Bauwerke auf fremden Grund

Question 1

Baurecht.

Der Begriff Baurecht hat zwei Bedeutungen:

Answer 1

Das Baurecht im öffentlich-rechtlichen Sinne ist die Gesamtheit jener Vorschriften, die bestimmen, wo und wie gebaut werden darf (Raumordnungsgesetze, Bauordnungen, Nebengesetze und Verordnungen). Das Baurecht im privatrechtlichen Sinne ist das vom Liegenschaftseigentümer für bestimmte Zeit (mindestens 10 und höchstens 100 Jahre) eingeräumte Recht, auf oder unter der Liegenschaft ein Bauwerk zu errichten und zu erhalten. Das Baurecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch (“Baurechtseinlage”) und ist übertragbar (z.B. durch Verkauf, Schenkung oder im Erbweg). Dieses Kapitel befasst sich nur mit der zweiten Variante.

Question 2

Baurecht:

Definition: Baurecht inkl. Zeichnung

Answer 2

Unter dem Baurecht versteht man das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche einer fremden Liegenschaft für eine befristete Dauer ein Bauwerk zu haben. Es… • liegt gleichsam als selbstständiger Grundbuchskörper über der Stammeinlage, • beinhaltet die Eröffnung einer eigenen Grundbuchseinlage (eigene Einlagezahl (EZ)) und • wird z.B. durch eine Hypothek an der Baurechtseinlage finanziert. Das Bauwerk (z.B. Haus oder Lagerhalle) ist Bestandteil (Zugehör) des Baurechts.

Question 3

Baurecht:

Sinn und Zweck des Baurechts ist

Answer 3

• einerseits, den Bauwilligen dringend benötigte Bauflächen zur Verfügung zu stellen, ohne dass diese teuer gekauft werden müssen und • andererseits, den Liegenschaftseigentümern das Eigentum an ihren Liegenschaften weiter zu erhalten und dafür noch einen Baurechtszins für die Vermietung oder Verpachtung zu lukrieren.

Question 4

Baurecht:

von wem wird das Baurecht häufig genutzt?

Answer 4

Diese Form der Nutzung von Liegenschaften wird nicht nur von privaten Liegenschaftseigentümern, sondern immer häufiger auch von Gemeinden und Städten genutzt.

Question 5

Baurecht:

Was ist beim Baurecht der markante Unterschied zum Superädifikat?

Answer 5

Im Gegensatz zum Superädifikat gilt das Baurecht als unbewegliche Sache und das darauf errichtete Bauwerk gilt als Zugehör des Baurechts.

Question 6

Baurecht:

Begründung eines Baurechts

Answer 6

Das Baurecht wird durch einen Bestandvertrag (Baurechtsvertrag – Miete oder Pacht) eingeräumt und entsteht durch bücherliche Einverleibung dieses Vertrages im C-Blatt der belasteten Liegenschaft. Die mit dem Baurecht belastete Liegenschaft wird als Stammeinlage (siehe Beispiel 1, EZ 3881) bezeichnet und ist als Sicherstellung nur sehr bedingt geeignet.

Question 7

Baurecht:

Was ist bei der Eintragung im Grundbuch zu beachten?

Answer 7

Bei der Verbücherung des Bestandvertrages im C-Blatt der Stammeinlage dürfen dem Baurecht im Rang keine Belastungen vorgehen. In der Aufschrift der Stammeinlage ist ebenfalls für jedermann erkennbar, dass die Liegenschaft mit einem Baurecht belastet ist. In dieser Eintragung wird auch immer die zugehörige EZ der Baurechtseinlage vermerkt, wodurch der entsprechend zugehörige Grundbuchsauszug der Baurechtseinlage rasch abfragbar ist. Für das Baurecht selbst wird eine eigene Grundbuchseinlage, die sogenannte Baurechtseinlage (siehe Beispiel 2, EZ 3884) eröffnet, auf welcher der Bauberechtigte im B-Blatt als Baurechtseigentümer einverleibt wird. Des Weiteren wird das Baurecht aus dem Bestandvertrag im A1-Blatt eingetragen.

Question 8

Baurecht:

Was kann im C-Blatt der Baurechtseinlage eingetragen werden?

