Cours 1 - Les caractéristiques de l'immobilier

Question 1

De quel type est le marché immobilier?

Answer 1

Marché de gré à gré

Question 2

Le MI peut être segmenté en 3 sous-marchés. Quels sont-ils?

Answer 2

• *1. Situation géographique**
• *2. Type du bien (bureaux, résidentiels, commercial.)**
• *3. L’état du bien (usagé, neuf, à rénové, etc.)**

Question 3

L’unité de mesure le plus fréquenté utilisé dans le MI?

Answer 3

pieds carrés ou mètres carrés

Question 4

Vrai ou faux. Le bien immobilier est un actif financier?

Answer 4

Vrai.

Question 5

L’analyse du comportement des MI sur de longues périodes montre que l’évolution des prix :

Answer 5

1. Croissance tendancielle proche du revenu moyen
2. De longs cycles
3. Liés à l’évolution des % intérêts des crédits
4. Peu lié au marché des actions
5. Peu lié à la taille du parc immobilier
6. Dépends de plusieurs facteurs irrationnels
7. Grande partie du patrimoine des particuliers se compose d’immobilier (près de 40% au Canada)
8. Au Canada, 20% du PIB est issu du MI et construction

Question 6

Quels sont les 12 caractéristiques de l’immobilier? À connaitre par cœur.

Answer 6

1. Localisation
2. Immobilité
3. Indestructibilité du sol
4. Hétérogénéité (Aucun identique)
5. Coûts de transaction élevés
6. Illiquidité (pas nécessairement facile à vendre)
7. Généralement long terme (pas toujours)
8. Valeur unitaire élevée ($$$)
9. Endettement élevée
10. Besoin fondamentale
11. Gestion active
12. Dépréciation/Obsolescence (d’où la nécessité d’une gestion active)

Question 7

Quel est la différence entre un actif et un passif?

Answer 7

Actif : bien immobilier, investissement, placements financiers, véhicules, comptes bancaires, etc.

Passif : dettes fiscales, emprunts, de la dette en général.

Question 8

Quels sont les caractéristiques reliés à l’importance de la localisation ?

Answer 8

1. L’emplacement est le facteur qui détermine la valeur d’un bien immobilier
2. « Location, location, location »
3. Chaque bien est unique au moins par sa localisation : c’est ce qui fait que l’immobilier est un actif difficile à évaluer et comparer.

Question 9

Quels sont les caractéristiques (3) de l’immobilité?

Answer 9

1. Les terrains et autres bien immobilier sont immobiles par nature et ne peuvent pas être déplacés.
2. L’économie locale joue un grand rôle
3. Seulement l’affectation d’un immeuble peut changer par l’activité économique locale, pas son emplacement.

Question 10

Quels sont les caractéristiques de l’indestructibilité du sol?

Answer 10

1. Les terrains son indestructibles, mais peuvent ne plus être utilisés.
2. Fluctuation de la valeur.

Question 11

Quels sont les caractéristiques de l’hétérogénéité?

Answer 11

1. Deux biens immobiliers ne peuvent jamais être rigoureusement les mêmes, ils sont tous différents au moins par leur localisation.

Question 12

Quelles sont les caractéristiques de l’immobilier en ce qui à trait aux coûts de transaction.

Answer 12

1. Coûts de transaction élevés
2. Manque de transparence du marché

Question 13

Quelles sont les caractéristiques de l’immobilier en ce qui à trait à l’illiquidité.

Answer 13

1. Il s’agit du temps nécessaire pour réaliser la vente d’un bien immobilier.
2. Découle de la valeur unitaire élevée, des coûts de transaction et de l’hétérogénéité.
3. Pour compenser cela, il faut faire des compromis sur le prix de vente.

Question 14

Quelles sont les caractéristiques de l’immobilier en ce qui à trait à l’investissements à long terme.

Answer 14

1. Indestructibilité des terrains et la longue vie des bâtiments
2. Motivation des investisseurs
3. La législation
4. L’illiquidité

Question 15

Quelles sont les caractéristiques de l’immobilier en ce qui à trait à la valeur unitaire élevée.

Answer 15

1. La plupart des biens immobiliers ont une valeur unitaire élevée
2. Le recours au crédit permet de limiter les effets de cette caractéristique. Les banques demandent des mises de fonds (capitaux propres).

Question 16

Quelles sont les caractéristiques de l’immobilier en ce qui à trait au degré d’endettement élevé.

Answer 16

1. Découle directement de la valeur unitaire élevée.
2. Le prêteur obtient une hypothèque légale sur l’immeuble en question.

Question 17

Quelles sont les caractéristiques de l’immobilier en ce qui à trait au besoin fondamentale.

Answer 17

1. Nécessité de se loger
2. Cette caractéristique a comme conséquence une forte présence de l’état dans les secteurs immobiliers. (législation, incitation, etc.)

Question 18

Quelles sont les caractéristiques de l’immobilier en ce qui requiert une gestion active.

Answer 18

1. Immeuble perd de la valeur dès sa construction
2. Réinvestissement et entretien constant
3. Gestion des utilisateurs
4. Gestion de l’entretien
5. Dépréciation dans le temps de la valeur : obsolescence.

Question 19

Quelles sont les caractéristiques de l’immobilier en ce qui à trait à la dépréciation et l’obsolescence.

Answer 19

1. Dépréciation physique - perte de valeur causée par l’âge et l’usure matérielle
2. C’est une notion subjective qui dépend des besoins des usagers qui eux-mêmes ne sont pas uniformes.

Question 20

Vrai ou faux. Les caractéristiques de l’immobilier sont les mêmes que ceux des marchés immobiliers?

Answer 20

Faux. Les caractéristiques de l’immobilier ne sont pas les mêmes que ceux applicables aux marchés immobiliers.

Question 21

Quels sont les caractéristiques (6) des marchés immobiliers?

Answer 21

1. Absence de marché centralisé
2. Transparence réduite
3. Marché souvent en déséquilibres : il s’agit d’une caractéristique fondamentale des MI.
4. Forte présence de l’état
5. Coûts de transaction élevés
6. Faible nombre de transactions

Question 22

Nommez une caractéristique fondamentale des MI ?

Answer 22

Marché souvent en déséquilibre : càd qu’il y a souvent une inadéquation entre l’offre et la demande.

Question 23

Quel est l’objectif du DI ?

Answer 23

1. Transformer une idée en une vente d’une produit construit aussi vite que possible.
2. Faire une marge sur cette vente : création de valeur.

Question 24

Quels sont les (5) grandes phases d’un projet de promotion immobilier (avec un terrain) ?

Answer 24

1. Initiation et planification
2. Faisabilité
3. Engagement et construction
4. Exploitation du projet immobilier
5. Service après-vente

Question 25

Vrai ou faux. Les réalisations des grandes phases de la promotion immobilières ne sont pas simultanées, elle se succèdent.

Answer 25

Faux. La réalisation des phrases sont plus ou moins simultanées.