光伏

Question 1

光伏发电项目类型

Answer 1

1. 集中式
2. 分布式

Question 2

屋顶分布式光伏项目

Answer 2

户用屋顶分布式光伏
商业屋顶分布式光伏

Question 4

分布式光伏电站的开发建设流程

Answer 4

（1）前期准备，（2）投资备案，（3）施工建设，（4）并网验收

Question 5

投资备案

Answer 5

国家能源局于2013年11月18日发布的《分布式光伏发电项目管理暂行办法》（国能新能〔2013〕433号）中将分布式光伏项目明确为备案管理项目，并进一步明确简化备案程序，免除发电业务许可、规划选址、土地预审、水土保持、环境影响评价、节能评估及社会风险评估等支持性文件。大部分省份目前已将备案权限下放至市或县一级，实务中，项目公司可通过投资项目在线审批监管平台（tzxm.gov.cn）线上完成备案。

Question 6

前期准备

Answer 6

1.屋顶选址
2.能源管理协议

Question 7

施工建设

Answer 7

1.资质要求
2.招标程序

Question 8

资质要求

Answer 8

• 住建部要求EPC工程总承包单位同时具备设计资质和施工资质（参见《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》第十条）
• EPC工程总承包单位承接电力建设工程业务还需要取得《电力设施许可证》（参见《承装（修、试）电力设施许可证管理办法》第四条）和
• 《安全许可证》（参见《电力建设工程施工安全监督管理办法》第二十条）

Question 9

招标程序

Answer 9

电力、新能源基础设施项目属于必须招标的项目

Question 10

电网接入及并网验收

自发自用 余电上网

Answer 10

（1）向电网企业提出并网验收和调试申请；（2）电网公司出具接入意见和并网批复；（3）与电网企业签订购售电合同和并网调度协议；（4）安装电能计量装置；（5）完成并网验收及调试工作；（6）并网投产。

Question 11

其他合规手续的说明

Answer 11

• 建设工程规划许可证（如涉）、
• 环评影响登记备案、
• 消防验收备案及
• 电力许可证（如涉）

Question 12

建设工程规划许可证

Answer 12

屋顶光伏电站一般理解为房屋构筑物，根据《城乡规划法》第40条规定，在城市、镇规划区内进行构筑物建设应当申请办理建设工程规划许可证

建议投资团队与项目所在地的规划部门咨询当地工商业屋顶分布式光伏项目的建设要求，

Question 13

环评影响登记备案

Answer 13

• 根据生态环境部发布的《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021年版）》（以下简称“《管理名录》”），“太阳能发电（不含居民家用光伏发电）”为《管理名录》所列需要办理环境影响评价手续的项目类型中第90条类目
• 《建设项目环境影响登记表备案管理办法》第九条规定，完成相关登记备案的时间节点是在电站并网投产前，项目公司可以通过网上备案系统线上填报项目信息并提交建设项目环境影响登记表。

Question 14

消防验收备案及电力许可证

Answer 14

• 住建部于2019年6月19日发布的《建筑光伏系统应用技术标准》中对光伏系统建设的消防安全设计予以专章规定，在防火、消防设施等方面明确了消防技术标准，因此，光伏项目属于《消防验收规定》中规定应当办理消防验收备案的“其他建设工程”，结合《消防验收规定》第三十四条规定，应当于项目竣工验收合格之日起五个工作日内报消防设计审查验收主管部门完成消防验收备案。

Question 15

哪些建设工程需要进行消防设计审查验收

建设工程消防设计审查验收管理暂行规定

Answer 15

属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住房城乡建设部令第51号）第十四条规定的，即具有下列情形之一的建设工程。

（一）总建筑面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；

（二）总建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；

（三）总建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；

（四）总建筑面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；

（五）总建筑面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；

（六）总建筑面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅；

（七）国家工程建设消防技术标准规定的一类高层住宅建筑；

（八）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；

（九）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站；

（十）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；

（十一）设有本条第一项至第六项所列情形的建设工程；

Question 16

对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收

建设工程消防监督管理规定

Answer 16

（一）建筑总面积大于2万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；
　　（二）建筑总面积大于1万5千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；
　　（三）建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；
　　（四）建筑总面积大于2500平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；
　　（五）建筑总面积大于1000平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；
　　（六）建筑总面积大于500平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。

Question 17

对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：

建设工程消防监督管理规定

Answer 17

(一)设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程;

　　(二)国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼;

　　(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于4万平方米或者建筑高度超过50米的公共建筑;

　　(四)国家标准规定的一类高层住宅建筑;

　　(五)城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程;

