Chap 1

Question 1

Formules imp.

Answer 1

VP = VF (1 + r)t
VF = VP (1 + r)-t
VP = P[1-(1+r)-n)/r]
VF = P[(1+r)n - 1)/r]

Question 2

Puisque difficile à prévoir, l’inflation anticipée est souvent ___ par le préteur

Answer 2

Majorée

Question 3

Quel est la particularité des taux composés?

Answer 3

Le concept et de gagner de l’intérêt sur l’intérêt dés la deuxième période. C’est l’idée essential derrière toutes les mathématiques financières

Ex : investir 100$ à 3% pendant 3 ans.
An 1 : Gagné 3$ d’intérêts = 103$
An 2 : On place 103$ donc gagne 3,09$ d’int. = 106,09$
An 3 : On place 106,09$ donc gagne 3,18$ d’int. = 109,27$

FV = PV (1 + I)t

Question 4

Qu’est-ce que la valeur monétaire de l’argent signifie?

Answer 4

La valeur de l’argent est l’explication simple du choix d’un investisseur : recevoir un dollar aujourd’hui ou recevoir un dollar dans le future. Kle choix devrait toujours être de recevoir un dollar aujourd’hui, car ce dollar peut être investit et gagner de l’intérêt.

Question 5

Qu’est ce que le taux de rendement interne (TRI)? Comment l’utiliser?

Answer 5

Le taux de rendement interne est le taux d’actualisation qui rend égale la valeur actualisé des flux monétaires d’un investissement à la valeur de cet investissement.
Taux d’actualisation qui rend la VAN null

Question 6

Qu’est ce que le taux de rendement interne (TRI)? Comment l’utiliser?

Answer 6

Le taux de rendement interne est le taux d’actualisation qui rend égale la valeur actualisé des flux monétaires d’un investissement à la valeur de cet investissement.
Taux d’actualisation qui rend la VAN nulle

Question 7

Hypothèque définition

Answer 7

Droit accordé à un créancier sur un bien immeuble en garantie d’une dette, sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé.

Question 8

2 principales hypothèques

Answer 8

Hypothèque à amortissement constant :
Hypothèque à paiement constant ou hypothèque classique:

Question 9

Déterminants du taux hypothécaire

Answer 9

1- L’offre et la demande pour les taux

2- Taux d’intérêt réel
-Taux le plus faible accepté par le prêteur et le plus élevé que l’emprunteur est prêt à payer

3- Inflation anticipée
-Prêteur espère que le niveau d’inflation futur ne sera pas plus haut que prévu, et emprunteur souhaite inverse
-Ex : tu achètes condo aujourd’hui, tu dois le revendre 100 000$ de plus juste pour faire 0%…

4- Risque de prépaiement
-Préteur gagnera moins que prévu car la balance = valeur actualisée des paiements futurs = moindre

5- Autres risques
-Risque de liquidité : banques se revendent titres entre eux, si hypo trop risquée = moins intéressante
-Risque légal : anticipation changement dans législation

DONC : taux nominal sera augmenté d’une prime en % correspondant aux risques que le préteur identifiera et estimera

Question 10

Ratio prêt / valeur

Answer 10

Valeur de l’hypothèque / valeur du bien immobilier
Généralement 95%

Question 11

Hypothèque à amortissement constant

Answer 11

Les paiements sont calculés pour que le remboursement en capital soit constant à chaque échéance.
La somme totale incluant les intérêts et le remboursement en capital à chaque échéance est donc décroissante et la partie d’intérêts ajoutée diminue à chaque période.

Balance origine / nb paiements

Question 12

Hypothèque à paiement constant ou hypothèque classique:

Answer 12

Calculé comme une simple annuité constante, le paiement constant, à taux constant pour un taux donné. Ce qui signifie que la partie du remboursement en capital va augmenter au fur et à mesure alors que la partie intérêt sera décroissante.
Le remboursement en capital se fait plus lentement, alors que la partie intérêt est plus importante au début

Question 13

Définissez l’amortissement

Answer 13

L’amortissement est le taux auquel la dette est remboursée durant le terme de l’hypothèque
Les différents types d’amortissement sont : complet, partiel, non-amortie, ou négatif

Taux accumulé : considère seulement les intérêts à payer sur capital
Taux de paiement : choisi pour accélérer, ralentir, égaler remboursement capital

Question 14

Balance de paiement

Answer 14

Valeur actualisée des paiements futurs au taux initial de l’hypothèque

Question 15

Terme de l’hypothèque

Answer 15

Généralement entre 6 mois et 10 ans

Question 16

Pourquoi le préteur charge-t-il des frais d’ouverture, tout spécialement sur les prêts actualisés?

Answer 16

Le préteur charge des frais afin de couvrir son risque de remboursement anticipé. Plutôt que de charger un taux plus élevé pour rémunérer son risque, un frais fixe est payé à l’ouverture. Il espère ainsi que cela couvrira les pertes liées au départ de l’emprunteur en cas de remboursement anticipé où seul le capital est remboursé

Question 17

Quel est le coût effectif d’emprunt?

