Misligholdsbeføyelser: Retting/omlevering/naturaloppfyllelse, heving, prisavslag, erstatning, reklamasjon, direktekrav

Question 1

Rt-2011-1768 (Ladegård)

Answer 1

Reklamasjon

Saken gjaldt krav om heving ved kjøp av tre aksjeleiligheter. Partene var enige om at leilighetene var beheftet med mangler, som ga grunnlag for heving. Spørsmålet for HR var om reklamasjonen var rettidig.

1. HR tar stiling til fristberegning ved relative reklamasjonsfrister. HR uttaler i denne sammenheng at salg av eiendom beheftet med mangler ikke i seg selv utløse en reklamasjonsplikt på prinsipielt grunnlag. I noen tilfeller vil likevel feilen være av slik art og vesentlighet at det uten videre kan konstateres mangel. I andre tilfeller kreves undersøkelse av årsaks- og ansvarsforholdene.
2. Allerede der det fremstår som en realistisk mulighet at selgeren vil være ansvarlig for skaden, vil reklamasjonfristen begynne å løpe.

Presisert i teorien: Spørsmålet blir om informasjonen som er oppgitt gir anledning til å reklamere overfor selger, eller om informasjonen skal tolkes dithen at nærmere undersøkelser er påkrevd. Her vil partens kunnskap, styrkeforhold og andre momenter kunne trekkes inn

Question 2

Rt-2013-865 (Rusten Mercedes)

Answer 2

Reklamasjon

Saken gjaldt en bruktbil som etter en tid viste seg å ha rustskader. Forbrukeren reklamerte over forholdet, og selger foretok utbedring. Utbedringen var imidlertid mislykket, og forbrukeren reklamerte over den samme rustskaden seks år etter kjøpet. Kjøperen vant frem.

Reiste spørsmål om absolutte og relative reklamasjonsfrister.

1. HR kom frem til at den opprinnelige, absolutte, reklamasjonsfristen på fem år i forbrukerforhold etter fkjl. § 27 (2) ikke avskar mangelsinnsigelser mot selgers mislykkede utbedringsarbeid, når disse er knyttet til mangler som er fremsatt innen fristen.
2. Nøytral reklamasjon må fremsettes innen rimelig tid fra det tidspunkt kjøperen ble kjent med eller burde blitt kjent med at mangelen ikke var utbedret på tilfredsstillende måte.

Question 3

Rt-2007-1274 (Mobiltelefon)

Answer 3

Reklamasjon

Saken gjaldt forbrukerkjøp av mobiltelefon, der det viste seg en funksjonssvikt ved tastaturet. Forbrukeren reklamerte etter to år og tre måneder. Partene var enige om at det forelå en mangel på salgstidspunktet som berettiget heving. Forbrukeren fikk medhold.

Spørsmålet for HR var om en mobiltelefon er ment å vare “vesentlig lengre” enn to år, jf. fkjl. § 27 (2).

1. HR kommer frem til at en varighet på tre til fire år for mobiltelefoner vil tilfredsstille lovens krav om en varighet på “vesentlig lengre” enn to år.
2. 2 Departementets uttalelse om fire år, tolket HR ikke som en nedre grense. Det er ikke hensiktsmessig med en helt skarp tidsangivelse.

Question 4

Rt-2006-31 (Detensjonsrett [mitt navn])

Answer 4

Detensjonsrett

Kjøper hadde overført hele kjøpesummen til megler, men instruert om tilbakeholdelse av 200 000 som følge av krav om prisavslag etter innhentet tilstandsrapport.

Høyesterett kom til at kjøperens detensjon for sikkerhet av krav var i behold etter overtakelse av eiendommen, jf. avhl. § 4-15. Tilbakehold beløp var innenfor akseptabelt slingringsmonn. Kjøper vant frem i Høyesterett.