　　(六)生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。

Question 18

屋顶选址的注意事项

Answer 18

1. 选址屋顶的产权情况
2. 屋顶所在建筑物建设手续的合规性
3. 屋顶所在建筑物的权利限制情况
4. 屋顶业主的资信情况
5. 屋顶所在建筑物的征收规划

Question 19

选址屋顶的产权情况

Answer 19

（1）转租情形：注意屋顶所在建筑物产权所有人与屋顶出租人是否一致，如果不一致，则应当在取得产权所有人出具同意转租的书面文件或另行签订转租协议（参见《民法典》第七百一十六条）后订立租赁关系，否则产权所有人有权要求解除租赁协议。同时，我们提示，在取得转租同意函或转租协议时，投资团队应当进一步注意所约定的转租期限是否覆盖了完整的项目运营期。
（2）共有情形：如果拟选择使用住宅楼、商场等建筑物的屋顶，提醒注意这类建筑物的屋顶一般是业主共有部分（参见《民法典》第二百七十一条），需要确认出租屋顶用于建设光伏项目是否履行了业主民主决策程序。具体而言，出租共有屋顶用于建设光伏发电项目是《民法典》第二百七十八条第一款第（八）项规定的“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，属于业主共同决定事项中的特殊事项，需由（1）专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，及（2）经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主，同意后方可实施（参见《民法典》第二百七十八条）。

Question 20

屋顶所在建筑物建设手续的合规性

如果屋顶所在建筑物未取得产权证明，投资团队应当进一步关注建设手续的齐备性和合规性并了解未能取得产权证明的原因

Answer 20

• 国有土地使用证
• 建设用地规划许可证
• 建设工程规划许可
• 建筑工程施工许可证
  根据《城乡规划法》第六十四条规定，如果屋顶所在建筑物未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，相关主管部门有权责令限期拆除
• 竣工验收证明
• 消防验收证明等
  根据《消防法》第五十八条规定，如果屋顶所在建筑物未履行消防验收或者未通过消防验收，屋顶所在建筑物将面临着被责令停用或停产停业的风险

Question 21

屋顶所在建筑物的权利限制情况

Answer 21

建筑物是否存在查封或抵押等权利限制，除了与屋顶业主口头了解以外，我们建议投资团队赴当地房地产管理部门进行产权调查。
（1）在后权利限制，即屋顶所在建筑物在订立租赁关系时不存在权利限制，在租赁关系订立之后被抵押或被法院查封。根据《民法典》第四百零五条（买卖不破租赁）规定，在该等情形下，如果屋顶所在建筑物出于实现抵押或被法院执行而发生产权变更，屋顶光伏项目在租赁期限内继续享有承租权利。
（2）在先权利限制，即屋顶所在建筑物在订立租赁关系时已经存在权利限制。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，在该等情形下，如果屋顶所在建筑物出于实现抵押或被法院执行而发生产权变更，不适用于“买卖不破租赁”规定，可以与产权受让人协商继续履行租赁协议，但不当然继续享有承租权利。
因此，如果在前期尽调中发现屋顶所在建筑物已经存在权利限制，我们首先建议与屋顶业主沟通解除相关权利限制，以最大程度确保项目后续运营的稳定性，如果确实无法解除或无法在短期内解除，我们进一步说明：（1）如果屋顶所在建筑物已经被法院查封，一般不建议作为屋顶光伏项目选址；（2）如果屋顶所在建筑物存在抵押权，根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定，屋顶业主先行取得抵押权人同意出租屋顶的同意函后与项目公司订立租赁关系。

Question 22

能源管理协议重要条款及审核要点

Answer 22

屋顶租赁部分
长期电力供应部分
特殊约定事项

Question 23

房屋租赁注意事项

Answer 23

（1）租赁期限
屋顶光伏项目的运营周期一般是25年，根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限的法定上限是20年，因此，很多项目合同中以“租赁期限为20年，到期自动续租5年”或类似表述对租赁期限进行约定，我们提示，这种“自动续租”的约定在司法实践中存在“因意图规避《民法典》对租赁合同最长租赁期间的限制”的嫌疑而被判定无效的风险，因此，我们建议，能源管理协议中可以约定“租赁期限为20年，双方于在期限届满前协商续订租赁合同”，以保证租赁期限条款的有效性，然而，该等表述调整也因为增加了续租的不确定性而经常受到质疑，基于此，我们进一步建议，可以考虑在签署租期20年租赁协议的同时与屋顶业主签署附生效条件的租期5年租赁协议，投资团队可以根据实际情况进一步细化除了“租期20年届满”以外的生效条件。
（2）租金约定
（3）租赁屋顶合规性及稳定性的承诺
（4）屋顶翻修的限制性约定
（5）侵权责任分配

Question 24

租金约定

Answer 24

租金约定
在“自发自用，余电上网”模式下，一般而言，屋顶业主无偿提供屋顶用于架设光伏设施，项目公司以优惠电价向屋顶业主供电。我们提示，根据《民法典》第六百六十六条规定，在“经济状况显著恶化，严重影响其生产经营”的情况下，赠与人可以不再履行赠与义务，换言之，如果前述“无偿提供”屋顶被认定为屋顶业主的赠与行为，在其“经济状况显著恶化，严重影响其生产经营”的情况下可以停止无偿提供屋顶。因此，我们建议，在能源管理协议中应避免采用“无偿提供”“无偿使用”等措辞，并在条款措辞中明确项目公司无需支付租金及项目公司向屋顶业主提供优惠供电是互为对价的，以明确无偿出租屋顶用以光伏电站运营是屋顶业主在能源管理协议项下的基本义务，不因屋顶业主经营状况的变化而变化。

