Los contratos en particular 1

Question 1

42. El contrato de promesa.

Answer 1

Es un contrato mismo, en que una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un determinado contrato. El contrato prometido constituye otro acto diferente

Es aquella convención por la cual los contratantes se obligan a celebrar otro contrato dentro de cierto plazo, o al evento de una condición.

Question 2

43. Requisitos del contrato de promesa.

Art. 1554 CC.

Answer 2

1ª. Que la promesa conste por escrito;
2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;
4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.

5. Requisito especial del contrato de promesa de compraventa de bienes raíces destinados
   a vivienda, locales comerciales u oficinas que no cuentan con recepción definitiva
   (promesa de compraventa en verde): Exige escritura privada autorizada ante notario y se debe caucionar mediante póliza de seguro o boleta bancaria, entre otros requistos.

Question 3

¿Por qué a alguien le podría interesar celebrar un contrato de promesa?

Answer 3

1. Por una parte, puede ser que se quiera asegurar un negocio futuro.
2. Puede ser también que, al momento de que se negocie el contrato (ej. contrato de compraventa), no están todos los documentos o la propiedad no se encuentra en una situación jurídica perfecta para que se pueda celebrar la compraventa, de forma que faltando trámites para perfeccionarlo de inmediato conviene celebrar un contrato de promesa para no perder el negocio.
3. Una última opción es que, siguiendo el ejemplo, el bien no se pueda comprar en ese momento porque está hipotecado y, si bien nada obsta que un bien hipotecado pueda ser vendido, el comprador quiere comprarlo sin ella y entonces se celebra un contrato de promesa para que en el intertanto el gravamen sea alzado (también puede ser que una de las condiciones de la promesa sea que se alce el embargo).

Question 4

44. ¿Es valida la promesa de compraventa de bienes embargados?

Answer 4

Es valida, y debe entenderse celebrada bajo la condición de que los bienes puedan ser enajenados en el momento de la celebración del contrato prometido.

Question 5

Efectos del contrato de promesa

Answer 5

1. Da origen a obligaciones de hacer: Esta es la obligación de celebrar el contrato prometido.
2. Se puede exigir conforme al art. 1553 N°1 y 3 CC: Si no se cumple el contrato de promesa, es decir, no se celebra se puede exigir mediante estos N°. Ejecución del hecho convenido e indemnización de los perjuicios causados por su infracción, respectivamente (además de la resolución conforme al art. 1489).

Question 6

¿Cuando el contrato prometido es ineficaz?

Answer 6

El contrato prometido es inefizas cuando posee objeto ilícito o porque la obligación es físicamente imposible.

Question 7

Consecuencia de prometer celebrar un contrato ineficaz y excepción

Answer 7

Si se promete un contrato que es ineficaz la sanción será la nulidad absoluta porque existe una sanción a una norma prohibitiva. Sin embargo, si al momento de la promesa es ineficaz, pero al tiempo de cumplirse se transforma en eficaz, sera valido, siempre que se someta a tal condición, en otras palabras, si el contrato es ineficaz al momento de celebrarse el contrato de promesa pero se promete que será válido al tiempo de cumplirse ese contrato; también será un contrato válido, como es el caso de: Aquellos cónyuges que están esperando la sentencia de divorcio (art. 1796 CC)

Question 8

La compraventa

Answer 8

Definida en el 1793

Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra en pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio

Question 9

Caracteristicas del contrato de compraventa

Answer 9

Es bilateral: Genera obligaciones para ambas partes, son de carácter recíprocas.

Oneroso: Ambas partes resultan beneficiadas del contrato (beneficio recíproco)

Regularmente conmutativo: Las prestaciones de las partes se miran como equivalentes.

Principal, normalmente consensual.

Constituye un titulo traslaticio de dominio, 675 y 703, por su naturaleza sirve para transferirlo, pero la transferencia se hace por medio de la tradición que es el modo de adquirir. Con la compraventa ambos se hacen acreedores de la cosa y del precio.

No transfiere por sí mismo el dominio pero es apto para habilitar posteriormente a la transferencia.

Esto significa que no transfiera el dominio, por la sola compraventa nadie pueda adquirir derechos reales (salvo los casos en los que sí se puede como el instituto posesorio, en casos de tradición ficta cuando se transfiere por el solo título).

La compraventa al ser título traslaticio de dominio no significa que por la compraventa se transfiera el dominio, significa que es un título que habilita para la posterior adquisición del dominio mediante el modo de adquirir.

