lektion 9 - besiktning Flashcards
Beskriv dolt fel i besiktningssammanhang
- Kan ej upptäckas vid en professionell besiktning.
- Finns ej anledning att förvänta sig med hänsyn till husets ålder, storlek, skick m.m.
- Kan vara fel på byggnadskonstruktioner, fuskbyggen, fel i dräneringssystem m.m.
Att ett fel ska klassas som dolt fel måste man som köpare kunna bevisa följande kriterier:
• Byggnadsfelet ska ha funnits före och vid köptillfället
• Byggnadsfelet ska inte ha gått att upptäcka under husbesiktning
• Byggnadsfelet ska man inte ha haft skäl att förvänta sig med tanke på:
- byggnadens ålder
- byggnadens skick
Exempel på dolt fel:
Fukt uppträder i källarutrymmen, översvämning i källargarage
Från besiktningsprotokollet - utvändigt fuktskydd utbytt av entreprenör, inget att notera
Dräneringsledning ligger för högt p.g.a. bergknallar som sticker upp.
Färgen börjar flagna på fasaden kort efter tillträde
Från besiktningsprotokoll - inget att notera
Det är linoljefärg i botten som sedan målats över med ett antal lager oljefärg utan underbehandling
Mäklarens roll vid en besiktning?
inget ansvar men är bra att medverka vid besiktningen.
Exempel på krav man kan ställa på en besiktning besiktningsman?
- Social kompetens
- Att det finns en giltig konsultansvarsförsäkring
- Besiktningens omfattning – vad ingår?
- Kompetens inom byggteknik
- Kompetens om riskkonstruktioner
- Behövs ytterligare byggteknisk kompetens? T.ex. sakkunnig inom ventilation och el?
- Protokoll som följer branschpraxis
- Att det finns ett avtal/villkor för tjänsten
- Att bete och uttrycka sig på ett riktigt sätt – tänk på att kunden inte är byggexpert!
Husbesiktning –Exempel på aktiviteter vid besiktning
• Okulär besiktning av alla tillgängliga utrymmen
…glöm inte att lukta, lyssna och känna…
• Okulär besiktning av byggnadens yttre del
…glöm inte att lukta, lyssna och känna…
• Se över marklutning och eventuella rabatter mot husgrund/sockel
• Fuktmätning
• Kontroll av riskkonstruktioner
• Eventuellt provhålstagningar
• VVS-installation
• Elinstallation
• Ventilationsinstallation
Fyra viktiga utrymmen att inspektera under besiktning?
Kök
bad/dusch
Tvättstuga
Toalett
Vanliga skador på yttertak: - Vanliga orsaker till detta är :
Vindskiva och vattbräda uppfyller ej sin funktion
Läckage vid nockpanna
Ligger takpannorna rätt?
Vindsutrymmen är känsliga: vanliga orsaker är:
Dålig ventilation Vindsluckor som ej är täta Undermålig diffusionsspärr Vindsutrymmet blir kallare Läckage från yttertak
Vanlig skada i husgrund: - orsaker är:
• Undermålig dränering
• Avsaknaden av kapillärbrytande skikt
• Vatten rinner mot byggnaden
- Dagvatten leds inte bort
Vanlig skada - krypgrund
Oftast krävs det att man måste krypa in i utrymmet för att upptäcka:
• Fuktiga grundmurar och mark
• Synligt mögel
• Kondens på grundmurens insida, oftast under sommaren
Kalkutfällning på insidan av grundmur
Vanlig skada är i kök : ”Vanliga” skadeorsaker:
- Vattenanslutning till diskmaskin
- Avloppsanslutning till diskmaskin
- Rörkopplingar läcker
- Rör läcker
Exempel på riskkonstruktioner är….
- Uteluftventilerad krypgrund
- Kantförstyvad platta på mark – uppreglade golv med träreglar ovanpå betongplattan.
- Kantförstyvad platta på mark – täta ytskikt ovan betongplatta utan underliggande isolering.
- Kantförstyvad platta på mark – träsyll direktkontakt med betongplattan.
- Källare – invändig reglade (trä) och isolering mot insida källarvägg.
- Ytterväggar – anslutningar och genomföringar genom klimatskärm.
- Yttertak –låglutande och flacka tak, genomföringar och anslutningar.
- Vindsutrymmen –tilläggsisolerade vindsbjälklag med bristfällig diffusionstäthet och bristfällig ventilation
- Våtutrymmen – Klinker och kakel mot trästomme/innervägg som innehåller träreglar
- Enstegstätad fasad –senaste uppdagade riskkonstruktionen.
Kort och gott, vad kollar en besiktningsman på?
En besiktningsman kollar endast på husets konstruktion.
De delar av en fastighet som inte omfattas av en besiktning, ingår i köparens undersökningsplikt och omfattar exempelvis:
- Det som finns utanför bostadsbyggnaden såsom avloppsanläggning, altan m.m.
- El, ventilation, värme, vatten- och sanitetsinstiallationer
- Skorsten, eldstäder, värmestäder
- Hushållsmaskiner och annan maskinell utrustning
- Radon och asbest
- Vattnets kvalitet och kvantitet
- De ytor som inte besiktigats. Ex. Ytor som täcks av snö, möbler, mattor, väggar som täcks av tavlor m.m.
