C6

Question 1

Le levier financier se définit comme l’effet, sur …

Answer 1

le bénéfice et le rendement d’un actif, d’un financement par capitaux empruntés plutôt que par capitaux propres ou par d’autres instruments dont le rendement est lié aux résultats.

Question 2

En immobilier, le levier financier se mesure via …

Answer 2

le ratio D/E, soit en divisant la dette par la mise de fonds (ou l’avoir propre).

Question 3

Le ratio du levier financier D/E variera selon : 4

Answer 3

le type d’investissement et
le niveau de risque qui y est rattaché (résidentiel, commercial, industriel, terrain vacant, résidence principale ou secondaire),
la conjoncture économique et
la solvabilité de l’emprunteur.

Question 4

Les effets de l’endettement: Situation #1 : Cte Hyp. < Ractifs

Answer 4

Toute augmentation de l’endettement entraîne une diminution en % de l’EN qui est inférieure à la diminution en % de l’avoir propre, ce qui provoque une augmentation du rendement sur avoir propre

Question 5

Situation #2 : Cte Hyp. = Ractifs

Answer 5

Une augmentation de l’endettement entraîne une diminution en % de l’EN égale à la diminution en % l’avoir propre, ce qui maintient le Réqu. toujours égal au Ractifs , en accroissant toutefois le risque financier de l’investissement.

Question 6

Situation #3 : Cte Hyp. > Ractifs

Answer 6

Toute augmentation de l’endettement entraîne une diminution en % de l’EN supérieure à la diminution en % de l’avoir propre, ce qui a pour effet de réduire le Réqu. , en accroissant par ailleurs le risque financier de l’investissement.
Ainsi, seule la situation #1 est économiquement viable.

Question 7

Les effets de l’endettement

Answer 7

En résumé, pour un RNE donné et un coût de la dette donné, une augmentation de la dette se traduira inévitablement:
par une augmentation du service de la dette (SD) ;
par une diminution de l’encaisse nette (EN).

Question 8

Règle Une augmentation de l’endettement se traduira par

Answer 8

une augmentation du rendement sur équité dans la mesure où la constante hypothécaire (SD/D) demeure inférieure au rendement sur l’actif total (RNE/V).

Question 9

L’endettement représentant un risque pour un investisseur, ce dernier devra donc en retour voir son capital rémunéré en conséquence par le biais …

Answer 9

… d’une «prime de risque» qui viendra affecter le taux de rendement requis

Question 10

le gain de plus-value sera imposé comme revenu, donc …s’il découle des opérations courantes d’une entreprise immobilière , à 50% après le 17 octobre 2000 s’il constitue un gain de capital, et sera exempt d’impôt s’il représente le produit de la revente d’une résidence principale.

Answer 10

en totalité

Question 11

Le processus d’imposition peut être scindé en deux volets :

Answer 11

• l’imposition des flux d’exploitation
• l’imposition du produit de disposition.

Question 12

La plupart des sources de revenus en provenance d’une propriété au cours de la période de détention de l’actif sont imposables.
De même, la plupart des dépenses sont…

Answer 12

déductibles

Question 13

Pour une année donnée :
- Les bénéfices nets sont…;
- Les pertes nettes engendrent … applicable sur les bénéfices des trois dernières années et les années suivantes.

Answer 13

imposables

un crédit d’impôt

Question 14

Revenu de location
La déclaration du revenu de location se fait selon l’année civile, i.e. du 1er janvier au 31 décembre.
La méthode de comptabilité d’exercice est généralement utilisée pour calculer le revenu de location. Selon cette méthode, il faut procéder comme suit :

Answer 14

• inclure les loyers dans le revenu de l’année où ils doivent être versés ;
  
  • déduire les dépenses dans l’année où elles ont été engagées.

Question 15

Toutefois, la méthode de comptabilité de caisse est utilisée lorsqu’il n’y a pratiquement pas de montant à recevoir ni de dépense engagée et impayé à la fin de l’année. Selon cette méthode, il faut:

Answer 15

• inclure les loyers dans le revenu de l’année où ils ont été reçus ;
  
  • déduire les dépenses dans l’année où elles ont été déboursées.

Question 16

Le revenu de location ne comprend pas seulement le loyer qui est reçu à chaque mois. Il peut comprendre également les revenus provenant des sources suivantes :

Answer 16

Primes et autres montants se rapportant à un bail ;
Le propriétaire accorde ou prolonge un bail ou un sous-bail ;
Le propriétaire autorise une sous-location ;
Le propriétaire annule un bail ou un sous-bail.