1. HR tar stiling til omfanget av detensjonsretten etter avhl. § 4-15. Opererer med et visst slingringsmonn, uten at dette kan alminnelig kvantifiseres.
2. Spørsmålet er hva som er nødvendig for å sikre kjøpers krav. Hva som er nødvendig varierer, hensett til det mangelskrav saken gjelder.
3. Dommen har overføringsverdi for alle kontraktstyper.

Question 5

Rt-2006-179 (Støvletthældommen)

Answer 5

Avhjelp

Saken gjaldt krav om omlevering, til tross for at retting var et aktuelt alternativ. Seks uker etter kjøp av støvletter, brakk den ene hælen av.

Selger hevdet at omlevering ville bli langt dyrere, og utgjorde følgelig en “urimelig kostnad” for selger.

Selgeren fikk medhold i Høyesterett.

1. HR foretar en gjennomgående vurdering av vilkåret “urimelige kostnader” etter fkjl. § 29 (1) annet punktum. Uttaler i denne sammenheng at en utstrakt omleveringsadgang fremmer en uakseptabel bruk og kast-mentalitet.
2. 2 HR erkjenner imidlertid at den faktiske belastningen på miljøet vil variere ut fra tingens art, men at bredere samfunnsøkonomiske betraktninger taler for en snevrere adgang til omlevering.
3. Flertallet i HR tar utgangspunktet i forholdsmessigheten mellom omlevering og retting. I den konkrete saken var forhold 1/7 mens HR bemerker at forhold helt ned til 1/2 eller 1/3 kan innfri vilkåret.

Sterk dissens 3-2, og kritisert i teorien. Ledende synspunkt her er at forbrukers valgrett bør få gjennomslag i større utstrekning.

Question 6

Rt-2000-199 (Pelsdyrhall)

Answer 6

Prisavslag

Saken gjaldt krav om prisavslag med den begrunnelse at utbedringskostnadene for mangel ved kjøp av fast eiendom utgjorde 180 000 kroner. Uten manglene ble eiendommens verdi anslått til 500 000 kroner. Manglende reduserte markedsverdien med 75 000 kroner, og prisavslagskravet ble fastsatt til dette beløpet.

1. HR tar utgangspunkt i avhl. § 4-12. Uttaler i denne sammenheng at prisavslag etter ordlyden skal samsvare med utbedringskostnadene med mindre noe annet er “godtgjort”. Kravet til “noko annet” er godtgjort krever mer enn alminnelig sannsynlighetsovervekt.
2. Videre uttaler HR at det må godtgjøres at mangelen har ført til en reduksjon i markedsverdien som avviker fra utbedringskostnadene.
3. Kravet til bevismessig overvekt oppfylles da prisavslag basert på verdireduksjon beløpsmessig klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring.
4. Sitat fra dommen av generell betydning: “Forholdet mellom nedsatt og avtalt pris skal tilsvare forholdet mellom eiendommens verdi i mangelfull og i kontraktsmessig stand. Med eiendommens verdi er det markedsprisen det siktes til. Bestemmelsen tar sikte på at en kjøper som har kjøpt eiendommen for en pris som ligger under markedspris, ikke skal kunne kreve et prisavslag som fullt ut tilsvarer verdireduksjonen, mens en kjøper som har betalt en høyere pris enn markedsprisen, skal kunne kreve et større prisavslag enn verdireduksjonen”-

Question 7

RT-2010-1395 (Rajala)

Answer 7

Prisavslag

Saken gjaldt krav på prisavslag ved kjøpt av eiendom hvor det ble påvist fuktskader. Kjøper aksepterte ikke selgers tilbud om prisavslag på 150 000 kroner for utbedring. Tilbudet var halvparten av utbedringskostnadene med begrunnelse i standardhevingsgradrag.

Kjøper fikk medhold i HR om at prisavslaget skulle fastsettes til differansen mellom kjøpe- og salgssummen.

Rettslig utgangspunkt var avhl. § 4-12.

1. HR undersøkte forholdet mellom bestemmelsen første og annet ledd. HR konstaterer at kjøperen etter omstendighetene kan kreve prisavslag som overstiger utbedringskostnadene. Forutsetningen er at det høyere beløp er godtgjort, og at det kreves kvalifisert sannsynlighetsovervekt.
2. Kjøperen må opptre lojalt overfor selgeren, herdunder begrense selgerens tap.

