Termes Techniques

Question 1

מס שבח

Answer 1

מס משולם לרשות המיסים . הוא יוטל (imposé) על השבח (amélioration) במכירת זכות במקרקעין. הבסיס הוא ההבדל (différence) בין השווי (valeur) המכירה ושווי הקניה

Question 2

דמי היוון

Answer 2

חישוב (calcul) ערך valeur התשלומים העתידיים (futurs) עד לסוף תקופת החכירה
Paiement en une fois des sommes dues au titre du bail jusqu’à la fin du bail

Question 3

מקרקעי אישראל

Answer 3

מקרקעין ששייכות למדינת ישראל , לרשות הפיתוח או לקרן קיימת לישראל kkl
הקרקעות נמסרות רק בחכירה
Terrains appartenant à l’état d’Israël , à l’autorité de développement ou au kkl et qui ne peuvent être données qu’en leasing

Question 4

דמי היתר

Answer 4

דמי חכירה המשולמים למנהל מקרקעי ישראל בנוסף לדמי החכירה המקוריים.
Paiements de bail payés au … En supplément au paiements du bail origine
On les paye si
פיצול מגרש division du terrain
שינוי ייעוד הקרקע changement de la destination du terrain par exemple dagricole a constructible
תוספת בנייה ajout de construction

Question 5

היטל השבחה

Answer 5

תשלום לוועדה מקומית עבור עלייה בשווי
המקרקעין
Taxe payée à la commission locale s’il y a augmentation de valeur d’un terrain
שולם על ידי הבעלים או חוקר לדורות
Payé par le propriétaire ou le titulaire d’un bail de plus de 25 ans

Question 6

מס רכישה

Answer 6

מס שולם על רכישת זכות במקרקעין בשיער קובע משווי הנכס
Taxe sur l’achat en pourcen fixe de la valeur du bien

Question 7

דמי הסכמה

Answer 7

תשלום לרשות מקרקעי ישראל בעת העברת זכויות בקרקע
Payement lors d’un transfert d’un bail חוכר à un tiers
On ne paie pas les דמי הסכמה si les דמי יוון ont été acquittés

Question 8

אסיפת דיירים

Answer 8

Assemblée de copropriété

Question 9

תקנון בית משותף

Answer 9

Règlement de copropriété

Question 10

תקנון מוסמך

Answer 10

תקנון ספציפי על בית מסוים
Règlement de copropriété particulier à un immeuble donné

Question 11

תקנון מצוי

Answer 11

תקנון חוקי כשאין תקנון מוסמך
, Règlement de copropriété légal qui s’applique quand il n’y a pas de règlement specifique

Question 12

כמה א נשים בוועד הבית

Answer 12

עד 5 אנשים

Question 13

איזה רוב בוועד הבית

Answer 13

רוב רגיל.
,Les decision prises par le conseil syndical sont à la majorité simple du conseil. Il est donc préférable que le conseil comporte un nombre impair de membres

Question 14

איזה סוגים של רוב יש באסיפת דיירים?

Answer 14

רוב רגיל
רוב מיוחד
הסכמה בפה-אחד unanimité

Question 15

מתי צריך רוב מיוחד?

Answer 15

רוב מיוחד זה מניין של שני שלישים deux tiers
כדי לשנות תקנון
הקמת מעלית
העברה הניהול לחברת ניהול appel à une société extérieure pour gérer limmeuble

Question 16

רוב להחלפת ספק גז majorité pour changer le fournisseur de gaz

Answer 16

צריך הסכמה בכתב של יותר ממחצית בעלי הדירות
Attention, il faut la moitié de tous les copropriétaires, pas seulement ceux présents à l’assemblée comme pour un רוב רגיל

Question 17

רוב מוחלט
פה אחד
הסכמה כללית

Answer 17

Unanimité

Question 18

הסכמה כללית

Answer 18

למשל
שינוי בזכויות קנייניות
שינוי בזכויות מהותיות
שינוי תקנון זכויות
הצמדה של חלק מסויים מרכוש המשותף לדירה
מעלית רגיל למעלית שבת

Question 19

זכויות קניינות

Answer 19

Droit de propriété

Question 20

גרירת משכנת
tirer le credit vers un autre bien

Answer 20

Transfert d’un emprunt (d’un appartement à un autre)

