Wohnraumfinanzierung Flashcards by Sandra Huez

Um Ihren Kunden ein qualitativ ansprechendes Finanzierungsanbot ausfertigen zu können, ist es notwendig,
verschiedene Informationen über den Kunden, bzw. über sein Investitionsvorhaben einzuholen.
Hierzu zählen folgende Punkte:

• Daten über die persönliche Situation,
• gesamte Investitionskosten (eventuelle Kostenaufstellung),
• vorhandene Eigenmittel,
• Vermögensaufstellung,
• notwendige Unterlagen (wie z.B. Kaufvertrag, Kaufvertragsanbot, Kostenvoranschläge, Ausweis
etc.).

Alle vorgenannten Punkte finden Sie übersichtlich aufgelistet in der auf den nächsten Seiten in der
abgebildeten „Selbstauskunft/Finanzierungsanalyse“. Die Selbstauskunft können Sie auch im arctis
aufrufen.

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Welchen Unterschied gibt es bei der Bonitätsbeurteilung von einer Konsumgüterfinanzierung vs. einer Wohnbaufinanzierung?

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass sich in der Bonitätsbeurteilung des Antragstellers keine Unterschiede
zu einer Konsumgüterfinanzierung ergeben. Hinzu kommt jedoch die Notwendigkeit, genaue
Daten über das zu finanzierende Objekt in Erfahrung zu bringen. Um den sogenannten Schätzwert
ermitteln zu können, wird in den meisten Fällen eine Liegenschaftsbewertung durchgeführt.

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Wie kann einen Bonitätsprüfung des Kreditnehmers erfolgen?

Durch das Ausfüllen der Selbstauskunft und Haushaltsrechnung kann eine Bonitätsprüfung des Kreditnehmers
erfolgen, alle relevanten Daten werden in diesem Formular abgefragt.

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Welche Unterlagen werden zur Bonitätsbeurteiling bei einer Wohnraumfinanzierung benötigt?

allgemein

• Ausweiskopie (Reisepass)

• Einkommensnachweis der letzten drei Monate bei unselbständiger Erwerbstätigkeit oder die
letzten drei ESt-Bescheide samt Einnahmen/Ausgabenrechnungen bei selbständiger Erwerbstätigkeit

• Pensionskontoauszug oder Nachweis der Versicherungsmonate durch die Pensionsversicherungsanstalt
(wenn die gewünschte Kreditlaufzeit in die Pension geht)

ausgefüllte und unterschriebene Selbstauskunft und Haushaltsrechnung (siehe Anhang)
der geplante Kaufpreis in EUR
event. geplante Sanierungen, Einrichtungskosten in EUR
die geplanten Eigenmittel in EUR, die verwendet werden
Kaufvertragsentwurf oder -anbot
Grundbuchsauszug oder -daten
Expose der Immobilie vom Immobilienmakler
Energieausweis (die ersten 4 Seiten)
Fotos (innen und außen)

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Welche Unterlagen werden zur Bonitätsbeurteiling bei einer Wohnraumfinanzierung benötigt?

zusätzlich bei Kauf eines Einfamilienhauses:

Baubewilligung

* bewilligter Einreichplan

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Welche Unterlagen werden zur Bonitätsbeurteiling bei einer Wohnraumfinanzierung benötigt?

zusätzlich bei Kauf einer Eigentumswohnung:

Wohnungsplan
Nutzwertgutachten
Betriebskostenabrechnung oder -vorschau der Hausverwaltung

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Welche Unterlagen werden zur Bonitätsbeurteiling bei einer Wohnraumfinanzierung benötigt?

zusätzlich bei Kauf eines Zinshauses:

Mietzinsliste
Mietverträge
Wohnungspläne
Nutzwertgutachten
Betriebskostenabrechnung oder -vorschau der Hausverwaltung

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Um die Bedürfnisse der Kreditgestaltung zu eruieren ist das … aus zu füllen:

Kreditberatungsprotokoll

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Wo werden die Sicherheiten genau angeführt?

Im Zuge des Kreditgespräches werden zwischen der Volksbank und dem Kreditwerber die entsprechenden
Sicherheiten vereinbart, die im Kreditvertrag genau angeführt werden.

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Welche Sicherheit wird normalerweise bei einer klassischen Wohnraumfinanzierung verwendet?

