wasserrechtsgesetz, etc.
- Landesrecht: Bauordnung, Bautechnikgesetz, Naturschutzgesetz, etc.
- Normen und Richtlinien: OIB-Richtlinien, ÖNORMEN, TRVB
: Welche Informationen müssen in einem Bauantrag enthalten sein?
- Angaben zu Bauwerber, Grundeigentümer, Bauvorhaben, Bauplatz
- Nachbarverzeichnis
- Befugter Planverfasser und Bauführer
- Unterschriften von Bauwerber und Grundeigentümer
: Was umfasst die Baubeschreibung gemäß Gebäude- und Wohnungsregistergesetz 2004?
- Allgemeine Angaben (Antragsteller, Grundeigentümer, Bauvorhaben, Planverfasser, Lage, Abstände)
- Angaben zu Bebauungsgrundlagen, Bauweise, Baubeschränkungen
- Technische Beschreibung, Ver- und Entsorgung, Flächenangaben zum Gebäude, Geschoßangaben
- Beheizung, Belüftung, Bauausführung, Gemeinschaftsanlagen, Baubeschreibung einzelner Nutzungseinheiten
: Was ist ein Energieausweis und wie lange gilt er?
- Ein Energieausweis ist ein Dokument, das den Energieverbrauch eines Gebäudes bewertet.
- Er muss von einer qualifizierten und befugten Person ausgestellt werden und gilt für 10 Jahre.
- Ab 2021 dürfen nur noch Niedrigstenergiegebäude gebaut werden.
Was enthält ein Einreichplan gemäß § 29 Oö. BauO 1994?
- Lageplan mit Nordrichtung, Grundstücksnummern, Größe Bauplatz, Baubestände, Leitungen, Lage Bauvorhaben mit Abständen zu Nachbargrundstücken, KFZ-Abstellplätze, Spielplatz
- Alle Grundrisse, Schnitte (insbesondere Stiegenhaus) mit anschließendem Gelände und Höhenlage
- Alle Ansichten
: Welche Schritte umfasst das Bauverfahren vom Entwurf bis zur Fertigstellung?
- Entwurfsplanung
- Einreichplanung und Vorprüfung (inhaltlich und formell)
- Abgabe des Einreichprojekts
- Ausschreibung und Durchführung der Bauverhandlung
- Baubeginn auf eigenes Risiko bis zur endgültigen Baubewilligung
- Baubewilligungsbescheid durch den Bürgermeister
- Möglichkeit der Beschwerde und Rechtsmittel bis hin zum Verwaltungsgericht
- Bauende und Baufertigstellungsmeldung an die Baubehörde
Was regelt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) 1997?
Das BTVG regelt Bauträgerverträge, bei denen der Erwerber vor Fertigstellung Zahlungen von mehr als € 150,-/m² Nutzfläche an den Bauträger leisten muss.
Was ist ein Bauträgervertrag?
: Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Bestandrechts oder sonstigem Nutzungsrecht an zu errichtenden oder zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen.
Wie wird die Sicherung des Erwerbers im BTVG gewährleistet?
- Schuldrechtliche Sicherung durch Garantie eines Kreditinstituts oder Versicherungsunternehmens.
- Grundbücherliche Sicherstellung durch Zahlung nach Ratenplan und Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum.
- Pfandrechtliche Sicherung der Rückforderungsansprüche.
: Nennen Sie die Raten von Zahlungsratenplan
- 15% bei Baubeginn
- 35% nach Fertigstellung des Rohbaus und Dachs
- 20% nach Fertigstellung der Rohinstallationen
- 12% nach Fertigstellung der Fassade und Fenster
- 12% nach Bezugsfertigstellung oder vorzeitiger Übergabe
- 4% nach Fertigstellung der Gesamtanlage
- 2% nach Ablauf von drei Jahren
: Welche Aufgabe hat ein Treuhänder im Rahmen des BTVG?
- Belehrung der Erwerber in rechtlicher Hinsicht
- Überwachung der Sicherungspflicht des Bauträgers
- Laufende Information der Erwerber über Zahlungen
- Sicherstellung der Zahlungen auf das Treuhandkonto
- Prüfung der grundbücherlichen und pfandrechtlichen Sicherstellung
Was passiert, wenn ein Bauträger die Bestimmungen des BTVG verletzt?
