U8 CyV Punto B Flashcards
¿Cuales son las condiciones generales para que la cosa pueda ser vendida?
Principio general: es que pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.
¿Que condiciones debe reunir la cosa para ser objeto de los contratos?
- Debe ser una cosa en sentido propio: debe ser un objeto susceptible de valoración económica. Si lo que se enajena, es un derecho incorporal, habra cesión de derechos, pero no CyV.
- Debe tratarse de una cosa cuya venta no este prohibida por la ley, ni ser contrario a la moral o a las buenas costumbres: se considera que estan fuera del negocio, los bienes cuya transmisión este expresamente prohibida por la ley o por actos jurídicos, en cuanto el CCyC permita tales prohibiciones. El principio es que todo puede venderse y que solo no puede hacerse cuando la ley disponga lo contrario o cuando afecte a la moral y las buenas costumbres.
- La cosa debe ser deteriminada o determinable: la cosa es determinada cuando al menos, se fije su especie o su genero, según el caso, aunque no lo esten en cantidad, si esta puede ser determinada. Es determinable cuando se establecen pautas para su determinación.
- Debe tener existencia real o posible: pueden venderse las cosas presentes o futuras, pero no las que no han existido nunca o han dejado de existir al momento de formar el contrato.
¿Que dice el art 1132 respecto de la venta de cosa ajena?
La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador.
¿Cuales son los supuestos de la venta de cosa ajena?
- Si vendio el bien ajeno como tal, avisando a la otra parte que el bien es ajeno pero:
- No garantizo el exito de la operación—————→ hay obligación de medios y solo responde por los DyP si la operación no se realizo por su culpa
- Si garantizo el exito de la operación —————→ hay obligación de resultado ==⇒ responde por DyP de que la operación no sea llevada a cabo, aunque no exista culpa de su parte.
- Si vendio el bien ajeno como propio (ocultando que es ajeno) ====⇒ tiene la obligación de adquirir el bien ajeno y entregarlo y si no lo adquiere y no lo entraga es responsable por DyP
¿Como es el caso de la venta de cosa futura?
Principio general: La cosa futura puede ser objeto de los Contratos
Art 1131:
- Nos dice que se entiende de que la cosa futura esta sujeta a la condición suspensiva de que llegue a existir.
- El vendedor==⇒ debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias para que esta llegue a existir en el tiempo y condiciones convenidas.
- Comprador==⇒ puede asumir por clausula expresa el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor
¿Que no se puede vender en el caso de venta futura?
No puede venderse la cosa que nunca existio ni existira o que ya perecio.
- Excepción a la regla de no poder vender: puede tratarse de una venta aleatoria, si comprador, asume el riesgo de que la cosa nunca llegue a existir sea en su totalidad o en parte.
¿Cual es el principio general respecto de la cosa sujeta a riesgo?
Principio general: no existe inconveniente de vender cosas actualmente existentes, pero que esten sujetas a algún riesgo que las ponga en peligro de pérdida total o parcial. El comprador puede tomar sobre si el riesgo, en cuyo caso debe pagar el precio aunque la cosa haya perecido (art 1130 segundo párrafo)
¿Cuales son los requisitos para que el comprador asuma el riesgo?
- l comprador debe tener conocimiento del riesgo, y debe asumirlo, si solo el vendedor sabia el riesgo, su ocultamiento configura dolo y es suficiente para demandar la nulidad del contrato.
- El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabia que la cosa habia perecido o estaba dañada
- Si el riesgo dependiese de un vicio oculto que tampoco el vendedor conocia, el comprador tiene derecho a las acciones derivadas de vicios redhibitorios.
No resulta indispensable que el comprador asuma de manera expresa el riesgo, basta de que se pruebe de compro la cosa con pleno conocimiento del peligro y que pago el precio sin ninguna observación sobre el punto para tenerlo asumido tácitamente
CyV de inmuebles fraccionados ¿Cual es el problema?
Problema: la venta a plazo de inmuebles fraccionados en lotes (de 100 o 120 cuotas) se detectan abusos tales como:
- La perdida total del lote o construcciones por atraso de pago (mediante via del pacto comisorio)
- Riesgo de que el vendedor hipoteque, o revendiera el lote antes de formalizar la escritura.
¿Que solución legal se le di a la CyV de inmuebles fraccionados?
ey 14.005 que garantiza que las operaciones tienen garantias y limites al vendedor. Es ley de orden público
Aspectos claves:
- Ámbito de aplicación==⇒ venta de inmuebles fraccionados en lotes cuando el precio se pague en cuotas y la escritura no se otorgue de inmediato
- Inscripción obligatoria==⇒ el vendedor debe inscribir el inmueble en el registro público inmobiliario acompañado de:
- Certificado notarial sobre la legitimidad del titulo
- Plano de subdivisión del loteo
- Inscripción es solo válida, si esta libre de gravámenes, salvo que los acreedores acepten dividir la deuda entre lotes.
- Contenido del C°==⇒ datos de las partes, descripción del lote, precio, forma de pago, intereses y gravámentes.
- Derechos del comprador:
- Escrituración==⇒ puede exigir la escritura traslativa de dominio al haber pagado el 25% del precio
- Protección frente al pacto comisorio==⇒ no puede ejecutarse si el comprador pago el 25% del precio o realizo mejoras equivalentes al 50% del precio
- Anticipación de pagos: se pueden adelantar total o parcialmente pagos antes del plazo convenido
- Protección contra acreedores del vendedor:
- El acreedor del vendedor, solo puede embargar cuotas impagas, pero no el lote en si.
- Preferencia del comprador (con contrato inscripto) para escriturar el terreno frente a los acreedores.
Supuestos especiales regimen de prehorizontalidad ¿Cual es la problemática?
Problemática inicial: Antes de la constitución de la propiedad horizontal, compradores de departamentos enfrentaban problemas para escriturar debido a:
- Hipotecas existentes sobre el terreno.
- Embargos o inhibiciones por deudas del vendedor.
- Ejecuciones por impuestos impagos.
¿Cual es la solución legal inicial para el caso de prehorizontalidad?
La Ley 19.274
Estableció un régimen de prehorizontalidad para regular la venta de unidades funcionales antes de la constitución de la propiedad horizontal, mitigando estos riesgos.
¿Como es el regimen de prehorizontalidad en el CCyC?
Artículo 2070:
- Los contratos de unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal quedan regidos por las disposiciones del Capítulo de Propiedad Horizontal del CCC.
Artículo 2071 (Seguro obligatorio):
-
Exigencia: Antes de vender unidades bajo propiedad horizontal, el titular debe constituir un seguro que:
- Cubra el reintegro de las cuotas abonadas con intereses si la operación fracasa.
- Garantice la liberación de gravámenes no asumidos por el comprador.
-
Sanción por incumplimiento:
- El titular pierde derechos contra el adquirente, salvo que cumpla íntegramente sus obligaciones.
- El adquirente conserva sus derechos contra el titular.
Artículo 2072 (Exclusiones):
Quedan excluidos de este régimen:
a. Contratos derivados de partición o liquidación de bienes o comuniones.
b. Contratos sobre inmuebles del dominio privado del Estado.
c. Contratos relacionados con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o entidades financieras, si se prevé que los contratos definitivos los celebre el ente financiador o fiduciario.
¿Cómo es la regulación de la CyV de automóviles?
Se encuentra reglado en el decreto ley 6582/53. El mismo establece en asu art 2:
- La transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento público o privado.
- Sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad Automotor
¿Que es el precio?
Es la contraprestación a cargo del comprador