Answer 8

Im C-Blatt der Baurechtseinlage können nun alle Eintragungen gegen den Bauberechtigten, z.B. Pfandrechte (Hypotheken) oder Dienstbarkeiten, vorgenommen werden. Das Vorhandensein eines Baurechts und der dazugehörigen Lasten sind dadurch für jeden Dritten erkennbar. Damit wird dem Publizitätsgrundsatz des Grundbuches voll Rechnung getragen. Der Baurechtszins wird in der Praxis als Reallast erstrangig auf der Baurechtseinlage einverleibt.

Question 9

Baurecht:

Die Übertragtung eines Baurechts erfolgt durch was?

Answer 9

Die Übertragung erfolgt durch einen Bestandvertrag, die grundbücherliche Durchführung erfolgt in der Baurechtseinlage analog zur Verbücherung eines Kaufvertrages bei einer „normalen“ Liegenschaft.

Question 10

Baurecht:

Der Baurechtsnehmer ist nach Baurechtsgesetz1 (BauRG)

Answer 10

• Eigentümer des von ihm errichteten Gebäudes (Zugehör des Baurechts) und • Nutznießer an der Baurechtsliegenschaft.

Question 11

Baurecht:

Beschreibe das Bauwerk in Bezug auf das Baurecht:

Answer 11

Das Bauwerk ist unselbstständiger Bestandteil des Baurechtes, kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung2 gilt das Baurecht als unbewegliche Sache, sodass das Baurechtsgebäude als dessen unselbstständiger Bestandteil ebenfalls unbeweglich ist.

Question 12

Baurecht:

Wie lange ist die Begründung von Baurecht möglich?

Answer 12

Die Begründung eines Baurechts ist für die Dauer von mindestens 10 Jahren und maximal 100 Jahren auf allen Liegenschaften möglich.

Question 13

Baurecht:

Kann ein Baurecht auch auf einer Liegenschaft mit bereits bestehenden Gebäuden eingeräumt werden?

Answer 13

Ein Baurecht kann auch an einer Liegenschaft mit bereits bestehenden Gebäuden eingeräumt werden. Die bestehenden Gebäude gehen mit der Einräumung des Baurechts ins Eigentum des Bauberechtigten über. Ist vertraglich nichts anderes vereinbart, kann die Baurechtseinlage auch mit weiteren Bauwerken bebaut werden.

Question 14

Baurecht:

ist das Baurecht übertragbar?

Answer 14

Das Baurecht ist übertragbar (z.B. durch Verkauf, Schenkung, Vererbung usw.). Das Bauwerk teilt das Schicksal des Baurechts. Liegenschaftseigentümer und neuer Bauberechtigter sind weiterhin an die bisherigen Vertragsbedingungen gebunden.

Question 15

Baurecht:

Kann das Baurecht gekündigt werden?

Answer 15

Das Baurecht kann durch den Liegenschaftseigentümer (= Bestandgeber) nur dann gekündigt werden, wenn in zwei aufeinander folgenden Jahren der Baurechtszins nicht bezahlt wurde.

Question 16

Baurecht:

Ist die Einräumung von Baurechtswohnungseigentum zulässig?

Answer 16

Die Einräumung von Baurechtswohnungseigentum ist zulässig, sofern dies im Bestandvertrag nicht ausdrücklich anders vereinbart ist.

Question 17

Baurecht:

Baurechtswohnungseigentumsobjekte sind neben Wohnungen auch

Answer 17

Abstellplätze für Personenkraftfahrzeuge in der Tiefgarage. Wie beim schlichten Wohnungseigentum stehen auch beim Baurechtswohnungseigentum Gartenanteile, Terrassen oder Balkone sowie Kellerabteile im Zubehör.

Question 18

Baurecht:

Kann der Baurechtswohnungseigentümer das Wohnungseigentumsobjekt verkaufen, vererben oder belasten?

Answer 18

Ja, der Baurechtswohnungseigentümer kann das Wohnungseigentumsobjekt verkaufen, vererben und im Zusammenhang mit Finanzierungen auch belasten.

Question 19

Baurecht:

Baurechtswohnungseigentum Was tritt an die Stelle des Grundkaufpreises?

