Жилищное

Question 1

Что

Answer 1

То

Question 2

Жилищное право как комплексная отрасль права.

Answer 2

так как при регламентации жилищных отношений используются различные методы правового регулирования

Question 3

В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в

Answer 3

совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. “к” ч. 1 ст. 72

Question 4

Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов, о которых говорилось выше, регулируются жилищным законодательством

Answer 4

Й

Question 5

Одним из важнейших документов в сфере жилищного права следует признать

Answer 5

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14

Question 6

Конституционный Суд РФ по запросам Президента РФ, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства РФ, органов законодательной власти субъектов Российской Федерации дает

Answer 6

Толкование конституции

Question 7

Вот перечень вопросов, которые ЖК РФ (ст. 13) отнесены к компетенции субъектов Федерации:

Answer 7

• государственный учет жилищного фонда субъекта Федерации;
• определение порядка предоставления жилых помещений жилищных фондов специализированного использования субъекта Федерации;
• определение оснований признания граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
• определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации;
• определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации;
• признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации непригодными для проживания;
• определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
• осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам;
• иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов Федерации Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, органов местного самоуправления.

Question 8

Органы местного самоуправления наделяются отдельными полномочиями в области жилищного законодательства согласно ст. 14 ЖК РФ.

Answer 8

К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

• учет муниципального жилищного фонда;
• признание в установленном порядке граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
• ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
• определение порядка предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда специализированного использования;
• предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
• принятие в установленном порядке решений о переводе соответствующих помещений в жилые или нежилые помещения;
• согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
• признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
• осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам;
• иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Федерации.

Question 9

жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов

Answer 9

квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах

Question 10

Жилым признается

Answer 10

изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Question 11

На основании ч. 5 ст. 15 Кодекса общая площадь жилого помещения состоит из

Answer 11

суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Question 12

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам,

Answer 12

т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей <

Question 13

принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям

Answer 13

Кроме того, термин “жилище” используется в Уголовном кодексе Российской Федерации (далее - УК РФ) и Уголовно-процессуальном кодексе Российской Федерации (далее - УПК РФ) .

Question 14

Жилище в ук

Answer 14

Так, в примечании к ст. 139 УК РФ под жилищем понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания. Аналогичное понятие используется и в УПК РФ (ст. 5).

Question 15

Жилищный фонд

Answer 15

(ч. 1 ст. 19 ЖК РФ) понятие, в соответствии с которым все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд Российской Федерации. При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера .

Question 16

Конституции РФ и ГК РФ ЖК РФ делит жилищный фонд по двум признакам: 1) по принадлежности к той или иной форме собственности и 2) в зависимости от использования.

Answer 16

Частный муниципальный государственны

Question 17

Частный жилищный фонд

Answer 17

частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных организаций). В состав частного жилищного фонда в настоящее время входят помещения жилищного фонда общественных объединений и жилищного фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

Question 18

Государственный жилищный фонд

Answer 18

государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений;

Question 19

Муниципальный жилищный фонд

Answer 19

муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

Question 20

Согласно ч. 3 ст. 19 Кодекса в зависимости от целей использования жилищный фонд Российской Федерации можно разделить на четыре группы:

Answer 20

жилищный фонд социального использования, индивидуальный жилищный фонд,
коммерческий жилищный фонд
Специализированный жилищный фонд

Question 21

1) жилищный фонд социального использования -

Answer 21

жилые помещения, предоставляемые гражданам органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального использования;

Question 22

индивидуальный жилищный фонд -

Answer 22

жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическими лицами - собственниками жилых помещений (помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования);

Question 23

коммерческий жилищный фонд -

Answer 23

жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи гражданам по договору коммерческого найма (иному возмездному договору) или юридическим лицам в аренду с целью извлечения прибыли;г

Question 24

4) специализированный жилищный фонд -

Answer 24

жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством.

Question 25

В соответствии с ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету

Answer 25

При этом такой учет независимо от принадлежности жилых помещений осуществляется по единой для России системе и в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Question 26

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется

Answer 26

Федеральным агентством по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ

Question 27

БТИ обязаны осуществлять:

Answer 27

во-первых, техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;
во-вторых, контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;
в-третьих, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
в-четвертых, информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Question 28

С 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости

Answer 28

регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства (далее - объекты недвижимости), а также ведением государственного кадастра объектов недвижимости и кадастровой деятельности.

Question 29

Впервые на уровне законодательного акта установлены всего четыре уникальные характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи и достаточные как для проведения государственного кадастрового учета, так и для последующей регистрации прав. В частности, такими уникальными характеристиками являются:

Answer 29

1) вид объекта;
2) кадастровый номер объекта недвижимости (не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер), который присваивается органом кадастрового учета;
3) описание местоположения объекта недвижимости;
4) площадь объекта недвижимости.

