Drt 105 Part 2

Question 1

Définir la Copropriété et mentionner l’article du C.c.Q.

Answer 1

• Article 1010 C.c.Q.
  al. 1: La copropriété est la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d’elles étant investie, privativement, d’une quote-part du droit.
  al. 2: Elle est dite par indivision lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien.
  al. 3: Elle est dite divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes.
• La copropriété peut porter sur un bien meuble ou immeuble, corporel ou incorporel.

Question 2

Définir la Propriété superficiaire et mentionner l’article du C.c.Q.

Answer 2

• Article 1011 C.c.Q.
  La propriété superficiaire est celle des constructions, ouvrages ou plantations situés sur l’immeuble appartenant à une autre personne, le tréfoncier. [Propriété verticale]

Question 3

Définir le droit de retrait, le droit de préemption, le droit de subrogation légale, mentionner les articles du C.c.Q., et expliquer la relation de ces droits

Answer 3

• Article 1022 C.c.Q. (Droit de retrait et de préemption)
  al. 1: Tout indivisaire peut, dans les 60 jours où il apprend qu’une personne étrangère à l’indivision a acquis, à titre onéreux, la part d’un indivisaire, l’écarter de l’indivision en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu’elle a acquittés. Ce droit doit être exercé dans l’année qui suit l’acquisition de la part.
  al. 2 : Le droit de retrait ne peut être exercé lorsque les indivisaires ont, dans la convention d’indivision, stipulé des droits de préemption et que, portant sur un immeuble, ces droits ont été publiés
• Droit de préemption: L’indivisaire qui désire se départir de sa part (ou d’une partie de sa part) dans l’indivision, de l’offrir d’abord aux autres indivisaires. Le droit de préemption doit être publié pour être opposable aux tiers lorsque l’indivision porte sur un immeuble (voir article 1014 C.c.Q.)
• Article 1023 C.c.Q. (Droit de subrogation légale)
  al. 1: L’indivisaire qui a fait inscrire son adresse au bureau de la publicité des droits peut, dans les 60 jours de la notification qui lui est faite de l’intention d’un créancier de faire vendre la part d’un indivisaire ou
  de la prendre en paiement d’une obligation, être subrogé dans les droits du créancier en lui payant la dette de l’indivisaire et les frais.
  al. 2: Il ne peut opposer, s’il n’a pas fait inscrire son adresse, son droit de retrait à un créancier ou aux ayants cause de celui-ci.
• Article 1024 C.c.Q. (Exercice du droit de retrait ou de subrogation)
  Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de retrait ou de subrogation sur la part d’un indivisaire, ils la partagent proportionnellement à leur droit dans l’indivision.
• La convention d’indivision peut prévoir un droit de préemption qui rend le droit de retrait inopérant. En d’autres mots, une fois que l’indivisaire voulant se départir de sa part l’a offerte aux autres indivisaires qui ont choisis de ne pas l’acquérir, ceux-ci ne peuvent user du droit de retrait lorsque cette part est subséquemment vendu à un tiers.

Question 4

Décrire le processus d’administration de biens indivis et mentionner les articles du C.c.Q.

Answer 4

• Les indivisaires administrent le bien en commun (art. 1025 C.c.Q.) et sont tenu, à proportions de leur part, des frais d’administration et des autres charges communes se rapportant au bien indivis (art. 1019 C.c.Q.).
• Les décisions relatives à l’administration du bien sont prises à la majorité des indivisaires, en nombre et en parts. Les décisions visant à aliéner le bien indivis, à le partager, à le grever d’un droit réel, à en changer la destination ou à y apporter des modifications substantielles sont prises à l’unanimité (art. 1026 C.c.Q.).
• L’administration d’un bien indivis peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les indivisaires et nommé par eux. Le tribunal peut, à la demande d’un indivisaire, désigner le gérant et fixer les conditions de sa charge lorsque le choix de la personne à nommer ne reçoit pas l’assentiment de la majorité, en nombre et en parts, des indivisaires, ou en cas d’impossibilité de pourvoir à la nomination ou au remplacement du gérant (art. 1027 C.c.Q.).
• L’indivisaire qui administre le bien indivis à la connaissance des autres indivisaires et sans opposition de leur part est présumé avoir été nommé gérant (art. 1028 C.c.Q.).
• Malgré toute convention contraire, les trois quarts des indivisaires, représentant 90% des parts, peuvent mettre fin à la copropriété indivise d’un immeuble principalement à usage d’habitation pour en établir la copropriété divise. Les indivisaires peuvent satisfaire ceux qui s’opposent à l’établissement d’une copropriété divise et qui refusent de signer la déclaration de copropriété en leur attribuant leur part en numéraire; la part de chaque indivisaire est alors augmentée en proportion de son paiement. (art. 1031 C.c.Q.).
• Il peut être mis fin à l’indivision en cas de perte ou d’expropriation d’une partie importante du bien indivis si la majorité des indivisaires en nombre et en parts en décide ainsi (art. 1036 C.c.Q.).

