Questions à développement

Question 1

Question 2:

Définissez ce qu’est une évaluation immobilière.

Answer 1

L’évaluation immobilière est une estimation de la valeur. Elle peut être fournie oralement, mais elle prend généralement la forme d’une expertise écrite portant sur la valeur marchande (telle que définie par l’évaluateur) d’un immeuble convenablement décrit, à une date précise et pour une fin déterminée.

Une évaluation immobilière est un doctrine qui sert à :
- Trouver la valeur d’un bien immobilier a une date et un moment précis et faire un état de résultat avec le contenue nécessaire pour faire un rapport crédible
- Pour ce faire un évaluateur doit définir le but qu’il vise à atteindre (la valeur qu’il recherche)
-Aider dans le transfer de propriété
(prix a offrir, prix de vente acceptable, partage d’actif, réorganisation ou fusion d’entreprise)
-Sert au financement hypothécaire , assurance , au compensation et dédommagement ( expropriation, dommage a la propriété)
-sert pour l’impôt ( trouver la valeur réelle)

Question 2

Question 3:

Identifiez trois items qui distinguent les flux d’encaisse du revenu net.

Answer 2

Taux de capitalisation
Taux rendement
Taux absorbtion

Question 3

Question 4:

Identifiez dix des douze éléments de la norme 2 que doit contenir tout rapport d’évaluation.

Answer 3

Élément 1: L’identification physique et légale de l’immeuble
Élément 2: Identification des droits évalués
Élément 3: But & Fin de l’évaluation
Élément 4: Définition de la valeur recherchée
Élément 5: Date de l’évaluation
Élément 6: Étendue du travail pour la collecte, la vérification, l’analyse et la présentation des données
Élément 7: Réserves & hypothèses de base
Élément 8: Traitement de l’information, de la procédure suivie et du raisonnement de l’évaluateur
Élément 9: Usage le meilleur et le plus profitable
Élément 10: Rejet d’une méthode tradionnelle
Élément 11: Conformité ou non conformité à la substance de l’évaluation
Élément 12: Attestation de l’évaluateur

Question 4

Question 5

Qu’est-ce que le principe de surplus de productivité?

Answer 4

C’est le revenu net résiduaire après l’acquittement de toutes les dépenses d’exploitation et la rémunération du capital investi dans les améliorations, ce revenu net résiduel est imputable au terrain et tend à établir sa valeur.

Question 5

Question 6:

Donnez la définition la plus complète de la valeur marchande.

Answer 5

Le prix de vente le plus probable, à une date donnée, au comptant, ou en d’autres termes dévoilées précisément, qu’une propriété spécifique devrait rapporter sur le marché libre, après un délai raisonnable, aux conditions requises d’une transaction équitable; le vendeur et l’acheteur agissant prudemment, en toute connaissance de cause, sans contrainte excessive, dans leurs propres intérêts.

Question 6

Question 7

Quelles sont les conditions essentielles à l’utilisation optimale?

Answer 6

7 conditions:

1) Il s’agit d’un usage possible sur le plan physique
2) Il doit être permis par les règlements et par la loi
3) Il doit être financièrement possible
4) Il doit pouvoir se concrétiser à court-terme
5) Il doit être relié aux probabilités de réalisation plutôt qu’aux simples possibilités
6) Il doit exister une demande pour le bien évalué à son meilleur usage
7) Enfin, l’usage le meilleur doit être le plus profitable

Question 7

Question 8

Expliquez en quoi consiste la technique des prix de vente réajustés

Answer 7

La technique des prix de vente réajustés consiste à généraliser une grand nombre de paramètres prédominants en fonction d’un modèle de préférence. Ces paramètres sont établis à partir d’un échantillion incorporant le maximum d’immeubles vendus, compris dans le sous-ensemble des unités d’évaluation sous étude.

Question 8

Question 9

Pour la résidence principale, quels sont les quatre variables du 1er niveau d’importance?

