Unidad IV. Contrato de Arrendamiento Flashcards
Concepto Arrendamiento
Art. 1915. Contrato en que una de las dos partes se obliga recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por ese goce, obra o servicio un precio determinado.
Arrendamiento de Cosas Elementos, art. 1919
Tiene 3 elementos:
a) El Consentimiento. Se perfecciona por el solo consentimiento pero suele otorgarse por escrito.
Triple utilidad:
- Facilita la prueba del contrato.
- Constituye titulo ejecutivo.
- En caso de enajenarse, adquirentes son obligados a respetarlo. Lo mismo los acreedores hipotecarios si la inscripción fue antes a la de la hipoteca ).
Formalidades especiales: Legales (soc. conyugal, 1756 y 61); Voluntarias (1921).
b) Cosa Arrendada. 1916. Real, comerciable, determinada y no consumible.
- Corporales muebles e inmuebles.
- Cosas Incorporales. Usufructo (793); subarrendamiento (1946).
Puede arrendarse cosa ajena, 1916 final.
c) Precio. 1917. Real, determinado, serio. En dinero o frutos naturales.
Obligaciones del Arrendador
Art. 1924. Obligación de Conceder el goce:
a) Entregar al arrendatario la cosa arrendada (esencia).
b) Mantenerla en el estado de servir para el fin del arrendamiento (naturaleza).
c) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa (naturaleza).
(Arrendador) Ob. de Entregar al arrendatario la cosa arrendada
Art. 1920. Entrega bajo cualquiera de las normas de tradición reconocidas.
- Muebles 684.
- Inmuebles 686. Pasando llaves (mera tenencia).
a) Tiempo. 1587 a 1589. Época y lugar convenidos. A falta, después de celebrado. Sin lugar, donde se encuentre cosa al tiempo del contrato o domicilio del arrendador.
b) Estado. De servir para el fin para el que fue entregada.
- Cumplimiento imperfecto. Vicios redhibitorios:
a. El mal estado impide hacer de ella el uso para el que ha sido arrendada. Terminación (1932) o rescisión (sentido estricto).
b. Mal estado o calidad impide parcialmente o la cosa se destruye en parte. Juez decide terminación o rebaja, 1932.
c. Indemnización. 1933 por causa anterior al contrato. Daño emergente; lucro cesante (si era conocido por el arrendador al tiempo o debió conocerlo).
No procede si: contrató a sabiendas; no pudo ignorarlo sin negligencia; renunció a acción de saneamiento (1934).
c) Entrega a varios. Se prefiere el primero, 1922.
d) Incumplimiento ob entrega. Indemnización, 1925 si fue por hecho o culpa del arrendador. Caso fortuito, solo terminación (falta imputabilidad).
e) Mora (interpelado) en la entrega. 1926. Indemnización o terminación + indemnización si disminuye utilidad contrato.
(Arrendador) Ob. de mantenerla en el estado de servir para el fin del arrendamiento
Art. 1927. Consiste en hacer -durante el arriendo- todas las reparaciones necesarias (indispensables para mantener la cosa en el estado de servir para la que se arrendó), salvo las
locativas que corresponden generalmente al locatario.
Puede realizarlas el arrendatario por cuenta del arrendador (1935), siempre que:
a. no las haya hecho indispensables por su culpa.
b. haya dado pronta noticia al arrendador para que las efectúe.
c. el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente.
d. el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones.
Mejoras útiles se reembolsan si arrendatario consintió en ellas (1936) con expresa condición de abonarlas.
(Arrendador) Ob. de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa
a) Obligación de no turbar al arrendatario (1929 indemnización si hay incumplimiento).
Arrendador no puede sin consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa arrendada.
Si recaen sobre gran parte de la cosa y se frustra finalidad, podrá el arrendatario terminar el contrato.
b) Turbación de hecho de terceros (1930 inc. 1) arrendatario persigue reparación.
c) Turbación de derecho (1931).
- Si causa es anterior al contrato, disminución precio o renta restante (1930 inc. 2).
- Si se priva gran parte cosa (frustración), terminación (1930 inc. 3)
+ Indemnización, si debió ser conocida por arrendador.
Obligaciones del Arrendatario
a) Pagar el precio o renta (1942).
b) Usar al cosa según los términos o espíritu del contrato (1938 inc. 1).
c) Cuidar de la cosa como un buen padre de familia (1939 y 41)
d) Efectuar las reparaciones locativas (1940 inc. 1).
e) Restituir la cosa al término del arrendamiento (1947).
(Arrendatario) Pagar el Precio (1942)
- Fijación: mutuo acuerdo. If not 1943 y apreciación peritos.
- Época: Convenida. A falta, costumbre, y a falta, 1944: predios urbanos por meses y rústicos por años.
- Incumplimiento: reglas generales 1489.
- Culpa del arrendatario: debe indemnizar perjuicios (pago de renta hasta término contrato). Para librarse debe proponer otra persona que sustituya (1945).
(Arrendatario) Usar la cosa según términos o espíritu del contrato
1938 según forma convenida por partes.
A falta, uso al que cosa es naturalmente destinada.
O costumbre o circunstancias del contrato.
(Arrendatario) Cuidar de la cosa como un buen padre de familia (1939 y 41)
Sanción por incumplimiento de esta obligación: art. 1939. Lo hace responsable de los perjuicios
que ocasione y el arrendador incluso podrá ponerle termino en caso de grave y culpable
deterioro.
Responsable de familia, huéspedes y dependientes.
(Arrendatario) Efectuar las reparaciones locativas (1940 inc. 1).
Subsanar aquellos
deterioros que son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene de la cosa.
Ocasionalmente arrendador si deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito
(Arrendatario) Restituir la cosa al término del arrendamiento (1947).
Porque arrendamiento es temporal. Debe restituirse en estado que fue entregada considerando deterioros legítimos (1947 inc. 2).
OJO: Presunción simplemente legal que se entrego en estado de servicio si no consta el estado en que se entregó (1947 inc. 3).
Se restituye poniendo cosa materialmente a disposición del arrendador. Inmuebles art. 1948 desocupándola y llaves.
¿Incumplimiento? debe haber reconvención (no basta plazo), art. 1949 constitución en mora.
Derecho legal de retención del arrendador (1942 inc. 2)
Sobre: “todos los frutos existentes en la cosa arrendada y todos los objetos con los que el arrendatario
los haya amoblado, guarnecido o provisto”.
Así garantiza lo que se debe por:
a. Haber usado la cosa arrendada con infracción del art. 1938.
b. Las indemnizaciones que se le deban por NO usarla como un buen padre de familia art.
1939.
c. Incurrir en mora en la restitución de la cosa (1949).
d. Terminación del contrato
e. No pago de la renta o precio.
Expiración del Contrato de arrendamiento
Art. 1950 causales propias:
a) Destrucción total de la cosa arrendada.
b) Expiración del tiempo estipulado para su duración.
c) Extinción del derecho del arrendador.
d) Sentencia judicial en los casos que la ley lo ha previsto.
a) 1950 N1 Destrucción total de la cosa arrendada.
Extingue la obligación del arrendatario (como no hay
objeto, queda desprovista de causa).
- Si la destrucción es parcial, juez decide, art. 1932 inc. 2.