Question 8

HR-2017-2102 (BKG)

Answer 8

Prisavslag/erstatning fra hjelper.

I forbindelse med utviklingen av et boligprosjekt, hadde arkitekten gitt uriktige opplysninger om P-rommene i bygget, slik at det reelle arealet avvek annonseringen. Selskapet, som hadde benyttet opplysningene i sin markedsføring, hadde gitt prisavslag til kjøperne. Selskapet fikk medhold i refusjonskrav (erstatning) overfor arkitekten.

1. Høyesterett tok stilling til om boligkjøperne faktisk hadde krav på prisavslag etter buofl. § 33 (2), jf. § 27. Spørsmålet var om de uriktige opplysningene medførte en “verdireduksjon”. Førstvoterende uttaler at regelen tar sikte på å kompensere for det verdiminuset mangelen representerer for kjøperen.
2. Prisavslaget etter buofl. skal, i motsetning til avhl. § 4-12, ikke fastsettes som en reduksjon av kjøpesummen i samme forhold som verdien av ytelsen har blitt redusert.
3. 2. Avhl. utmålingsregel gir følgelig ikke uttrykk for prisavslag i klassisk forstand, men er nærmest en form for erstatningsregel. Fastleggelsen av den sannsynlige markedsreaksjon vil ofte måtte bli sterkt skjønnspreget og prisavslagets størrelse avpasses etter hva domstolene finner er en “rimelig kompensasjon”

(les litt videre på denne)

Question 9

HR-2017-1073 (Medby/Protector)

Answer 9

Prisavslag/as is og vesentlig ringare stand.

En 12 årig bolig ble solgt “som den er”, jf. avhl. § 3-9, men inneholdt en skjult mangel i form av fuktskader på badet. Nødvendig utbedring innebar en standardheving som tilsvare 40 % av de samlede utbedringskostnadene.

Spørsmålet for HR var om det skulle gjøres fradrag i standardhevingen ved vurdering om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen forventet, jf. avhl. § 3-9.

1. Betydning for det kvantitative element i § 3-9 (2). Med standardhevingsfradrag ville utbedring utgjøre 3.6 %, mens uten ville kostnadene utgjøre 5,5 % avvik.
2. Utgangspunktet er forskjellen mellom berettiget forventet stand og faktisk stand på eiendommen. Det må følgelig vurderes hva som må til for å sette eiendommen tilbake i den stand kjøperen kunne forventet. Standardheving tas følgelig ikke til inntekt ved vesentlighetsvurdering.
3. Kjøperne hadde krav på prisavslag. Her ble standardheving trukket fra prisavslagets størrelse.

Question 10

HR-2018-382 (Ringmur)

Answer 10

Prisavslag

Saken gjaldt en boligkjøper som inngikk kontrakt med utbygger om oppføring av enebolig. Boligen ble ved en feil oppført lengre mot nordøst enn avtalt, noe som medførte at passasjen mellom boligen og naboeiendommen ble mindre og innsynet mellom husene større.

Det ville blitt for dyrt å få mangelen utbedret. Eiendommen hadde ikke sunket i verdi og entreprenøren hadde ingen besparelser ved på oppføre mangelfullt.

Hovedspørsmålet var om prisavslag kunne utmåles etter en subjektiv verdiforringelse.

