Umsatzsteuer Und Immobilien Flashcards
Was ist der Unterschied zwischen Vorsteuer und Umsatzsteuer?
Die Umsatzsteuer (Umst. oder USt.) ist die Steuer, die ein Unternehmen auf seine Umsätze aufschlagen muss. Im Volksmund wird sie auch die Mehrwertsteuer genannt.
Sie ist für den Unternehmer quasi ein durchlaufender Posten, denn der Unternehmer erhebt die Steuer, muss sie aber quasi direkt wieder an das Finanzamt abführen.
Vorsteuer (VoSt. oder VSt.) ist ebenfalls Umsatzsteuer. Nur wird so die Umsatzsteuer bezeichnet, die man beim Finanzamt gegenrechnen kann. Vorsteuer ist also die Umsatzsteuer, welche das Unternehmen selbst von anderen Unternehmen berechnet bekommt.
Die Systematik der Umsatzsteuer
Umsatz ist
- Entweder Steuerbar oder nicht steuerbar
-nicht steuerbar ist umsatzsteuerlich irrelevant
- Steuerbar als
1. Lieferung oder Sonstige Leistungen
2. (Einfuhr) Nicht Immobilien relevant
3. (Innergemeinschaftlicher Erwerb) Nicht immobilien relevant
Wenn Umsätze steuerbar sind, dann entweder
- Steuerfrei oder
- Steuerpflichtig
Schema zum Prüfen der Umsatzsteuerbarkeit
- Lieferung oder sonstige Leistung §3 Abs. 1 UStG/ §3 Abs. 9 UStG
Müssen ausgeführt werden von
- Unternehmer §2 Abs. 1 Satz 1 UStG
Im Rahmen seines
- Unternehmens §2 Abs. 1 Satz 2 fUStG
- Gegen Entgelt (Leistungsaustausch)
im
- Inland §1 Abs. 2 UStG
UNTERNEHMENSBEREICH
A betreibt als Einzelunternehmer in München eine Nobeldisko, in Nürnberg eine Pizzeria, in Stuttgart besitzt er ein Mehrfamilienhaus, das vermietet ist.
A selbst bewohnt eine bescheidene Jugendstilvilla in München/Bogenhausen. Wie viele Unternehmen i.S.d. UStG liegen vor?
Unternehmensbereich
- Disco
- Pizzeria
- Mietshaus
Nichtunternehmensbereich
1. Villa
Wo finde ich Verzicht auf Steuerbefreiung im UStG?
§9 Abs. 1
In welchen Richtlinien wird die Umsatzsteuer geregelt?
Die Umsatzsteuer wird insbes. geregelt
- in der Richtlinie 2006/112/EG des Rates über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem (Mehrwertsteuersystemrichtlinie)
- im Umsatzsteuergesetz (UStG)
- in der Umsatzsteuerdurchführungsverordnung (UStDV) in —den Umsatzsteueranwendungserlass (UStAE)
Wie hoch ist die Umsatzsteuer?
Der Umsatzsteuersatz beträgt
- prinzipiell 19% (§ 12 Abs. 1 UStG),
- jedoch in bestimmten Fällen 7% (§ 12 Abs. 2 UStG)
Gib ein Beispiel für nicht steuerbare Umsätze
Nicht steuerbare Umsätze entstehen aus Geschäften bei denen Leistungserbringer und Leistungsempfänger nicht im selben Land ansässig sind. Das heißt: Du kannst in Deutschland keine Umsatzsteuer abführen für eine Leistung, die du in einem anderen Land erbracht hast.
Was ist das reverse charge verfahren?
Das sogenannte Reverse Charge Verfahren sorgt dafür, dass die Umsatzsteuer immer nur in einem Land abgeführt wird und das ist das Land, in dem der Leistungsempfänger seinen Firmensitz hat. Der Auftraggeber ist verpflichtet, diese Steuer eigenständig zu berechnen und abzuführen. Es sei denn, der Kunde ist eine Privatperson.
§ 4 Nr. 12 lit. a
Umsatzsteuerbefreiung bei Vermietungsleistungen
Was ist im Steuerrecht als Grundstück anzusehen?
