GUI-6000 Flashcards
Quels sont les méthodes d’évaluations des actifs immobiliers?
- L’approche des comparables
- L’approche par le coût de remplacement déprécié
- L’approche des prix hédoniques
- Approche par le revenu
L’approche des comparables:
Établissement de la valeur d’un immeuble sur la base de transactions récentes de biens similaires (attributs du bâtiment et du site, date de transaction, localisation, voisinage, etc.)
L’approche par le coût de remplacement déprécié:
Établissement de la valeur par reconstitution du coût de remplacement à neuf, moins la dépréciation (physique, fonctionnelle, économique), et plus la valeur du site.
L’approche des prix hédoniques:
Établissement de la valeur par régression d’un échantillon de prix de transaction sur l’ensemble des attributs des propriétés (conditions de vente, attributs du bâtiment et du site, dimensions cycliques et temporelles, attributs de localisation, de voisinage, facteurs environnementaux, etc.)
L’approche par le revenu:
Établissement de la valeur d’un immeuble par actualisation des revenus générés maintenant et dans l’avenir
L’actualisation directe: Actualisation à perpétuité d’un revenu net annuel d’exploitation normalisé (RNN) constant à l’aide du taux global d’actualisation (TGA) du marché
Méthode des flux d’encaisses actualisés: Actualisation d’une série d’encaisses annuelles (avant ou après impôts, positives et/ou négatives) à l’aide d’un taux de rendement sur l’avoir propre (Y’E ou YE) sur un horizon temporel donné et moyennant une mise de fonds initiale et une valeur de revente à l’année n
L’encaisse représente quoi :
le montant d’argent (i.e., liquidités) réellement détenu au compte bancaire de l’investisseur
Le bénéfice d’exploitation (BE) nous renseigne sur quoi
les profits générés par l’actif selon les normes comptables en vigueur et permet le calcul des charges d’impôts à payer
Quelles sont les 2 distinctions entre entre encaisse et bénéfices d’exploitation :
Première distinction: L’encaisse considère l’ensemble des déboursés reliés au service de la dette (principal, intérêts), tandis que seules les charges d’intérêts peuvent être déduites du RNE aux fins du calcul des impôts
Seconde distinction: L’encaisse considère l’intégralité des dépenses en capital déboursées dans la période où elles sont encourues, alors que le BE utilise l’amortissement fiscal (non-cash item) afin de calculer l’impôt à payer
La notion de valeur marchande découlant de …
l’interaction de l’offre et de la demande.
La valeur économique consiste à …. selon …. et sert de baromètre à la banque afin de déterminer le montant du financement maximal qui pourra être accordé
La valeur économique consiste à ….à normaliser les revenus et les dépenses attendus … selon …des critères prédéfinis…. et sert de baromètre à la banque afin de déterminer le montant du financement maximal qui pourra être accordé
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) définit notamment …
les principales dépenses à normaliser afin d’estimer la VE de l’immeuble
RNE permettent d’obtenir des indicateurs de performance …
«de marché»
RNN permettent de dériver des indicateurs de performance plus conservateurs, fondés sur …
des paramètres de marché «historiques»
Bien que le cycle économique ne soit pas nécessairement en parfaite phase avec le cycle immobilier, le premier influe sur le second via, …
la politique monétaire et la situation du marché de l’emploi
Quelle est l’interaction des divers produits immobilier durant les phases du cycle immobilier ?
Les divers produits immobiliers (résidentiel, commercial, industriel) peuvent se retrouver dans des phases différentes du cycle
Caractéristiques des phases du cycle immobilier :
- reprise
- Expansion
- surproduction
- récession
Les RNE et TGA de marché affichent une corrélation… lors d’un cycle immobilier quelconque.
Cela s’explique entre autres par …
Leur interaction amplifie doublement l’impact sur les prix de marché lorsqu’on se déplace ….
Les RNE et TGA de marché affichent une corrélation NÉGATIVE lors d’un cycle immobilier quelconque.
Cela s’explique entre autres par une lenteur de l’ajustement de l’offre par rapport à la demande, notamment dans le marché des espaces de bureau (contrats LT)
Leur interaction amplifie doublement l’impact sur les prix de marché lorsqu’on se déplace d’un creux vers un sommet
approche d’actualisation directe des revenus, la valeur d’un actif immobilier produisant des revenus est calculée grâce au ratio résultant …
des RNN de l’immeuble de la première année de la période de détention divisés par le TGA initial du marché pour des actifs comparables à l’immeuble considéré.
Le TGA et le RNN évoluent de manière … Autrement dit, lorsque les loyers du marché et le RNN …, les TGA … La raison en est que dans un environnement de hausse des loyers, les projections des investisseurs considèrent que leurs investissements immobiliers plus …
Des recherches empiriques ont montré que le TGA et le RNN évoluent de manière opposée. Autrement dit, lorsque les loyers du marché et le RNN augmentent, les TGA baissent. La raison en est que dans un environnement de hausse des loyers, les projections des investisseurs considèrent que leurs investissements immobiliers plus optimistes et sont prêts à accepter des TGA initiaux plus bas.
TGA plus bas = JVM plus cher.
- parce que ça vaut plus cher, tu fais plus rendement $
Valeur de la propriété (JVM pour juste valeur marchande) =
RNN projetés de la première année / TGA du MARCHÉ
Selon la formule du TGA, si le RNN d’une propriété augmente, la valeur de la propriété devrait … Au contraire, si les TGA de marché augmentent, la valeur de la propriété devrait …
Valeur de la propriété (JVM pour juste valeur marchande) = RNN projetés de la première année / TGA du marché
Évidemment, sur la base de cette formule, si le RNN d’une propriété augmente, la valeur de la propriété devrait également augmenter (en supposant que les TGA restent constants). Au contraire, si les TGA de marché augmentent, la valeur de la propriété devrait diminuer, puisque le TGA est au dénominateur de la formule.