Question 5

Décrire ce qui s’est dégagé du jugement Yarashefsky Allice c. Miller Potashner.

Answer 5

• Cas des propriétaires indivis occupant/gêrant chacune un étage d’un duplex.
• Il n’est pas contraire à l’ordre public, pour des indivisaires, d’avoir une convention stipulant que chacun des indivisaires a l’entière liberté d’administration d’une quote-part physiquement décrite et déterminée, bien que ce soit contraire à ce qui est prévu dans le C.c.Q. (administration commune du bien indivis).
• Le sursis prévu à l’article 1032 C.c.Q. ne peut servir qu’à éviter une perte économique et non pas dans un motif d’équité.

Question 6

Décrire ce qui s’est dégagé du jugement Cadieux c. Caron.

Answer 6

• Cas de la séparation de propriétaire indivis d’une maison.
• Une libéralité constitue une justification à l’enrichissement d’une partie et sauf stipulation à l’effet contraire, ne change en rien la présomption de partage égale des parts entre les indivisaires prévu à l’article 1015 C.c.Q.
• Chaque indivisaire a droit au remboursement des impenses nécessaires qu’il a faites pour conserver le bien indivis. Pour les autres impenses autorisées, il a droit, au moment du partage, à une indemnité égale à la plus-value donnée au bien (art. 1020 C.c.Q.).

Question 7

Décrire la composition de la déclaration de copropriété (divise), son contenu, et mentionner les articles du C.c.Q.

Answer 7

• La déclaration de copropriété comprend l’acte constitutif de copropriété [art. 1053 C.c.Q.], le règlement de l’immeuble [art. 1054 C.c.Q.] et l’état descriptif des fractions [art. 1055 C.c.Q.] (art. 1052 C.c.Q.).
• La déclaration de copropriété doit être notariée et en minute; il en est de même des modifications qui sont apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions.
  La déclaration doit être signée par tous les propriétaires de l’immeuble, par l’emphytéote ou le superficiaire, le cas échéant, ainsi que par les créanciers qui détiennent une hypothèque sur l’immeuble; les modifications sont signées par le syndicat (art. 1059 C.c.Q.).
• La déclaration, ainsi que les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions, sont présentées au Bureau de la publicité foncière. La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros d’immatriculation des parties communes et des parties privatives; les modifications ne sont inscrites que sous le numéro d’immatriculation des parties communes, à moins qu’elles
  ne touchent directement une partie privative. Quant aux modifications apportées au règlement de l’immeuble, elles doivent l’être de manière expresse, dans un procès-verbal ou une résolution écrite des copropriétaires, et il suffit qu’elles soient déposées au registre tenu par le syndicat conformément à l’article 1070.
  Le cas échéant, l’emphytéote ou le superficiaire [ainsi que le créancier hypothécaire] doit donner avis de l’inscription au propriétaire de l’immeuble faisant l’objet d’une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire (art. 1060 C.c.Q.).

Question 8

• Dans une situation de copropriété divise, décrire à quoi servent le fond de prévoyance et les assurances, et mentionner les articles du C.c.Q.
• Décrire ce que doit couvrir l’assurance.

Answer 8

• Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds doit être en partie liquide, disponible à court terme et son capital doit être garanti. Il est la propriété du syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration (art. 1071 C.c.Q.).
• Elle doit être utilisée pour la réparation ou la reconstruction de l’immeuble, sauf si le syndicat décide de mettre fin à la copropriété; en ce cas, le fiduciaire, après avoir déterminé la part de l’indemnité de chacun des copropriétaires en fonction de la valeur relative de sa fraction, paie, sur cette part, les créanciers prioritaires et hypothécaires suivant les règles de l’article 2497. Il remet, pour chacun des copropriétaires, le solde de l’indemnité au liquidateur du syndicat avec son rapport (art. 1075 al. 2 C.c.Q.). (Voir également art. 1073 et 1075 al. 1 et 3 C.c.Q.)
• Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances, prévoyant une franchise raisonnable, contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lorsqu’elles peuvent
  être identifiées par rapport à la description de cette partie. Le montant de l’assurance souscrite doit pourvoir à la reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment; ce montant doit être évalué au moins tous les cinq ans par un membre d’un ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement (art. 1973 al. 1 C.c.Q.).
• Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers ainsi que celle des membres de son conseil d’administration et du gérant, de même que du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et des autres personnes chargées de voir à son bon déroulement (art. 1973 al. 2 C.c.Q.).