Bei der klassischen Wohnraumfinanzierung wird auf alle Fälle eine grundbücherliche Sicherstellung –
auch hypothekarische Sicherstellung genannt – herangezogen. Seitens der Volksbank werden im Normalfall
120 % der Finanzierungssumme im Grundbuch eingetragen (laut der Verbund-Arbeitsrichtlinie
vom 19.01.2021).

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• Vorlage eines Kaufvertrages: Eindeutige Feststellung, welche Liegenschaft verkauft wird (meist sind
die Katastralgemeinde (KG), die Einlagezahl (EZ) und das Bezirksgericht (BG) angeführt) und wer
der Verkäufer bzw. der Käufer ist. Des Weiteren wird hier auch der Treuhänder angeführt, der sowohl
bei der Herstellung der Grundbuchsordnung als auch bei der Auszahlung des Kreditbetrages eingeschaltet
wird.

• Anforderung eines aktuellen Grundbuchsauszuges: Um die EZ, die KG, das BG und den oder die
Eigentümer zweifelsfrei festzustellen und etwaige Belastungen einwandfrei beurteilen zu können.

• Schätzung der Liegenschaft: Die Wertermittlung der Liegenschaft ist ein zentraler Punkt in der Wohnbaufinanzierung.
Dabei werden von einem Schätzer (Mitarbeiter der Volksbank oder externer Gutachter,
z.B. Volksbank Immo-Contract) alle wichtigen Informationen des Sicherungsobjektes, z.B.
Baujahr, Größe und Lage des Grundstücks, Verkehrsanbindung und Zustand des Objektes, herangezogen.
Der dabei ermittelte Verkehrswert kann/sollte als Richtwert für den Verkäufer und Käufer
dienen. Der Schätzwert einer Liegenschaft wird auch bei der Berechnung des Belehnwertes (70 –
80 % des Verkehrswerts) herangezogen und ist von wesentlicher Bedeutung für die Kreditbewilligung.
Die Höhe der Hypothek (= 120 %) sollte idealerweise in der belehnbaren Summe gedeckt sein
(Deckungsrechnung).

• Vergebührung: Für jegliche Eingabe im Grundbuch wird eine Eintragungsgebühr von EUR 44,– im
ERV (Elektronischer Rechtsverkehr) verrechnet. Des Weiteren wird bei Eintragung zum Erwerb des
Pfandrechtes eine Gebühr von 1,2 % (im Prozentsatz von 1,2 % sind bereits 0,2 % für die zukünftige
Löschung enthalten) von der Eintragungssumme verrechnet.

• Sonstige Sicherheiten: Obwohl bei Wohnbaufinanzierungen eine hypothekarische Sicherstellung
hereingenommen wird, wird auf die klassischen Sicherheiten nicht verzichtet. Diese wurden unter
Kapitel „Sicherheiten“ bereits detailliert besprochen und werden hier nur mehr punktuell festgehalten:

− Verpfändung einer Versicherung (mindestens Kreditrestschuldversicherung, aber auch bestehende
Er/Ablebensversicherungen können herangezogen werden),

− Verpfändung einer Feuerversicherung,

− Offene/stille Gehaltsverpfändung,

− Bankübliche Bürgschaft (wenn dies aufgrund der Bonität des Kunden notwendig ist).

− Verpfändung weiterer Vermögenswerte möglich: z.B. Verpfändung Wertpapierdepot oder Sparbuch
usw.

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Deckungsrechnung

Setze ein:

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Im Folgenden wird zudem der Belehnwertansatz für weitere Sicherheiten angegeben:

Setze ein:

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Hinweis: nicht ansetzbar nach SK1 und SK2 sind …

alle Emissionen von Verbundmitgliedern, die zu den Eigenmitteln gezählt werden, somit insbesondere

Ergänzungs- und Nachrangkapital
Aktien und PS-Scheine
Genossenschaftsanteile
Emissionen der Volksbank Regio Invest Bank AG

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Bsp.
Familie Wald hat bei Ihnen besagten Kredit über EUR 108.000,– beantragt. Aus dem Beratungsgespräch
haben Sie erfahren, dass das zu finanzierende Objekt einen Verkehrswert von EUR 126.000,-
- hat. Folgende Sicherheiten stehen für die Wohnbaufinanzierung im Raum:

• Gehaltsverpfändung

• Bestehende Er- und Ablebensversicherung (Versicherungssumme EUR 40.000,–) mit einem garantierten
Rückkaufswert von EUR 7.200,–

• Das vorhandene Sparbuch sowie das bestehende Wertpapierdepot mit einer Volksbank Wien AGAnleihe
mit Nominale EUR 12.000,–, UNIStrategie: Konservativ, derzeitiger Wert EUR 9.888,–,
sowie Verbund Aktien, die einen aktuellen Kurswert von insgesamt EUR 6.468,– aufweisen
möchte Familie Wald nicht einbringen.

