Cours 4.1 - Éléments financiers du promoteur

Question 1

Quels sont les 4 objectifs principaux au bilan financier du promoteur?

Answer 1

1. Évaluation des besoins pour le promoteur
2. L’aide dans le processus décisionnel
3. L’établissement du prix maximum du terrain
4. Suivre la vie du projet et étudier l’impact de diverses variations (dans le but d’assurer la rentabilité des fonds propres investis.)

Question 2

Un projet immobilier peut se résumer en quelques chiffres (4), lesquels?

Answer 2

1. Le prix du terrain
2. Le prix des travaux et coûts associés
3. La marge de profit potentielle
4. Le résultat à la vente du projet

Question 3

Le bilan du promoteur à principalement 2 objectifs, lesquels?

Answer 3

1. Déterminer le prix du terrain
2. Déterminer la marge de profit potentielle

Question 4

Il existe plusieurs approches pour déterminer les principales objectifs du bilan, nommez les 2 approches principales?

Answer 4

1. La méthode du compte à rebours
2. La méthode de l’actualisation des flux

Question 5

Qu’est-ce que le «Coefficient occupation du sol (COS)»?

Answer 5

C’est la quantité de construction admise (ou permise) sur une propriété foncière en fonction de sa superficie. Par exemple, un COS de 3 sur un terrain de 10 000pi2 permet la construction de 30 000pi2 (en hauteur).

Question 6

Vrai ou faux. Les fonds propres sont également appelés capitaux propres et sont principalement remis par la banque sous forme de prêts.

Answer 6

Faux. Les capitaux propres constitue la réserve de départ du promoteur. Il s’agit ici de l’équivalent du cashdown lors de l’achat d’une propriété.

Question 7

Qu’est-ce que l’actualisation?

Answer 7

1. L’actualisation consiste à ramener sur une même base des flux financiers qui se produisent à des dates différentes.
2. Ça consiste essentiellement à déterminer la valeur d’aujourd’hui des flux qui se produiront dans le futur.
3. Actualiser c’est trouver des montants comparables à une date commune.

Question 8

Vrai ou faux. Dans un prêt in fine, l’emprunteur rembourse le capital au fur et à mesure de chaque échéance?

Answer 8

Faux. L’emprunteur ne rembourse le capital qu’à l’échéance de l’emprunt.

Question 9

Quels sont les autres noms de la méthode à compte à rebours?

Answer 9

1. Méthode de la valeur résiduelle
2. Méthode de la valeur économique

Question 10

Le compte à rebours du promoteur n’est rien d’autre que le bilan prévisionnel du projet, mais pourquoi parle-t-on de compte à rebours?

Answer 10

Parce que le terrain est le premier élément du bilan. On doit donc remonter à « rebours » pour trouver sa valeur. De la même façon, on utilise valeur résiduelle parce que le terrain est le résultat de la somme de toutes les ventes à laquelle on retranche tous les coûts. La valeur qui reste est celle que l’on peut attribuer au terrain (résidu).

Question 11

Quels sont les 3 catégories de coûts?

Answer 11

1. Les coûts fixes (hard cost) : frais de construction
2. Les coûts variables (soft cost) : coûts de structure, frais financiers, commercialisation, honoraires divers, etc.)
3. Le prix du terrain.

Question 12

Vrai ou faux. La marge est généralement séparé des coûts variable?

Answer 12

Vrai.

Question 13

Vrai ou faux. Le prix du terrain est très sensible au prix du vente du projet immobilier estimé dans l’étude de marché?

Answer 13

Vrai.

Question 14

Quelles sont les limites de la méthode du compte à rebours?

Answer 14

1. Elle n’explique pas si la valeur attribué est lié au potentiel du terrain ou au terrain lui-même.
2. Ceci amène à se poser la question de la valeur d’anticipation, on utilisant cette méthode, on anticipe ce qui n’existe pas encore!

Question 15

Vrai ou faux. En matière d’évaluation, on considère la méthode du compte à rebours comme un outil d’évaluation assez précis.

Answer 15

Faux. Par contre, il n’y a pas de consensus clair sur ce point. Il faut donc se demander si un évaluateur peut se glisser dans les modes de raisonnement d’un promoteur pour construire un bilan prévisionnel à sa place.