3. Vergleichswertverfahren

Question 1

Vergleichswertverfahren Prinzip

Answer 1

Prinzip:
* Ein Grundstück ist soviel wert wie vergleichbare oder vergleichbar
gemachte Grundstücke in einem funktionierenden Grundstücksmarkt.

Voraussetzung:
* Kaufpreise geeigneter Vergleichsgrundstücke sind in ausreichender Zahl
bekannt
* Vergleichbarkeit der Grundstücke liegt vor

Anwendung:
* unbebaute Grundstücke
* ggf. auch bei Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser (wenn
in allen wertrelevanten Merkmalen große Übereinstimmung besteht)

Question 2

Vergleichswertverfahren Überblick I

Answer 2

**Grundsätzlich Vergleich von Kaufpreisen (unmittelbar)

Alternativ sind objektspezifisch angepasste Bodenrichtwerte oder Vergleichsfaktoren zu verwenden (mittelbar)

Vergleichsfaktoren der Ermittlung von -> Vergleichswerten insbesondere für bebaute Grundstücke dienen.

Vergleichsfaktoren -> Gebäudefaktoren und Ertragsfaktoren

Question 3

Vergleichswertverfahren Überblick II

Answer 3

direkter Vergleich (unwahrscheinlich): Vergleichsobjekte stimmen mit dem Wertermittlungsobjekt in allen Merkmalen überein.
-> Vergleichsobjekte hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale
-> Vertragszeitpunkte hinreichende zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag

indirekter Vergleich: Vergleichsobjekte weichen von dem Wertermittlungsobjekt in einem oder mehreren Merkmalen ab.

-> Abweichungen der allgemeinen Wertverhältnisse ANpassung mittels
- Indexreihen (intertemporärer Vergl.)
-> Abweichungen der Grundstücksmerkmale Anpassung mittels
- Umrechnungskoeffizienten (interqualitativer Vergl.)
- Zu- oder Abschläge (interqualitativer Vergl.)

Achtung Anpassungen max 30%-40%

Question 4

§ 24 ImmoWertV: Grundlagen des Vergleichswertverfahrens

Answer 4

(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer
ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen im Sinne des § 25
ermittelt.

Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können
insbesondere bei bebauten Grundstücken ein objektspezifisch
angepasster Vergleichsfaktor im Sinne des § 26 Absatz 1 und bei der
Bodenwertermittlung ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert im
Sinne des § 26 Absatz 2 herangezogen werden.

Question 5

§ 25 ImmoWertV: Vergleichspreise

Answer 5

„Zur Ermittlung von Vergleichspreisen sind Kaufpreise solcher Grundstücke (Vergleichsgrundstücke) heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und die zu Zeitpunkten verkauft worden sind (Vertragszeitpunkte), die in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag stehen.“

Die Kaufpreise sind auf ihre Eignung im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 1 zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen.

Question 6

§ 26 ImmoWertV:
Objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor
objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert

Answer 6

„(1) Zur Ermittlung des objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors ist der nach § 20 ermittelte Vergleichsfaktor auf seine Eignung im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 1 zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen.“

Question 7

Vergleichswert - Begriffe (nach ImmowertV)

Answer 7

Kaufpreise
Kaufpreise aller tatsächlich erfolgten Kauffälle in Form von absoluten Werten

Geeignete Kaufpreise
Die Kaufpreise sind auf ihre Eignung im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 1 zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen. (§ 25 ImmoWertV)

Vergleichspreise
Zur Ermittlung von Vergleichspreisen sind Kaufpreise solcher Grundstücke (Vergleichsgrundstücke) heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende
Grundstücksmerkmale aufweisen und die zu Zeitpunkten verkauft worden sind (Vertragszeitpunkte), die in hinreichender zeitlichen Nähe zum Wertermittlungsstichtag stehen.

Vergleichsfaktoren
Durchschnittliche, auf eine geeignete Bezugseinheit (m2, €) bezogene Werte für Grundstücke mit bestimmten wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen (Alter, Ausstattung etc.). Vergleichsfaktoren werden aus Vergleichspreisen abgeleitet. (§ 20 Abs. 2 ImmoWertV)

Question 8

Unmittelbarer Vergleich

Answer 8

Kaufpreise
Voraussetzungen:
1. geeignete Anzahl von Vergleichspreisen
(statistisch: 12-15 , in der Praxis i.d.R. weniger (mit wachsender Anzahl der Vergleichspreise erhöht sich die Repräsentativität für den daraus abgeleiteten Verkehrswert)
2. zeitnahe Vergleichspreise
3. identische Grundstücksmerkmale

Beurteilung: Grundstücke sind Unikate mit individuellen Merkmalen, zeitnahe Vergleicgspreise liegen nicht vor.

-> Einsatz Umrechnungskoeffezienten (Anpassung Merkmale)
-> Einsatz Indexreihen (Anpassung Wertentwicklung, Inflation)