Erstelle die Deckungsrechnung!
Was sagt der Besicherungsgrad aus?

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Erstelle eine Übersicht aller Nebenkosten beim Erwerb von Eigentumsobjekten:

Grunderwerbssteuer
Bearbeitungsgebühr
Kaufvertrag (Notar oder Rechtsanwalt)
Gerichtsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts
Maklergebühr
Aufschließungskosten
Gerichtsgebühr für die Eintragung des Pfandrechts
Beglaubigungskosten
Sonstige Kosten

Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?

3,5% bei allen entgeltlichen Erwerbsvorgängen

Ausnahme: Erwerbsvorgänge im Familienverband

Wie hoch ist die Bearbeitungsgebühr?

0 – 3 % oder eine eventuelle Pauschale

Wie hoch sind die Kosten des Kaufvertrages (Notar oder Rechtsanwalt)?

1 – 3 % + USt (oder eventuell eine Pauschale)

Wie hoch ist die Gerichtsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts?

1,1 % + EUR 44,– im ERV

Wie hoch ist die Maklergebühr?

3 % + USt (ab einem Betrag von EUR 48.449,–)

Wie hoch sind die Aufschließungskosten?

je nach Anschlüsse

Wie hoch ist die Gerichtsgebühr für die Eintragung des Pfandrechts?

Kreditbetrag + 20 % davon 1,2 % + EUR 44,–

Wie hoch sind die Beglaubigungskosten?

grundsätzlich nach Notariatstarifgesetz1

Was genau sind die sonstigen Kosten?

Bewertungs-, Ausfertigungs- und/oder Treuhandkosten,
Kosten für KSV und Grundbuchsabfrage,
Zeichnung Volksbank-Genossenschaftsanteile

Was ist die einfachste Form der Absicherung eines Leistungsaustausches?

Leistung „Zug um Zug“ durch die Vertragsparteien selbst

Dabei ist die Leistungspflicht jedes Vertragspartners insofern eingeschränkt, als er seine Leistung nur Zug um Zug gegen Bewirken der Gegenleistung erbringen muss. Dadurch wird vermieden, dass ein Teil Gefahr läuft, wegen Leistungsunwilligkeit seines Partners keine Leistung zu erhalten.

Nenne die Gründe warum ein Zug-um-Zug-Prinzip beim Liegenschaftskauf nicht realisierbar ist:

Dieses Zug-um-Zug-Prinzip ist beim Liegenschaftskauf aufgrund der in der Regel komplizierten Abwicklung
praktisch nicht realisierbar. Gründe dafür sind einerseits die normalerweise erforderliche Mitwirkung
Dritter an der Abwicklung (Hypothekargläubiger auf Seiten des Verkäufers, finanzierendes Bankinstitut
auf Seiten des Käufers), andererseits das Intabulationsprinzip (Eigentum an einer Immobilie
wird erst mit der Eintragung im Grundbuch erworben) und der Umstand, dass Eintragungen im Grundbuch
nur auf Basis von schriftlichen Urkunden vorgenommen werden. Für die Einverleibung des Eigentumsrechtes
eines Käufers im Grundbuch ist daher oftmals die Erfüllung meist zeitintensiver Vorbedingungen
erforderlich.

Was ist ein Ersatz vom Zug-um-Zug-Prinzip beim Liegenschaftskauf?

Daher wird beim Liegenschaftskauf als Ersatz für das hier nicht anwendbare Zug-um-Zug-Prinzip normalerweise
immer ein Treuhänder eingeschaltet, der in der Regel auch gleichzeitig der Vertragsverfasser
ist. Zweck der treuhändigen Abwicklung ist die Sicherung der Erfüllung der gegenseitigen
Pflichten aus dem Vertragsverhältnis und der Schutz des vorleistenden Vertragsteiles (Kaufpreis).