Als Grundstück i. S. d. Regelung sind danach anzusehen:
- Ein bestimmter über- oder unterirdischer Teil der Erdoberfläche, an dem Eigentum und Besitz begründet werden kann;
- jedes mit oder in dem Boden über oder unter dem Meeresspiegel befestigte Gebäude oder jedes derartige Bauwerk, das nicht leicht abgebaut oder bewegt werden kann;
- jede Sache, die einen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes oder Bauwerks bildet, ohne die das Gebäude oder das Bauwerk unvollständig ist, wie z. B. Türen, Fenster, Dächer, Treppenhäuser und Aufzüge;
- Sachen, Ausstattungsgegenstände oder Maschinen, die auf Dauer in einem Gebäude oder Bauwerk installiert sind, und die nicht bewegt werden können, ohne das Gebäude oder das Bauwerk zu zerstören oder zu verändern.
Optionsausübung (USt)
§9 Abs 1 UStG
Umsatzsteuerbefreiung
4 Nr. 9a UStG
Einschränkung der Optionsmöglichkeit
§9 Abs 2 UStG
- Bei Vermietung und Verpachtung von Erbbaurechten
- Vermietung und Verpachtung von Grundstücken
Nur Zulässig wenn
Verwendung bzw. beabsichtigte Verwendung des Grundstücks
durch Leistungsempfänger
ausschließlich für Umsätze, die VoSt-Abzug nicht ausschließen.
Steuerschuldnerschaft bei Bauleistungen
Bauunternehmer B vermietet (privat) Wohnungen. Er beauftragt den Installateur I, in diesen Mietwohnungen neue Sanitäranlagen einzubauen, Kosten netto 80.000 €.
B erbringt selbst Bauleistungen, daher ist er Schuldner der USt gemäß § 13b Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 UStG in Höhe von 80.000 € x 19% = 15.200 €. Ein VoSt-Abzug in entsprechender Höhe entfällt, da er die Wohnungen steuerfrei vermietet.
Was sind grundsätzlich die Auslöser der Erbschaftssteuer?
Erbfall (§ 1922 BGB), § 3 Abs. 1 ErbStG;
Schenkung, § 7 Abs. 1 ErbStG.
Voraussetzungen für Anwendbarkeit des ErbStG?
Erblasser bzw. Schenker oder Erwerber ist Inländer, d.h. Wohnsitz/gewöhnlicher Aufenthalt im Inland oder deutscher Staatsangehöriger, der sich nicht länger als fünf Jahre im Ausland befindet (§ 2 Abs. 1 ErbStG) Unbeschränkte Steuerpflicht.
Beschränkte Steuerpflicht (ErbStG)
bei
Inlandsvermögen (§ 121BewG), sofern keine unbeschränkte Steuerpflicht.
-> Inlandsvermögen umfasst z.B. inländischen Grundbesitz (§ 121 Ziff. 2 BewG).
Erweiterte beschränkte Steuerpflicht bei
deutschen Staatsangehörigen, die in ein Niedrigsteuerland ausgewandert sind, jedoch zuvor innerhalb von
10 Jahren mind. 5 Jahre unbeschränkt steuerpflichtig waren (§ 4 Abs. 1, § 5 Abs. 1 Satz 2 AStG).
Entstehung der Erbschaftssteuer
Die Erbschaftsteuer entsteht grundsätzlich mit
− dem Tod des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Ziff. 1 ErbStG);
− der Ausführung der Zuwendung (§ 9 Abs. 1 Ziff. 2 ErbStG).
Bei schenkweiser/erbrechtlicher Grundstücksübertragung: keine Grunderwerbsteuer, § 3 Nr. 2 GrEStG.
Bewertung von Grundstücken bei der Erbschaftssteuer
Die Bewertung erfolgt zum Zeitpunkt der Steuerentstehung (§ 11 ErbStG), z.B. Todestag oder Tag der Schenkung
Die Bewertung erfolgt gem. § 12 Abs. 3 ErbStG i. V .m. § 157 - 198 BewG
Eckpunkte des Bewertungsverfahrens:
Bewertungsziel ist der gemeine Wert
Ableitung aus Verkäufen
Bewertung in Anlehnung an den gemeinen Wert
BEWERTUNG VON UNBEBAUTEN GRUNDSTÜCKEN (§ 179 BewG)
Grundstückswert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert
(Aber Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts §198 BewG)
Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch ermittelt (aktueller Bodenrichtwert).
