2. Verkehrswertelemente

Question 1

1. Definition Verkehrswert BauGB versus ImmoWertV 2021

Answer 1

BauGB:

in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht

ImmoWertV 2021:

Wertermittlungsstichtag (§ 2 Abs. 4)

Question 2

2. Definition Verkehrswert BauGB versus ImmoWertV 2021

Answer 2

BauGB:

im gewöhnlichen Geschäftsverkehr

ImmoWertV 2021:

Angebot und Nachfrage, allgemeine Wirtschaftssituation, Kapitalmarkt, wirtschaftliche und demographische Entwicklungen des Gebiets (§ 2 Abs. 2)

Question 3

3. Definition Verkehrswert BauGB versus ImmoWertV 2021

Answer 3

BauGB:

• nach den rechtlichen Gegebenheiten

ImmoWertV 2021:

• Entwicklungszustand des Grundstücks (§ 3),
• Art und Maß der baulichen Nutzung (§ 5 Abs. 1),
• Rechte und Belastungen (Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte,Baulasten …,§ 2 Abs. 3 Nr. 12),
• beitragsrechtlicher Zustand (§ 2 Abs. 4 Nr. 4),

Question 4

4. Definition Verkehrswert BauGB versus ImmoWertV 2021

Answer 4

BauGB:

• nach tatsächlichen Eigenschaften

ImmoWertV 2021:

• Grundstücksgröße,
• Grundstücksgestalt,
• Bodenbeschaffenheit (§ 2 Abs. 3 Nr. 3 ff.)

Question 5

5. Definition Verkehrswert BauGB versus ImmoWertV 2021

Answer 5

BauGB:

• nach sonstiger Beschaffenheit

ImmoWertV 2021:

• tatsächliche Nutzung und Nutzbarkeit (§2 Abs. 3 Nr. 3)
• Zustand der baulichen Anlage (Bauart, -alter, -weise, -gestaltung, -größe, -ausstattung, Restnutzungsdauer (§2 Abs. 3 Nr. 10 a bis f),
• Umwelteinflüsse (§ 5 Abs. 5)

Question 6

6. Definition Verkehrswert BauGB versus ImmoWertV 2021

Answer 6

BauGB:

• nach der Lage des Grundstücks

ImmoWertV 2021:

Question 7

7. Definition Verkehrswert BauGB versus ImmoWertV 2021

Answer 7

BauGB:

• ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

ImmoWertV 2021:

• ohne Rücksicht auf ungewöhnliche Verhältnisse (Liebhaberpreis, Notverkauf…),
• besondere Bindungen (verwandtschaftliche, wirtschaftliche oder sonstige Bindungen der Vertragspartner) (§ 9 Abs. 2)

Question 8

8. Clusterung der Definition/elemente des Verkehrswerts nach Merkmalen

(4 grobe Merkmale)

Answer 8

1. Planungsrechtliche Merkmal
2. Wirtschaftliche Merkmale
3. Grundstücksspezifische Merkmale
4. Lagemerkmale

Question 9

9. Clusterung der Definition/elemente des Verkehrswerts nach Merkmalen

Answer 9

• Planungsrechtliche Merkmale: Art und Maß der baulichen Nutzung Grundstücksgrößen, Bauweise (wie und wo bauen)
• Wirtschaftliche Merkmale: Konjunktur, Angebot und Nachfrage, Kapitalmarkt, Regionale Kaufkraft (globale und nationale Ebene, Rahmenbedingungen, Inflationsraten, Zinsniveaus)
• Grundstücksspezifische Merkmale: Grundstücksform, -tiefe, -einrahmung Rechte (physische Merkmale, Größe, Ausrichtung, Hanglage, Neigung, Zustand Untergrund)
• Lagemerkmale (wichtiges Merkmal!!!): Innere und äußere Verkehrslage, ÖPNV, Soziales Umfeld, Infrastruktur Immissionseinflüsse

Question 10

10.1 Wertermittlungsstichtag

Answer 10

Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen exakten Zeitpunkt.

§ 2 Abs. 4 ImmoWertV:

(4) Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die
Wertermittlung bezieht und der für die Ermittlung der allgemeinen
Wertverhältnisse maßgeblich ist.

(BauGB: „Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht“)

Question 11

10.2 Wertermittlungsstichtag

Answer 11

Question 12

11. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr

Answer 12

Gewöhnlicher Geschäftsverkehr (bzw. allgemeine Wertverhältnisse)
d.h. normales Angebot und Nachfrage

-> impliziert Streuung der Kaufpreise in zeitlicher Hinsicht und in Abhängigkeit von Homogenität des Teilmarktes.

Question 13

12. Grundstückszustand

Answer 13

Zustand nach § 2 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV:

Der Grundstückszustand ergibt sich aus …

1. der Gesamtheit der rechtlichen Gegebenheiten,
2. der tatsächlichen Eigenschaften,
3. der sonstigen Beschaffenheit und
4. der Lage des Grundstücks des Wertermittlungsobjeks (sog. Grundstücksmerkmale)