Answer 19

An die Stelle des Grundkaufpreises tritt der anteilige jährliche Baurechtszins, der von der zu bestellenden Hausverwaltung wie die üblichen Betriebskosten vom einzelnen Baurechtswohnungseigentümer eingehoben und an den Liegenschaftseigentümer abgeführt wird. Die Verpflichtung zur Zahlung des (wertgesicherten) Baurechtszinses trifft den einzelnen Baurechtswohnungseigentümer ab dem mit dem Bauträger vertraglich vereinbarten Übergabestichtag. Der angegebene Baurechtszins wird zum Zeitpunkt der Übergabe endgültig festgelegt.

Question 20

Baurecht:

Nach welchen Bestimmungen erfolgt die Verpfändung einer Baurechtseinlage?

Answer 20

Die Verpfändung einer Baurechtseinlage erfolgt nach den gleichen Bestimmungen wie die Verpfändung einer Liegenschaft, d.h. für die Verpfändung ist die Erstellung einer einverleibungsfähigen Pfandurkunde notwendig. In dieser Pfandurkunde ist das Wort „Liegenschaft“ durch das Wort „Baurechtseinlage“ zu ersetzen.

Question 21

Baurecht:

Wo erfolgt die Einverleibung der Verpfändung der Baurechtseinlage?

Answer 21

Aufgrund eines Grundbuchgesuches erfolgt die Einverleibung des Pfandrechts im C-Blatt der Baurechtseinlage. Die Kosten und Gebühren entsprechen denen der Einverleibung eines Pfandrechts an einer Liegenschaft.

Question 22

Baurecht:

Da der Wert eines Baurechts jedoch mit dem Herannahen des Endes der Laufzeit ständig sinkt, ist es nicht ratsam, ein Baurecht mit einer restlichen Laufzeit von weniger als … Jahren zu belehnen.

Answer 22

15

Question 23

Baurecht:

Kann ein Baurecht vor Ablauf der Zeit gelöscht werden?

Answer 23

Gemäß dem Baurechtsgesetz kann die Löschung des Baurechts vor Ablauf der Zeit, für die es bestellt ist, nicht ohne Zustimmung der darauf eingetragenen Pfandgläubiger und anderer dinglicher Berechtigter vorgenommen werden. Das bedeutet in der Praxis, dass zuerst alle Belastungen im C-Blatt befriedigt werden müssen, damit für diese die notwendigen Löschungsquittungen ausgestellt werden – erst dann kann ein Baurecht grundbücherlich gelöscht werden.

Question 24

Baurecht:

Gebühren und Steuern im Baurecht

Answer 24

Vertragsgebühr Grunderwerbsteuer Höhe und Veränderung des Baurechtzinses

Question 25

Baurecht:

Vertragsgebühr - Berechnung

Answer 25

Die Vertragsgebühr beträgt 1 % des Betrages, der sich aus der Multiplikation von: Vertragsdauer x Jahreswert der vertraglich vereinbarten Leistungen (höchstens aber dem 18-fachen des jährlichen Baurechtszinses) ergibt.

Question 26

Baurecht:

Beispiel: Berechnung der Vertragsgebühr Baurechtszins pro Jahr: EUR 1800

Answer 26

Baurechtszins pro Jahr: EUR 1800,– x max. 18 (gem. § 15 Bewertungsgesetz (BewG)) = EUR 32.400,– 1 % von EUR 32.400,– = EUR 324,–

Question 27

Baurecht:

Grunderwerbsteuer

Answer 27

Erstaunlicherweise fällt bei Abschluss eines Baurechtsvertrages GrESt an, obwohl gar keine Liegenschaft erworben wird. Allerdings kommt der Baurechtseigentümer günstiger davon als der Liegenschaftseigentümer, da die GrESt in Höhe von 3,5 % nicht vom Verkehrswert, sondern nur vom 18- fachen jährlichen Baurechtszins berechnet wird.