Lässt sich kein Bodenrichtwert ermitteln, ist der Bodenwert aus vergleichbaren Flächen abzuleiten.
Welche Bewertungsverfahren gibt es für unbebaute Grundstücke?
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Welche Bewertungsverfahren für unbebaute Grundstücke werden wo angewandt.
- Vergleichswertverfahren
Wohnungseigentum
Teileigentum
Ein- und Zweifamilienhäuser - Ertragswertverfahren
Mietwohngrundstücke
Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte
Grundstücke, für die sich eine übliche Miete ermitteln lässt - Sachwertverfahren
Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser, soweit KEIN Vergleichswert vorliegt
Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich KEINE übliche Miete ermitteln lässt
sonstige bebaute Grundstücke
Grundlagen des VERGLEICHSWERTVERFAHRENS (§ 183 BewG)
Wird anhand vergleichbarer Grundstücke bewertet
• Vergleichsgrundstücke (§ 183 Abs. 1 BewG)
Heranziehen von Kaufpreisen von Grundstücken, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden
Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen.
Grundlage sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise
• Vergleichsfaktoren (§ 183 Abs. 2 BewG)
Vergleichsfaktoren werden von Gutachterausschüssen ermittelt.
Beziehen sich Vergleichsfaktoren nur auf das Gebäude, ist der Bodenwert gesondert zu ermitteln.
• Nachweis niedrigerer gemeiner Wert (§ 198 BewG)
Grundlage des ERTRAGSWERTVERFAHRENS (§§ 184 bis 188 BewG)
Wird anhand des Ertragwerts des Gebäudes ermittelt
Rohertrag (§ 186 BewG)
(= vereinbarte Jahresmiete bzw. übliche Miete)
abzgl. Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG)
(= Verwaltungskosten, Betriebskosten,
Instandhaltungskosten, pauschale Ansätze Anlage 23 BewG)
= Reinertrag des Grundstücks abzgl. Bodenwertverzinsung
(Anwendung Liegenschaftszinssatz (§ 188 BewG) auf Bodenwert)
= Gebäudereinertrag
X Vervielfältiger aus Anlage 21 BewG
(Maßgebend für Vervielfältiger ist Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer des Gebäudes)
+ Bodenwert
= Gebäudeertragswert
Grundlage des SACHWERTVERFAHRENS (§§ 189 bis 191 BewG)
Regelherstellungskosten (§ 190 BewG) (typisierend in Anlage 24 BewG)
X Brutto-Grundfläche des Gebäudes = Gebäuderegelherstellungswert
abzgl. Alterswertminderung (Anlage 22 BewG)
+ Bodenwert
= Gebäudesachwert
Summe = vorläufiger Sachwert (§ 189 Abs. 3 BewG)
x Wertzahl § 191 BewG (siehe auch Anlage 25 BewG) = Grundbesitzwert
Steuerbefreiung bei Erwerb von Familienheim durch Ehegatten/Lebenspartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG )
Schenkung
Erwerb Zuwendung unter Lebenden durch Ehegatten/Lebenspartner
Inländisches oder in der EU oder im EWR-Raum belegenes Grundstück
Schenker muss bis zum Zeitpunkt der Schenkung eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert gewesen sein
Keine (!) Selbstnutzung des Grundstücks durch beschenkten Ehegatten/Lebenspartner für mindestens 10 Jahre erforderlich
Steuerbefreiung bei Erwerb von Familienheim durch Ehegatten/Lebenspartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG )
Erwerb des Todes wegen
Erwerb von Todes wegen durch Ehegatten/Lebenspartner
Inländisches oder in der EU oder im EWR-Raum belegenes Grundstück
Erblasser muss bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert gewesen sein
unverzügliche Selbstnutzung des Grundstücks durch überlebenden Ehegatten/Lebenspartner für mindestens 10 Jahre
Steuerbefreiung bei Erwerb von Familienheim durch Kinder/Enkel (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG)
Erwerb von Todes wegen durch Kinder/Enkel des Erblassers
Inländisches oder in der EU oder im EWR-Raum belegenes Grundstück
Erblasser muss bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert gewesen sein
Wohnfläche darf nicht mehr als 200qm betragen (bei Überschreitung erfolgt Teilbefreiung)
unverzügliche Selbstnutzung des Grundstücks durch Kinder/Enkel für mindestens 10 Jahre
Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke (§ 13c ErbStG)
zu Wohnzwecken vermietet
Vermietungsobjekt muss im Inland oder EU- bzw. EWR-Ausland liegen
Grundstück darf nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigen Vermögen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs gehören.
