Precios bienes inmuebles Flashcards
¿El precio en las ventas de bienes inmuebles puede ser?
Precio alzado: Se fija un precio único sin importar la superficie.
Precio por Unidad de medida: Se fija el precio en función a la superficie.
¿Cuales son los requisitos del precio?
Debe ser cierto o determinable: para ser cierto:1) pactado por las partes 2)dejarlo al arbitrio de una tercera persona 3) el precio del bien en un determinado momento. 4) determinable en el tiempo.
Debe consistir en dinero o signo que lo represente:
Debe ser real o verdadero: EL precio debe existir. Si es un precio ficticio, simulado o irrisorio, la venta se convierte en donación o es nula.
¿Que es la lesion enorme?
Es la desproporcion entre el precio y el valor de la cosa a transferir. No anula el contrato de venta
¿Que es el precio irrisorio?
Es la desproporcion exagerada que denota que el precio es ficticio o irreal. Esto anula el contrato segun la legislacion panameña.
El precio irrisorio anula el contrato de compraventa?
SI
La lesion enorme anula el contrato de compraventa?
NO
Que son las arras confirmatorias?
Montos que se entregan para confirmar la celebración de un contrato (Abono al precio)
Que son las arras penitenciarias?
Montos entregados como fianza que garantiza el cumplimiento del contrato. (conocida como cláusula penal)
Quienes pueden celebrar contratos de compra y venta?
Todas las personas autorizadas según el código civil, excepto las mencionadas en el articulo 1229.
Quienes no pueden celebrar contratos de compra y venta?
- tutores o curadores: bienes de la persona que esten bajo su tutela
- albaceas: Bienes confiados a su cargo
- mandatarios: bienes de cuya admin. o enajenación estuviesen encargados.
- empleados públicos: bienes encargados de administrar.
- Empleados organo judicial o MP.
¿Qué efecto produce el incumplimiento del artículo 1229: nulidad absoluta o relativa?
nulidad relativa.
Cuales son las obligaciones del vendedor?
- Entregar la cosa vendida al comprador
- Sanear la cosa vendida.
Que se entiende como entregar la cosa vendida?
Traspasar el derecho de propiedad del bien al comprador.
Obligaciones del vendedor cuando la entrega de la cosa es posterior al perfeccionamiento?
- Conservar la cosa vendida.
- Responder en ciertos casos de perdida o deterioro de la cosa vendida.
- Poner la cosa vendida en poder del comprador.
Requisitos para que el vendedor no tenga que responder por perdida o deterioro de la cosa?
- Que sea una cosa especifica o determinada. Si es fungible debe entregar uno igual.
- Que se dé por caso fortuito o motivos de fuerza mayor.
- Vendedor no este en mora al momento de la perdida o deterioro.
- Vendedor no haya ofrecido en venta a dos o más personas.
¿Que es un bien fungible?
Bienes consumibles. Ej. papel, dinero.
Que comprende la cosa vendida?
Bien objeto de la venta, lo accesorio que viene con la cosa y frutos que este genere desde el perfeccionamiento del contrato hasta la entrega de la cosa.
Excepto : Bienes metálicos, valores, créditos y acciones.
Entrega de la cosa (bienes inmuebles)
Con la inscripcion en el registro público de la escritura pública.
Entrega de la cosa (bienes muebles)
Entrega real, entrega legal (cuando se eleva a escritura publica, el otorgamiento hace la entrega de la cosa) y ficticia
Entrega de la cosa (bienes incorporales)
Cuando se otorgue la escritura publica de venta.
Que es el pacto reserva de dominio?
El vendedor reserva el derecho de propiedad hasta que se cumpla alguna condición o se cancele el precio del bien.
Cuando se da la doble venta?
- Cuando ambas ventas son validas
- Que la segunda venta se de antes de entregar la cosa al primer comprador.
- Que los compradores hayan actuado de buena fe.
Cuando se da la doble venta en bienes muebles?
- Se vende a dos personas y no se ha entregado a ninguno.
- Se vende a dos personas y se entrega al primer comprador.
- se vende a dos personas y se entrega al segundo comprador.
- se vende a dos personas, a uno se entrega real y a la otra ficticia.
Cuando se da la doble venta en bienes inmuebles?
- Se vende a dos personas y a las dos se les otorga escritura publica
- Se vende a dos personas y una de las dos demanda la doble venta. El juez otorga al primer comprador que ostente la posesión de buena fe.
- Se otorga al que tenga el título de venta más antiguo.
Lugar de entrega de la cosa (bienes muebles)
- Lugar convenido por las partes
- Donde se encuentre la cosa al momento del perfeccionamiento
- Domicilio del vendedor
Lugar de entrega de la cosa (bienes inmuebles)
Siempre sera el registro público.