Question 28

Baurecht:

Beispiel: Berechnung der GrESt

Dauer des Baurechtsvertrages: 50 Jahre

Baurechtszins pro Jahr: EUR 1800

Answer 28

Baurechtszins pro Jahr: EUR 1800,– x max. 18³ = EUR 32.400,–

3,5 % von EUR 32.400,– = EUR 1.134,–

Question 29

Die Gerichtsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts an der Baurechtseinlage kostet derzeit

Answer 29

1,1 % zusätzlich EUR 44,– (im Elektronischen Rechtsverkehr (ERV)) Eingaben- und Ausfertigungsgebühr
und wird ebenfalls vom 18-fachen des jährlichen Baurechtszinses berechnet.

Question 30

Baurecht:

Beispiel: Berechnung der Grundbuchsgebühr für die Eintragung des
Eigentumsrechtes

Baurechtszins pro Jahr: EUR 1800

Answer 30

Baurechtszins pro Jahr: EUR 1800,– x max. 183 = EUR 32.400,–

1,1 % von EUR 32.400,– = EUR 356,40

Question 31

Baurecht:

Wie hoch sind die Gerichtsgebühren bei der Verpfändung eines Baurechts?

Answer 31

Die Gerichtsgebühren bei der Verpfändung eines Baurechts entsprechen denen der Verpfändung
einer Liegenschaft. Neben der Eingaben- und Ausfertigungsgebühr von derzeit EUR 44,– (im ERV)
werden für die Eintragung des Pfandrechtes 1,2 % verlangt.

Question 32

Baurecht:

Wer legt die Höhe und die etwaige Veränderung des Baurechtszinses fest?

An was ist eine Anhebung des Baurechtszinses gebunden?

Answer 32

Die Höhe und die etwaige Veränderung des Baurechtszinses legen der Liegenschaftseigentümer und der Baurechtnehmer im Bestandvertrag fest. Ist im Baurechtsvertrag nichts vereinbart, so kann es auch
keine Anhebungen geben.
Eine Anhebung des Baurechtszinses wird meist an den Verbraucherpreisindex (VPI) gebunden. Eine
Wertsicherung an den Wert von Grund und Boden ist nicht möglich, um Spekulationen zu vermeiden.

Question 33

Baurecht:

Schicksal des Baurechtsgebäudes bei Beendigung

Answer 33

Mangels anderer Vereinbarung ist der Baurechtsnehmer zu entschädigen, und zwar mit einem Viertel
des vorhandenen Bauwertes4 des Bauwerkes im Zeitpunkt der Beendigung des Baurechts.

In der Praxis finden sich hiervon abweichende vertragliche Regelungen, so z.B.:

• Das Bauwerk fällt entschädigungslos an den Liegenschaftseigentümer zurück.
• Das Bauwerk ist vom Bauberechtigten auf seine Kosten zu entfernen.
• Der Liegenschaftseigentümer hat das Wahlrecht zwischen den beiden vorgenannten Möglichkeiten.
• Der Baurechtsnehmer erhält aufgrund des Bestandvertrages eine höhere als die gesetzlich vorgegebene
Entschädigung.

Question 34

Baurecht:

Was passiert mit allfälligen zu diesem Zeitpunkt noch bestehenden vertraglichen Pfandrechte am Baurecht?

Answer 34

Sie gehen unter und erstrecken sich nun auf die Entschädigungsansprüche.

Question 35

Baurecht:

Was darf beim der Beendigung des Baurechtsgebäudes nicht übersehen werden?

Answer 35

Nicht übersehen werden darf der Umstand, dass die Höhe der Entschädigungszahlung bei Ablauf des
Baurechtes mit der laufenden baulichen Instandhaltung des Gebäudes hinsichtlich derer Zuständigkeit
und Kostentragung korrespondiert.

Question 36

Baurecht:

Was ist mit dem vom Liegenschaftseigentümer gezahlten Entschädigungsbetrag zu tun?

Answer 36

Mit dem vom Liegenschaftseigentümer gezahlten Entschädigungsbetrag ist in erster Linie die Lastenfreistellung
der Baurechtseinlage zu bewirken.

Question 37

Superädifikat:

Was sind Superädifikate und Überbauten?

Answer 37

Superädifikate und Überbauten sind selbstständige Bauwerke, die auf fremdem Grund in der Absicht
errichtet werden, nicht immer darauf zu verbleiben.