Die Schenkung bzw. Vererbung eines vermieteten Grundstücks ist zu 10 % steuerfrei.
Persönliche Freibeträge § 16 ErbStG
Steuerklasse I
- Ehegatten/ Eingetragene Lebenspartner 500.000 €
- Kinder 400.000 €
- Sonstige Personen zB. Eltern & Großeltern im Erbfall 100.000 €
Steuerklasse II
- Eltern& Großeltern bei Schenkung
- Geschwister, Neffen & Nichten 20.000 €
Steuerklasse III
- Alle Weiteren 20.000 €
Wo finde ich die Steuersätze bei Erbe im ErbStG?
§ 19 ErbStG
Haupt- und Nebenbestände der Grunderwerbsteuer
- Abschluss Kaufvertrag oder andere Rechtsgeschäfte
NEBENBESTÄNDE
- Auflassung ohne vorheriges Rechtsgeschäft
- Eigentumsübergang - Kraft Gesetzt
- Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren
- Abtretung von Übereignungsanspruch
- Abtretung Rechte aus Kaufangebot
- Abtretung des Übereignungsanspruchs aus Nr. 6 und Nr. 5
ÄNDERUNG GESELLSCHAFTERBESTAND BEI PERSONENGESELLSCHAFTEN (§ 1 Abs. 2a GrEStG)
Grunderwerbssteuer wird fällig wenn
- Inländisches Grundstück im Gesamthandsvermögen
- unmittelbare oder mittelbare Übertragung von mind. 95 % der Anteile am Gesamthandsvermögen
- innerhalb von 5 Jahren
- auf neue Gesellschafter
ANTEILSVEREINIGUNG (§ 1 Abs. 3 GrEStG)
- Vereinigung und Übertragung
- von unmittelbar oder mittelbar mind. 95 % der Anteile
- an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft
- in der Hand eines Erwerbers oder in der Hand von herrschenden abhängigen Unternehmen.
führt zur GrEStG
ANTEILSVEREINIGUNG (§ 1 Abs. 3A GrEStG)
• Vereinigung und Übertragung
• von unmittelbar oder mittelbar mind. 95 % der Anteile
• an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft
• in der Hand eines Erwerbers oder in der Hand von herrschenden abhängigen Unternehmen.
• bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise.
Konsequenz:
Die bislang übliche rein zivilrechtliche Betrachtungsweise ist damit nicht mehr allein ausschlaggebend.
ALLGEMEINE STEUERBEFREIUNGEN (§ 3 GrEStG)
- Erwerbe bis zu EUR 2.500,00
- Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen
- Teilung des Nachlasses
- Erwerbe durch Ehegatten und Verwandte in gerader Linie
BEMESSUNGSGRUNDLAGE (§ 8 GrEStG)
Die GrESt bemisst sich grundsätzlich am Wert der Gegenleistung (siehe § 9 GrEStG): • Kaufpreis
• Übernommene Schulden
• Nießbrauch, Wohnrecht des Verkäufers
Bei fehlender Gegenleistung sind die Grundbesitzwerte nach § 151 I 1 Nr. 1 iVm § 157 Abs. 1 bis 3 BewG zu ermitteln. Die bis 2017 geltende Berechnungsweise war verfassungswidrig (BVerfGE 139, 285).
Diese Werte sind meistens geringer als der tatsächliche Verkehrswert des Grundstücks.
STEUERSATZ (§ 11 GrEStG)
Die Höhe des GrESt-Satzes variiert von Bundesland zu Bundesland, da dessen Festlegung inzwischen Ländersache ist.
Der Steuersatz beträgt
in Bayern (noch) 3,5 % bzw. in Baden Württemberg 5 % der Bemessungsgrundlage.