1. Høyesterett kom frem til at begrepet “verdireduksjon” ikke stengte for prisavslag tilsvarende subjektiv verdiforringelse.
2. 2. I realiteten skjedde det en supplering av buofl. § 33 med en ulovfestet regel basert på tilgrensende lovgivning, formålsbetraktninger og reelle hensyn.
3. HR uttaler at det er uheldig om kontraktsfeilen forblir usanskjonert som følge av entreprenørens slurv. Lite rimelig at forbrukeren uten noen form for kompensasjon må takke ja til en bolig som ut fra vedkommendes ståsted er dårligere enn om den hadde vært kontraktsmessig.
4. Loven ordlyd eller forarbeider utelukker ikke en slik løsning. Løsningen, ifølge HR, fremmet rimelighet og lovens formål og styrket forbrukerens stilling, hensett til sammenheng i rettssystemet.
5. Presiserer at dette gjelder unntaksvis. HR nevner eksplisitt buofl. slik at det begrenset dommens overføringsverdi til tilgrensede kontraktstyper. Kreves videre at forbrukeren påviser konkrete ulemper som fremstår plausibelt at vedkommende vektlegger.

Question 11

Rt-1998-1510 (Ekte Hussopp)

Answer 11

Heving

Saken gjaldt krav om heving da selveierleiligheten ble angrepet av ekte hussopp 6 år etter overtakelse.

Forelå ikke hevingsrett, men kjøperen ble tilkjent prisavslag. Avgjort på bakgrunn av ulovfestet rett, da saken gjaldt før avhl. av 1993. Reklamasjon ble følgelig ikke vurdert.

1. Vurderingstemaet under vesentlighetskravet om heving er om kontraktsbruddet har gitt kjøperne en rimelig grunn å si seg løs fra kontrakten. Vurderingstemaet med sees i lys av ordlydens høye terskel.
2. Utgangspunktet er det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse, dvs. den objektive mangelen ved eiendommen, og da både mangels karakter og omfang.
3. Øvrige momenter, slik som relevante opplysninger og tidsforløpet, ble trukket frem.

Question 12

Rt-1980-901 (Kumulasjon av skade-dommen [mitt navn])

Answer 12

Heving

Saken gjaldt selgers krav om heving, da kjøper hadde misligholdt sin betalingsplikt, og urettmessig flyttet inn førtidig.

1. Dommen illustrerer kumulasjon av mangler ved krav om heving. HR uttalte at det var men hevingsberettiget mangel forholdene sett i sammenheng.

Question 13

Rt-2001-1702 (Advokatdom II)

Answer 13

Erstatning etter culpa.

Saken gjaldt en advokats erstatningsansvar for rådgivning i forbindelse med en skattemotivert investering. Kravet var foreldet.

1. HR fant advokaten ansvarlig for tap som følge av skatterådet, me ikke i forbindelse med investeringsrådet.
2. Culpavurdering i kontraktsforhold. Er rolleforventningene/faglige standarder ikke innfridd, foreligger det som regel culpøs opptreden, selv om vedkommende har gjort sitt beste.

Question 14

Rt-1994-1430 (Advokatfullmektig)

Answer 14

Erstatning culpa

Saken gjaldt krav om erstatning av advokat som følge av advokatfullmektigens forsømmelse ved inngåelse av rettsforlik. Fullmektigen ivaretok ikke klientens interesser på tilfredsstillende måte, slik man men rimelig kan stille.

1. Brudd på rolleforventning utløser culpaansvar.

Question 15

Rt-2004-675 (Agurkpinne)

Answer 15

Erstatning kontrollansvar.

Saken gjaldt en agurkprodusent som fikk påført tap ved at støttepinnene til agurkavlingen hadde en plantesykdom som smittet over på agurkene.

Høyesterett kom frem til at pinnenes smittebærende egenskap var å anse som mangel etter kjl. § 17 (2) bokstav a. Erstatning forelå etter kjl. § 40, jf. § 27.

1. HR uttaler at kontrollansvaret i kjl. § 27 ikke passer like godt på mangelssituasjonene. Må ma heller ta utgangspunkt i at kontrollansvaret er svært strengt, og at siktemålet med ansvaret var å nyansere den tidligere regelen om ansvar unntatt force majeure.
2. Det avgjørende er om mangelen ligger innenfor det selgeren har kontroll over. I saken var det utslagsgivende at det fantes tilstrekkelig kvantum med pinner uten sykdom på markedet, og at disse var tilgjengelig for leverandøren.
3. Kontrollansvar ble ilagt selv om feilen ikke kunne ha blitt oppdaget uten omfattende undersøkelser.