Question 38

Superädifikat:

Was zahlt der Eigentümer des Superädifikats üblicherweise dem Liegenschaftseigentümer?

Wo wird die Grundstücksnutzung geregelt?

Answer 38

Der Eigentümer eines Superädifikates zahlt üblicherweise dem Liegenschaftseigentümer ein Entgelt für
die Grundstücksbenutzung. Diese Grundstücksnutzung wird in einem Bestandvertrag, der grundsätzlich
ein Pacht- oder Mietvertrag ist, geregelt.

Question 39

Superädifikat:

Somit sind für eine Nutzung des Superädifikates zwei Schritte notwendig:

Answer 39

• Die Errichtung eines Superädifikates selbst.
• Der Bestandvertrag zur Nutzung des fremden Grund und Bodens, um überhaupt zum Superädifikat
zu gelangen.

Question 40

Superädifikat:

Definition Superädifikat

Answer 40

Unter einem Superädifikat versteht man gemäß § 435 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches
(ABGB) ein auf fremdem Grund errichtetes Bauwerk aufgrund eines Bestandvertrages, das in der
Absicht errichtet wird, dass es nicht stets darauf verbleiben soll.

Question 41

Superädifikat:

Was für ein Eigentum besteht bei Superädifikaten?

Answer 41

An Superädifikaten besteht ein vom Liegenschaftseigentum unabhängiges Eigentum - es ist daher ein
Objekt für die Begründung dinglicher Rechte (z.B. Pfandrechte).

Question 42

Superädifikat:

Das Interesse an der Anmietung oder Verpachtung fremder Grundstücke zur Errichtung
von Gebäuden (Anlagen) ist stark gestiegen/gesunken?

Answer 42

gestiegen

Question 43

Superädifikat:

Die Begründung des Superädifikates entsteht grundsätzlich dadurch, dass

Answer 43

sich Bauherr und Liegenschaftseigentümer darüber einigen, dass das zu errichtende Bauwerk dem Liegenschaftseigentümer nicht zuwachsen soll.

Question 44

Superädifikat:

Was ist Voraussetzung für die Begründung eines Superädifikats?

Answer 44

Voraussetzung ist, dass zwischen dem Liegenschaftseigentümer und dem Errichter des Bauwerks ein
schriftlicher Bestandvertrag (Miete oder Pacht) abgeschlossen wird, der auch die Nutzung des Grund
und Bodens regelt

Der Bestandvertrag hat sinnvollerweise den Hinweis zu enthalten, dass der Bestandnehmer berechtigt
ist, auf dem in Bestand genommenen Grundstück ein Bauwerk zu errichten, das nicht ständig auf diesem
verbleiben soll.

Question 45

Superädifikat:

Als was gelten Superädifikate?

Sind sie Gegenstand der Verbücherung im Grundbuch?

Answer 45

Da Superädifikate grundsätzlich als bewegliche Sachen gelten, sind sie nicht Gegenstand der Verbücherung
im Grundbuch. Mit der Grundbuchs-Novelle 2008 wurde die bisherige Ersichtlichmachung
eines Bauwerks durch eine im neuen Urkundenhinterlegungsgesetz5 (UHG) geregelte Ersichtlichmachung
der Urkundenhinterlegung für ein Bauwerk ersetzt (zwingende Bestimmung). Eine Zustimmung
des Liegenschaftseigentümers ist für diese Ersichtlichmachung nicht mehr vorgesehen. Diese
Ersichtlichmachung dient nur Übersichtszwecken und hat keine Rechtsfolgen, insbesondere hat sie keinen
Einfluss auf die rechtliche Beurteilung des Superädifikates und der daran bestehenden Rechtsverhältnisse.

Question 46

Superädifikat:

Wie wird der Bestandsvertrag noch genannt?