Question 10

Requisitos del contrato de compraventa: generales y especiales

Answer 10

Requisitos generales: Consentimiento, capacidad, objeto, causa licita, solemnidad en algunos casos; como de escritura publica para la compraventa de bienes raices.

Requisitos especiales: la cosa vendida y el precio

Question 11

¿Que es la cosa vendida y cuales son sus requisitos?

Answer 11

La cosa vendida es el objeto de la obligación del vendedor, es lo que el vendedor debe entregar al comprador, es la cosa que debe darse por lo que no puede faltar.

Requisitos: Que sea real (1462, 1814), que sea comerciable (1810, 1464, 1466) y debe estar determinado al menos como género (1461).

Question 12

47. ¿Que es el precio en la compraventa?

Answer 12

Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida. Sin precio carecería de causa la obligación del vendedor.

Question 13

48. Requisitos del precio

Answer 13

Regla general: Debe consistir en dinero, debe ser real, serio y determinado (cantidad precisa).

El legislador tambien permite pagar con otra cosa distinta del dinero si la cosa vale lo mismo que el dinero o el dinero vale más que la cosa, se está en presencia una compraventa

Question 14

¿A que se refiere que el precio debe ser real como requisito de la compraventa?

Answer 14

Quiere decir, que no puede ser ilusorio, ridículo o simulado pero no se requiere equivalencia.

Esto es para evitar posibles fraudes tributarios o simulaciones ilicitas.

Si no se cumple podria accionarse la acción pauliana o la de simulacion y nulidad absoluta o relativa según el caso.

Question 15

¿En que consiste la lesión enorme?

Answer 15

Es un vicio que puede llevar a la nulidad del contrato solo en el caso de la compraventa de bienes inmuebles y que puede afectar tanto al comprador como al vendedor.

El comprador puede sufrir lesión enorme si es que el precio que paga por la cosa es mas del doble del justo precio de la cosa que compra.

Por otro lado el vendedor sufre lesión enorme toda vez que el precio que recibe por la cosa es menor a la mitad del justo precio de la cosa que vende.

Question 16

¿Que significa que el precio en la compraventa debe ser determinado o determinable?

Answer 16

Significa que debe conocerse la cantidad de dinero que debe pagarse, y si no se conoce a lo menos se requiere que sea determinable, es decir, que en el contrato se establezcan los elementos necesarios para su determinación.

La determinación no puede quedar a arbitrio del contratante pero no se impide que las partes convengan que la
fijación del precio quede a manos de un tercero.
Puede ser determinado conforme en la regla de los contratos.

Question 17

Tipos de solemnidades en la compraventa

Answer 17

Por regla general es consensual

1. Solemnidades legales
   a) Propiamente tales u ordinarias
   b) De carácter especial
2. Solemnidades voluntarias o
   convencionales

Question 18

Solemnidades de la compraventa

Answer 18

a) Solemnidades legales propiamente tales u ordinarias: Se establecen ya sea atendiendo al objeto del contrato o a la parte que lo ejecuta.

Requieren de escritura pública para que se perfeccione el contrato y es instrumento público sin el cual no hay posibilidad de probar el contrato de acuerdo al art. 1701 CC, las compraventas que la requieren son:

• Compraventa de bienes raíces
• Compraventa del censo
• Compraventa de servidumbre
• Compraventa del derecho real de herencia

b) Solemnidades legales de carácter especial: Tienen su origen en la ley, no tienen por objeto establecer ciertas solemnidades atendiendo al objeto del contrato compraventa, sino que más bien atendiendo a la calidad de las partes que lo celebran.
* Venta de bienes raíces de una persona sometida a guarda: Debe hacerse en pública subasta.
* Venta de bienes raíces de incapaces: Requieren autorización judicial.
* Venta forzada en juicio ejecutivo
* Art. 1754 CC. No se podrán enajenar ni gravar los bienes raíces de la mujer, sino con su voluntad.

Question 19

Solemnidades voluntarias o convencionales

Answer 19

Estas dan derecho a las partes para retractarse antes de otorgarse la escritura o de efectuarse un principio de entrega.
La omisión del instrumento de estos no produce la nulidad del contrato porque la venta sigue siendo consensual.

Art. 1802 CC. Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inc. 2.º del art. precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes
retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida.
Pueden existir casos en que las partes puedan querer darle una solemnidad mayor al contrato de compraventa y que no la requiera legalmente.