Question 21

חברה המשכנת

Answer 21

Compagnie qui construit et vend les appartements
הברה שבונה מוכרת את הדירות

Question 22

הינו

Answer 22

Est

Question 23

אינו

Answer 23

n’est pas

Question 24

התליית רשיון

Answer 24

Suspension de la licence

Question 25

הסכם משבצת דו צדדי

Answer 25

הסכם חכירה אשר נתחם -qui a été signé - בין רשות מקרקעין ישראל לאגודה שיתופית -societe coopérative -

Question 26

שיכון ציבורי

Answer 26

מקרקעין שאושרו השיכון ציבורי בידי שר השיכון בהתאם לחוק רישוי הסיכונים הציבוריים

Question 27

פוצוי המוסכם

Answer 27

Indemnité fixée par l’accord

Question 28

פיצוי בגין הנזק

Answer 28

Indemnité au titre du dommage subi

Question 29

סטייה

Answer 29

Déviation.
Une סטייה de plus de 2% de la surface annoncée ouvre droit à un dédommagement

Question 30

משא ומתן

Answer 30

négociation

Question 31

שינוי מראה הדירה

Answer 31

Changement de l’apparence de l’appartement

Question 32

קיר חיצוני

Answer 32

Mur extérieur. La destruction d’un mur extérieur nécessite un permis de construire היתר בנייה

Question 33

עוסק מורשה

Answer 33

Entreprise soumise à la TVA

Question 34

מנהל עזבון

Answer 34

Gérant de l’héritage

Question 35

זיכרון דברים

Answer 35

סיכום של משא ומתן בין צדדים
conclusion d’une négociation entre les parties
שהיגיעו להסכמה וברור להם שבהשך יהי חוזה סופית
Qui sont parvenues à un accord et il est clair qu’il sera suivi d’un contrat définitif
זה חוזה מחייב
C’est un contrat qui engage
écrit et signé par les deux parties bien qu’elles n’aient pas de qualification juridique, a la différence du contrat définitif ( avocats)

Question 36

Droit foncier en Israel

Answer 36





Accueil»Economie»Logement & immobilier»LA SPECIFICITE DU DROIT FONCIER ISRAELIEN

LA SPECIFICITE DU DROIT FONCIER ISRAELIEN

16 septembre 2013

Ajouter un commentaire





écrit parMaître Aimé TANGY



Partagez

Tweetez

+1

Partagez

0PARTAGES

Le droit foncier Israélien actuel trouve sa source dans un contexte historique marqué par les différentes empreintes laissées par les différents occupants de cette terre.

Ce droit est principalement inspiré du droit foncier Ottoman (Tabu) ainsi que des principes sur le droit immobilier Anglais hérité du mandat britannique (Land Registry).

Le système foncier Israélien a été définitivement codifié en 1969 par la Loi 5729 sur la propriété foncière.

Cette loi a innové et a défini de manière uniforme l’enregistrement des biens fonciers et des droits qui y sont attachés.

Les terrains privés sont très rares en Israël. Il faut savoir qu’il a été décidé par les institutions sionistes que tout terrain acheté en Israël pour le peuple Juif serait la propriété exclusive et inaliénable de l’Etat.

Les terres sous le régime de la propriété privée représentent seulement 7% alors que 93% appartiennent à l’Etat, la loi interdisant le transfert de propriété à autrui.

Pour permettre l’exploitation et l’aménagement des terres de l’Etat, ce dernier a “loué” celles-ci aux particuliers suivant un bail qui ne pouvait être que de longue durée nommé”Bail Emphytéotique”.en hebreu “ khah`ira”.

La durée du bail a été fixée à 49 ans (il s’agit d’une référence religieuse) et il se renouvelle automatiquement. Ce droit au bail se rapproche assez du droit de propriété.

“Le locataire” paie annuellement une taxe à son “propriétaire” qui est l’Etat. Ce dernier doit en cas de revente être consulté et demande le paiement d’un “droit d’accord”.

“Le locataire” peut choisir de payer par capitalisation en réglant une somme forfaitaire ce qui le fait bénéficier d’un tarif préférentiel, le dispense du paiement annuel et du “droit d’accord”. Il faut savoir qu’il existe des baux de 99 ans et “Pour l’éternité”.

L’organe qui a été chargé des terres appartenant à l’Etat est l’Administration Foncière Israélienne communément appelée “Minhal mekarkee israel”. Les terres ont été étudiées et cartographiées, divisées en sections numérotées puis en parcelles et sous parcelles jusqu’à identifier chacune des différentes unités.