Answer 8

1. Lien détaché
2. Classe
3. Âge apparent
4. Aire des étages

Question 9

Question 10
Dans l’évaluation du 35 Vipon à Hudson, l’évaluateur conclue à une valeur marchande de 1,1M$ en date du 12 janvier 2011, mais il affirme que la valeur à cette même date est de 745 000$ compte tenu de l’avancement des travaux qui est de 61,5%. Le rapport ne contient pas de définition de la valeur marchande ni d’hypothèse extraordinaire. Qu’aurais dû faire l’évaluateur?

Answer 9

Prendre en considération le facteur économique?

Question 10

Question 11
Lors de l’application de la méthode de comparaison directe des immeubles multi-résidentiels, quels sont les éléments de comparabilité que l’évaluateur devrait retenir?

Answer 10

Comparabilité:

• même durée de vie économique restante
• même niveau de désuétude fonctionnelle
• même niveau de désuétude externe
• même niveau de prix
• même niveau de qualité de construction
• même niveau de loyer
• même répartition des unités

Question 11

Question 12
Dans le rapport d’évaluation du Briarhill Apart., il est dit que le terrain est situé dans une zone O-I, Office Institutional, mais que son usage résidentiel est conforme en verrtu d’un permis spécial. Sur quelle base les évaluateurs ont-ils évalué le terrain?

Answer 11

It should also be noted that the subject would fall below the minimum parking requirement of two spaces per unit
without the parking easement with the westerly adjacent property owner. Overall, the future land use for the subject
is consistent with the zoning designation and the subject is a legally conforming use with the special use permit inplace.
The highest and best use: vacant

p.36

À vérifier!!

Question 12

Question 13

Identifiez les différents types de centre commerciaux

Answer 12

Centre de voisinage
Centre communautaire
Centre régional
Centre super-régional
Centre spécialisés/de mode
Mégacentres
Centres thématiques
Factoreries

Question 13

Question 14
Dans le rapport d’évaluation du Centre Victoriaville, les évaluateurs ont basé leur évaluation sur hypothèse extraordinaire. Quelle est cette hypothèse?

Answer 13

Extraordinary assumptions and limiting conditions:

• A title search wasn’t completed for this assignment. Title is assumed to be good and clear
• We weren’t provided with property conditions reports. Therefore, this analysis doesn’t consider any capital amounts that could be required.

Appendix A

• A soil analysis for the site has not been provided for the preparation of this opinion. In the absence of a soil report, it is a specific assumption that the site has adequate soils to support the highest and best use.

Question 14

Question 15
Dans l’évaluation des édifices de bureaux, quelles sont les données physiques sur la propriété que l’évaluateur devrait relever?

Answer 14

• Description technique
• Architecture du bâtiment
• Structure du bâtiment
• Mesure des superficies
• Plancher type et plateau
• Dispositions des colonnes
• Âge du bâtiment
• État d’entretient

Question 15

Question 16
Dans l’évaluation du 1601 Dickson, les évaluateurs n’ont tenu compte d’aucun coût associé à la location. Ils ont estimé la probabilité de renouvellement du bail actuel à 75%. Dans le cas de non renouvellement (25%), quels coûts auraient-ils dû tenir compte?

Answer 15

Incitatif à la location

Question 16

Question 17
Dans le cas de la décision IPL inc, le tribunal déclare que le silo 13 doit être exclu du rôle, mais pas les 22 autres. Pourquoi?

Answer 16

Selon l’article 45 ne sont pas portés au rôle les immeubles suivants:

[44] Ce mélangeage ne fait toutefois pas partie du procédé industriel effectué dans l’usine. Il ne fait tout au plus qu’assurer et maintenir la qualité de l’inventaire de la matière brute contenue dans le silo 13. Il ne s’y produit aucune transformation puisque les granules qui s’y trouvent ont déjà franchi les étapes nécessaires à leur acceptation par IPL au moment de leur réception ou elles sont un rejet tiré du procédé industriel, donc déjà traitées, pour y être réintroduites.

Car il fait simplement maintenir la qualité de l’inventaire de la matière brute contenue dans le silo13.

Question 17

Question 18
Dans le cas de la décision IPL inc, le tribunal déclare que les étagères de l’entrepôt 4 doivent être exclues du rôle, mais que celles des bâtiments 3 et 5 doivent être portée au rôle. Pourquoi?