Answer 46

„Grundbenützungsübereinkommen“
bzw. „Superädifikats(gestattungs)vertrag“

Question 47

Superädifikat:

Die Übertragung eines bereits bestehenden Superädifikates erfolgt durch

Answer 47

einen Kauf-, Schenkungsoder
Übergabsvertrag bzw. durch Erbschaft (Einantwortungsbeschluss) und durch Hinterlegung der jeweiligen
Urkunde in der beim zuständigen Gericht geführten Bauwerkskartei. Diese Hinterlegung ersetzt
den für die Eigentumsbegründung erforderlichen Akt der Übergabe (= Modus). Im Gegensatz zum
Grundbuch besitzt die Bauwerkskartei allerdings keinen Vertrauensschutz hinsichtlich Vollständigkeit
und Richtigkeit (siehe UHG6 im Muster der Amtsbestätigung, Abschnitt 2.5).

Question 48

Superädifikat:

Kann an einem auf einer Liegenschaft bereits bestehenden Bauwert ein Superädifikat begründet werden?

Answer 48

Nein.

Miteigentum am Superädifikat ist jedoch möglich, d.h., dass zwischen Liegenschaftseigentümer einerseits und mehreren natürlichen oder juristischen Personen andererseits ein Grundbenützungsübereinkommen
(Bestandsvertrag) abgeschlossen wird. Am Superädifikat müssen aus diesem Grund
dieselben Miteigentumsanteile nicht zwingend entstehen.

Question 49

Superädifikat:

Kann an Superädifikaten ein Wohnungseigentum begründet werden?

Answer 49

An Superädifikaten kann, im Gegensatz zum Baurecht, Wohnungseigentum (etwa durch Urkundenhinterlegung)
nicht begründet werden.

Question 50

Superädifikat:

Der erste Eigentumserwerb am Superädifikat erfolgt durch ..

Zur Dokumentation des Eigentums bedarf es …

Answer 50

die Errichtung des Gebäudes.

der Urkundenhinterlegung (in der Bauwerkskartei) beim
für das Grundstück zuständigen Bezirksgericht nach dem UHG, sowie der „Ersichtlichmachung der Urkundenhinterlegung
für ein Bauwerk“ im A2-Blatt der betreffenden Liegenschaft. Diese Ersichtlichmachung
bedarf jedoch nicht mehr der Zustimmung des Liegenschaftseigentümers.

Question 51

Superädifikat:

Können Superädifikate zur Kreditbesicherung herangezogen werden?

Answer 51

Ja.

Eine genaue Kenntnis der Rechtslage und die sorgfältige Prüfung des dem Superädifikat zugrunde liegenden Grundbenützungsrechts sind erforderlich.

Question 52

Superädifikat:

Grundsätzlich muss folgendes geprüft bzw. vereinbart werden bei der Verpfändung von Superädifikaten:

Answer 52

• Die Prüfung des Bestandvertrages, ob tatsächlich ein Superädifikat vorliegt oder es lediglich ein Zugehör
zur Liegenschaft darstellt. Die Beantwortung dieser Frage kann mitunter sehr schwierig sein.
Wesentlich ist das Vorliegen von Beweisen, dass vor Errichtung des Gebäudes die Absicht bestand,
dieses nicht auf Dauer zu errichten – z.B. durch Vorliegen eines zeitlich befristeten Grundbenützungsrechtes
– und dass das Eigentum an diesem Bauwerk dem Errichter zukommen soll.

• Geht diese Absicht aus dem Bestandvertrag nicht eindeutig hervor, sollte zu Beweiszwecken eine
entsprechende Erklärung des Liegenschaftseigentümers und des Bauwerkseigentümers eingeholt
werden. Wurde das Bauwerk nicht von seinem derzeitigen Eigentümer errichtet, müssen entsprechende
Beweise von seinen Vorbesitzern eingeholt werden.

• Zu beachten ist, dass zum Erwerb des Eigentums an einem bestehenden Superädifikat die Hinterlegung
des entsprechenden Bestandvertrages im jeweiligen Grundbuch in der Bauwerkskartei erforderlich
ist.

• Das auf einem Bestandvertrag beruhende Liegenschaftsbenützungsrecht muss eingehend überprüft
werden.

• Des Weiteren muss mit dem Liegenschaftseigentümer (= Bestandgeber) eine Vereinbarung getroffen
werden, durch die ausgeschlossen wird, dass ohne Zustimmung des Pfandgläubigers (= Kreditgeber)
die Rechte und Pflichten aus dem Bestandverhältnis verändert werden.