Verwaltungsübertretungen werden mit bis zu € 14.000,- (kein Vertrag errichtet) oder bis zu € 28.000,- (abweichende Zahlung vom Ratenplan, kein Treuhänder bestellt) bestraft.
Was regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 2002?
Das WEG 2002 regelt die Rechtsform des Wohnungseigentums, einschließlich der Begründung, des Erwerbs und des Erlöschens von Wohnungseigentum.
: Was ist Wohnungseigentum gemäß WEG 2002?
: Wohnungseigentum ist das dingliche Recht eines Miteigentümers einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen.
Was sind “Allgemeine Teile der Liegenschaft” im WEG 2002?
Allgemeine Teile der Liegenschaft sind Bereiche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht.
: Wer bildet die Eigentümergemeinschaft nach WEG 2002?
Alle Wohnungseigentümer zur Verwaltung der Liegenschaft bilden die Eigentümergemeinschaft, welche eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit ist.
Was versteht man unter einem “Wohnungseigentumsbewerber”?
Ein Wohnungseigentumsbewerber ist eine Person, der schriftlich die Einräumung von Wohnungseigentum zugesagt wurde.
Was ist eine Eigentümerpartnerschaft im WEG 2002?
: Eine Eigentümerpartnerschaft ist die Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines Objekts sind.
Welche Objekte fallen unter die Kategorie “Wohnungseigentumsobjekte”?
- Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus, Zweifamilienwohnhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus)
- Sonstige selbständige Räumlichkeiten (Geschäftslokal, Büro, Lager, Werkstätte, Ordination, Hotel/Pension, Restaurant, Einzelgarage)
- Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (in Tiefgarage/Garage, Doppelparker, überdacht, im Freien)
: Was ist der Unterschied zwischen Zuschlag und Zubehör im WEG 2002?
- Zuschlag: Baulich verbundene Teile des Wohnungseigentumsobjekts wie Terrasse oder Balkon.
- Zubehör: Mit dem Wohnungseigentum verbundenes Recht, andere Teile der Liegenschaft ausschließlich zu nutzen, die baulich nicht verbunden sind (z.B. Gang-WC, Kellerabteil, Dachbodenabteil, Hausgarten).
Wie wird die Nutzfläche eines Wohnungseigentumsobjekts berechnet?
Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone, Terrassen sowie Zubehörobjekte sind nicht zu berücksichtigen.
: Welche Besonderheiten können in einem Nutzwertgutachten enthalten sein?
- Raum für Geldautomaten (Bankomat)
- Betriebswohnung
- Nutzungsvereinbarung
- Superädifikat / Baurecht
Wie werden Flächen in Gebäuden klassifiziert?
Flächen in Gebäuden werden nach ihrer Nutzungsart klassifiziert.
Was ist die ÖNORM B 1800?
Die ÖNORM B 1800 ist eine Norm, die verschiedene Flächenbegriffe definiert.
Welche Flächenbegriffe werden in der ÖNORM B 1800 definiert?
Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Raumfläche (NRF) und Nutzfläche (NF).
Was sind unbeschränkt nutzbare Flächen?
Flächen, die uneingeschränkt genutzt werden können, wie Wohnräume.
Was sind beschränkt nutzbare Flächen?
Flächen, die nur eingeschränkt nutzbar sind, wie Abstellräume.
Wie wird die Nutzfläche gemäß ÖNORM B 1800 berechnet?
Die Nutzfläche wird aus den genehmigten Bauplänen entnommen oder durch Naturmaß bestimmt.
Was ist das Mietrechtsgesetz (MRG)?
Das MRG regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mietverhältnisse.
Was ist der Unterschied zwischen der Nutzfläche und der Mietfläche im MRG?
Im MRG wird der Begriff “Nutzfläche” verwendet, während “Mietfläche” nicht definiert ist.
Wie wird die Nutzfläche gemäß MRG definiert?
Die Nutzfläche umfasst die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken.
Was ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)?