Question 17

Les dépenses d’exploitation d’un immeuble sont entièrement déductibles des…

ces dépenses sont quoi :

Answer 17

revenus générés par l’immeuble au cours de l’année d’imposition.
Ces dépenses sont essentiellement des dépenses courantes, i.e. nécessaires au maintien de la valeur d’un bien immobilier, donc de son potentiel de génération de revenus .

Question 18

Les dépenses d’exploitation comprennent : 8

Answer 18

Les taxes municipales;
les frais d’assurance;
Les frais d’emprunt et les frais juridiques;
les dépenses énergétiques;
les frais de gestion;
Les frais d’entretien et de réparations mineures;
Les frais de déneigement;
Les frais de conciergerie ainsi que les frais légaux de recouvrement.

Question 19

Ne sont pas déductibles comme dépenses d’exploitation : 4

Answer 19

La taxe de transfert d’une propriété payée lors de l’achat de l’immeuble, laquelle doit être capitalisée dans le prix;
La portion des paiements hypothécaires relative au remboursement du capital
Les pénalités
La valeur du travail effectué par l’acheteur

Question 20

Dépenses en capital
Les dépenses en capital sont celles qui contribuent à …

Answer 20

à augmenter la valeur de l’actif immobilier, i.e. son potentiel de génération de revenus. En général assez importants, ces déboursés ne sont pas déductibles des revenus de l’année. Toutefois, ils viennent s’ajouter à la valeur du bâtiment ou des autres éléments amortissables de la propriété (biens meubles, équipements électro-ménagers, etc.).
L’augmentation de la valeur marchande du bien une fois que la dépense a été faite n’est pas un des facteurs importants à considérer pour déterminer si une dépense est une dépense courante ou une dépense en capital.

Question 21

Si les dépenses en capital ne sont pas déductibles, elles permettent cependant …

Answer 21

d’augmenter l’amortissement fiscal annuel qui est, lui, déductible des revenus d’exploitation.

Question 22

Les dépenses suivantes sont des exemples de dépenses en capital:

Answer 22

Le prix d’achat d’un bien en location, les frais juridiques et les autres frais liés à l’achat du bien, le coût du mobilier et du matériel qui sont loués avec le bien.

Question 23

Achat d’un vieil immeuble
Les déboursés servant à réparer ou à rénover un vieil immeuble acquis avant de pouvoir le louer sont considérés comme …

Answer 23

une dépense en capital, même si, dans d’autres circonstances, ces coûts seraient considérés comme une dépense courante.

Question 24

Vente d’un bien
Les réparations exécutées pour la vente d’un bien, ou comme condition de cette vente, sont

Answer 24

des dépenses en capital.
Il s’agit de dépenses courantes si les réparations devaient être faites de toute façon et si la décision de vendre le bien se produit pendant ou après les réparations.

Question 25

Coûts accessoires
Certains frais dits «de premier établissement» (hard costs), tels les frais de viabilisation et d’aménagements paysagers, seront cependant directement et intégralement …

Answer 25

déductibles des revenus de la première année d’exploitation, alors que d’autres, comme les coûts de financement intérimaire et les divers frais d’honoraires (lesquels étaient déductibles avant la réforme budgétaire de 1981) devront être capitalisés.

Question 26

Les coûts accessoires relatifs à la période de construction, de rénovation ou de transformation d’un immeuble peuvent être déduits comme dépenses courantes si : 2

Answer 26

les dépenses se rapportent à la période au cours de laquelle la construction, la rénovation ou la transformation de l’immeuble a eu lieu (qui se termine à la date de fin des travaux ou lorsque l’immeuble est loué à 90% ou plus);

les dépenses se rapportent seulement à la construction, à la rénovation ou à la transformation de l’immeuble.

Question 27

Les coûts accessoires comprennent, entre autres : 4

Answer 27

les frais d’intérêt;
les frais juridiques;
les frais comptables;
les impôts fonciers.

Question 28

Les coûts accessoires peuvent être déduits

Answer 28

jusqu’à concurrence des revenus générés par l’immeuble. L’excédent du solde non déduit pourra être capitalisé dans le coût en capital du bâtiment.

Question 29

Dépenses en capital – Cas particuliers
Les sommes déboursées pour rénover un immeuble dans le but de l’adapter aux besoins des personnes handicapées peuvent être …

Answer 29

déduites dans l’année plutôt que d’être capitalisées.