Como se define el momento de entrega de la cosa?
La cosa puede ser reclamada una vez se perfecciona el contrato, excepto pacto distinto.
Cuando el vendedor no esta obligado a entregar la cosa?
- Cuando el comprador incumpla con el pago.
- Cuando el comprador no pague al momento del perfeccionamiento.
- El vendedor descubra la insolvencia del comprador.
¿Que es saneamiento?
Obligación del vendedor de garantizar posesión legal y pacifica del bien al comprador.
¿Que es evicción?
Privación que experimenta el comprador de los derechos anteriores a la compra, de todo o parte del derecho de propiedad.
¿Que es saneamiento por eviccion?
Obligación del vendor de indemnizar los daños y perjuicios al comprador, producto de la evicción.
Que es la clausula liberatoria y renuncia del comprador?
Cláusula en el contrato donde el comprador exime de responsabilidad al vendedor ante caso de evicción.
Que es la Renuncia llana del comprador
Vendedor queda libre de indemnizar ante evicción, pero debe devolver el precio pagado.
Que es la Renuncia con conocimiento de riesgo del comprador
El vendedor queda completamente eximido de responsabilidad por evicción.
Requisitos para el saneamiento por eviccion
- Que no exista clausula liberatoria.
- Privacion en todo o en parte del derecho de propiedad de la cosa vendia.
- Notificacion de la demanda por eviccion
- Cuando se prive al comprador por sentencia en firme.
- Ejercer accion oportunamente (4 años para reclamo de daños y perjuicios; 7 años reclamo de solo el precio)
Que se puede reclamar en un saneamiento por eviccion?
- Devolución del precio
- Los frutos generados por el bien.
- Costas del pleito de evicción y del saneamiento.
- Gastos del contrato
- Daños sufridos e intereses.
Qué se puede reclamar antes evicción parcial?
- Saneamiento por evicción
- Recision del contrato, devolviendo lo que quedo de la cosa y pedir la devolución total del precio pagado.
Que es el saneamiento por vicios ocultos?
Obligacion del vendedor de resarcir frente a cualquier vicio que desmejore el valor del bien o su apropiado uso.
Requisitos para saneamiento por vicio oculto
- Que no exista clausula liberatoria
- Que el vicio sea oculto
- Que el defecto sea gravee
- Que el defecto sea preexistente a la venta
- Que sea en tiempo oportuno(menos de un año).
Acción Redhibitoria (saneamiento por vicio oculto)
Se desiste del contrato y se devuelve todo a la situacion original.
Accion Estimatoria (saneamiento por vicio oculto)
Se calcula el monto de afectación y se resarce al comprador por dicho monto.
Casos en que se pierde un bien que tenia vicios ocultos.
- Si el vendedor los conoce y sufre la perdida del bien. Debera restituir el precio y abonar los gastos del contrato con los daños y perjuicios.
- Si el vendedor no los conoce solo debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato que haya pagado el comprador.
- Si se pierde por caso fortuito o culpa del comprador, este puede reclamar al vendedor el precio que pago con la rebaja del valor del bien al momento de la perdida.
Requisitos para saneamiento por vicio oculto en animales
- Que no exista clausula liberatoria
- que el vicio sea oculto
- vicio determinado por la ley
- Venta no haya sido por feria o subasta publica.
- Venta no recaiga en animales con enfermedades contagiosas.
- Accion oportuna (40 dias accion redhibitoria, 1 año para accion estimatoria)
Obligaciones del vendedor?
- Entrega de la cosa
- Saneamiento de la cosa
- Pago de gastos de escritura publica
- Pago de gastos de entrega de la cosa
- Pago de impuestos de transferencia de ventas y entrega de paz y salvos de IDAAN y Admon. PH.
Tiempo y lugar del pago del precio?
- Debe hacerse efectivo en tiempo y lugar establecido en el contrato.
- A falta de este, en el tiempo y lugar donde se haga entrega de la cosa.
- A entrega parcial, el precio se paga de manera proporcional a esta.
Cuando se pactan las Garantías convencionales del pago de precio?
Se pactan cuando se celebra el contrato
Garantías legales del pago de precio
Consagradas en el codigo.
Tipos de garantias convencionales?
Def: Se pactan cuando se celebra el contrato.
- Pacto de hipoteca: Comprador hipoteca la cosa para garantizar el pago.
- Pacto de reserva de dominio: Vendedor mantiene el dominio de la cosa hasta que se pague el precio pactado.
- Pacto comisorio: Pacto donde de no cumplirse con el pago, el contrato se entiende como resuelto.
Tipos de garantias legales?
Def: Consagradas en el código.