Das WEG regelt die rechtlichen Grundlagen für Wohnungseigentum.
Wie wird die Nutzfläche gemäß WEG berechnet?
Die Nutzfläche ist in Quadratmetern auszudrücken und auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen.
Was ist die Brutto-Grundfläche (BGF)?
Die BGF ist die gesamte Fläche eines Gebäudes, gemessen an den Außenmaßen.
Was ist die Netto-Raumfläche (NRF)?
Die NRF ist die gesamte nutzbare Fläche eines Gebäudes, abzüglich der Wandstärken.
Was ist die Nutzfläche (NF)?
Die Nutzfläche ist die Fläche, die tatsächlich genutzt werden kann.
Was sind klassische Immobilienberufe in Österreich?
Immobilienmakler, Bauträger, Hausverwalter und Sachverständige.
Was ist ein Exkurs im MRG?
Ein Exkurs im MRG bezieht sich auf spezifische Regelungen und Begriffe des Mietrechtsgesetzes.
Welche Kostenarten werden bei den Lebenszykluskosten unterschieden?
Errichtungskosten, Nutzungskosten, Revitalisierungskosten und Abrisskosten.
Was sind die Aufgaben eines Immobilienmaklers?
Vermittlung von Immobiliengeschäften, Beratung von Käufern und Verkäufern, und Durchführung von Besichtigungen
Was ist die Normalherstellungskosten gemäß der deutschen Sachwertrichtlinie (SW-RL)?
Die Normalherstellungskosten sind die durchschnittlichen Kosten für die Errichtung eines Gebäudes nach anerkannten Regeln.
Was macht ein Bauträger?
Ein Bauträger plant und errichtet Immobilienprojekte und verkauft diese an Endnutzer oder Investoren.
Welche Aufgaben hat ein Hausverwalter?
Ein Hausverwalter ist für die Verwaltung von Mietobjekten, Instandhaltung und Abrechnung der Betriebskosten verantwortlich.
Was sind die Aufgaben eines Sachverständigen in der Immobilienwirtschaft?
Bewertung von Immobilien, Erstellung von Gutachten und Beratung bei Kauf- und Verkaufsentscheidungen.
Was ist der Unterschied zwischen technischer und wirtschaftlicher Lebensdauer?
Die technische Lebensdauer bezieht sich auf die bautechnische Nutzbarkeit, während die wirtschaftliche Lebensdauer die wirtschaftliche Nutzbarkeit berücksichtigt.
Was sind die Kriterien für die gewöhnliche Lebensdauer einer Immobilie?
Die gewöhnliche Lebensdauer hängt von der Nutzung, Bauart und Bauweise der Immobilie ab.
Was ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Einfamilienhauses?
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Einfamilienhauses beträgt 60 bis 80 Jahre.
Was ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Bürogebäudes?
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Bürogebäudes beträgt 30 bis 60 Jahre.
Wie setzt sich eine Tagebuchzahl im Grundbuch zusammen?
Die Tagebuchzahl setzt sich aus einer fortlaufenden Nummer und einem Schrägstrich mit anschließender Jahreszahl oder den letzten beiden Zahlen des Jahres zusammen, z.B. 25367/2017.
Wie werden Grundstücke in der Katastralmappe gekennzeichnet?
Grundstücke werden in der Katastralmappe nach der Art der Eintragung gekennzeichnet, z.B. durch eine strichlierte Unterstreichung für den Grenzkataster oder durch andere Markierungen für den Grundsteuerkataster.
: Wie wird die Fläche eines Hanggrundstücks ermittelt?
Die Fläche eines Hanggrundstücks wird über die waagrechte Verbindung der Messpunkte ermittelt, nicht die effektive Hangfläche. Dadurch ist die vermessene Grundstücksfläche kleiner als die tatsächliche Hangfläche.
: Wie werden Flächen und Rauminhalte in Gebäuden klassifiziert?
Wichtige Quellen für die Definition sind die ÖNORM und verschiedene Gesetze wie das MRG, WEG und WGG.
: Woher werden die Flächen bzw. die Kubatur von Gebäudeteilen entnommen?