Question 30

Frais d’intérêts hypothécaires:
Seuls les frais d’intérêts sur la dette versés au cours de l’année sont…

sauf pour …

Answer 30

déductibles des revenus, dans la mesure où ils ont été engagés pour fins d’investissement.

Les frais d’intérêts relatifs aux projets en préparation et en construction (soit durant la phase de production intérimaire) doivent cependant être CAPITALISÉS, tout comme ceux relatifs au financement d’un terrain vacant, à moins que ce dernier ne génère des revenus (ex. stationnement).

Question 31

L’amortissement comptable est une mesure de …

Answer 31

la dépréciation d’un actif et se calcule généralement selon la méthode d’amortissement linéaire.

Question 32

L’amortissement comptable: Celle-ci établit la dépréciation… à la durée de vie utile de l’actif. Cette dépréciation, qui est calculée individuellement pour chaque actif, vient …

Answer 32

• PROPORTIONNELLEMENT
• réduire la valeur aux livres des actifs immobiliers.

Question 33

L’amortissement fiscal, aussi appelé déduction pour amortissement (DPA) ou allocation en coût de capital (ACC), est

Answer 33

un avantage fiscal consenti temporairement à l’investisseur immobilier sous la forme d’une réduction du montant d’impôt annuel normalement payable par ce dernier, et ce jusqu’à la disposition de l’actif immobilier.

Question 34

À la disposition de l’actif immobilier, le cumul des sommes ainsi épargnées devra être reversé au fisc à titre de …

Answer 34

récupération d’amortissement (RA).

Question 35

L’ALLOCATION EN COÛT DE CAPITAL - ACC doit donc être considérée comme …

Answer 35

un passif et constitue essentiellement un report d’impôt.

Question 36

Généralement, l’ACC est calculée d’après la méthode d’amortissement accéléré sur solde dégressif qui consiste à appliquer …

Answer 36

un taux constant à la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) telle qu’établie en début d’année fiscale.

Question 37

L’allocation en coût de capital est calculée globalement pour chaque groupe d’actifs appartenant à une même catégorie fiscale et est sujette aux limitations suivantes :

Answer 37

elle n’est autorisée que sur les biens immobiliers qui génèrent des revenus et qui sont sujets à une dépréciation physique ;
elle ne peut être déduite dans l’année même de la revente.
elle ne peut excéder le montants des revenus nets (après déduction des intérêts)générés par l’ensemble des actifs immobiliers d’un investisseur.

Question 37

Au moment de la disposition, deux facteurs viendront influencer le montant de l’impôt à payer, soit : 2

Answer 37

la plus-value réalisée ET

l’allocation en coût de capital accumulée FNACC au cours de la période de détention de l’actif.

Question 38

La plus-value provenant d’une transaction immobilière (terrain et bâtiment) est sujette à l’impôt sur le gain en capital. À COMBIEN %

Answer 38

imposable à 50% du gain en capital.

Question 39

Un contribuable peut déduire, au moment de la disposition, une perte en capital, mais uniquement …

Une telle perte ne peut cependant être déduite qu’à l’encontre …réalisé soit dans l’année de disposition, soit au cours des trois années antérieures, ou encore à l’encontre de gains réalisables ultérieurement.
Toute perte réalisée sur un bâtiment est traitée comme …; cette dernière s’applique lorsqu’il ne reste plus de biens dans la catégorie fiscale.

Answer 39

si elle provient de la vente d’un bien non amortissable (ex. terrain) ;

d’un gain en capital

perte terminale

Question 40

La récupération d’amortissement (RA) constitue …

Answer 40

le cumul de tous les montants d’ACC dont un contribuable s’est prévalu au cours de la période de détention de l’actif immobilier et sera imposable en TOTALITÉ au moment de la disposition du bien (sauf dans l’éventualité où la RA est réduite par une perte sur le bâtiment), au taux marginal d’imposition de ce contribuable.

Question 41

Si le produit net de disposition (PND) du bâtiment est inférieur à son coût d’acquisition (le prix de base rajusté «PBR») mais supérieur à la FNACC, la perte ainsi générée viendra …

Answer 41

réduire le montant récupéré ;

Question 43

Si le PND est inférieur à la FNACC, l’investisseur produira …

Answer 43

une perte terminale qui sera d’abord réduite du montant du gain en capital éventuellement réalisé sur la vente du sol, toute perte résiduelle étant déductible des revenus de l’année en totalité.