Fragen und Antworten Flashcards
- Definition des Verkehrswerts
(10 Bestimmungselemente)
Der Verkehrswert (Marktwert) bestimmt sich durch den Preis (1), der
* im Zeitpunkt (2), auf den sich die Ermittlung bezieht,
* im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (3),
* nach den rechtlichen Gegebenheiten (4),
* den tatsächlichen Eigenschaften (5),
* der sonstigen Beschaffenheit (6) und
* der Lage des Grundstücks (7) oder sonstigen Gegenstands der Wertermittlung,
* ohne Rücksicht auf ungewöhnliche (8)
* oder persönliche Verhältnisse (9) zu erzielen wäre (10).
- Beschreiben Sie die Begriffe Baumangel, Bauschaden, Mangelfol- geschaden. Nennen Sie jeweils ein Beispiel.
Der Baumangel beruht auf Planungs- oder Ausführungsfehlern.
- Unzureichende Standsicherheit, unzweckmäßige Baustoffe
Der Bauschaden tritt (u.a.) nach Fertigstellung des Gebäudes durch äußere Einwirkungen auf.
- Sturmschäden an der Dacheindeckung
Der Mangelfolgeschaden ergibt sich als Folge eines nicht behobenen Baumangels.
- Wand- und Deckendurchfeuchtung aufgrund vorausgegangener mangelhafter Aus- führung der Dachentwässerung
- Was ist unter dem „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ zu verstehen?
„Als gewöhnlicher Geschäftsverkehr wird – gleichbedeutend mit dem ,gesunden‘ oder ,allgemeinen Geschäftsverkehr‘ – der Handel auf dem freien Markt verstanden, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen und allein objek- tive Maßstäbe preisbestimmend sind.“ (Kleiber: WertR 06, 2013, S. 27)
- Was bezeichnet die ImmoWertV als „Lagemerkmale von Grund-stücken“?
Lagemerkmale von Grundstücken sind (gemäß ImmoWertV) insbesondere die
- Verkehrsanbindung,
- Nachbarschaft,
- Wohn- und Geschäftslage,
- Umwelteinflüsse.
Die o.g. Lagemerkmale (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV) sind im Gutachten in Bezug
- Wie wird der Liegenschaftszinssatz rechnerisch näherungsweise abgeleitet?
Näherungsformel:
Liegenschaftszins = jährlicher Reinertrag/Kaufpreis x 100
(Bei „kürzeren“ Restnutzungsdauern kommen Korrekturfaktoren zur Anwendung.)
- Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instand- setzung?
Eine Instandhaltung dient zum Erhalt des bestimmungsgemäßen Gebrauchs, wohinge- gen die Instandsetzung auf die Wiederherstellung eines bestimmungsgemäßen Zustan- des ausgerichtet ist.
Instandhaltung bezieht sich auf Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs durchgeführt werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Abweichungen vom „Soll“ ordnungsgemäß zu beseitigen.
Instandsetzung bezieht sich auf Maßnahmen, die bei bereits eingetretenen Mängeln und Schäden zur Wiederherstellung eines früheren bestimmungsgemäßen Zustandes dienen.
- Benennen Sie wesentliche „Beschaffenheitskriterien“ einer Wohnung.
Die Beschaffenheit der Wohnung beschreibt qualitative Werte. Zu den Beschaffenheitskriterien gehören insbesondere
* der Zuschnitt der Wohnung einschl. der mitvermieteten Hausteile, aber auch:
* die architektonische Gestaltung der Wohnung,
* die Baualtersklasse (Mietspiegel beachten!),
* die Raumeinteilung (Schnitt),
* das Vorhandensein von Balkon und Nebenräumen,
* der bauliche Zustand (Wohnung und Gebäude),
* die Aussichtslage,
* die Belichtungs- und Besonnungslage,
* die Zuordnung von Garten- und Grünanlagen,
* die Abgeschlossenheit,
* der Modernisierungsgrad,
* die Wärmedämmung.
- Welche behördlichen Unterlagen sind vom Sachverständigen regelmäßig zwecks Erstattung eines Verkehrswertgutachtens zu beschaffen bzw. einzusehen?
8.1 objektbezogene Unterlagen
8.2 allgemeine Bewertungsunterlagen
8.3 spezielle Bewertungsunterlagen
8.1 objektbezogene Unterlagen
Art /Quelle
Grundbuch -> Grundbuchamt
Liegenschaftskataster -> Katasteramt
– Flurkarte
– Buchauszug/Eigentümernachweis
Auskunft aus dem Baulastenverz. -> Bauverwaltungsamt
Auskunft aus dem Altlastenkataster -> Umweltamt Abgabenrechtliche Situation -> Bauverwaltungsamt
Fördermittelauskunft bei Wohnobjekten -> Amt für Wohnungswesen
Planungsrechtliche Auskunft -> Planungsamt
Baugenehmigungsakte (einschl. noch nicht abgeschlossener Bauakten) -> Bauverwaltungsamt
8.2 allgemeine Bewertungsunterlagen
Bodenrichtwerte -> Gutachterausschuss
Immobilienrichtwerte -> Gutachterausschuss
Liegenschaftszinssatz -> Gutachterausschuss
– Grundstücksmarktbericht
8.3 Spezielle Bewertungsunterlagen, u.a. (sofern es sich als Erfordernis ergibt)
Baupreisindex ->Statistisches Bundesamt, ggf. auch Landesamt
Grundakte -> Amtsgericht (Grundbuchamt), dort Ein- tragungsbewilligungen (u.a. wg. Lasten und Beschränkungen aus Abt. II)
- Wie sind Denkmale definiert und wie können sie differenziert werden?
Denkmale sind Sachen, Mehrheiten von Sachen und Teile von Sachen, an deren Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht. (Die jeweilige Definition ergibt sich nach Landesdenk- malschutzgesetzen.)
Sie können z.B. differenziert werden nach
* Baudenkmalen,
* Denkmalbereichen,
* beweglichen Denkmalen und
* Bodendenkmalen.
Die Unterschutzstellung eines Denkmals erfolgt in der Regel durch eine E
- Aus welchen Bestandteilen setzen sich die „Freilegungskosten“ eines Grundstücks von aufstehender Bebauung zusammen?
Freilegungskosten umfassen die
* Abbruchkosten der baulichen Anlagen (Kosten des Rückbaus),
* Verbringungskosten des Abbruchmaterials,
* Deponierungskosten des Abbruchmaterials
* abzgl. der Erlöse aus Materialverwendung.
Entsprechend § 7 ImmoWertV (ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse)
- Was ist unter dem Begriff der „Gesamtnutzungsdauer“ eines Gebäudes zu verstehen?
Der Begriff der „Gesamtnutzungsdauer“ bezeichnet stets die übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer, die einer baulichen Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung – insbesondere Instandhaltung – und Unterhaltung zuzumessen ist. Die anzusetzende Gesamtnutzungsdauer ist eine Modellgröße.
Der Begriff „Gesamtnutzungsdauer“ ist identisch mit dem in der BelWertV genutzten Begriff der „Nutzungsdauer“.
Die Gesamtnutzungsdauer ist stets unter wirtschaftlichen Aspekten zu
- Was ist unter der „Restnutzungsdauer“ eines Gebäudes zu ver- stehen und wie wird sie im Allgemeinen ermittelt?
Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.
Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ergibt sich im Allgemeinen aus der Differenz der
wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes und seinem Gebäudealter.
Durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene I
