F5-6 avkastningsmetoden s9-12 Flashcards
Vad står följande begrepp för och vad betyder dem?
-AFT
-SFT
-FFT
-FTL
AFT = Allmän fastighetstaxering - Allmän fastighetstaxering innebär att samtliga fastigheter av en viss byggnadstyp får nya taxeringsvärden.
SFT = Särskild fastighetstaxering - för fastighet som tillkommit eller ändrats
FFT = Förenklad (allmän) fastighetstaxering - Den allmänna och förenklade fastighetstaxeringen (AFT och FFT) sker var tredje år och innebär en allmän översyn av fastigheters förhållanden.
FTL = fastighetstaxeringslagen - Vid fastighetstaxeringen delas byggnader in i olika byggnadstyper och mark i olika ägoslag och bildar tillsammans olika typer av taxeringsenheter.
Vad är följande? Hur många år/%/betydelse?
-Taxeringsnivå
-Taxeringsår
-Nivåår
-Beskaffenhetstidpunkt
Taxeringsnivå = 75% av marknadsvärde
Taxeringsår = Året då taxeringsvärdet börjar gälla
Taxeringsvärdet dock klart först efter att det börjat gälla
Nivåår = 2 år före taxeringsår
Beskaffenhetstidpunkt = Användning och beskaffenhet vid taxeringsårets början.
Vad finns det för vanliga fällor i ortprismetoden?
*Bolagsförvärv registreras ej
* Paketförsäljningar
* Interna förvärv
* Gåvor, arv, m.m.
* Uppenbara felaktigheter i kodningen
* ”Vansinniga” köp – icke marknadspriser
Har värderare annan information än registren?
-Knappast fler observationer
-Bättre kunskap om vad som är ”riktiga” köp
-Bättre kunskap om hur delmarknader är utformade (Geografi och fastighetstyp i kombination)
-Har bra kunskap om driftsnetto (hyra) för varje köp
-Annan syn på hur stort dataunderlag som behövs
-Klarar sig ofta med NOLL observationer
-Men då gäller det att först begreppen ”reservationspris” och ”betalningsvilja” rätt
Definitioner och teoretiska begrepp vid avkastningsmetoden:
Värdet är nuvärde av alla framtida avkastningar.
Även kallas för Diskonteringsmetoden.
Avkastningsfastigheter (hyreshus av olika typ: bostadshus, kontorshus, butiker, m.fl.)
Värdet är en funktion av alla framtida avkastningar, dvs. nettohyror
Obs! Ej tillämpligt på småhus och bostadsrätter i Sverige
Finns 2 avkastningsmetoder. Vilka är det och förklara dem.
- Direktavkastningsmetoden (nettokapitaliseringsmetoden)
Använder första årets normaliserat driftnetto samt en bedömd schablonmässig utveckling av driftnettot i all evighet
V = DN/d
V = Värde
DN = Driftnetto år 1
d = direktavkastning
Driftnetto = netto hyresintäkter – drift- och underhållskostnader
Fungerar ej bra när värderingsobjektet avviker markant på ett eller flera sätt från en genomsnittligt fastighet med normal utveckling av driftnettot.
Egentligen samma sak som när man använder direktavkastningskravet som normering i ortsprismetoden (pris normerat till nettokapitaliseringsprocenten eller direktavkastningen)
- Kassaflödesmetoden
Använder en serie av framtida bedömda icke schabloniserade betalningsflöden samt ett
schablonmässigt bedömt restvärde.
Hur får man kalkylräntan(diskonteringsräntan)?
Kalkulränta = Totalt avkastningskrav = Förväntad total avkastning = E(r)
E(r)=E(direktavkastning%)+E(deltavärde%)
E(r)=d+g
Kassaflödesmetoden
Nuvärdesberäkning (diskontering) av bedömda framtida nettoavkastningar över en tidshorisont med ett visst kalkylräntekrav.
Kassaflöde = nettoavkastningar = driftnetto - investeringar
Enbart kassaflöde är relevant.
Vad är kassaflödesmetodens tidshorisont?
-I teorin evig tid
-I praktiken består kalkylperiod av två delar, en kortare tidsperiod, där man diskonterar de årliga driftnetton, och därpå en evig tidsperiod där ett restvärde vid kalkylhorisonten bedöms;
-Vanligen görs kalkyler med 5-10 års tidshorisont
-Restvärdet skall motsvara nuvärdet (vid kalkylhorisonten) av avkastningar som infaller efter kalkylperiodens slut.
I kassaflödesmetoden vad är skillnaden på “fysisk vakans” och “Ekonomisk vakans”?
Fysisk vakans: innebär att en andel av den totala arean är outhyrd. Denna lediga (vakanta) ytan relateras till en total area och därför är också känd som areavakans.
– Normalt, syftar fastighetsägaren att hyra ut denna arean så fort som möjligt vilket i de flesta fall krävs investeringar i form av hyresgästanpassningar
– Kan vara ett praktiskt mått för att uppskatta lokal- eller bostadsöverskott
– I kalkylen bedömer man en marknadshyra för dessa ytor dels för beräkning av bruttohyran samt för att uppskatta den rådande ekonomiska vakansen
Ekonomisk vakans: står för den andelen borttappad hyresintäkter i förhållande till en potential hyresintäkt.
– Den rådande ekonomiska vakansen (faktiska vakansen) läggs i kalkylen för den perioden man uppskattar
att den lediga ytan förblir vakant.
– I kalkylen lägger man också i en bedömd ekonomisk marknadsmässig vakans (a.k.a. schablonvakans) även om fastigheten är fullt uthyrd.
Hur räknar man restvärde i kassaflödesmetoden?
Det vanligaste sättet att beräkna restvärde:
– Bedöm driftnettot året efter kalkylperiodens slut (dvs år n+1)
– Bedöm utveckling av driftnetto från år n+1 och framåt
– Använd Gordons form
Hur tas kalkylräntan fram i praktiken?
- Kalkylränta = direktavkastningskrav + värdeförändring
- Kalkylränta = riskfri realränta + inflation + risktillägg
- Kalkylränta genom att fråga andra aktörer på marknaden
- Härledning ur transaktionspriser (internränta)
Obs! Alla metoder grundar sig på marknadsinformation.
Vilka fördelar och nackdelar finns det med avkastningsmetoden?
Fördelar:
– Användbar för avkastningsfastigheter vid begränsade transaktionsdata
– Ger mycket information
Nackdelar:
– Ger sken av att vara exakt men osäker!