Question 30

Государственная регистрация Является

Answer 30

юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что, по существу, означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно

Question 31

подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав).

Answer 31

В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в

Question 32

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют

Answer 32

федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в регистрационных округах. В соответствии с Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 “О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии” (далее - Росреестр

Question 33

Требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.

Answer 33

Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ).
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на данное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ), т.е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая.
Кроме того, в отличие от права на земельный участок не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ).

Question 34

Особенности регистрации

Answer 34

Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.
Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), соответствующей регистрации требует переход права по договору.
Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации, на что обращается внимание в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” .

Question 35

На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.

Answer 35

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон . В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

Question 36

Обязательное нотариальное оформление

Answer 36

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений: 1) договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; 2) уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

Question 37

принципы государственной регистрации:

Answer 37

во-первых, единая процедура государственной регистрации независима от объекта регистрации и от региона;
во-вторых, единые регистрирующие органы - это территориальные органы Федеральной регистрационной службы;
в-третьих, ведение Единого государственного реестра прав;
4 открытости сведений

Question 38

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если

Answer 38

доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Question 39

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях,

Answer 39

такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Question 40

Перевод нежилого помещения в жилое запрещен:

Answer 40

во-первых, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
во-вторых, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Question 41

Кем осущ ся перевод

Answer 41

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.

Question 42

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления

Answer 42

В целях такого перевода собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Важно отметить, что данный перечень является исчерпывающим.

Question 43

Процедура перевода

Answer 43

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие того или иного решения . Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Question 44

ЖК РФ предусматривает четыре случая, при которых возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое

Answer 44

1) непредставления указанных выше документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.
Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. При этом такое решение должно содержать основания отказа.

Question 45

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой

Answer 45

установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Question 46

перепланировка жилого помещения представляет собой

Answer 46

изменение его конфигурации.

Question 47

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник представляет в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления):

Answer 47

• заявление в соответствии с формой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 ;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• технический паспорт жилого помещения;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).

Question 48

В тех случаях, когда жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры

Answer 48

требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Question 49

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня согласования выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Такой документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
В ст. 27 ЖК РФ предусматривается отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Такой отказ допускается в случаях:

Answer 49

• непредставления указанных выше документов;
• представления документов в ненадлежащий орган;
• несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установленным требованиям.
  В решении об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должны содержаться основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. При этом такое решение выдается заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Question 50

ЖК РФ предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. В ч. 3 ст. 29 Кодекса указывается, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан

Answer 50

привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. При этом согласно ч. 5 той же статьи, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску принимает решение:
- в отношении собственника о продаже с публичных торгов указанного жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
- в отношении нанимателя указанного жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению этого жилого помещения в прежнее состояние.
Для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, а также для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения данного жилого помещения в прежнее состояние.
Важно отметить следующее обстоятельство: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Question 51

К основным гражданским жилищным правам относятся:

Answer 51

• право заключения гражданско-правовых сделок по поводу занимаемого жилого помещения (возможность зависит от основания пользования);
• право вселения других граждан на занимаемую площадь;
• право пользования жилищем (частично);
• некоторые другие права.

Question 52

К основным административным жилищным правам относятся:

Answer 52

• право постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• право нуждающихся граждан бесплатно получить жилое помещение по договору социального найма;
• право нуждающихся граждан за доступную плату получить жилое помещение в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
• некоторые другие права.

Question 53

жилищные права и обязанности возникают:

Answer 53

• из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
• из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
• из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
• в результате приобретения в собственность жилых помещений;
• из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
• вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Question 54

Обладая жилищем независимо от оснований приобретения и пользования, граждане несут целый ряд обязанностей. По мнению законодателя, наиболее важными жилищными обязанностями являются:

Answer 54

во-первых, использование жилых помещений, а также подсобных помещений и оборудования только по назначению, при этом не ущемляя жилищных, иных прав и свобод других граждан;
во-вторых, выполнение предусмотренных законодательством санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;
в-третьих, своевременное производство оплаты жилья, коммунальных услуг;
в-четвертых, использование придомовых территорий без ущерба интересам других граждан и общества в соответствии с установленными правилами, соблюдение чистоты и порядка в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

Question 55

К.П. Победоносцев, характеризуя пределы (ограничения) как отрицательную часть права собственности, разделял их на необходимые, установленные законом, и случайные, установленные договором