Höchster Steuersatz derzeit 6,5 % in Schleswig-Holstein, NRW, Brandenburg, Saarland, Thüringen (Stand 2018)
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Privatvermögen vs. Betriebsvermögen
Privatvermögen
stpfl. nach § 21 EStG (VuV) Keine Gewerbesteuer
Betriebsvermögen
stpfl. nach § 15 EStG (Gewerbebetrieb) Gewerbesteuer
Verkauf der Immobilie
Privatvermögen vs. Betriebsvermögen
Privatvermögen
Nur stpfl. falls Vs. § 23 EStG (+)
Betriebsvermögen
Immer stpfl.
Entnahme Immobilie
Privatvermögen vs. Betriebsvermögen
Privatvermögen
Keine Steuerpflicht
Betriebsvermögen
Immer stpfl.
Begünstigung im ErbStG (§§ 13a, 13b ErbStG)
Privatvermögen vs. Betriebsvermögen
Privatvermögen
Nicht Möglich
Betriebsvermögen
Ggf. (+)
sofern kein Verwaltungsvermögen
Vermögensverwaltung vs. Gewerblichkeit
Definition der Gewerblichkeit/Gewerbebetrieb
Merkmale (§ 15 Abs. 2 Satz 1 EStG):
a) selbständige
b) nachhaltige Betätigung
c) mit Gewinnerzielungsabsicht
d) Teilnahme am allg. wirtschaftlichen Verkehr
e) keine Land- und Forstwirtschaft (§ 13 EStG)
f) keine selbständige Arbeit („Freiberufler“, § 18 EStG)
g) keine private Vermögensverwaltung
Vermögensverwaltung vs. Gewerblichkeit
Definition der Vermögensverwaltung
Nutzung von Vermögen im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenen Substanzwerten; Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung nicht entscheidend.
(R 15.7 (1) EStR 2012) Vermietung/Verpachtung (generell): Vermögensverwaltung;
dann: § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung („VuV“) Verpachtung eines Gewerbebetriebs:
Vermögensverwaltung.
ABER:
− ständig wechselnde kurzfristige Vermietung und/oder
− Erbringung von Leistungen, die bloße Vermietertätigkeit überschreiten
− d.h. bloße Vermögensnutzung tritt hinter der Bereitstellung einer einheitlichen gewerblichen Organisation
zurück.
Gewerblichkeit.
Betriebsaufspaltung als Sonderfall
a) Voraussetzungen: Sachliche Verflechtung − Wesentliche Betriebsgrundlage (regelm. Betriebsgrundstück) − wird durch Besitzunternehmen an − Betriebsunternehmen − zur Nutzung überlassen. Personelle Verflechtung − Person/Personengruppe beherrscht Betriebs- und Besitzunternehmen.
b) Konsequenzen
− Einkünfte des Besitzunternehmens sind gewerblich;
− Immobilien des Besitzunternehmens = Betriebsvermögen („BV“)
− Bei Beendigung der Betriebsaufspaltung: Wie Entnahme aus BV
Offenlegung stiller Reserven(!)
Ab wann Zählt es als Gewerblicher Grundstückshandel?
− Mehr als drei Objekte (nur sog. „Zählobjekte“)
− Innerhalb von fünf Jahren.
Kein Zusammenzählen von Verkäufen durch Ehegatten
Charakteristiken der Zählobjekte
Enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung/Erwerb oder Modernisierung und Verkauf, d.h.: (-) bei Nutzung > 10 Jahre und dann Verkauf;
(-) bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken;
(-) bei Veräußerung ohne Gewinnerzielungsabsicht (z.B. an Angehörige);
(-) Übertragung im Wege der Realteilung.
Die gewerbliche Prägung
− PersGes (regelmäßig: Kommanditgesellschaft) ist vermögensverwaltend tätig.
ABER:
Persönlich haftender Gesellschafter (Komplementär) ist/sind NUR KapGes;
− Geschäftsführend ist/sind NUR KapGes
− (vgl. § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG).
Rechtsfolgen der gewerblichen Prägung
PersGes gilt als Gewerbebetrieb:
- Einkünfte der Ges’ter sind gewerblich;
- Gewerbesteuer (Nachteil);
- Vermögen der PersGes ist Betriebsvermögen;
- Einstufung als Betriebsvermögen für erbstl. Zwecke (Vorteil).