Wie funktioniert ein Treuhandgeschäft?

Dem Käufer gewährleistet der Treuhänder, dass er für sein Geld die Immobilie (lastenfrei) erwirbt, dem
Verkäufer sichert der Treuhänder den Erhalt des Kaufpreises für die Immobilie, einer allenfalls finanzierenden
Bank gegenüber übernimmt er die Verpflichtung, deren Pfandrang zur Absicherung der Kreditrückzahlung
im gewünschten Rang im Grundbuch einzutragen.

Was muss der Treuhänder beachten?

Jeden Treuhänder trifft eine umfassende Treuepflicht und Interessenswahrnehmungspflicht gegenüber
allen Treugebern sowie die Verpflichtung, die übernommene Treuhandschaft entsprechend der Treuhandvereinbarung
sorgfältig auszuführen.

Der Treuhänder ist zur Verschwiegenheit und zur persönlichen Erfüllung des Treuhandauftrages verpflichtet,
überdies trifft ihn eine Berichts- und Rechnungslegungspflicht.

Welche Personen kommen als Treuhänder in Frage?

Für die treuhändige Kaufvertragsabwicklung kommen Rechtsanwälte und Notare in Betracht, die aufgrund
ihrer Ausbildung und entsprechenden Berufserfahrung für eine ordnungsgemäße Abwicklung sorgen.

Über was sind Treuhandschaften abzuwickeln?

Zur Absicherung von Treuhandgeldern wurden von den Standesvertretungen beider Berufsgruppen
eigene Sicherungsinstrumente entwickelt. Rechtsanwälte haben Treuhandschaften zwingend über das
Anwaltliche Treuhandbuch (in Wien Elektronisches Anwaltliches Treuhandbuch) der jeweils für sie
zuständigen Rechtsanwaltskammer abzuwickeln, das streng formalisierte Abläufe vorsieht und überdies
Kontrollmöglichkeiten durch Revisionsbeauftragte geschaffen hat. Die Notare sind verpflichtet, übernommene
Treuhandschaften beim Treuhandregister des österreichischen Notariats zu melden.

Für beide Berufsgruppen bestehen für den Fall der Veruntreuung von Treuhandgeldern und für „Kunstfehler“
entsprechende Versicherungen zum Schutz der Treugeber.

Wie läuft ein Treuhandgeschäft ab?

Im Zuge einer treuhändigen Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages ist der Kaufpreis zunächst vom
Verkäufer oder der den Kaufpreis finanzierenden Bank auf ein für jeden Vertrag gesondert einzurichtendes
Treuhandkonto (Anderkonto) des Vertragsverfassers und Treuhänders zu überweisen. Dort erliegt
der Betrag so lange, bis der Treuhänder die im Kaufvertrag oder einer gesonderten Treuhandvereinbarung
festgehaltenen Sicherheiten für den Käufer und die allenfalls finanzierende Bank geschaffen
hat (z.B. Absicherung der erfolgenden Lastenfreistellung, Erwirkung einer Grundbuchseintragung). Erst
nach Vorliegen sämtlicher Auszahlungsvoraussetzungen wird der Kaufpreis samt aufgelaufenen Erlagszinsen
entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen weitergeleitet.

Es gibt daher grundsätzlich keine Unterfertigung eines Liegenschaftskaufvertrages Zug um Zug gegen
sofortige Auszahlung des Kaufpreises, weil zu diesem Zeitpunkt in der Regel die für den Eigentumserwerb
des Käufers und den Pfandrechtserwerb einer den Kaufpreis finanzierenden Bank erforderlichen
Sicherheiten noch nicht bzw. nicht vollständig vorliegen.

Das Ehepaar Huber erwirbt eine Liegenschaft von Frau Steiger um einen Betrag von EUR 140.000,-
-. Zur Begleichung des Kaufpreises gewährt die Volksbank dem Ehepaar Huber einen Abstattungskredit
über EUR 100.000,– gegen Einverleibung einer Höchstbetragshypothek über EUR 130.000,–
(inkl. 30 % Nebengebührensicherstellung). Der Restbetrag in Höhe von EUR 40.000,– wird aus Eigenmitteln
bezahlt. Als Treuhänder fungiert der öffentliche Notar Dr. Manfred Waldner.

Zeichne das Bsp. auf:

Zeige die Schritte dieser Abwicklung schriftlich auf:

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