Thème 5 Flashcards
Investisseur en Fonds propres : Quel est son rôle dans un groupe de pourvoyeurs de fond?
Il est celui qui veut être propriétaire
Investisseur en Fonds propres : Que veux-il? x3
- il souhaite un rendement positif
- Il souhaite que les prix montent
- Le bénéfice fiscal
Qu’est-ce qu’un rendement positif?
la demande va être assez forte pour produire un revenu net positif après avoir payé les charges et les impôts
Investisseur en Fonds propres: qu’anticipe-t-il? x2
- Il anticipe que la demande va être assez forte pour produire un revenu net positif après avoir payé les charges et les impôts
- Il anticipe de revendre le bien plus cher après l’avoir exploité un certain temps
Investisseur en Fonds propres : Dans quoi il investit?
Il investit dans un objectif de diversification
Quel est l’intérêt d’un objectif de diversification
Pour mieux gérer son risque en le répartissant dans différentes classes d’actifs financiers
Bénéfice fiscale : On considère quoi?
- la déduction fiscale des intérêts
2. l’exonération sur le gain en capital.
Bénéfice fiscale : Faire attention à quoi?
Attention 1 : la déduction des intérêts ne concerne que les intérêts d’une dette commercial, pas d’une hypothèque résidentiel
Impôt sur GC pour:
A. Maison principale
B. Résidence secondaire
A. Résidence principale : pas d’imposition sur le gain en capital
B. Autre résidence utilisée à des fins personnelles: 50% du gain en capital est imposable
Quand est-ce que le GC d’une résidence principale peut être imposée à 100%?
S’il existe une présomption d’activité d’entreprise et que vous achetez et rénovez un bien immobilier sans en faire votre résidence principale
Le cycle des marchés: Pourquoi est-il cyclique?
Les marchés sont cycliques à cause de la relation décalée entre la demande et l’offre d’espace
Les phases du cycle du marché immobilier: x4
Phase I : Reprise
Phase II : Expansion
Phase III : Suroffre
Phase IV : Récession
Les phases du cycle du marché immobilier : Récession
A. Quelle phase? (1-4?)
B. Quand commence-t-elle?
C. Cycle de baisse est déterminé par quoi?
D. Quand est-ce qu’on atteint le fond?
A. 4
B. Le marché se déplace sous le taux
d’occupation moyen à long terme conséquence d’une croissance de l’offre trop haute et d’une croissance de la demande trop faible ou négative.
C. Déterminé par la différence entre la croissance de l’offre et la croissance de la demande.
D. Lorsque les nouvelles constructions décélèrent ou arrêtent complètement ou que la demande commence à croître plus vite que l’offre à nouveau
Les phases du cycle du marché immobilier : Suroffre
A. Quelle phase? (1-4?)
B. Quand est-ce que ça commence?
C. Que se passe-t-il lorsque l’espace est rendu plus important que ce qui est exigé?
D. Quand est-ce qu’on tombe en récession?
E. La décroissance du marché lors de cette phase est beaucoup plus lente que la croissance en phase II?
A. 3
B. Après le pic d’équilibre lorsque l’offre augmente
plus vite que la demande.
C. La croissance de location ralentit et, éventuellement, la construction ralentit ou s’arrête.
D. une fois que le taux d’occupation moyen à long terme est passé
E. Non, elle est plus rapide.
Les phases du cycle du marché immobilier : Expansion
A. Quelle phase? (1-4?)
B. Comment est la croissance de la demande?
C. Quel est l’effet de cette croissance sur le marché?
D. La croissance de l’offre par rapport à celle de la demande? Ça fait quoi?
A. 2
B. continue à des niveaux croissants
C. Ça crée un besoin d’espace supplémentaire. Les taux d’inoccupation tombent, les loyers commencent à augmenter rapidement, poussant les loyers à des niveaux de coûts réalisables, il devient rentable de construire.
D. la demande continue d’augmenter plus vite que l’offre, et il y a un décalage dans la mise à disposition de nouveaux locaux
Les phases du cycle du marché immobilier : Reprise
A. Quelle phase? (1-4?)
B. On commence quand ?
C. Dans quel état est le marché?
D. Que ce passe-t-il avec le taux d’inoccupation et les tarifs?
E. Quand est-ce que cette phase se termine?
A. 1
B. Reprise au bas d’un cycle (Phase 4)
C. Le marché est dans un état d’offre excédentaire de nouvelle construction ou d’une croissance négative de la demande
D. L’occupation est à son point bas. Puis les taux d’inoccupation chutent progressivement et les tarifs de location se stabilisent et même commencent à augmenter.