Dissens 3-2. Sterkt kritisert i teorien, da de mener HR anlegger et for strengt perspektiv på kontrollansvaret.

Question 16

Rt-2008-537 (Linsedommen)

Answer 16

Erstatning kontrollansvar.

En øyelege som drev privat kirurgisk klinikk som et aksjeselskap, hadde kjøpt kunstige øyelinser fra USA. Linsene var defekte som følge av dårlig forpakning.

Legen krevde erstatning fra forsikringsselskapet for tap som følge av at han måtte utføre nye operasjoner på pasienter med defekte linser innoperert.

Legen tapte i Høyesterett. Dissens 3-2.

1. Flertallet kom frem til at erstatningsansvar ikke forelå siden forsikringen kun åpnet opp ved uaktsom skadeforvoldelse.
2. Mindretallet konstruerer kontrollansvar på ulovfestet grunnlag. Det var ikke uttrykkelig dissens på dette punktet. Mente det gjaldt på ulovfestet område for generisk bestemte forpliktelser. Hvis det ikke finnes særlig hjemmel for annet, vil kontrollansvaret på ulovfestet grunnlag gjelde kun for direkte tap.

Splittelse i teorien.

Question 17

HR-2017-515 (Leiligheter i Tromsø)

Answer 17

Erstatning.

Saken gjaldt salg av leiligheten med tilhørende hybler. I annonsen var det fremhevet at hyblene genererte gode inntekter, men det viste seg at hyblene ikke var godkjent for varige opphold. Partene var enige om at det forelå mangel som berettiget erstatning.

Spørsmålet som ble reist var om kjøperne kunne tilkjennes erstatning tilsvarende kostnadene for utbedring. Utbedringsutgiftene var 1,6 mill mens reduksjon i markedsverdi var 600 k.

1. HRs flertall kom frem til at erstatning måtte fastsettes på bakgrunn av fall i markedsverdien, da dette ga mest treffende inntrykk av kjøpernes direkte økonomiske tap. Utbedring er ikke like treffende for å fastsette verdireduksjon, som er utgangspunktet for erstatning.

Question 18

Rt-1959-849 (Læreguttdommen)

Answer 18

Erstatning kontraktsmedhjelperansvar.

Saken gjaldt en ansatt lærling ved et verksted som voldte skade ved uaktsom kjøring av bil.

Spørsmålet var om verkstedet kunne holdes ansvarlig.

1. HR konkluderte med at verkstedet måtte holdes ansvarlig. Uttaler at når ikke annet fremgår av forholdene, er det naturlig å forstå avtalen mellom verkstedet og bileieren slik at verkstedet er ansvarlig for skader som påføres av deres medhjelpere. Et sentralt moment var at skaden skjedde i arbeidstiden. Verkstedet var nærmest til å bære risikoen.

Question 19

Rt-1998-656 (Veidekke)

Answer 19

Direktekrav

Saken gjaldt en byggherres krav om erstatning for byggskader direkte mot underentreprenør som hadde ansvaret for lokasjonen skadene viste seg.

Spørsmålet for HR var om det var adgang for direktekrav.

1. HR tok ikke stilling til om det foreligger en generell adgang til direktekrav i entrepriseforhold. Uttaler at et slikt generelt krav må ha begrensninger om hvilke krav som kan gjøres gjeldende. Underleverandørs ansvar bør begrenses til saksøkerens krav mot hovedentreprenøren.
2. Men kom til at et slikt krav var akseptert i den konkrete saken.

Question 20

HR-2018-648 (Akerholt)

Answer 20

Direktekrav

Saken gjaldt en bil som havarerte som følge av feil ved reparasjon som var utført av et verksted for den tidligere eieren.

Spørsmålet var om den nye eier kunne gjøre direktekrav gjeldende mot verkstedet.

Rettslig utgangspunkt for bedømmelsen var kjl. § 84, med henvisning til fkjl. § 35.