Answer 55

Д.И. Мейер, указывая на то, что различные стеснения, установленные законом, “мешают нам принять обыкновенное определение права собственности, как полное господство лица над вещью”, выделял ограничения, налагаемые на все правомочия собственника (т.е. на владение, пользование и распоряжение) и на права относительно каждой составной его части <2

Question 56

Одним из шагов в реформировании жилищных отношений Англии XIX в. стали принятые в 1848 - 1851 гг. законы об охране общественного здоровья, о благоустройстве жилых домов и о домах, сдаваемых под квартиры

Answer 56

Целью этих законодательных актов являлось установление, с одной стороны, пределов, вызванных определением единых санитарно-гигиенических и технических норм для строителей домов и их жильцов, а с другой - пределов, обусловленных возможностью городских органов власти строить новое либо приобретать возведенное жилье за счет городских налогов для предоставления его бездомным гражданам .

Question 57

В отечественном гражданско-правовом регулировании пределы осуществления и ограничения права можно разделить на три периода.

Answer 57

В отечественном гражданско-правовом регулировании пределы осуществления и ограничения права можно разделить на три периода. Первый период длился до октября 1917 г., второй - “советский” - от октября 1917 г. до начала 90-х гг. прошлого столетия, третий - период экономических реформ, берущий свое начало в 90-х гг. и продолжающийся в настоящее время.

Question 58

несут уголовную, административную и иную ответственность в соответствии с законодательством.
Лица виновные в

Answer 58

• в нарушении порядка постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления гражданам жилых помещений;
• в несоблюдении установленных сроков заселения жилых домов и жилых помещений;
• в нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий;
• в самовольном переоборудовании и перепланировке жилых домов и жилых помещений и использовании их не по назначению;
• в нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, в бесхозяйственном их содержании;
• в порче жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства,

Question 59

В самом ЖК РФ в первую очередь следует выделить статьи, предусматривающие ответственность в виде выселения как санкцию за противоправное поведение (ст. 90 “Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма”, ст. 91 “Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления гражданам другого жилого помещения”).

Answer 59

С большой долей уверенности предусматривающими ответственность можно назвать положения ЖК РФ, содержащиеся в ст. 75 “Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, недействительным”, ст. 79 “Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма”, ст. 133 “Выселение бывшего члена жилищного кооператива”, и некоторые иные положения

Question 60

Гражданско-правовая ответственность наступает за

Answer 60

Гражданско-правовая ответственность наступает за использование жилья не по назначению, порчу и разрушение жилищного фонда, несвоевременное внесение квартирной платы и платы за коммунальные услуги и т.д.
Ответственность наступает по правилам, предусмотренным гражданским законодательством, при одновременном наличии четырех условий.
Во-первых, если ненадлежащим отношением жилищному фонду причинен вред.
Имущественный вред может выражаться в расходах, произведенных потерпевшим, утрате или повреждении его имущества, а также в неполученных потерпевшим доходах, которые он получил бы, если бы отношение к жилищному фонду было надлежащим.
Моральный вред выражается в нанесении ущерба деловой репутации, причинении физических или нравственных страданий и т.д.
Во-вторых, если вред причинен противоправными действиями.
Противоправность проявляется в том, что субъект не выполнил (нарушил) установленные законодательством нормы. Следовательно, всякий раз нужно устанавливать, какое именно правило нарушено (статья закона, пункт инструкции и т.п.). Кроме того, противоправными являются действия, ущемляющие чьи-либо субъективные права (например, нарушается принадлежащее гражданину право собственности).
В-третьих, если существует причинно-следственная связь между противоправными действиями и наступившим вредом.
Иными словами, вред наступил именно потому, что совершены противоправные действия; неправомерное действие субъекта есть причина, а наступивший вред - следствие.
В-четвертых, если субъект, причинивший вред, виновен.
Вина юридического лица - в вине его работников. Вина может быть умышленной либо неосторожной. Лицо считается действовавшим умышленно, если оно осознает противоправность своего поведения, предвидит негативные последствия поведения и желает их наступления либо безразлично к ним относится. Лицо признается действовавшим неосторожно, если оно не осознает противоправности своего поведения, не предвидит наступления негативных последствий, не желает этого, но должно было осознавать характер своего поведения и предвидеть наступившие последствия.

Question 61

На основании ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Развивая данное положение применительно к жилищным отношениям, ч. 1 ст. 11 ЖК РФ указывает на то, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ч. 2 ст. 118 Конституции РФ).

Answer 61

Да

Question 62

Согласно ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем:

Answer 62

• признания жилищного права;
• восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
• признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
• неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
• прекращения или изменения жилищного правоотношения.
  Защита жилищных прав может осуществляться и иными способами, главное, чтобы эти способы были установлены федеральным законодательством .