E. le marché atteint sa moyenne d’occupation à long terme où la croissance de location est égale à l’inflation
Autres types de cycles dans le marché immobilier x4
- Cycle séculier
- Cycle de développement
- Cycle saisonnier
- Cycle aléatoire
Cycle séculier
ajustement à l’innovation, technologie, philosophie, politique ou valeur sociale
Cycle de développement : Définition et exemple
Définition: Une demande dans un des secteurs de l’industrie va créer une cascade de demande vers d’autres secteurs immobiliers
Par exemple : la croissance commerciale va créer des emplois qui auront besoin de maisons et magasins, etc.
Cycle saisonnier
agriculture, station d’hiver, balnéaire sont autant de secteurs où les saisons influencent la croissance
Cycle aléatoire : Survient quand?
suite à un évènement imprévu, une découverte, un projet minier ou autres. Très souvent, les cycles aléatoires sont très courts
Tous les biens immobiliers ont-ils le même cycle?
Non. Chaque type de bien possède son propre cycle et tous peuvent être décalés les uns des autres
Quand l’analyse du cycle doit-elle être fait? Que doit-elle incorporer?
L’analyse doit être refaite régulièrement et doit incorporer les nouvelles constructions (offre) et toutes nouvelles informations sur l’évolution de la demande
Stratégies d’investissement : but
Obtenir un rendement au dessus de la moyenne
Stratégies d’investissement : Types X14
A. Stratégie A : investir dans une propriété simple
B. Stratégie B : investir dans une propriété simple avec valeur ajoutée potentielle
C. Stratégie C : investir dans un secteur particulier (résidentiel, commercial…)
D. Stratégie D : Contre-courant
E. Stratégie E : Timing de marché
F. Stratégie F : Marché en croissance
G. Stratégie G : Investissement de valeur
H. Stratégie H : Relative à la taille
I. Stratégie I : Relative aux locataires
J. Stratégie J : Arbitrage
K. Stratégie K : Changement stratégique
L. Stratégie L : Opportuniste
M. Stratégie M : Trophée ou «Blue-chips»
N. Stratégie M : Développement immobilier
Stratégie A : investir dans une propriété simple
A. Type de bien et % de locataires stables
B. Comment est le risque financier associé à ce type de bien?
C. Caractéristique du changement opérationnel de l’immeuble?
D. Objectifs spécifiques
A. Bien immobilier déjà implanté dans son milieu local et avec 80% de locataires stables
B. À faible risque financier
C. Faible perspective de changement opérationnel pour gérer le bien
D. Revenus stables et concurrentiels servant de base solide dans un portefeuille immobilier
Stratégie B : investir dans une propriété simple avec valeur ajoutée potentielle
A. Comprend quelle autre stratégie?
B. Comment est-elle différente de cette dernière?
C. Dans quel but diffère-t-elle?
D. Objectifs spécifiques
A. Stratégie A
B. bonifiée par un certains nombres de changements structurels ou opérationnels rapides et à faible coût
C. Obtenir une augmentation rapide des revenus
D. battre les rendements du marché avec de faibles investissements supplémentaires spécifiques
Stratégie C : investir dans un secteur particulier (résidentiel, commercial…)
A. Cette stratégie répond quelle certitude de l’investisseur?
B. Une fois le secteur identifié, l’analyse identifiera quoi et dans quel but?
C. REMARQUE
A. Qu’un secteur de l’immobilier va plus performer que les autres sur le long terme
B. plusieurs biens dans différents secteurs géographiques dans un but de diversification
C. Cette stratégie est identique à celle de certains fonds communs de placement spécialisés dans une ou plusieurs industries
Stratégie D : Contre-courant
A. En quoi consiste-elle?
B. Cette stratégie suppose quoi? (ex)
C. Comment est la mauvaise nouvelle?
A. Profiter d’une mauvaise performance d’un secteur pour investir dans des biens sous-évalués
B. Une mauvaise nouvelle va avoir plus d’impact qu’une bonne et les investisseurs sur-réagissent à une information
(La mauvaise nouvelle provoque trop de vente qui poussent les prix sous leur niveau fondamental. Cela offre la possibilité de faire de bonnes affaires à très bas prix avant un rebond certain du marché)
C. La mauvaise nouvelle peut être locale, sectorielle, ou encore mondiale