• Der Bestandgeber muss im Vorhinein einer allfälligen Vertragsübernahme (Weitergaberecht) durch
den Pfandgläubiger oder einen von ihm genannten Dritten zustimmen.

• Die Ausfertigung einer Pfandurkunde über die Bestellung einer Hypothek für ein Superädifikat muss
auch geprüft werden. Die Pfandurkunde ist nach den Formvorschriften für Grundbuchsurkunden abzufassen,
wobei das Bauwerk durch Angabe der Grundstücksnummer und der EZ der Liegenschaft,
auf der es errichtet wurde, genau anzuführen ist. Die Pfandurkunde ist vom Pfandbesteller (Superädifikatseigentümer)
und vom Pfandgläubiger (= Volksbank) beglaubigt zu unterfertigen. Sind auf einem
Grundstück mehrere Superädifikate errichtet worden, so ist dem Antrag ein Lageplan über das in der Pfandurkunde erwähnte Superädifikat beizulegen. Im Antrag ist die Hinterlegung der Urkunde
zum Zwecke der Pfandrechtsbegründung zu begehren.

• Das Gesuch muss an das zuständige Grundbuchsgericht übersendet werden, damit diese die Pfandurkunde
zum Erwerb eines Pfandrechts hinterlegen können.

• Die Weitergabe des Gesuchs und der Urkunden im ERV sind beim Eigentums- und Pfandrechtserwerb
noch nicht möglich.

Question 53

Superädifikat:

Das Pfandrecht an Superädifikaten kann Pfandrechten an Liegenschaften nicht voll gleichgestellt werden.
Insbesondere ist auf die Beseitigung folgender Risiken zu achten:

Answer 53

• Das auf einem Bestandvertrag beruhende Liegenschaftsbenützungsrecht muss eingehend geprüft
werden.

• Es muss im Vorhinein mit dem Bestandgeber eine Vereinbarung getroffen werden, durch die ausgeschlossen
wird, dass ohne Zustimmung des Pfandgläubigers die Rechte und Pflichten aus dem Bestandsverhältnis
verändert werden.

• Das Bestandrecht sollte im C-Blatt der betreffenden Liegenschaft verbüchert werden.

• Weiters muss der Bestandgeber im Vorhinein einer allfälligen Vertragsübernahme (Weitergaberecht)
durch den Pfandgläubiger oder eines von ihm genannten Dritten zustimmen.

Question 54

Superädifikat:

Eine sinnvolle Besicherung durch ein Pfandrecht auf einem Superädifikat kann nur erreicht werden,
wenn

Answer 54

keine fremden Vorpfandgläubiger vorhanden sind, da eine Weitergabe der Bestandrechte an
mehrere Pfandgläubiger nicht in Betracht kommt.

Question 55

Superädifikat:

Können Superädifikate mit anderen Rechten belastet sein?

Answer 55

Da Superädifikate – sowie Liegenschaften – außer mit Pfandrechten auch mit anderen Rechten belastet
sein können (z.B. Dienstbarkeiten, Wiederkaufsrechte, Vorkaufsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote)
ist zu prüfen, ob das Bauwerk frei von Rechten Dritter ist.

Question 56

Superädifikat:

Besteht Vertrauensschutz?

Answer 56

Gemäß UHG7 kann sich niemand auf die Unkenntnis von Tatsachen und Rechten, die aus den Karteien
sowie aus den dort verzeichneten Urkunden ersichtlich sind, berufen. Es besteht daher im Gegensatz
zum sonstigen Grundbuchsrecht kein Vertrauensschutz auf die Vollständigkeit und Richtigkeit der in
den hinterlegten und eingereichten Urkunden verzeichneten Tatsachen und Rechte.

Question 57

Superädifikate:

Welche Gebühren gibt es hier?

Answer 57

Vertragsgebühr

Grundbuchsgebühren

Question 58

Superädifikate:

Vertragsgebühr

Answer 58

Bei geschickter Vertragsgestaltung wird die Rechtsgebühr für den Pacht- oder Mietvertrag im Gegensatz
zum Baurecht nur vom dreijährigen Bestandzins berechnet. Aus diesem Grund sind auch
heute noch immer Superädifikate verbreiteter als Baurechte.