Die Flächen bzw. die Kubatur von Gebäudeteilen werden grundsätzlich aus den genehmigten Bauplänen (Einreichplan) entnommen. Bei Wohnungseigentumsobjekten können sie auch aus dem Nutzwertgutachten entnommen werden.
: Wie erfolgt die Messung der Flächen nach ÖNORM?
Die Messung erfolgt anhand des fertigen Fußbodens. Flächen werden in unbeschränkt und beschränkt nutzbare Flächen eingeteilt, wobei Lichte Raumhöhen unter 1,5m häufig als beschränkt nutzbar gelten.
Was ist die Bruttohöhe und die Nettohöhe in einem Gebäude?
Bruttohöhe: Von der Oberseite des fertigen Fußbodens bis zur Oberseite des nächsten Geschosses. Nettohöhe: Vom fertigen Fußboden bis zur Unterkante der Decke.
Wie wird der Rauminhalt eines Gebäudes berechnet?
: Der Rauminhalt wird durch Multiplikation der Fläche mit der dazugehörigen Höhe berechnet. Es gibt Brutto-Rauminhalt (BRI), Netto-Rauminhalt (NRI) und Konstruktions-Rauminhalt (KRI).
: Welche Normen definieren die Ermittlung von Flächen und Rauminhalten?
: Die Normen sind ÖNORM B 1800 und ÖNORM B 1800 Beiblatt 1 sowie ÖNORM EN 15221-6.
: Was sind die Flächendefinitionen nach ÖNORM B 1800:2013?
Wichtige Flächendefinitionen sind Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Grundfläche (NGF), Nutzfläche (NF), Technikfläche (TF), Verkehrsfläche (VF) und andere.
Wie erfolgt die Ermittlung der Grundflächen eines Gebäudes?
: Die Ermittlung der Grundflächen erfolgt geschossbezogen. Räume werden in drei Kategorien unterteilt: vollständig überbaut und umschlossen (A), überbaut aber nicht vollständig umschlossen (B), nicht überbaut (C).
Was zeigt die Flächenmessungsmatrix nach ÖNORM EN 15221-6?
Die Flächenmessungsmatrix zeigt die Klassifikation und Berechnung der Flächen im Facility Management.
Was ist die Nutzfläche nach dem MRG?
Die Nutzfläche nach dem MRG ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen.
: Was ist die Nutzfläche nach dem WEG?
Die Nutzfläche nach dem WEG ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Zubehörobjekte werden nicht berücksichtigt.
: Warum ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Immobilien wichtig?
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist wichtig, weil sie den Zeitraum beschreibt, in dem eine Immobilie voraussichtlich eine wirtschaftliche Nutzung erfahren kann. Dies berücksichtigt sowohl die bautechnische als auch die allgemeine wirtschaftliche Lebensdauer.
Wie lange beträgt die wirtschaftliche Nutzungsdauer für Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäuser?
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer für Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäuser beträgt 60 bis 80 Jahre.
Was ist der Kapitalisierungszinssatz und wie wird er nach Immobilienarten festgelegt?
Der Kapitalisierungszinssatz ist ein Maß zur Bestimmung des Ertragswerts einer Immobilie. Er variiert je nach Immobilienart und Marktbedingungen und wird von Sachverständigen festgelegt.
: Welche Arten von Kosten fallen im Lebenszyklus einer Immobilie an?
: Im Lebenszyklus einer Immobilie fallen Errichtungs-, Nutzungs-, Revitalisierungs- und Abrisskosten an.
: Welche Phasen umfasst der Lebenszyklus einer Immobilie?
Der Lebenszyklus einer Immobilie umfasst die Phasen Grundstück, Projektentwicklung, Realisierung, erste Nutzung, Umbau/Sanierung, weitere Nutzung, Leerstand und Abriss.
: Was umfasst die Kostenaufteilung nach ÖNORM B 1801-1?
Die Kostenaufteilung nach ÖNORM B 1801-1 umfasst Grund, Aufschließung, Bauwerk Rohbau, Bauwerk Technik, Bauwerk Ausbau, Einrichtung, Außenanlagen, Honorare, Nebenkosten und Reserven.