Answer 17

Le coût effectif d’emprunt diffère du taux annoncé car il inclue les frais initiaux, la possibilité de remboursement anticipé et la capitalisation du taux (Canada)

Question 18

Une prime d’inflation anticipée est intégré au taux d’intérêt, expliquez :

Answer 18

En général, le taux nominal est donnée pour une période spécifique et est composé de 3 parties :
Le rendement réel attendu, répliquant un indice et illustrant la croissance attendu (PIB par exemple), l’inflation anticipée afin de maintenir le pouvoir d’achat, une prime spécifique pour le risque du produit

Question 19

Qu’est que l’amortissement négatif?

Answer 19

L’amortissement négatif fait en sorte que le solde du prêt ou de l’emprunt augmente au fil du temps. Les paiements sont donc inférieurs à l’intérêt dû et la différence est ajoutée sur le solde.

Question 20

Qu’est-ce que l’amortissement partiel?

Answer 20

L’amortissement partiel arrive lorsque l’on prévoit que l’emprunt ne sera pas remboursé en totalité au terme du prêt.
Les paiements dépassent cependant l’intérêt dû.

Question 21

Comment l’anticipation d’inflation influence les taux d’intérêt d’une hypothèque?

Answer 21

Beaucoup d’institution émettent des hypothèques à paiement constant avec d’horizon assez long. Cependant, les taux utilisés ne vont pas toujours dans le même sens que ceux payés sur les dépôts bancaires.

La solution est d’utiliser des taux variables à la fois sur les prêts (revenu des institutions) et les dépôts (coûts), ainsi les deux bougent avec une plus grande corrélation et le profit net reste quasiment constant.

Question 22

Les prix des autres biens sur lesquels l’inflation est calculée n’augmentent généralement plus vite que le prix de l’immobilier : donc indexer le solde annuel des hypothèques sur l’inflation aurait comme conséquence que la dette (le solde) augmenterait plus vite que la valeur marchande des maisons. Augmentant ainsi le risque de défaut et de faillite (D > A)

Answer 22

VRAI

Question 23

Faites une liste des termes à négocier dans une hypothèque à taux variable. Qu’est-ce que signifie évaluer une hypothèque en utilisant ces termes?

Answer 23

Taux d’intérêt initial, indice, intervalle d’ajustement, marge, taux composite (indice + marge), limites (plafonds, plancher), les options d’un 2ieme acheteurs, frais et privilège.

À chaque négociation, préteur et emprunteur négocie la part de risque assumé par chacun, de ce fait, les marchés à taux variables possèdent un grand nombre d’instruments qui reflètent cela

Question 24

Laquelle des hypothèques à taux variables suivantes sera le plus fortement évaluée et ainsi offre un taux d’intérêt initial plus élevé?
A : Marge de 3% associé à un indice 3 ans ajusté tous les deux ans, l’augmentation des paiements est plafonnée à 10% de la période précédente, le terme est de 30 ans.
B : Marge de 3% associé à un indice 1 an ajusté tous les ans, l’augmentation des paiements est plafonnée à 10% de la période précédente, le terme est de 30 ans.

Answer 24

A aura un taux plus élevé, car son indexation à un indice long terme et une période d’ajustement plus longue la rend moins volatile, donc plus risqué pour le préteur qui peut exiger un taux plus élevé

Question 26

Quels sont les points important à considérer lorsque l’on refinance?

Answer 26

L’emprunteur doit déterminer si la valeur actuel des économies sur les paiements futurs sont plus important que les frais de refinancement (pénalité, frais de dossier, frais de fermeture, rapport, dossier de crédit etc.)

Question 27

Pourquoi la valeur marchande d’une dette diffère de son actuel solde?

Answer 27

Le solde dépend des paramètres du contrat initial, alors que la valeur marchande dépend du taux d’intérêt courant disponible sur les marchés

Question 28

Considérer que l’emprunteur n’est pas en danger de défaut. Sous quelle condition le préteur pourrait accepter que l’emprunteur rembourse moins que le solde de l’hypothèque et pourtant considérer celle-ci remboursée au complet?

Answer 28

Si les taux d’intérêt devaient augmenter significativement. La valeur marchande de l’hypothèque serait moins élevée et le préteur content de recevoir moins que le solde initial pour pouvoir le prêter à nouveau à un taux plus élevé.

Question 29

Qu’est-ce que signifie le coût marginal d’emprunter des fonds supplémentaires?

Answer 29

Le coût d’emprunt effectif du prochain dollar emprunté
Le coût marginal d’emprunt est la mesure de ce qu’il en coute réellement d’emprunter des fonds additionnels sur une hypothèque plus importante (ratio Prêt/valeur plus important) dont le taux est plus important.
La notion est importante car elle tient compte du fait que le taux plus important est payé sur tout l’hypothèque et pas seulement la portion additionnelle

Question 30

Est-ce que le coût d’emprunter des fonds additionnel peut être significativement affecté par des remboursements anticipés?

Answer 30

Le coût marginal d’emprunter des fonds additionnels est significativement affecté par la durée et le taux payé, aussi, tout paiement anticipé va affecter significativement le coût marginal.
Coût marginal augmente lorsque remb. anticipé

Rendement que le préteur demande pour prendre plus de risques en vous prêtant plus

Question 31

Hypothèque à taux ajusté

Answer 31

Solution pour le prêteur de couvrir son risque d’estimation de l’inflation.
Plus la période d’ajustement est longue, plus grand est le risque pour le préteur

Question 32

Taux LIBOR

Answer 32

Taux moyen de prêt / d’emprunt que s’offrent les banques entre elles pour différentes échéances
Allant d’une nuit jusqu’à 12 mois