Question 59

Superädifikate:

Beispiel: Vertragsgebühr

Bestandszins pro Jahr: EUR 1800,

Answer 59

Bestandszins pro Jahr: EUR 1800,– x max. 3 (gem. § 15 BewG) = EUR 5.400,–

1 % von EUR 5.400,– = EUR 54,–

Question 60

Superädifikate:

Grundbuchsgebühren:

Answer 60

Die Gerichtsgebühr für die Eigentumsbegründung am Superädifikat beträgt derzeit 1,1 % und wird
ebenfalls vom 3-jährigen Bestandszins berechnet.

Weiters ist noch die Eingaben- und Ausfertigungsgebühr für das Gesuch in Höhe von EUR 59,– (um
EUR 17,– höher, da noch nicht im ERV durchgeführt werden kann) zu entrichten.

Für die Hinterlegung der Pfandurkunde in der Bauwerkskartei fallen die gleichen Kosten wie bei der
Verpfändung einer Liegenschaft oder eines Baurechts an (1,2 % vom Höchstbetrag bei Krediten oder
1,2 % vom Darlehensbetrag plus Nebengebührensicherstellung).

Question 61

Superädifikate:

Beispiel: Berechnung der Grundbuchsgebühr für die
Eigentumsbegründung am Superädifikat

Bestandszins pro Jahr: EUR 1800,–

Answer 61

Bestandszins pro Jahr: EUR 1800,– x max. 38 = EUR 5.400,–

1,1 % von EUR 5.400,– = EUR 59,40

Question 62

Superädifikat:

Schicksal des Superädifikates bei Beendigung

Answer 62

Im Gegensatz zum Baurecht bestehen beim Superädifikat bei Vertragsende keine gesetzlichen Regelungen
für eine allfällige Entschädigung des Superädifikatseigentümers. Mangels vertraglicher Vereinbarung
bleibt das Eigentum überhaupt beim Superädifikatseigentümer.

In der Praxis sind jedoch folgende vertragliche Regelungen denkbar:

• Das Bauwerk fällt entschädigungslos an den Liegenschaftseigentümer und wird daher Zugehör der
Liegenschaft.
• Das Bauwerk ist vom Superädifikatseigentümer auf seine Kosten zu entfernen.
• Der Liegenschaftseigentümer hat das vertragliche Recht auf eine dieser Varianten.
• Der Superädifikatseigentümer erhält vom Liegenschaftseigentümer eine Entschädigung.

Question 63

Superädifikat:

Was ist zu tun, wenn ein Hinterlegungsantrag beim Grundbuchsgericht eingelangt ist?

Answer 63

Sobald ein Hinterlegungsantrag beim Grundbuchsgericht eingelangt ist, ist er in der sogenannten Bauwerkskartei
zu verzeichnen, die nach Katastralgemeinden (KG) und Grundstücksnummern (Gst) geordnet
beim zuständigen Grundbuchsgericht angelegt wird.

Die Anlegung des Karteiblattes erfolgt mit dem ersten beim Grundbuchsgericht einlangenden Antrag,
der eine Urkundenhinterlegung betrifft. Auf dem Karteiblatt werden in der Folge auch alle anderen dieses
Bauwerk betreffenden Anträge und deren Erledigung vermerkt.

Question 64

Superädifikat:

Können die vom Grundbuch gesondert geführte Bauwerkskartei sowie die weiteren gesondert zu führenden
Verzeichnisse (Tagebuch, Namenskartei und Urkundensammlung) öffentlich eingesehen werden?

Answer 64

Ja, aufgrund des Öffentlichkeitsprinzips

Question 65

Superädifikat

Was muss zur Beurteilung des Superädifikats angefordert werden?

Answer 65

Amtsbestätigung

Question 66

Gib in einer Tabelle den Unterschied zwischen Baurecht und Superädifikat wieder:

Answer 66

Question 67

Baurecht:

Kurze Definition:

Answer 67

Nach BauRG10 ist das Baurecht das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der
Bodenfläche einer fremden Liegenschaft ein Bauwerk zu haben.