1. HR stilles spørsmålet om rekkevidden av kjl. § 84 bare gjelder krav mot tidligere yrkessalgsledd, eller om henvisningen i andre ledd innebærer at hele fkjl. § 35 også for anvendelse mellom privatpersoner.
2. 2. Dvs. at det ved privatsalg vil være adgang til direktekrav overfor yrkesutøvere som har utført arbeid på salgsgjenstanden, jf. fkjl. § 35 (4).
3. HR bemerker at overskriften til kjl. § 84 taler for at rekkevidden er begrenset til tidligere salgsledd. HR kom frem til at § 84 ikke kan tolkes antitetisk, da den antitetiske tolkningen ikke fremmet lovgiverviljen.
4. 2. Deretter foretok HR en tolkning utledet av bakgrunnsretten, som hadde ifølge HR god rettskildemessig forankring. Her trekkes inn reelle hensyn, som at det er mindre ubeleilig for privat kjøper å rette krav mot profesjonelle parter og at det er ressursbesparende. Sammenheng med om saken gjaldt forbrukerforhold.
5. 3. Ikke grunnlag for å skille mellom yrkessalgsledd og andre yrkesutøvere i slike saker.

Question 21

HR-2018-2265-A (Atlant)

Answer 21

Direktekrav

Saken gjaldt entreprenørs erstatningskrav mot to underleverandører av et arkitektselskap, da arkitektfirmaet hadde gått konkurs. Underleverandøren hadde utført mangelfull prosjektering, dette var partene enige om.

Dissens 3-2. Flertallet kom til at direktekrav på ulovfestet grunnlag ikke forelå.

1. HR bemerker først at det ikke foreligger en ulovfestet direktekravadgang på generelt grunnlag. Dette har forankring i hensynet til at en avtale kun binder dem avtalen retter seg mot. Direktekrav er et unntak fra hovedregelen og må godt begrunnes.
2. HR foretar en utførlig fremstilling av domstolsskapt direktekravsadgang og oppsummerer med at det er større adgang for ulovfestet direktekrav nå enn før. Det er etter rettspraksis ikke avgjørende med overtakelse av kontraktsposisjon. Av betydning er derimot om underentreprenør (eller andre direktekravet retter seg mot) har en “særlig stilling”. Bemerker imidlertid at omfanget kan være større etter en konkret vurdering. Andre momenter ett tidligere rettspraksis er: om mottaker av direktekrav har en beskyttelsesverdig interesse i å motsette seg kravet, om mottakeren oppnår en ubegrunnet berikelse om direktekrav nektes, om tilfellet ligger tett opp til eksisterende lovgivning, om mellommann er innenforstått med direktekravet og velger å forholde seg passivt og om problemstillingen kan ansees oversett av lovgiver i noen tilfeller.
3. Direktekrav har hatt en utvikling i lovgivningen, særlig der forbrukere eller andre privatpersoner er part. Utvikling i lovgivning er et moment som kan trekke i begge retninger, kommer an på hvem som er part og forholdene for øvrig. I entreprise tillegges lovgivning ingen nevneverdig vekt.
4. I den konkrete saken ble det lagt avgjørende vekt på at det forelå en standardkontrakt mellom partene. Selv om direktekrav ikke uttrykkelig var inntatt, hadde konktrakten overveid risiko og ansvar ved ulike tilfeller. Partene hadde videre valgt en standardkontrakt som ikke inneholdt direktekrav selv om dette var tilgjengelig. Flertallet så det da som urimelig å tilkjenne ansvar for noen som ikke var avtalepart. I tillegg var det ingen nærstående lovgivning som tilsa annen løsning.
5. Mindretallet på sin side mente at adgang til direktekrav forelå. Avgjørende var at underleverandørene hadde en stilling som var nærliggende en “særlig stilling”. Videre pekte mindretallet på at direktekrav er mest aktuelt ved konkurs, som var tilfellet. Andre momenter var oppgjørstekniske og prosessøkonomiske hensyn

Rettstilstanden ikke klar på dette punkt.