S’il s’agit d’un terrain privé le principe est que ce qui est construit appartient à celui qui possède la terre.

Au regard de cette classification il faut savoir qu’un bien peut avoir plusieurs inscriptions possibles.

Le registre cadastral ou Tabu: issu du droit Ottoman qui est le bureau d’enregistrement des biens immobiliers. C’est là que l’on obtient le descriptif physique et légal du bien (emplacement, surface, servitudes….) .C’est en quelque sorte la carte d’identité du bien. L’accès à ce registre est libre et un extrait peut être demandé par quiconque veut connaître l’état juridique d’un bien immobilier.

Le Minhal: Si le bien n’est pas encore inscrit au Tabu on peut consulter ce bureau où les biens qui sont inscrits ont un dossier.

L’administration a beaucoup de retard concernant l’enregistrement des nouveaux biens dans un marché immobilier qui a explosé ces dernières années et a du prévoir un troisième système d’inscription qui n’a pas le même degré de sécurité que le Tabu ou le Minhal mais qui permet aux transactions immobilières de se faire avec un minimum de risques.

Le Cadastre Privé ou Hevra Meshakemet: Il s’agit d’un enregistrement fait par des sociétés de construction autorisées à qui le Minhal a confié le terrain à construire.

Constructeurs et acheteurs sont contractuellement liés pour que le transfert des droits soit enregistré dès que possible.

L’enregistrement du bien reste primordial dès qu’un contrat de vente est signé, c’est lui qui atteste de l’identité du propriétaire du bien.

Les avocats sont à même d’évaluer la situation juridique du bien.

Question 37

חברה משכנת

Answer 37

חברה משכנתאחראית על הרישומים בנכס מהרגע בו נחתם חוזה המכר. עד להסדרת רישום הדירה בטאבו משמש הקבלן באמצעות עורכי הדין המייצגים אותו “חברה משכנת”. המושגחברה משכנתגורם לפעמים לרתיעה וחששות בקרב רוכשי הדירות, לעתים במידה מסוימת של צדק. האחריות של החברה המשכנת היא הן כלפי
הרוכשים והן כלפי הבנקים למשכנתאות
Hevra mahakhenet compagnie du kablan qui construit et meuble l’immeuble. Elle est responsable de l’inscription de la vente tant que tout n’a pas été mis en ordre au tabo. C’est par exemple le cas so on achète un appartement neuf dans une construction ou tous les appartements ne sont pas encore vendus . L’inscription d’un בית משותף au tabo ne se fera qu’une fois tous les appartements vendus.

Question 38

רשם המשכונות

Rasham hamashkhonot

Answer 38

מישכן=שיעבוד=emprunt ou hypothèque
רשם המשכנות הוא תפקיד שמפעיל מאגר מידה על משכונות
C’est un poste qui gère le registre des hypothèques. On peut s’y adresser pour vérifier si l’appartement qu’on veut acheter est hypothéqué

Question 39

חכירה bail

Answer 39

שכירות יותר מחמש שנים
שכירות lication

Question 40

חכירה bail

Answer 40

שכירות יותר מחמש שנים
שכירות ,location

Question 40

חכירה bail

Answer 40

שכירות יותר מחמש שנים
שכירות ,location

Question 41

חכירה לדורות

Answer 41

חכירה יותר מאשרים וחמש שנים 25 ans

Question 42

גמר עיסקה מקרקעין
Quand est conclue la transaction

Answer 42

צריך רישום
Il faut une inscription

Question 43

אדם תפס מקרקעין שלא כדין
un homme s’est installé sur une propriété illégalement, squatter. Que peut on faire?

Answer 43

המחזיק (le propriétaire) יכול להשתמש בכוח סבירה תוך 30 יום מיום התפיסה
Usage d’une force raisonnable jusqu’à 30 jours après l’arrivée du squatter

Question 44

בעלות משותפת במקרקעין

Answer 44

Propriété partagée
אין לשום שותף חלק מסויים : il n’y a pas de parcelle définie. Chaque associé est propriétaire du terrain en fonction de sa part
הסכם שיתוף accord d’association
צריך רישום
גם לאדם שנעשה שותף לאחר: s’impose aussi a tout associé qui viendra après

Question 45

זכות השותף לעשות בהלקו
Droit de l’associé sur sa parcelle

Answer 45

יכול להעביר את חלקו בלי הסכמה האחרים
Peut transmettre ou céder sa parcelle sans accord des autres associés