Was versteht man unter der gewerblichen Entprägung?
Natürliche Person wird (zusätzl.) Komplementär bzw. erhält (zusätzl.) Geschäftsführungsbefugnis.
Einräumung von Geschäftsführungsbefugnis im Gesellschaftsvertrag - schuldrechtliche Vereinbarung nicht ausreichend (!)
Grundstücke im Steuerrecht
Aus steuerlicher Sicht besteht ein Grundstück aus mindestens zwei Wirtschaftsgütern
- Grund und Boden
- Gebäude
SONSTIGE SELBSTÄNDIGE GEBÄUDETEILE IM ÜBERBLICK
Ein Gebäude kann entsprechend seiner unterschiedlichen Nutzung aus bis zu 4 sonstigen selbständigen Gebäudeteilen bestehen (R 4.2 Abs. 4 EStR).
Jeder Gebäudeteil stellt ein selbständiges unbewegliches abnutzbares WG dar.
Jeder Gebäudeteil (bis auf “Eigene Wohnzwecke”) kann gesondert abgeschrieben werden.
Die Zuordnung zum Privatvermögen oder Betriebsvermögen ist für jeden Gebäudeteil gesondert zu prüfen.
Aufteilung AK/HK des Gebäudes im Verhältnis der Nutzflächen (R 4.2 Abs. 6 EStR)
Eigene Wohnzwecke
Fremde Wohnzwecke
Eigenbetriebliche Wohnzwecke
Fremdbetriebliche Wohnzwecke
Welche Bewertungsmaßstäbe gibt es bei Grundstücken EstG
Anschaffungskosten (AK)
Herstellungskosten (HK)
Teilwert (TW)
Anschaffungskostenkatalog (nicht abschließend):
Kaufpreis (netto) \+ nicht abziehbare Vorsteuer (§ 9b EStG) \+ übernommene Schulden des Veräußerers \+ Reisekosten zur Besichtigung \+ Vertragskosten, Vermittlungsprovisionen, Maklergebühren \+ Transportkosten \+ Montage- und Anschlusskosten \+ Hafengebühren, Zölle, Verbrauchsteuern \+ Grunderwerbsteuer \+ Beurkundungskosten/Notariatsgebühren (beachte: nicht für Grundschulden) + Grundbucheintragungskosten (beachte: nicht für Grundschulden) \+ Kosten der Umschreibung - Preisnachlässe, Skonti, Boni = Anschaffungskosten - übertragene stille Reserven (§ 6b EStG, R 6.6 EStR) - Zuschüsse (R 6.5 EStG) = AfA-Bemessungsgrundlage
Kalkulationsschema für Herstellungskosten
Materialeinzelkosten \+ Fertigungseinzelkosten (Fertigungslöhne) \+ Sondereinzelkosten der Fertigung \+ Materialgemeinkosten \+ Fertigungsgemeinkosten = HandelsrechtlicheundSteuerrechtliche Mindest-Herstellungskosten \+ Verwaltungskosten = Handelsrechtliche und Steuerrechtliche Höchst-Herstellungskosten \+ Vertriebskosten = Selbstkosten \+ Gewinnaufschlag = Nettoverkaufspreis
Teilwert Definition
• Definition
Betrag,
− den ein Erwerber
− im Rahmen einer gedachten Betriebsveräußerung
− für das einzelne Wirtschaftsgut aufwenden würde
− bei Fortführung des Betriebs (sog. „Going-Concern-Prinzip“).
• Teilwertvermutungen Grundsatz: Nicht abnutzbare Wirtschaftsgut des Anlagevermögens: Abnutzbare WG des Anlagevermögens: Umlaufvermögen: TW = AK/HK (im Zeitpunkt des Erwerbs) TW = AK / HK TW = AK / HK abzgl. AfA TW = Wiederbeschaffungskosten
Was versteht man unter Anschaffungskosten?
Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu
erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zur Betriebsbereitschaft = Anschaffungskosten
Was versteht man unter Betriebsbereitschaft
-Objektive Funktionstüchtigkeit
wesentliche Teile müssen nutzbar sein
unschädlich: Mängel (z.B. durch Verschleiß), die durch laufende Reparaturen beseitigt werden können.