Answer 17

Entrepôt 4 (exlcu):

[88] Les étagères de l’entrepôt numéro 4 sont donc exclues du rôle parce qu’elles sont un accessoire aux différentes machines et aux appareils qui servent à la fabrication : moulage et impression. Il faut donc soustraire de la valeur que les intimées demandent d’inscrire au rôle, celle des étagères contenues dans le bâtiment 4.

Bâtiments 3 & 5 (inclu):

3: réception du matériel
5: section entrepôt tempéré

Question 18

Question 19
Dans le cas de la décision Immeubles Yale ltée, le tribunal a maintenu l’évaluation à 7 200 000$, l’a augmenté 8 444 700$ ou l’a baissé à 6 186 100$?

Answer 18

8 444 700$

Question 19

Question 20
Dans le cas de la décision Domtar inc, le tribunal a maintenu l’évaluation à 116 177 600$, l’a augmenté à 138 846 000$ ou l’a baissé à 81 518 600$?

Answer 19

81 518 600$

Question 20

Question 21

Dans le cas de la décision de Domtar inc, le tribunal déclare que l’étang d’aération doit être exclu du rôle. Pourquoi?

Answer 20

[255] Pour l’ensemble des motifs ici exprimés, le Tribunal déclare non portables au rôle les étangs d’aération se trouvant sur le site de l’usine Domtar-Windsor puisque la preuve prédominante dans la présente cause démontre que ces étangs ont pour fonction à n’en point douter de lutter contre la pollution ou à tout le moins de contrôler celle-ci et qu’ils ne peuvent constituer de simples aménagements de terrain. Considérant le quantum de la valeur admise dans le cas d’exclusion du rôle des étangs d’aération de l’usine Domtar Windsor, le Tribunal fixe à 5 179 000 $ la valeur des améliorations dépréciées, le tout suivant les termes de cette entente.

Car il s’agit d’un amélioration d’emplacement.

Question 21

Question 22
Dans l’évaluation du Bay Adelaide Centre, les évaluateurs ont basé leur évaluation sur deux hypothèses extraordinaires. Quelles sont ces hypothèses?

Answer 21

Extraordinary Assumptions and Limiting Conditions

The reader’s attention is drawn to certain Contingent and Limiting Conditions that are outlined at Appendix A. In addition, the estimated value included herein will potentially be impacted if any of the following Extraordinary Assumptions are not realized as of the effective date.

• Capital Tax

We have excluded capital tax because most buyers for this type of
property are able to avoid this tax and the tax is being phased out
by December 31, 2011.

• Prospecting value

This appraisal is based on an effective date of October 1, 2011 and
assumes that there are no material changes in market conditions,
between May 2011 and the effective date, that would impact value.
We note that any unforeseeable events that would impact either the
leasing or investment market prior to the effective date of this
report may have an impact on the value conclusion.

1. Il ont exclus la taxe sur le capital car la plus part des acheteur sont en mesure de l’éviter
2. Qu’il n’y a pas de changement dans le marché entre la date d’évaluation et aujourd’hui car cela affecterais la valeur.

Question 22

Question 23
Dans l’évaluation du Bay Adelaide Centre, les évaluateurs n’ont pas utilisé les taux de capitalisation qu’ils ont déduit des comparables. Ils sont préféré la méthode de l’actualisation des flux d’encaisse. Pourquoi?

Answer 22

Valuation Methodology Selected

The subject property is an investment property and the most likely purchaser would be an investor. Consequently, we have used the Income Approach as the primary method of valuation. Given the complexity of the income stream, we have placed the most reliance on the Discounted Cash Flow
procedure as it is unlikely that the Direct Capitalization Procedure would be relied on in isolation. For most large‐sized income‐producing properties, the Direct Comparison Approach is developed in a rudimentary manner only to determine the market range of unit prices demonstrated by the sales or listings of comparable properties. Typically, this method is developed merely to support the conclusions reached by the Income Approach, rather than to act as a valuation conclusion in isolation. We did not use the Cost Approach, which does not typically reflect the motives and actions of buyers and sellers of this type of property.