Escritura pública a un bien mueble de alto valor.
Requiere que se estipule o partes convengan expresamente que se va a tener celebrada una vez se otorgue la escritura pública y podrán retractarse mientras no se otorgue la misma o si aún no ha ocurrido la entrega. Por lo tanto, sólo una vez se otorgue entramos en el ámbito de la responsabilidad contractual.

Question 20

¿Es válida la venta de una universalidad jurídica? o dicho de otra manera ¿puedo vender todo mi patrimonio?

Answer 20

No es válida la venta de todo el patrimonio de una persona, de acuerdo a lo que establece el artículo 1811.

No puede estipularse en la compraventa que se venden todos los bienes de una persona.

La razón fundamental por la cual no se puede vender todo el patrimonio es porque el patrimonio es un atributo de la personalidad y estos están fuera del comercio.

Lo que sí se puede hacer, es vender los bienes que integran ese patrimonio mediante una fórmula que es bastante conocida en la práctica jurídica y consiste en la determinación de c/u de esas cosas mediante escritura pública.

Como excepción, sí puede venderse el derecho real de herencia, como universalidad y sin hacer referencia a los bienes específicos que la componen, conforme al art. 1801 inc. 2, en cuanto se puede vender una “sucesión hereditaria” siempre que se otorgue por escritura pública, solemnidad que se establece allí.

Question 21

¿Que son las arras?

Answer 21

Las arras son una suma de dinero o de otras cosas muebles que se entregan por dos motivos:

Se da en prenda de la celebración del contrato, es decir, en garantía de la celebración del contrato (art. 1803 y 1804 CC).

Como parte del precio o en señal de encontrarse convenido (art. 1805 CC) la venta queda perfecta si se cumple con el art. 1801 CC.

Question 22

Art. 1803 CC.

Answer 22

Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.

Question 23

Art. 1805 CC.

Answer 23

Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta; sin perjuicio de lo prevenido en el art. 1801, inc. 2º.
No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse según los dos articulos precedentes.

Question 24

Art. 23 Acuerdo de unión civil

Answer 24

Todas las inhabilidades, incompatibilidades y prohibiciones que las leyes y reglamentos establecen respecto de los cónyuges se harán extensivas, de pleno derecho, a los convivientes civiles.

Question 25

49. Capacidad para celebrar el contrato de compraventa

Answer 25

La persona debe ser capaz, y todos son capaces, excepto los que la ley declara incapaces 1445, 1446.

Son inhábiles para contratar, los dementes, los sordos, los sordomudos, los menores de edad, 1447. Disipadores interdictos. También existen las incapacidades particulares, como la compraventa entre cónyuges que está prohibida sino están separados judicialmente bajo sanción de nulidad o la compraventa entre el padre y el hijo sujeto a patria potestad.

Question 26

50. ¿Por qué esta prohibida la compraventa entre conyugues?

Answer 26

A) la ley prohíbe las donaciones irrevocables entre conyugues ya que por medio de un contrato de compraventa simulado o hecho a vil precio se burlaría fácilmente la prohibición.

B) los cónyuges podrían, mediante una venta simulada, sustraer sus bienes de la persecución de los acreedores.

Question 27

55. ¿La compraventa constituye enajenación?

Answer 27

No es propiamente enajenación puesto que no transfiere el dominio; la cosa se hace ajena por la tradición subsiguiente.

Question 28

59. ¿Qué comprende la entrega?

Answer 28

La cosa misma, sus accesorios y frutos aun naturales pendientes. Respecto de los inmuebles por naturaleza, se incluyen los inmuebles por adherencia o destinación, salvo que las partes los excluyan.

Lo que reza el contrato, las estipulaciones de las partes 1828.

Question 29

63. Efectos de la compraventa para el vendedor

Answer 29

a. Obligaciones del vendedor: conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa, transferir el dominio. Si la especie vendida es una especie o cuerpo cierto la entrega comprende la conservación de la cosa hasta su entrega.
b. Sanear los vicios de la cosa: garantizar la posesión pacifica de la cosa, esto es, una posesión que no sea perturbada por terceros; garantizar que la cosa no tenga defectos ocultos; estos son los vicios redhibitorios.
c. El saneamiento de la evicción.

Question 30

64. ¿Qué es el saneamiento de la evicción?