Question 9

Vrai ou faux: En situation de copropriété divise, le Conseil d’Administration peut prendre des décisions excédents la simple administration prévue à l’article 1301 C.c..Q..

Answer 9

Faux. Selon la jurisprudence, ce qui excède la simple administration relève de l’Assemblée des copropriétaires.

Question 10

Dans une situation de copropriété divise, décrire comment doit être convoqué l’Assemblée des copropriétaires, comment le quorum est constitué et la procédure dans le cas où le quorum n’est pas constitué, comment les décisions sont adoptés, et mentionner les articles du C.c.Q.

Answer 10

• Convocation: L’avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan, de l’état des résultats de l’exercice écoulé, de l’état des dettes et créances, du budget prévisionnel, de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d’une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés (art. 1087 C.c.Q.).
• Quorum: Le quorum, à l’assemblée, est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix.
  Si le quorum n’est pas atteint, l’assemblée est alors ajournée à une autre date, dont avis est donné à tous les copropriétaires; les trois quarts des membres présents ou représentés à la nouvelle assemblée y constituent le quorum. Cependant, les décisions visées à l’article 1097 ne peuvent être prises à cette nouvelle assemblée que si ces membres représentent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires. [Si le quorum n’est pas atteint, le quorum pour l’assemblée suivante est de 75% des copropriétaires présents (ou représentés) à cette nouvelle assemblée (dans le but d’éviter de reporter de façon répété des assemblée n’atteignant pas le quorum de 50%+ des voix)]
  L’assemblée où il n’y a plus quorum doit être ajournée si un copropriétaire le réclame (art. 1089 C.c.Q.).
• Décision du syndicat: Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, y compris celles visant à modifier le règlement de l’immeuble ou à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété (art. 1096 C.c.Q.). [Le quorum est atteint. 50%+1 des voix des copropriétaires présents (ou représentés)]
• Double majorité: Sont prises par des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix des copropriétaires, présents ou représentés, les décisions qui concernent:
  1° Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat;
  2° Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux et la constitution d’une hypothèque mobilière pour les financer;
  3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;
  4° La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions;
  5° La modification de la description des parties privatives visée à l’article 1070 (art. 1097 C.c.Q.) [Le quorum est atteint par la présence de 50%+1 des copropriétaire. 75% des voix représentant tous les copropriétaires (pas seulement ceux qui sont présents (ou représentés)]
• Double majorité: Sont prises à la majorité des trois quarts des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions:
  1° Qui changent la destination de l’immeuble;
  2° Qui autorisent l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble;
  3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif (art. 1098 C.c.Q.) [90% des voix de tous les copropriétaires (pas seulement ceux qui sont présents (ou représentés). Ce 90% de voix, doit être composé de 75% des copropriétaires (pas leurs voix) (quorum majorité des trois quarts)]

Question 11

Décrire ce qui s’est dégagé du jugement Bergeron c. Martin?

Answer 11

• Cas de la garderie en milieu familial.
• Une garderie est une entreprise, ce qui déroge au fait que la destination de l’immeuble est résidentielle, de plus que cela causait des inconvénients importants.
• Le droit de propriété n’est pas un droit diminué, mais complet et son exercice ne peut être limité que dans la mesure où la loi le prévoit.
• La destination de l’immeuble devrait être déterminé à partir des éléments objectifs (situation, qualité des matériaux, distribution des appartements, confort, luxe), subjectifs (l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté sa fraction) et collectifs (la destination représente la sauvegarde de l’intérêt général des copropriétaires), en tenant compte de l’ensemble des faits pertinents, incluant la déclarations de copropriété dans sa totalité.

Question 12

Qu’est- ce qui s’est dégagé du jugement Wilson c. Syndicat des copropriétaires du condominium Le Champlain?

Answer 12

• Cas d’interdiction d’animaux en condo.
• Une modification au réglement de l’immeuble doit être justifié par la destination de l’immeuble (qui se trouve dans la déclaration de copropriété), sinon elle n’est pas opposable aux copropriétaires.