Was sind Normalherstellungskosten und wie werden sie in Deutschland definiert?
Normalherstellungskosten (NHK) sind standardisierte Kostenkennwerte für Baukosten, die in der Sachwertrichtlinie definiert sind. Sie umfassen die Kostengruppen 300 und 400 in Euro pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche inklusive Baunebenkosten und Umsatzsteuer.
Wie werden die Kosten für eine Bauprojektplanung geschätzt und welche Toleranzen gibt es
Die Kosten für eine Bauprojektplanung werden anhand der ÖNORM B 1801-1 oder DIN 276 geschätzt. Die Toleranzen variieren je nach Planungsstufe: von ca. 40% bei der Bedarfsplanung bis 0% bei der endgültigen Kostenfeststellung.
Was ist der Zweck von Preisindizes in der Preisstatistik?
Preisindizes messen die Preisentwicklung und die Preisniveaus auf den wichtigsten Gütermärkten einer Volkswirtschaft. Sie dienen zur Wertsicherung in Verträgen und geben Auskunft über die Stabilität des Geldwertes.
Wie berechnet man die Baukosten aus dem Jahr 2016 für das Jahr 2019, wenn der Baukostenindex für 2016 bei 101,9 und für 2019 bei 112,3 liegt?
: Baukosten 2016: 1850 EUR/m². Berechnung für 2019: 112,3 / 101,9 * 1850 EUR/m² = 2038,81 EUR/m².
Welche Kosten zählen nicht zu den Betriebskosten?
: Zu den Betriebskosten zählen nicht Heizkosten, Gas- und Strom-, Telefon-, Internet-, Telekabel- und Rundfunkgebühren.
Was sind Betriebskosten bei Mietverhältnissen?
: Betriebskosten bei Mietverhältnissen sind regelmäßig wiederkehrende Kosten für das gesamte Gebäude, wie Wasser, Müll, Reinigung, Grundsteuer und Verwaltungshonorar.
: Welche Kosten sind im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) als Betriebskosten zulässig?
: Zulässige Betriebskosten umfassen Wasser- und Abwasserkosten, Müllentsorgung, Schädlingsbekämpfung, Strom für Allgemeinflächen, Feuer- und Haftpflichtversicherung, Gebäudereinigung und bestimmte öffentliche Abgaben.
Wie hoch waren die durchschnittlichen Nettobetriebskosten pro Quadratmeter im Jahr 2018?
: Die durchschnittlichen Nettobetriebskosten pro Quadratmeter betrugen im Jahr 2018 rund 2,16 Euro.
Was unterscheidet die Betriebskosten bei Eigentumswohnungen von denen bei Mietwohnungen?
Bei Eigentumswohnungen umfassen die Betriebskosten nicht nur laufende Zahlungen wie Wasser und Müllabfuhr, sondern auch Aufwendungen für die Liegenschaft, inklusive Erhaltungsarbeiten und Beiträge für Rücklagen.
Wie werden die Betriebskosten auf die Mieter eines Gebäudes umgelegt?
Die Betriebskosten werden auf die Mieter eines Gebäudes anhand der Größe ihrer Wohnungen umgelegt. Die Bodenflächen aller vermietbaren Wohnungen und Geschäftslokale werden zusammengezählt und der jeweilige Anteil berechnet.
Welche Erwerbsnebenkosten fallen beim Kauf einer Wohnimmobilie an?
Erwerbsnebenkosten umfassen die Provision des Immobilienmaklers, Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühr, Kosten des Vertragserrichters (Notarkosten) und Finanzierungskosten bei Fremdfinanzierung.
Was sind Schwarzzahlungen und welche Risiken bergen sie?
Schwarzzahlungen sind Vereinbarungen, bei denen ein niedrigerer Kaufpreis im Vertrag angegeben wird, als tatsächlich gezahlt wurde. Dies stellt eine Abgabenhinterziehung dar und kann für den Käufer nachteilig sein, z.B. bei der Berechnung des Spekulationsgewinns.
Was sind die drei Hauptakteure im Immobiliendreieck?
: Die drei Hauptakteure im Immobiliendreieck sind Eigentümer (Investor), Nutzer und Betreiber.
