Thème 5

Question 1

Investisseur en Fonds propres : Quel est son rôle dans un groupe de pourvoyeurs de fond?

Answer 1

Il est celui qui veut être propriétaire

Question 2

Investisseur en Fonds propres : Que veux-il? x3

Answer 2

1. il souhaite un rendement positif
2. Il souhaite que les prix montent
3. Le bénéfice fiscal

Question 3

Qu’est-ce qu’un rendement positif?

Answer 3

la demande va être assez forte pour produire un revenu net positif après avoir payé les charges et les impôts

Question 4

Investisseur en Fonds propres: qu’anticipe-t-il? x2

Answer 4

1. Il anticipe que la demande va être assez forte pour produire un revenu net positif après avoir payé les charges et les impôts
2. Il anticipe de revendre le bien plus cher après l’avoir exploité un certain temps

Question 5

Investisseur en Fonds propres : Dans quoi il investit?

Answer 5

Il investit dans un objectif de diversification

Question 6

Quel est l’intérêt d’un objectif de diversification

Answer 6

Pour mieux gérer son risque en le répartissant dans différentes classes d’actifs financiers

Question 7

Bénéfice fiscale : On considère quoi?

Answer 7

1. la déduction fiscale des intérêts

2. l’exonération sur le gain en capital.

Question 8

Bénéfice fiscale : Faire attention à quoi?

Answer 8

Attention 1 : la déduction des intérêts ne concerne que les intérêts d’une dette commercial, pas d’une hypothèque résidentiel

Question 9

Impôt sur GC pour:
A. Maison principale
B. Résidence secondaire

Answer 9

A. Résidence principale : pas d’imposition sur le gain en capital
B. Autre résidence utilisée à des fins personnelles: 50% du gain en capital est imposable

Question 10

Quand est-ce que le GC d’une résidence principale peut être imposée à 100%?

Answer 10

S’il existe une présomption d’activité d’entreprise et que vous achetez et rénovez un bien immobilier sans en faire votre résidence principale

Question 11

Le cycle des marchés: Pourquoi est-il cyclique?

Answer 11

Les marchés sont cycliques à cause de la relation décalée entre la demande et l’offre d’espace

Question 12

Les phases du cycle du marché immobilier: x4

Answer 12

Phase I : Reprise
Phase II : Expansion
Phase III : Suroffre
Phase IV : Récession

Question 13

Les phases du cycle du marché immobilier : Récession
A. Quelle phase? (1-4?)
B. Quand commence-t-elle?
C. Cycle de baisse est déterminé par quoi?
D. Quand est-ce qu’on atteint le fond?

Answer 13

A. 4
B. Le marché se déplace sous le taux
d’occupation moyen à long terme conséquence d’une croissance de l’offre trop haute et d’une croissance de la demande trop faible ou négative.
C. Déterminé par la différence entre la croissance de l’offre et la croissance de la demande.
D. Lorsque les nouvelles constructions décélèrent ou arrêtent complètement ou que la demande commence à croître plus vite que l’offre à nouveau

Question 14

Les phases du cycle du marché immobilier : Suroffre
A. Quelle phase? (1-4?)
B. Quand est-ce que ça commence?
C. Que se passe-t-il lorsque l’espace est rendu plus important que ce qui est exigé?
D. Quand est-ce qu’on tombe en récession?
E. La décroissance du marché lors de cette phase est beaucoup plus lente que la croissance en phase II?

Answer 14

A. 3
B. Après le pic d’équilibre lorsque l’offre augmente
plus vite que la demande.
C. La croissance de location ralentit et, éventuellement, la construction ralentit ou s’arrête.
D. une fois que le taux d’occupation moyen à long terme est passé
E. Non, elle est plus rapide.

Question 15

Les phases du cycle du marché immobilier : Expansion
A. Quelle phase? (1-4?)
B. Comment est la croissance de la demande?
C. Quel est l’effet de cette croissance sur le marché?
D. La croissance de l’offre par rapport à celle de la demande? Ça fait quoi?

Answer 15

A. 2
B. continue à des niveaux croissants
C. Ça crée un besoin d’espace supplémentaire. Les taux d’inoccupation tombent, les loyers commencent à augmenter rapidement, poussant les loyers à des niveaux de coûts réalisables, il devient rentable de construire.
D. la demande continue d’augmenter plus vite que l’offre, et il y a un décalage dans la mise à disposition de nouveaux locaux

Question 16

Les phases du cycle du marché immobilier : Reprise
A. Quelle phase? (1-4?)
B. On commence quand ?
C. Dans quel état est le marché?
D. Que ce passe-t-il avec le taux d’inoccupation et les tarifs?
E. Quand est-ce que cette phase se termine?

