F1 Sida 1-4 Flashcards
Vad är begagnade grejer? Vem gör värderingen och vad är specifikt för varje “grupp”?
Begagnade grejer värderas genom en sakkunnig värdering.
Begagnad mobil/bil/böcker → Många enheter, ganska lika egenskaper, (ganska) begripliga för lekmannen, stor omsättning, billiga → Nästan fullständig information, allmänt tillgänglig utan stort besvär
Fastighet → Många enheter, unika men liknande egenskaper, delvis komplicerade egenskaper, rätt stor omsättning, dyra, socialt och samhällsekonomiskt av stor betydelse. → Tämligen god information, delvis svårtillgänglig, dyr att inhämta och svårt att analysera.
Konst → Unika enheter, liten omsättning, samlarobjekt för liten exklusiv skara → Högst begränsad information, osäker information, svårtillgänglig.
Varför värdera fastigheter?
Köp eller försäljning
* Underlag för kreditgivning
* Ekonomisk styrning (effektivitetsanalyser)
* Samhällsintressen (redovisning)
* Benchmarking (pris- och avkastningsindex)
(USBE)
Vad innebär “nytta”?
1.Den fysiska tillgången - tegel, bruk, trä, arkitektur, historia, etc.
2.Det utrymme som byggnaden innesluter - yta, volym, etc.
3.Den aktivitet som kan bedrivas på ytorna.
4.Den ekonomiska avkastning som aktiviteten genererar.
5.Den behovstillfredsställelse som avkastningen ger.
Vad innebär “Värde”
1.Bara framtiden räknas
2. Mer av en nyttighet föredras
3.Avtagande marginalnytta
4.Tidspreferens
5.Osäkerhet sänker värdet
Värde uppkommer vid?
-Nytta (som fyller ett behov),
-Knapphet (begränsad tillgång), —-
-Dispositionsrätt (rätt att utnyttja och exkludera andra),
-Överlåtbarhet (marknad)
Värde skapas av potentiella nyttor… V = f (potentiella framtida nyttor)… och därför är det inte bara av ekonomisk karaktär.
För att en fastighet ska ha ett värde krävs?
– att det finns ett behov för att kunna bedriva en viss produktion/verksamhet/funktion
– att denna bedrivna produktionen/verksamheten/funktion har ett marknadsvärde
– att någon har en rättighet att bedriva produktionen/verksamheten/funktion
Residualt värde för fastigheter?
– Fastigheter har inget egenvärde utan värdet beror på värdet av produktionen som är
knuten till fastigheten.
– När övriga produktionsfaktorers kostnader har räknats av.
Vad händer på fastighetsmarknaden?
Många aktörer, med olika värdering av tillgångar. Aktörernas individuella värderingar adderas och bildar U och E. Det uppstår ett pris.
Vad är det som värderas?
Fysisk tillgång?,
Rättigheter och skyldigheter?,
En ekonomisk tillgång?
Framtida förväntade nyttor!
Allt handlar om detta.
Värdet beror på en rad värdepåverkande faktorer, vilka?
-Läge
-Hur ser marknaden ut här,
-Tekniska (modern?), Juridiska och Ekonomiska aspekter.
-krävs behovsinsatser?
Fastighetsvärdering Lärans värdeteori
Har två basbegrepp, vilka?
INDIVIDUELLT AVKASTNINGSVÄRDE:
Värdet (i användning) för en viss individ (el. företag) utifrån dennes förväntningar/bedömningar
MARKNADSVÄRDE:
det mest sannolika priset vid en tänkt försäljning. Marknadsvärdet är ett hypotetiskt PRIS.
Värde = Marknadsvärde, dvs Marknadsvärde = Sannolikt pris.
Vad är Reservationspris?
Vad är betalningsvilja?
Reservationspris = vad en ägare minst vill ha i kompensation (vid avyttring) för att inte få det sämre än innan.
Betalningsvilja = vad en köpare högst kan tänka sig att betala, utan att få det sämre än innan.
Vad innebär följande?
-Värde
-Pris
-Kostnad
-Marknadsvärde
Värde = en samlad bedömning av potentiella framtida nyttor.
Pris = den summa pengar som tas ut för en vara eller tjänst.
Kostnad = anskaffningsvärdet av de resurser som förbrukas under en viss period. En redovisningsterm.
Marknadsvärde = Ett teoretiskt begrepp. Som hänvisar till en hypotetisk situation. Som aldrig kan tillskapas. Därför kan marknadsvärdet aldrig BESTÄMMAS. Inte MÄTAS. Bara SKATTAS, BEDÖMAS.
Vilka är dem 3 huvudvärderingsmetoderna?
-Ortprismetoden
-Avkastningsmetoden
-Produktionskostnadsmetoden
Vad har värderingen för syfte?
Otroligt viktigt att veta syftet till värderingen.
Prio ett när man får ett uppdrag.
-Fastställ värdering syfte→ Innehavarasituationen(varför ska den värderas)
-Bedömning av nytta som en fastighet genererar för sin ägare→ Överlåtelsesituationen.
-Bedömning av försäljningsvärdet för fastigheten→ Osv.