Answer 30

Es la obligación del vendedor a defender al comprador contra los terceros que reclamen derechos sobre la cosa e indemnizarlo si la evicción se produce.

Question 31

65. Concepto de -evicción-

Answer 31

La evicción se produce cuando el comprador es privado de todo o parte de la cosa por sentencia judicial anterior a la compra.

Question 32

66. Requisitos para el saneamiento de la evicción

Answer 32

a. Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa comprada, por ser ajena o estar gravada 1838
b. Que tenga una causa anterior a la compra 1839
c. Que se cite al vendedor 1843
d. Que sea producida por sentencia judicial

Question 33

67. Los vicios redhibitorios

Answer 33

Son los defectos ocultos que existiendo en la cosa vendida al tiempo de la venta, hacen que ella no sirva para su uso natural o solo sirva imperfectamente.

Esto da derecho al comprador para que rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble.

Question 34

68. Requisitos para que un vicio sea redhibitorio

Answer 34

Deben existir al tiempo de la venta. El vicio debe ser grave. Que el vicio sea oculto

Question 35

69. Efecto des los vicios redhibitorios

Answer 35

Autorizan para ejercer la acción redhibitoria, esto es una acción resolutoria del contrato. O la quanti minoris o estimatoria para pedir restitución proporcional del precio.

Question 36

70. Obligaciones del comprador

Answer 36

a. Recibir la cosa
b. Pagar el precio

Question 37

¿Es valida la venta de cosa ajena?

Answer 37

El articulo 1815 establece que la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso del tiempo”. El derecho del dueño consiste en reivindicar la cosa contra el comprador, mientras no la adquiera por prescripción, esta puede ser ordinaria o extraordinaria, según la buena o mala fe. El comprador tiene derecho a demandar el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización de perjuicios a no ser que haya estado de mala fe, ósea, a sabiendas de que la cosa era ajena.

Question 38

71. La permuta.

Answer 38

Definida en el 1897. La permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro. Igual se da si en parte se da una cosa por otra cierta cantidad de dinero, siempre cuando, la cosa valga más que el dinero, 1794.

Question 39

72. Características de la permuta

Answer 39

Sigue las reglas de la compraventa, en todo aquello que no se oponga a la naturaleza de este contrato.
a. Por regla general es consensual, por excepción es solemne.
b. Las cosas que no pueden venderse tampoco pueden permutarse.
c. Si se es inhábil para vender, también lo es para permutar

Question 40

73. Cesión de derechos

Answer 40

En lato sensu es el traspaso de un derecho por acto entre vivos. Cuando hablamos de la cesión de derechos personales nos referimos a los nominativos que son aquellos que se pueden transferir y no a los personalísimos, ni créditos a la orden, ni al portador. La manera de efectuar la cesión dependerá según la forma del título de que consta el título. Desde este punto de vista los créditos pueden ser nominativos, a la orden o al portador.

Question 41

77. Requisitos de la cesión de derechos

Answer 41

a. Debe constar en un título o contrato en donde se acuerden las voluntades.
b. Notificación al deudor o aceptación de este, de lo contrario no se perfecciona el acto frente a ningún tercero, sino que solo entre las partes.

Question 42

78. Las partes en la cesión de derechos

Answer 42

a. El cedente, el acreedor que quiere ceder su crédito
b. El cesionario, el nuevo acreedor, sobre esta pesa la iniciativa primeramente de notificar al deudor. También lo puede hacer el cedente en representación del cesionario.
c. El deudor cedido.

Question 43

81. El arrendamiento 1.915:

Answer 43

Es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

Question 44

94. Hipoteca

Answer 44

La hipoteca la conocemos en dos sentidos, uno como derecho real y el otro como contrato. El primero, derecho real de hipoteca, se encuentra definido en el Artículo 2407 del Código Civil, que indica: “La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.” Para el segundo, la hipoteca es un contrato solemne y accesorio que grava un inmueble, que no deja de permanecer en poder del constituyente, y que tiene por objeto garantizar el cumplimiento de una obligación principal, dando al acreedor el derecho de perseguir la finca en manos de quien la posea y de pagarse preferentemente con el producto de su realización.

Question 45

93. Prenda

Answer 45

La define el Art. 2384 del Código Civil de la siguiente forma: “Por el contrato de empeño o prenda se entrega una cosa mueble a un acreedor para la seguridad de su crédito. La cosa entregada se llama prenda. El acreedor que la tiene se llama acreedor prendario.”