Question 63

Гражданское законодательство под исковой давностью понимает

Answer 63

срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). При этом сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон (ст. 198 ГК РФ). Это же относится и к основаниям приостановления и перерыва течения исковой давности, которые установлены нормами ГК РФ и иными федеральными законами. Применение этих норм обязательно для судебных органов.

Question 64

В законодательстве выделяются общий и специальные сроки исковой давности. Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Специальные сроки исковой давности устанавливаются для защиты отдельных указанных в федеральном законе прав.

Answer 64

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной .

Question 65

Как в хозяйственной деятельности юридического лица, так и в жизни гражданина могут возникать обстоятельства, препятствующие предъявлению иска в защиту своих прав; важно, чтобы эти обстоятельства были объективны и указаны в федеральном законе. Для таких случаев законодатель предусмотрел четыре основания приостановления срока исковой давности (ст. 202 ГК РФ).

Answer 65

Во-первых, чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила). На основании ст. 3 Федерального конституционного закона от 30 мая 2001 г. N 3-ФКЗ “О чрезвычайном положении” к обстоятельствам, которые представляют собой непосредственную угрозу жизни и безопасности граждан или конституционному строю, относятся:
- попытки насильственного изменения конституционного строя Российской Федерации, захвата или присвоения власти, вооруженный мятеж, массовые беспорядки, террористические акты, блокирование или захват особо важных объектов или отдельных местностей, подготовка и деятельность незаконных вооруженных формирований, межнациональные, межконфессиональные и региональные конфликты, сопровождающиеся насильственными действиями, создающие непосредственную угрозу жизни и безопасности граждан, нормальной деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления;Во-вторых, нахождение истца или ответчика в составе Вооруженных Сил России, переведенных на военное положение.
В-третьих, установленная Правительством РФ отсрочка исполнения обязательств (мораторий). Мораторий может применяться в стране в связи с различными объективными, чрезвычайными обстоятельствами, вызванными как природными явлениями, так и общественными событиями, международным положением и др.
В-четвертых, приостановление действия закона или иного правового акта, регулирующего соответствующее отношение.

Question 66

ГК РФ в ст. 208 предусматривает ряд требований, на которые исковая давность не распространяется

Answer 66

применительно к жилищным отношениям исковая давность не распространяется на негаторные иски, т.е. на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений (помех, препятствий) его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения . Вместе с тем в случаях, когда помехи (или препятствия) прекратились, но в результате их действия собственник понес убытки, требования сводятся к ликвидации этих последствий, т.е. возникает обязательственно-правовое отношение, на которое распространяются сроки исковой давности.

Question 67

§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства

о договоре найма жилого помещения

Answer 67

До начала XX в. отечественное законодательство не содержало специальных систематизированных положений о договоре найма жилого помещения. На отношения, связанные с наймом жилья, в полной мере распространялись нормы, регулирующие наем имущества . Постепенное выделение из данного обязательства найма жилого помещения началось после Октябрьской революции 1917 г., когда государство регламентировало процесс перераспределения жилищного фонда от “богатых” слоев населения к “бедным” , право собственности на жилье заменялось жилищным наймом. Как указывалось в программе, принятой в 1919 г. VIII съездом РКП(б), “Советская власть экспроприировала полностью все дома капиталистических домовладельцев и передала их городским Советам; произвела массовое вселение рабочих из окраины в буржуазные дома; передала лучшие из них рабочим организациям, приняв содержание этих зданий на счет государства…” .

Question 68

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.

Answer 68

Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.
Часть вторая ГК РФ несколько по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу, этот Кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам (гл. 35), и арендный или иной договор, регулируемый гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение предоставляется юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только проживанием граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671).
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Question 69

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на

Answer 69

договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма) .

Question 70

Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также

Answer 70

договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов .

Question 71

Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально-юридически признанное жилым

Answer 71

ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Question 72

Не может быть объектом договора жилищного найма помещение,

Answer 72

Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора аренды, регулирование данных отношений при этом будет осуществляться гл. 34 ГК РФ. Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора.
Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

Question 73

видам договора найма жилых помещений относится

Answer 73

Во-первых, в ГК РФ предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно ст. 162 ГК РФ, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жильем договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.
Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст. 675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.
В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ).
В-четвертых, формулируя обязанности наймодателя, ГК РФ, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относятся: 1) регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; 2) положение о том, что, если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (ст. 676 и п. 3 ст. 681 ГК РФ).
В-пятых, ГК РФ в ст. 680 регламентирует право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом Кодекс ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, и всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Соответственно пользователи обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).
В-шестых, ГК РФ регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст. 685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ). По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Нормы ГК РФ (п. п. 4 и 5 ст. 685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.