Answer 16

A. 1
B. Reprise au bas d’un cycle (Phase 4)
C. Le marché est dans un état d’offre excédentaire de nouvelle construction ou d’une croissance négative de la demande
D. L’occupation est à son point bas. Puis les taux d’inoccupation chutent progressivement et les tarifs de location se stabilisent et même commencent à augmenter.
E. le marché atteint sa moyenne d’occupation à long terme où la croissance de location est égale à l’inflation

Question 17

Autres types de cycles dans le marché immobilier x4

Answer 17

1. Cycle séculier
2. Cycle de développement
3. Cycle saisonnier
4. Cycle aléatoire

Question 18

Cycle séculier

Answer 18

ajustement à l’innovation, technologie, philosophie, politique ou valeur sociale

Question 19

Cycle de développement : Définition et exemple

Answer 19

Définition: Une demande dans un des secteurs de l’industrie va créer une cascade de demande vers d’autres secteurs immobiliers

Par exemple : la croissance commerciale va créer des emplois qui auront besoin de maisons et magasins, etc.

Question 20

Cycle saisonnier

Answer 20

agriculture, station d’hiver, balnéaire sont autant de secteurs où les saisons influencent la croissance

Question 21

Cycle aléatoire : Survient quand?

Answer 21

suite à un évènement imprévu, une découverte, un projet minier ou autres. Très souvent, les cycles aléatoires sont très courts

Question 22

Tous les biens immobiliers ont-ils le même cycle?

Answer 22

Non. Chaque type de bien possède son propre cycle et tous peuvent être décalés les uns des autres

Question 23

Quand l’analyse du cycle doit-elle être fait? Que doit-elle incorporer?

Answer 23

L’analyse doit être refaite régulièrement et doit incorporer les nouvelles constructions (offre) et toutes nouvelles informations sur l’évolution de la demande

Question 24

Stratégies d’investissement : but

Answer 24

Obtenir un rendement au dessus de la moyenne

Question 25

Stratégies d’investissement : Types X14

Answer 25

A. Stratégie A : investir dans une propriété simple
B. Stratégie B : investir dans une propriété simple avec valeur ajoutée potentielle
C. Stratégie C : investir dans un secteur particulier (résidentiel, commercial…)
D. Stratégie D : Contre-courant
E. Stratégie E : Timing de marché
F. Stratégie F : Marché en croissance
G. Stratégie G : Investissement de valeur
H. Stratégie H : Relative à la taille
I. Stratégie I : Relative aux locataires
J. Stratégie J : Arbitrage
K. Stratégie K : Changement stratégique
L. Stratégie L : Opportuniste
M. Stratégie M : Trophée ou «Blue-chips»
N. Stratégie M : Développement immobilier

Question 26

Stratégie A : investir dans une propriété simple
A. Type de bien et % de locataires stables
B. Comment est le risque financier associé à ce type de bien?
C. Caractéristique du changement opérationnel de l’immeuble?
D. Objectifs spécifiques

Answer 26

A. Bien immobilier déjà implanté dans son milieu local et avec 80% de locataires stables
B. À faible risque financier
C. Faible perspective de changement opérationnel pour gérer le bien
D. Revenus stables et concurrentiels servant de base solide dans un portefeuille immobilier

Question 27

Stratégie B : investir dans une propriété simple avec valeur ajoutée potentielle
A. Comprend quelle autre stratégie?
B. Comment est-elle différente de cette dernière?
C. Dans quel but diffère-t-elle?
D. Objectifs spécifiques

Answer 27

A. Stratégie A
B. bonifiée par un certains nombres de changements structurels ou opérationnels rapides et à faible coût
C. Obtenir une augmentation rapide des revenus
D. battre les rendements du marché avec de faibles investissements supplémentaires spécifiques

Question 28

Stratégie C : investir dans un secteur particulier (résidentiel, commercial…)
A. Cette stratégie répond quelle certitude de l’investisseur?
B. Une fois le secteur identifié, l’analyse identifiera quoi et dans quel but?
C. REMARQUE

Answer 28

A. Qu’un secteur de l’immobilier va plus performer que les autres sur le long terme
B. plusieurs biens dans différents secteurs géographiques dans un but de diversification
C. Cette stratégie est identique à celle de certains fonds communs de placement spécialisés dans une ou plusieurs industries

Question 29

Stratégie D : Contre-courant
A. En quoi consiste-elle?
B. Cette stratégie suppose quoi? (ex)
C. Comment est la mauvaise nouvelle?

Answer 29

A. Profiter d’une mauvaise performance d’un secteur pour investir dans des biens sous-évalués
B. Une mauvaise nouvelle va avoir plus d’impact qu’une bonne et les investisseurs sur-réagissent à une information

(La mauvaise nouvelle provoque trop de vente qui poussent les prix sous leur niveau fondamental. Cela offre la possibilité de faire de bonnes affaires à très bas prix avant un rebond certain du marché)

C. La mauvaise nouvelle peut être locale, sectorielle, ou encore mondiale