Question 25

租赁屋顶合规性及稳定性的承诺

Answer 25

在能源管理协议中就租赁屋顶的合规性及稳定性设置保护性条款并约定相应的违约责任，以降低项目的运营风险。一般而言，屋顶业主应当对屋顶所在建筑物“已取得合法合规的产权证明且已经履行完备且合规的建设手续”予以陈述与保证，并由屋顶业主对“确保建筑物产权稳定，如果发生产权变动，有义务尽最大合理努力确保光伏项目稳定运行”等予以承诺与保证，并进一步对屋顶业主的违约责任（包括经济赔偿）予以明确。

Question 26

屋顶翻修的限制性约定

Answer 26

如果屋顶光伏电站选用的是彩钢瓦屋顶，在运营期限内大概率会经历翻修，我们建议，在能源管理协议中对运营期内的屋顶翻修次数、面积等进行合理限制，并对由于翻修所造成的电站拆除费用及二次安装费用的承担进行约定，同时建议对翻修的时间周期也进行限制，如果翻修周期过长，屋顶业主应当对项目公司的发电收益损失进行补偿。

Question 27

侵权责任分配

Answer 27

在能源管理协议中，建议对常见的侵权事项明确责任分配原则，如漏水、高空落物、起火等。特别需要注意的是屋顶漏水这类最常见的争议事项，我们建议，在能源管理协议中避免将屋顶日常维护保养义务及相应责任以“一刀切”的方式转移至项目公司。项目公司参与屋顶日常维护保养工作的，应当明确项目公司负责的具体范围，

Question 28

长期电力供应部分

Answer 28

1. 结算电价
2. 电力优先消纳义务
3. 电力消纳模式变更

Question 29

结算电价

Answer 29

• 《国家发展改革委关于进一步深化燃煤发电上网电价市场化改革的通知》（发改价格[2021]1439号）于2021年发布，其中将目录销售电价制度予以取消
• 暂未直接从电力市场购电的用户阶段性过渡由电网企业代理购电，因此，目前屋顶光伏发电的结算电价一般以电网企业的代理购电价格为基准电价，乘以固定的打折比例或设置梯度比例作为结算电价。

Question 30

电力优先消纳义务

Answer 30

基于屋顶光伏项目的收益来源主要是屋顶业主的售电收入，因此，能源管理协议中应当将优先消纳屋顶光伏项目所发电力约定为屋顶业主的基本义务

Question 31

电力消纳模式变更

Answer 31

引入“隔墙售电”模式
当屋顶业主无法履行供用电关系时，“隔墙售电”政策可以更大程度地保障项目收益预期，因此，我们建议，在能源管理协议中，在项目公司极端情况下变更消纳模式的表述中，除了明确可以将“自发自用，余电上网”模式变更为“全额上网”模式以外，同时保留向其他第三方供电的可能性，以应对未来政策变化。

Question 32

特殊约定事项

Answer 32

1.项目资产归属
2.屋顶业主破产清算
3.房屋征收
4.补贴收益及绿色权益归属

Question 33

项目资产归属

Answer 33

根据《民法典》第三百二十二条（添附制度）规定，在没有法律规定及协议约定的情况下，资产归属“按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定”，因此，如果能源管理协议没有对电站资产归属予以约定，屋顶光伏电站可能会被确认为屋顶业主资产，鉴此，我们建议，为避免歧义，在能源管理协议中将屋顶光伏项目资产明确约定归属于项目公司，实务中，一般会进一步约定电站资产于运营期届满后归屋顶业主所有

Question 34

屋顶业主破产清算

Answer 34

如果破产管理人决定解除能源管理协议，则会严重影响屋顶光伏电站的投资收益，因此，我们建议，在能源管理协议中对屋顶业主破产的情形设置保护性制度。实务中，一般约定项目公司在屋顶业主破产的情形下有权要求其按照一定价格（如资产残值）买断电站并赔偿项目公司损失，并协助项目公司完成破产债权申报。

Question 35

房屋征收

Answer 35

• 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，征收补偿包括三类：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
• 如本文前述，屋顶光伏设备一般约定归属于项目公司，即不属于被征收房屋的资产，因此项目公司无法取得“被征收房屋价值的补偿”，可以按照“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿”和“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”这两项向政府申请补偿，
• 但各地的征收补偿政策及政策执行存在较大差异。因此，我们建议，在能源管理协议中约定屋顶业主在屋顶所在建筑物发生征收情形时有义务协助项目公司参与各类会议及谈判，尽最大合理努力弥补项目公司因征收带来的损失，同时项目公司有权要求屋顶业主收购电站，屋顶业主在取得补偿后将属于屋顶光伏项目的补偿部分支付给项目公司。

Question 36

补贴收益及绿色权益归属