Tentaplugg - hela kursen Flashcards
Rita upp 4Q-modellen och hur den principiellt ser ut (i utgångsläget).
Rita en bild, jämför med sidan 112.
Vad händer på fastighetsmarknaden vid högre efterfrågan på lokaler?
Högre hyra, högre fastighetsvärden, mer byggande, större stock
Vad händer om vi vill ha ett högre avkastningskrav på marknaden? Vilken kvadrant påverkas?
Det är fastighetsmarknadskvadranten, KV2. Vi får högre hyror, lägre fastighetsvärden, lägre byggtakt och en mindre stock.
Vad händer på fastighetsmarknaden om vi får högre byggkostnader?
Högre hyror, högre fastighetsvärden, lägre byggtakt och en mindre stock.
Vad händer om förslitningen ökar? Ge ett exempel på vad som skulle kunna orsaka större förslitning.
Högre hyror, högre fastighetsvärden, större byggtakt, mindre stock.
Vad är två principiella förutsättningar för en lyckad värdering?
Flera objekt, samt gallring.
När man gallrar ska man titta på tre egenskaper, vilka är dessa?
Gallring på läge (karta, riktvärdeområde, församling, postnummer), gallring på boarea (+-30%), gallring på taxeringsvärde (+-30%).
Ange formeln för att beräkna annuiteten för ett annuitetslån.
A = (lån * r * (1+r)^år)/(1+r)^år)-1
Ange formeln för att beräkna effektiv ränta per månad om du har årsräntan.
((årsränta+1)^1/12) - 1
Ange för- och nackdelen med ett rakt lån mot ett annuitetslån.
Rakt lån: lägre totalkostnad. kräver starkare betalningsförmåga i början.
Annuitetslån: högre totalkostnad, kräver lägre betalningsförmåga.
Hur ser gordons formel ut? Beskriv varje del.
r = y + g
r = total avkastningskrav
y = yield, direktavkastningskrav
g = värdeökning/förväntad tillväxt
Hur beräknar vi y (direktavkastningskravet)?
Det är direktkapitalisering, dvs DN/nuvärde
Hur ser direktkapitaliseringsformeln ut?
NV = DN/y
Nuvärdesformeln. Hur beräknar vi restvärdet?
Det beräknar vi genom att använda DN för året utöver vår period (DNt+1) och dividera med y, vårt direktavkastningskrav. Observera att r och y inte är samma sak, som används i resten av ekvationen.
Vad är bruttokapitaliseringsfaktor?
Om vi saknar ett driftnetto kan vi använda denna formel. Ekvationen är:
köpeskilling/hyresintäkter.
Denna använder man sedan för att ta fram en ny värdering på fastigheten.
När du värderar tar du fram 3 värderingsparamterar. Vilka?
Prisrelatering, K/T-värdering samt kr/m2.
Vilken värderingsparameter i ortsprisvärderingen vill man helst använda? Varför?
Man vill helst använda K/T eftersom den säger mest om fastigheten. De andra parametrarna kan vi använda för att se om K/T stämmer.
Hur kan vi med hjälp av kr/m2-värderingen avgöra om K/T-metoden givit det svar vi förväntar oss?
Om värderingsobjektet är större än normalfastigheten → kr/kvm är en övervärdering.
Om värderingsobjektet är mindre än normalfastigheten → kr/kvm är en undervärdering.
Anta att vårt hus har en pool till skillnad från intilliggande hus. Den kostade 300 000 kr för 7 år sedan. Hur gör vi?
Vi använder oss av produktionskostnadsmetoden. Inledningsvis funderar vi på - tillför detta värde? Samt - finns det med i taxeringsvärdet? Svaret är troligen alltid nej, därför behöver vi räkna på det.
Inledningsvis beräknar vi anskaffningsvärdet.
Bestäm sedan avskrivningstiden. Dividera anskaffningsvärdet med avskrivningstiden.
Multiplicera divisionen ovan med antal år det gått.
Bestäm värdet som är kvar, dvs anskaffningsvärdet minus det avskrivna värdet.
Multiplicera med Tobins Q.
Anta att vi bytt taket på det värderade huset för 200 000 för 15 år sedan. Hur tar vi hänsyn till detta i vår värdering?
Vi använder oss av produktionskostnadsmetoden.
Inledningsvis beräknar vi anskaffningsvärdet.
Bestäm sedan avskrivningstiden. Dividera anskaffningsvärdet med avskrivningstiden.
Hur gamla är mina grannars tak? Jag kan inte tillgodoräkna mig värdet för hela tiden som taket har kvar att leva, bara så mycket som mitt tak är nyare än mina grannars.
Multiplicera med antal år som ditt tak är nyare.
Multiplicera med tobins Q.
Vad är tobins Q?
Det är en kvot mellan marknadsvärde och investerad kostnad. Ett så kallat marknadsvärdesgenomslag. Är den över 1, är investeringen lönsam. Är den under 1, är det inte lönsamt, oftast mer så på landsbygden.
Vad är definitionen av NNV?
Nettonuvärde; NV-GI=NNV
Vad kan NNV säga oss?
