Begründung von Stockwerkeigentum

Question 1

Begründung StwE

Wie begründe ich Stockwerkeigentum?
Was ist wichtig?

Answer 1

Ich habe ein Grundstück, z. B. Nr. 782, und will eine bestimmte Anzahl Miteigentumsanteile (Miteigentum an Grstk Nr. 782) bilden, welche zu Stockwerkeigentumseinheiten (Sonderrecht an 5-Zimmerwohnung im Erdgeschoss z. B.) ausgestaltet werden. Jede StwEEinheit erhält eine eigene Grundbuchnummer und Wertequote, in der Regel in tausendstel, sowie eine Beschreibung mit Verweis auf den Plan, in welcher die Einheiten in verschiedenen Farben eingezeichnet werden. Am Schluss müssen die Wertquoten aufgehen (1000/1000).

Ich kann die StwE begründen vor Erstellung des Gebäudes, muss dies jedoch auf dem Stammgrundstk. und auf den StwEE anmerken lassen: „Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes“

Für jede StwEE ist ein eigenes Grundbuchblatt zu eröffnen. Auf dem Stammgrundstück ist das Miteigentum der jeweiligen Eigentümer der StwEE mit Wertquoten einzutragen.

Alle Pläne (Situationsplan, Aufteilungspläne der verschiedenen Etagen) müssen vom Grundeigentümer unterzeichnet, vom Notar gestempelt und unterzeichnet und in der Urkunde als integrierender Bestandteil der Begründungserklärung erklärt werden

Es muss unterschieden werden zwischen Sonderrecht (in sich abgeschlossen, eigener Zugang, i.R. alle Wohnungen) und Ausschliesslichem Benützungsrecht (z.B. Zuteilung von Kellerräumen, Alleinige Benützung Gartensitzplatz, oder Dachterrasse). Es muss auch klar sein, was nicht zu Sonderrecht ausgestaltet ist, z.B. Estrichräume, welche ebenfalls zugewiesen werden können.

Zu Empfehlen ist ein StwE-Reglement (Nutzungs-/ und Verwaltungsordnung), welches angemerkt werden kann im GB.

Die Einräumung vertraglicher Vorkaufsrechte und/ oder Einspracherechte gem. 712c ZGB kann errichtet und vorgemerkt werden im Begründungsakt.

Question 2

Begründung StwE: Titel Urkunde?

Wie lauten die Titel der öffentlichen Urkunde, in welcher ich Stockwerkeigentum begründe?

Answer 2

1. Grundstückbeschrieb
   Einfügen GBAuszug
2. Aufteilung in 10 Stockwerkeinheiten
   Tabelle mit GB-Nr., Wertquote, Beschrieb
3. Pläne
   Alle Pläne aufführen, genau bezeichnen und unterzeichnet, gestempelt, als integrierender Bestandteil der Urkunde bezeichnen.
4. Ausschliessliche Benützungsrechte
   Zuweisung von ausschliesslichen und alleinigen Benützungsrechten, mit Hinweis, dass eine Änderung der Zuteilung die ausdrückliche Zustimmung des Berechtigten braucht.
5. Gemeinschaftliche Teile
6. Nutzungs- und Verwaltungsordnung
   Anmerkung
7. Vorkaufs- und Einspracherechte gemäss 712c ZGB
   Sofern diese gewollt sind, evtl. Vormerkung
8. Anmeldung beim Grundbuch
9. Erklärung Partei (Urkunde entspricht seinem Willen, Unterschrift)
10. Beurkundungsformel Notar

Question 3

Vor Erstellung des Gebäudes:

Was ist notwendig? Was muss ich tun, wenn die Aufteilung (Wertquoten), welche vor der Erstellung definiert wurde, ändert während des Baus?

Answer 3

Immer, wenn ich StwE vor Erstellung des Gebäudes begründe, muss ich folgende Anmerkungen eintragen lassen:

Auf jeder StwEE: „Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes“

Auf dem Stammgrundstück: „Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes“

Bei Änderung Aufteilung oder Wertquoten, weil z.B. 2 StwEE im Dachgeschoss nicht bewiilligt und daher nicht gebaut wurden:

Ist während der Erstellung des Gebäudes dessen ursprüngliche Aufteilung geändert worden, so genügt für die definitive Eintragung des Stockwerkeigentums im Grundbuch ein von allen Berechtigten unterzeichneter Plan nicht. Es ist eine öffentliche Urkunde erforderlich, welche die neue Aufteilung festhält (BGE). Zudem bedarf auch die Wertquotenänderung der öffentlichen Beurkundung.

Ich muss die Anmerkung unter Beilage der Pläne, welche mit den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmen, zur vollumfänglichen Löschung beantragen.

Titel: Bereinigung Anmerkungen
Parteien: Alle StwE und damit Miteigentümer am Stammgrundstück

Question 4

Änderung der Wertquoten?

An was denken?

Answer 4

• öffentliche Urkunde
• Änderung auf Stammgrundstück: Unter „Eigentümer die Grundstücke 5251-5254 mit neu je 250/1000 im Grundbuch eintragen
• Neue Pläne beilegen (unterzeichnen, integrierter Bestandteil, mind. Umgebung und jedes Geschoss)
• Ausdrückliche Zustimmungserklärung aller StwEig.
• Übergang von Nutzen und Schaden erfolgt mit Tagebucheintrag
• Wer übernimmt allfällige Steuerfolgen (Handänderungssteuer)
• Bereinigung Grundpfandrechte: Erhöhung der Wertquote bedeutet Pfandvermehrung, benötigt Zustimmungserklärung Pfandgläubigerin

Question 5

Zweckbestimmung:

Steht in SV sowas wie:
„Die vier Wohnungen sollen neu ausschliesslich für Wohnzwecke unter vollständigem Ausschluss irgendeiner gewerblichen Nutzung dienen. Dies sei usanzgemäss umzusetzen…“

Dann ist was zu tun?

Answer 5

Es handelt sich um eine Zweckbestimmung, welche unter diesem Titel im Reglement geregelt werden soll, z.B. so:

Für die StwE-Grundstücke gilt der Grundsatz, dass alle Nutzungen gewerblicher Art (auch stilles Gewerbe) zweckwidrig und somit unzulässig sind.