Коммерческий Найм Flashcards
С введением в действие части второй ГК РФ прежнее наименование договора восстановлено. При этом данный Кодекс отделил, с одной стороны, коммерческий наем от социального, с другой - договор коммерческого найма от договора аренды , изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.
Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.
Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны - на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.
В-третьих, ГК РФ в основном “развел” в разные законодательные “коридоры” (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.
Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений не требуются те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по
Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений не требуются те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по
В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает. Кстати, в законе переходного периода - Законе РФ “Об основах федеральной жилищной политики” - неоднократно подчеркивалось, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей (ст. 1 и ч. 1 ст. 17).
Статьей 677 ГК РФ введена новая категория (ранее неизвестная ни гражданскому, ни жилищному законодательству) лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма: наряду с нанимателем это лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели. В отличие от прежнего законодательства, где по поводу аналогичных отношений употреблялось понятие “члены семьи арендатора”, ГК РФ исходит из того, что при коммерческом найме у арендаторов может и не быть семейных или родственных отношений. Как было показано выше, все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют какие с нанимателем права по пользованию жилым помещением.
Равные
Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет
Наниматель
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие и договорившиеся проживать в жилом помещении, вправе выступить и как
Сонаниматели
Они несут какую ответственность ?
несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ)
Ст 325.
В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:
во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;
во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей.
Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.
При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.
Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям.
Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.
Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в договоре коммерческого найма.
Замена нанимателя в договоре возможна:
- в случае выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя;
- по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру, в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя;
- в случае смерти нанимателя по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель - один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении.
Не следует путать замену нанимателя в договоре найма с заменой жилого помещения по договору найма. Замена гражданам жилых помещений предусмотрена в
ст. 81 ЖК РФ, где предусмотрено право нанимателя требовать замену внутри социального жилищного фонда одного жилого помещения на другое - меньшего размера
В отличие от социального найма коммерческий наем жилого помещения является
Срочным договором
ГК РФ устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным
5 лет
Применительно к краткосрочному договору найма жилого помещения п. 2 комментируемой статьи содержит целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным договором.
При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользователей. Соответственно не предусматриваются возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма.
У нанимателя по краткосрочному договору нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, в случае смерти нанимателя или его выбытия краткосрочный договор найма жилого помещения прекращает свое действие.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя ГК РФ устанавливает
преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).
тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более одного года, он обязан предупредить нанимателя
Об отказе от продления договора