NNV < 0 –> ej lönsamt
NNV > 0 –> lönsamt
Vad är internränta?
IRR är det r (avkastningskravet) i nuvärdesekvationen som GI = NV, alltså att NNV = 0.
Vad är WACC?
Weighted average cost of capital, avkastningen på eget kapital beroende på:
- avkastningen på totalt kapital
- förhållandet mellan eget och lånat kapital
Vad är hävstångssambandet?
Hävstångssambandet kommer ur WACC och beskrivs enligt:
Rek = Rlk + TK/EK*(Rtk-Rlk)
Där Rtk = IRR och Rlk = räntan hos banken
Hur påverkas det totala avkastningskravet av belåningsgraden?
Ju högre belåningsgrad, desto större r.
r = y + g
y minskar
g ökar
Hur ser arbetsgången ut i en värdering?
- Uppdragsbekräftelse
- Underlagsförteckning
- Marknadsanalys. 4O: objektsbeskrivning, omvärldsanalys, ortsanalys, objektsanalys
- Värdering
- Redovisning/värderingsutlåtande
Vilka två kritiska samband bygger ortsprisvärdering på?
- Att köpeskillingarna i ortsprismaterialet speglar marknadsvärdet
- Att egenskaperna i ortsprismaterialet stämmer överens med det värderade objektet.
Hur ser arbetsgången ut i ortsprisvärderingen?
- Definiera delmarknad
- Ta fram ortsprismaterial
- Ta fram pristrend
- Värdera, ta fram normerade värden
- Värdebedömning
Vilka tre värderingsmodeller finns i fastighetstaxeringslagen och hur rankas dessa?
Ortspris
Avkastning
Produktionskostnad
Vilka problem kan vi stöta på vid massvärdering?
Tidsrestriktioner
Kostnadsrestriktioner
Rättssäkerhet
Vilka ändamål används hedonisk värderingsmetod till?
- Att värdera en vara utifrån dess samlade egenskaper
- Att observera och förstå värdet av varje egenskap hos varan
- Att renodla pristrenden över tid och de vilka fastigheter som säljs vid olika tillfällen
Beskriv variablerna i den hedoniska ekvationen.
Y = a + Bx + Bx + … + e
Y = det sökta värdet, värdet på fastigheten
a = startvärdet, startvariabeln
B = värdet på värdepåverkande egenskaper
X = den värderade fastighetens värde av en viss egenskap (kan vara en dummyvariabel)
e = avvikelsen mellan det skattade och faktiska värdet
Vad är priseffektivitet?
Priseffektivitet grundar sig i idén om att tillgångspriser baseras på all tillgänglig information - och att priserna därmed speglar all tillgänglig information. Om priseffektivitet råder har marknadens aktörer tagit hänsyn till att tillgänglig information - och därmed speglar priserna det också.
Vad innebär svag priseffektivitet?
- Svag, att priserna speglar all historisk information. Svag effektivitet leder till random walk, att priserna följer en slumpvandring eftersom endast ny information kan påverka priserna.
Vad innebär medelstark priseffektivitet?
- Medelstark, att priserna speglar all offentlig information, till exempel alla bolagsrapporter och analyser. Ny information inkorporeras direkt i priserna eftersom alla får samma information och tolkar den på samma sätt.
Vad innebär stark priseffektivitet?
Priserna speglar även insiderinformation. Det betyder att insiderinformation också visas i priserna - offentliggörs denna kommer inget att hända med priserna.
Vilka krav rinns för att full priseffektivitet ska råda på en tillgångsmarknad?
- Det finns inga transaktionskostnader förknippade med handel av tillgången.
- All information är kostnadsfritt tillgänglig för alla på marknaden.
- Alla aktörer uppfattar all information på samma sätt.
Vilka faktorer påverkar hur mycket information som finns om en tillgång, baserat på dess priser?
Homogenitet, omsättning, transaktionskostnader.
Vad innebär det att en fastighet har en residual position?
- Fastigheter varierar mest i värde över tiden, i takt med konjunkturen.
- Fastigheter varierar mest i värde mellan olika lägen.
Vad menas med att fastigheter absorberar nyttigheter? Ge ett exempel.
Fastigheter tar upp värdet från nyttor som saknar en egen marknad - exempelvis strand eller affärsmöjligheter i Torekov.
Vad är konsumentöverskott?
Det är överskottet av nyttan som vi får ut av en viss sak. Exempelvis: Det kostar 60 kr att åka tåg - men vi tjänar 1200 kr varje gång vi åker tåg (pga vi har ett jobb som ger oss 1200 kr mer per dag om vi åker dit). Då blir vårt konsumentöverskott 1200-60=1140 kr.
Vilka värdepåverkande faktorer finns där, om dessa konkretiseras?
Läge, tomt, byggnader och rättigheter och skyldigheter
Vilka 3 faktorer ska vi titta på i värdebedömningen?
Huset, tomten och läget
Hur definieras g, marknadens förväntningar om tillväxt?
g = p - d
p = tillväxten
d = depreciering, dvs förslitning