- Cuando no se haya entregado la cosa, el vendedor la retiene hasta que se pague.
- Cuando se haya entregado la cosa y se pacto pago aplazado. Vendedor puede resolver el contrato en caso de temer la perdida de la cosa.
- Cuando se haya entregado la cosa y se haya incumplido el pago.
Cuando el comprador puede suspender el pago del precio?
Si es perturbado en la posesion del bien o tema serlo. Puede suspender el pago hasta que cese dicha perturbación.
¿Qué ocurre si la perturbación que sufre el comprador es parcial y no total?
Comprador puede suspender el pago del precio
Efectos que produce la falta de pago del precio
- El vendedor puede demandar incumplimiento
Requisitos para que el comprador deba pagar intereses?
- Que se haya convenido
- Que la cosa vendida produzca frutos o renta
- Que el comprador se hubiese constituido en mora.
Modos comúnes de resolución de la venta?
Modo de extinción general de las obligaciones. El pago o cumplimiento y el ejercicio de acciones de nulidad o rescisión.
Modos especiales de resolución de la venta?
Modos especiales derivados de ciertos tipos de ventas (art. 1239 y 1240) y las acciones redhibitorias por vicios ocultos(art. 1256).
Que es la retroventa?
Se constituye un contrato en sentido inverso donde comprador y vendedor vuelven las cosas a la situación anterior.
Esta prohibida en Panama
Que es la permuta?
Contrato por el cual uno de los permutantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
Cuando se perfecciona el contrato de permuta?
Del mismo modo que en contratos de compra venta. (muebles o incorporales: con consentimiento. Inmuebles: otorgamiento de escritura publica)
Relación de compraventa y permuta?
Las situaciones no reguladas en capitulo de permuta, se aplicara las normas de compraventa por analogía.
caracterisitca de permuta de cosa ajena
El permutante que demuestre que el bien que le entregaron no le pertenecia al que lo entrego, queda exento de entregar la cosa.
La permuta de cosa ajena vale?
La permuta de coja ajena de bienes muebles vale, sin perjuicios de los derechos normados en el art. 1291.
Requisitos para aplicar el art. 1291(permuta de cosa ajena)
- Que uno de los permutantes no haya recibido la cosa.
- Quien recibio la cosa, no haya entregado la suya.
- Quien recibio acredite que no es de quien la entrego
- Quien reciba cosa ajena la devuela.
Existe la evicción en la permuta? como se da?
El perturbado puede optar por recuperar la cosa que entrego o reclamar indemnización por daños y perjuicios.
Que es la donación?
Acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuita e irrevocablemente de una cosa a favor de otra que lo acepta.
Caracteristica de liberalidad (donacion)
Debe ser un acto de voluntad(no debe existir coacción)
Caracteristica de gratuidad (donacion)
No conlleva contraprestación economica.
Caracteristica de unilateralidad (donacion)
Solo genera obligaciones para el donante
Caracteristica de consensual (donacion)
Solo basta con consentimiento para perfeccionarse.
Caracteristica de inter vivos (donacion)
Se perfecciona con el donante en vida.
Caracteristica irrevocable (donacion)
La mayoria no pueden ser revocadas.
Donación inter vivos y mortis causa(clases de donacion)
Momento en que la donacion empieza a surtir efectos.
Donación simples y causales (clases de donacion)
Simples son sin motivo alguno. Causales se sustentan en motivos juridicos.
Donación puras(clases de donacion)
Generan obligaciones para el donatario(quien recibe)
Donación condicionales(clases de donacion)
Los efectos dependen de un plazo, modo o condicion.
Donación onerosas(clases de donacion)
Conllevan el cumplimiento de una carga o gravamen por parte del donatario(quien recibe).
Donación oficiosa(clases de donacion)
No perjudican el alimento de los hijos del donante
Donación inoficiosas(clases de donacion)
Perjudican el alimento de los hijos del donante.
Donación directas(clases de donacion)
Requieren el concurso de voluntades del donante y el donatario.
Donación indirectas (clases de donacion)
Solo requiere la voluntad del donante.
Donación por razon de matrimonio (clases de donacion)
Se realizan a celebrarse un matrionio.
Obligaciones del donante?
- Entregar la cosa al donatario
- Sanear la cosa donada, en caso de ser donacion con carga.
- Reservarse lo necesario para vivir.
Derechos del donante?
- Facultad de solicitar ante tribunal la revocatoria de la donacion
- Derecho a exigir el cumplimiento de la misma (cuando es donacion con carga).
Obligaciones del donatario?
- Cuando es con carga, a cumplir con la misma
- Las que puedan surgir de una revocacón.
Derechos del donatario?
- A recibir la cosa
- Derecho al saneamiento de la cosa (donacion con carga)