-Subjektive Funktionstüchtigkeit
Gebäude muss für konkrete Zweck- bestimmung nutzbar sein,
z.B. Baumaßnahmen zur
Nutzungsänderung (Wohnung Büro)
-Standardhebung Standard richtet sich nach Eigenschaften einer Wohnung Zentrale Ausstattungsmerkmale: • Heizung • Sanitäranlagen • Elektroinstallationen • Fenster Baumaßnahmen in mind. 3 Bereichen führt zur Standardhebung
Was versteht man unter Herstellungskosten?
Aufwendungen für die Herstellung, Erweiterung oder für die über den wesentlichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes
Herstellungskosten Bestandteile
-Herstellung
Vollverschleiß (= schwere Substanzschäden)
-Erweiterung Aufstockung oderAnbau VergrößerungderNutzfläche (Bsp: Vergrößerung Wohnfläche im DG) Vermehrung der Substanz (Bsp: EinsetzenTrennwände)
-Über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung
Erhöhung des Gebrauchswerts des Gebäudes (Standardhebung)
Wovon hängt die Höhe der Gewerbesteuer ab?
Die Gewerbesteuer ist eine Gemeindesteuer.
Höhe der Steuerlast damit abhängig vom Sitz des Betriebes.
Wer ist alles Gewerbesteuerpflichtig?
Steuerpflichtig (§ 2 GewStG) sind:
jeder Gewerbebetrieb (=gewerbliches Unternehmen) und
jede Kapitalgesellschaft
im Inland.
Wie hoch sind die Gewerbesteuer Freibeträge?
24.500,00 Euro für Personengesellschaften/nat. Personen;
3.900,00 Euro für Kapitalgesellschaften.
Keine Anrechnung der GewSt möglich (§ 4 Abs. 5b EStG), aber Steuerermäßigung (§ 35 EStG)
Wie wird die Gewerbesteuer berechnet?
Basis für die Bemessung der Gewerbesteuer ist der Gewerbeertrag (berechnet nach Vorschriften des EStG und KStG, § 7 GewStG), korrigiert um Hinzurechnungen (§ 8 GewStG) und Kürzungen (§ 9 GewStG).
(1) Ermittlung Steuermessbetrag:
Steuermesszahl (3,5%) * Gewerbeertrag.
(2) Ermittlung der Gewerbesteuer: Steuermessbetrag * Hebesatz.
Hebesatz wird durch Gemeinde festgesetzt.
München: 490%
Grünwald: 240%
Welche Gewerbesteuerliche Optimierungsmöglichkeiten gibt es?
Vermögensverwaltende Personengesellschaften/Zebragesellschaft
Zweckgesellschaft außerhalb des Geltungsbereichs des GewStG
erweiterte Grundstückskürzung
Hebesatz-Optimierung
§ 9 Nr. 1 S. 1 GewStG
Voraussetzungen:
Grundbesitz im Betriebsvermögen;
strenges Stichtagprinzip.
Folge:
Kürzung des gewerbesteuerpflichtigen Gewinnes um 1,2 % des Einheitswertes des Grundbesitzes („EW“), tatsächlich 1,68 % des EW wg. §121a BewG
(Ansatz v. 140% d. EW).
§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG (erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung):
Voraussetzungen:
Ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes, d.h. z.B.
− keine Vermietung an Gesellschafter;
− keine Betriebsaufspaltung;
− kein gewerblicher Grundstückshandel.
Unschädliche Nebentätigkeiten:
− Verwaltung/Nutzung eigenen Kapitalvermögens;
− Errichtung/Veräußerung v. Ein-/Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen.
Strenges Stichtagprinzip (strittig). Folge:
Keine Gewerbesteuer auf Einkünfte aus Verwaltung/Nutzung eigenen Grundbesitzes.
Schädlich wäre:
• gewerbliche Tätigkeit (schädliche Services)
• Vermietung Betriebsvorrichtungen kann (Umfang?) schädlich sein
• Sonstige Vermietung von Wirtschaftsgütern
• Gewerblicher Grundstückshandel
• Sondervergütungen bei Personengesellschaften
Was ist der Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung
Vermietung:
entgeltliche Gebrauchsüberlassung von Sachen und
Rechten
Verpachtung:
entgeltliche Gebrauchsüberlassung von Sachen und Rechten + Fruchtziehung
